房地产开发经营与管理真题.docx
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房地产开发经营与管理真题
房地产开发经营与管理真题2008年
一、单项选择题
（共35题。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。
A．长期投资 B．短期投资 C．风险投资 D．金融投资
2、下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。
A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区
3、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）
A．变现风险 B．时间风险 C．自然损失风险 D．通货膨胀风险
4、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（ ）。
A．提高投资收益 B．降低系统风险 C．降低个别风险 D．使投资毫无风险
5、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）
A．9% B．12% C．12．5% D．15%
6、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（ ）。
A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次
7、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
8、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法
9、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。
A．均衡 B．非均衡 C．结构性失衡 D．失衡
10、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（ ）万m2。
A．1260 B．1380 C．1440 D．2100
11、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（ ）。
A．使用者地位 B．购买动机 C．对渠道的信赖度 D．对价格的敏感程度
12、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式
13、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。
A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式
C．消费者的经济状况 D．消费者的预期
14、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
15、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。
A．7.50% B．7.56% C．7.71% D．7.76%
16、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。
第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。
A．1250 B．1398 C．1416 D．1562
17、下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
18、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。
银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（ ）。
A．1.82% B．2.33% C．3.57% D．5.45%
19、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（P'b）
A．Pb＜P'b B．Pb≤P'b C．Pb=Pb' D．Pb＞Pb'
20、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。
A．10.42% B．11.57% C．31.25% D．34.72%
21、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/m2。
A．2350 B．2937.5 C．3250 D．4062.5
22、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率
23、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：
如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：
好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。
则该项目的期望值为（ ）万元。
A．2677.50 B．3680.60 C．4003.50 D．5356.80
24、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线/道路工程的建设费用。
A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线
25、房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。
A．资本金-借贷资金-预租售收入 B．预租售收入-资本金-借贷资金
C．借贷资金-预租售收入-资本金 D．资本金-预租售收入-借贷资金
26、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。
A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.45
27、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A．净现值法 B．差额部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法
28、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．土地开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．土地转让收入 D．流动资金贷款
29、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A．房地产上市公司发行公司债券 B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票 D．商业银行贷款
30、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金 D．资产变现的资金
31、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析
32、下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
33、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。
A．全租金方式 B．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式
34、不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险税
35、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（ ）
A．税前现金流＝有效毛收入-经营费用
B．税前现金流＝有效毛收入-抵押贷款还本付息
C．税后现金流＝税前现金流-所得税
D．税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
二、多项选择题
（共15题，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）
1、下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
2、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（ ）
A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分
C．按增量存量细分 D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
3、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A．土地 B．劳动力 C．资本 D．经验
E．环境
4、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
5、房地产开发项目市场定位的含义主要包括（ ）。
A．预测开发成本 B．选定目标市场 C．确定消费群体 D．明确项目档次
E．设计建造标准
6、“可贷资金利率理论”认为（ ）。
A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C．利率不是由可贷资金的供求决定的
D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
7、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A．销售税费 B．租金收益 C．物业增值 D．股权增值
E．抵押贷款规模
8、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。
A．流动比率 B．借款偿还期 C．现金回报率 D．资产负债率
E．利息备付率
9、房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期 B．权益投资比率 C．资本化率 D．贷款利率
E．运营费用
10、下列关于标准差的表述中，正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的方案为优
C．标准差相同、期望值大的方案为优
D．标准差系数大的方案为优
E．标准差系数小的方案为优
11、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。
A．土地出让权 B．征地拆迁费 C．基础设施建设费 D．土地转让费
E．契税
12、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
13、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。
A．恶意欺诈 B．市场疲软 C．项目拖期 D．质量纠纷
E．违法预售
14、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）
A．可出租面积 B．基础租金 C．室内装修 D．客户类型
E．出租单元面积规划
15、零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A．核心区域 B．影响区域 C．主要区域 D．次要区域
E．边界区域
三、判断题
1、房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（ ）
2、假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。
（ ）
3、吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。
（ ）
4、在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。
（ ）
5、政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。
（ ）
6、进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。
（ ）
7、假定年利率为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。
（ ）
8、通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。
（ ）
9、流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。
（ ）
10、与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。
（ ）
11、房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。
（ ）
12、差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
（ ）
13、我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。
（ ）
14、我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。
（ ）
15、目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。
（ ）
四、计算题
（共2题，要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式）
1、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：
两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。
咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。
前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。
假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
1、完成下列现金流量表。
现金流量表（单位：
万元）
年末
0
1
2
3
4～6（每年）
7～22（每年）
23
现金流入
销售收入与经营收入
贷款
销售收益
现金流出
全部投资
自有资金
销售税费
运营费用
还本付息
全部投资净现金流量
自有资金净现金流量
注：
1．原题表中现金流入内容中缺贷款一栏，笔者加上了。
2．当期有还本付息额时：
全部投资净现金流量：
自有资金净现金流量+当期还本付息额。
2、求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
3、求方案自有资金的财务净现值。
答案:
一、单项选择题
1、A 2、D 3、B 4、C
5、B
450万m2/3750万m2=12%6、C 7、D 8、D 9、B
10、C
Q=120万户×80m2/户×15%=1440万m2。
11、B 12、D 13、D 14、B
15、D
i=（1+0.625%）12-1=7.76%。
16、D
20万贷款，28年的贷款期限，利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得。
17、D
18、A
（1+12%）=（1+10%）（1+Ra），Ra=1.82%。
19、D
动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期P'b。
20、C
投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000万元/80000万元=31.25%。
21、B
4500元/m2×3.2万m2=5000万元+x×3.2万m2，解得：
x=2937.5元/m2。
22、D
23、A
5680万元×45%+2450万元×35%-3680万元×20%=2677.50万元。
24、D 25、D
26、C
AW1=120万元×12%/[（1-1+12%）-3]=49.96万元
AW2=150万元×12%/[（1-1+120）-4]=49.39万元，取等额年值大的方案为优。
27、C 28、B 29、B 30、D 31、C 32、D 33、C 34、A 35、D
二、多项选择题
1、ACDE 2、ABD 3、ABCD 4、ACDE 5、BCDE 6、ABE 7、BCD 8、BDE 9、ACD 10、ACE 11、ABC 12、AC 13、ACDE 14、ABCE 15、CDE
三、判断题
1、B 2、A 3、B 4、A 5、B 6、A 7、A 8、B 9、A 10、A 11、B 12、A 13、A 14、A 15、B
四、计算题
1、[解]
这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
甲方案的费用现值
乙方案的费用现值
甲方案的等额年费用
乙方案的等额年费用
由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
1、
现金流量表（单位：
万元）
年末
0
1
2
3
4～6（每年）
7～22（每年）
23
现金流入
销售收入与经营收入
8450
8430.15
1023.825
1023.825
贷款
1500
销售收益
5000
现金流出
全部投资
1600
3600
2800
自有资金
1600
1600
0
销售税费
464.75
运营费用
354.123
430.007
430.007
还本付息
5356.8
152.778
152.778
152.778
全部投资净现金流量
-1600
-3600
-2800
9485.25
489.027
593.818
5593.818
自有资金净现金流量
-1600
-1600
0
4128.45
336.249
441.04
5441.04
2、全部投资财务净现值
当i1=23%时
当i2=24%时
用公式：
，得FIRR=23.09% 3、自有资金的财务净现值
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