凤溪湖景区旅游开发项目可行性研究报告.docx
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凤溪湖景区旅游开发项目可行性研究报告
凤溪生态乐园旅游开发项目可行性研究报告
第一章总论3
一、项目概况3
二、研究范围与方法3
三、研究依据4
四、研究结论和建议4
第二章项目背景8
一、宏观背景8
二、项目地概况12
三、投融资背景13
四、项目战略意义13
第三章旅游资源条件评价18
一、资源现状分析18
二、资源品质状况18
三、项目区资源条件19
四、资源开发价值20
第四章旅游市场分析与预测22
一、市场分析22
二、游客量预测26
第五章景区空间布局和项目设计27
一、景区空间布局的依据与原则27
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凤溪生态乐园旅游开发项目可行性研究报告
二、景区空间布局规划27
三、分区开发方向及旅游项目设计28
四、旅游投资预算36
第六章效益评价38
一、经济效益评价38
二、社会效益评价40
第七章生态环境影响评价43
一、区域环境状况评价43
二、影响环境因素分析43
三、项目的生态效益44
四、区域环境保护措施46
第八章风险分析48
一、外部风险48
二、内部风险50
第九章组织管理、人力资源需求及安全消防54
一、组织管理构架54
二、人力资源需求55
三、消防和安全55
第十章结论和建议.57
一、结论57
二、建议57
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凤溪生态乐园旅游开发项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
安庆市凤溪生态乐园
（二）项目类别：
生态观光农业、旅游休闲度假
（三）投资总额：
约1.08亿元人民币
（四）项目单位：
安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）
（五）项目地址：
安徽省安庆市宜秀区罗岭镇凤溪村
（六）所属行业：
旅游业、农业
二、研究范围与方法
（一）研究范围
本项目可行性研究报告的研究范围，包括：
介绍分析项目背景；
评价分析旅游资源条件；
分析预测旅游客源市场；
研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；
拟定旅游空间布局和项目内容设计；
提出项目总投资估算以及评价财务预测；
分析并评价社会效益；
分析研究生态环境状况，提出生态环境保护措施；
分析评价项目投资风险；
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拟定组织管理、人力资源配置及安全消防方面的措施等。
（二）研究方法
通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料
收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。
三、研究依据
1、《全国农业旅游示范点、全国工业旅游示范点检查标准（试行）》；
2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》；
3、《安徽省关于进一步加快旅游业发展的决定》；
4、《安庆市“十一·五”旅游发展规划》；
5、《宜秀区旅游发展总体规划》
6、《安徽省安庆市城市总体规划（2005--2020）》；
7、《安庆市环境保护“十五”计划》；
8、《安庆市土地利用总体规划》；
9、《安庆生态市建设规划（2005--2020）》；
10、《安庆市“十一五”水利发展规划》
11、《安庆市社会经济发展“十一五”规划》
四、研究结论和建议
（一）可行性研究的结论
凤溪生态乐园进行旅游基础设施、游憩设施、农业科技项目和自然
生态环境保护项目的建设，符合省委、省政府提出的将安徽基本建成集
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观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，并将旅游业尽快培育
为我省支柱产业之一的战略目标要求；贯彻安庆市加快旅游业发展的要
求；实施《宜秀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“大
力发展生态文化旅游业，做大做强旅游产业”，使旅游业逐步成为区级经
济的支柱产业，打造成为安徽省旅游经济强县?
区?
的目标要求，有利于
将宜秀区丰富、特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，延长农业产
业链，促进项目区社会经济全面、快速、健康发展，推进社会主义和谐
新农村建设。
通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景
区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国农业旅
游示范点，国家AAAA级景区，成为沿江旅游链的新明珠。
（二）可行性研究的建议
1、政府引导，市场运作
目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发
展软环境营造等方面都很薄弱，需要安庆市、宜秀区及罗岭镇政府，通
过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的
主要环节上进行引导和推动。
另一方面，安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）作为投资和建
设主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场
空间，打造精品景区，增强企业竞争力。
安庆市凤溪生态旅游发展有限
公司（筹）应加强宣传力度，如创建企业网站、及时更新和发布生态农
业旅游区信息等，推广生态农业旅游，吸引大批游客，发展本地经济，
使农民得到更多的优惠。
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2、规划优先，市场细分
凤溪生态乐园的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。
尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论
证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。
对潜
在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位
目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。
切不可一哄而上、盲
目开发。
树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。
3、“软硬”兼施，环境塑造
加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态农业旅游发展的优惠
政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励
政策，税收方面的优惠政策等。
加强硬环境建设，硬环境建设是指建设
发展生态农业旅游所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、
水电条件建设、通讯条件建设等。
4、资源整合，品牌打造
项目区适时申报全国农业旅游示范点。
从发展前景看，工农业旅游
将成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。
安庆市凤溪
生态旅游发展有限公司（筹）的生态农业示范点的申报，有利于促进产
业结构调整、创造经济新的增长点；有利于发展农业旅游，可以在解决
农民就业、解决“三农”问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有
利于丰富优化本地旅游产品，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资
源的基数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后
劲。
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项目区申报为国家AAAA级景区，与小龙山、余家湾、石塘湖等区
域旅游资源与旅游产品，整合共同开拓市场，联合营销，构建整体旅游
形象，共同打造品牌旅游路线，使之成为罗岭镇创建优秀旅游乡镇的重
要突破口，成为沿江旅游新明珠。
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第二章项目背景
一、宏观背景
（一）经济背景
1、长三角经济辐射的强化
近年来，长三角经济始终在较高平台上运行，经济增长速度保持全
国领先。
2006年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的
18.9%；平均增幅达到15.2%。
“十一五”长三角经济占我国经济总量的
比例将会进一步提高，预测到2010年GDP占全国的比重为25.05％，根
据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并
有可能成为亚太地区经济发达地区之一。
经济的快速发展，使居民消费水平提高，消费结构也由大众型向享
受型转变。
统计数据显示，2006年长三角16城市居民人均消费支出突
破1万元，达到17237元，比上年增长13%。
其中服务性消费支出增长迅猛，人均服务性消费支出达2977元，比上年增长16.5%，增幅高于同期实物性消费支出4.1个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达
27.2%。
安徽省同属泛长三角地区，同时作为旅游大省，面临着巨大的潜
在客源市场和旅游业发展机遇。
2、安徽省经济发展的新突破
2007年生产总值（GDP）7345.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，人均生产总值12015元（折合1580美元），比上年增加1960
元。
居民的消费水平进一步的提高，旅游出行的需要增加，省内潜在的
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客源市场扩大，作为省内旅游的第一市场，随着安徽省加入泛长三角地
区，在长三角经济的辐射和带动，以及随着东西部交流的日益密切，作
为中部枢纽的安徽省旅游业有着巨大的发展潜力和机遇。
3、宜秀区经济的新机遇
宜秀区依托资源和区位优势，把发展乡村旅游作为一项重要工作来抓，取得了一定成绩。
石塘湖农业旅游示范点被评为全国农业旅游示范点，涌现出了像杨桥镇余湾村、余墩村、鲍冲村、五横杨亭村等一批旅游村，像红灯笼外婆家、天源垂钓中心、鲍冲农家大院、杨亭茶场等众
多“农家乐”示范户,使许多农民过上了富裕的生活。
该区还利用旅游业产业优势，将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的
重要目标，积极发挥旅游在拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会和提升农村文明等方面的作用，以旅助农，城乡互动，推动宜秀区农业旅游更快更好的发展，从而为建设社会主义“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村做出积极的贡献。
凤溪生态农业旅游区的建设，改变罗岭镇目前旅游产品结构单一、市场层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无龙头旅游企业等现状，打造宜秀区首家集休闲度假、农业生态文化观光
体验为一体的国家4A级旅游景区，成为宜秀区旅游的新亮点，成为宜秀区经济新的增长点。
（二）旅游发展背景
近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的
产业之一，并保持持续发展势头。
世界旅游组织预测：
到2020年，中国
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将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,我国旅游业将在相当
一个时期内处于发展的黄金期。
自2000年以来，安徽旅游总收入年均增长14.06%，其中旅游外汇收入年均增长16.80%，国内旅游收入年均增长13.94%，入境旅游人数年均增长14.73%，国内旅游人数年均增长9.51%。
2007年接待海外游客
106.4万人次，比上年增长32.4%；接待国内游客7849万人次，增长27.5%。
旅游总收入576亿元，增长40%。
在安徽经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产
业”，一个能够提高人民生活质量、促进城乡经济和区域协调发展的“利民产业”和“富民产业”。
（三）旅游政策背景
国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜。
安徽省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定了安徽省旅游发展十一五规划，出台了加快旅游业发展的决定等政策
措施，并将旅游业列为“861”行动计划中重点发展的八大产业之一。
省人大、省政协多次组织旅游发展专题研究，制定了《安徽省旅游条例》、《安徽省旅游市场管理办法》等法规条例。
依托黄梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，安庆旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。
（四）农业生态旅游发展的背景
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农业生态旅游是一种以农业资源为基础，以生态旅游为主题的新型
农业技术和生态农业活动，其主要目的是通过旅游带动、示范等功能，有助于加速农业产业结构调整，引导农业资源的高效利用和生态建设，推动农业的可持续发展。
从而促进农村经济发展、提高农民收入和生活质量。
在国外，20世纪30年代匈牙利曾利用风景如画的田园风光和富有
民族特色的乡村农舍，开发“乡村旅游”闻名于世；20世纪60年代美
国经济学家首先提出“都市农业”概念，其中以推广先进技术为主体的
试验示范基地模式称之、为DemonstrateFarm”（示范农场），以进行农
业观光、休闲为主体的农业示范基地模式称之为“Holidayfarm”（假日
农场）；日本、韩国开办的以农业新技术、新品种、农事活动的展示示范和农业休闲为主要内容的“观光农园”均取得巨大成功。
在国内，观光农业的发展始于20世纪90年代中期，主要类型为农业科技（示范）园和观光果园，如上海浦东孙桥现代化高科技农业开发
区、广东珠海梅溪高科技观光农业等。
观光农业已成为我国生态旅游的主要内容，并成为推动农业科技成果转化和推广示范的重要载体，具有广阔的发展前景。
2005与2006年分别是我国的“中国乡村游”“和谐城乡游”旅游
宣传主题年，提出了“新农村、新旅游、新体验、新风尚”的鲜明口号。
安徽是一个农业大省，其中本项目所在地罗岭镇农业资源丰富，怎样对
农业资源进行有效的开发与永续利用，成为各级政府和社会各界关注的
焦点，如何更好地通过发展旅游来加快构建和谐社会主义新农村，改善
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农村的创业环境，发展农村综合经济，调整农村产业结构，提高农民生
活水平，已经成为一项迫在眉睫的任务。
二、项目地概况
（一）自然地理
项目所在地罗岭镇属丘陵地区，地处亚热带季风湿润气候。
气候温和，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态环境良好。
不仅有风景秀丽、山峦叠璋的省级风景胜区小龙山，也有碧波千顷、烟波浩淼的菜子湖。
既是自然风光优美之地，更是人文荟萃之区，旅游资源丰富，特色明显。
这里自古就以“五里三进士，隔河两状元”闻名遐迩，近代又以黄梅戏
艺术大师严凤英而享誉海内外。
由此可见，罗岭镇的气候具有冬冷夏热，干湿集中的特点。
适宜的温度条件，充足的光照和农作物生长季节较为丰沛的雨量，构成了良好的农业气象条件。
（二）社会经济
罗岭镇位于安庆市北端，距安庆市28公里，桐城市48公里，杨新公路纵贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐城，北有练潭河澄碧如练，南有小龙山钟灵毓秀。
全镇辖5个村，3个社居委，232个村民组，即小龙山村（31个村民组）、凤溪社区（31个村民组）、罗岭社区（33个村民组）、林春村（17个村民组）、花元村（34个村民组）、黄梅村（39个村民组）、妙山村（26个村民组）、姥山社区（21个村民组）。
全镇总面积102平方公里，其中耕地25000亩，水域面积45000亩，山场面积47000
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亩，人口27994人，其中农业人口26240人、6563户。
纳税超200万元
以上的企业近10家，主要是生产各种塑料加工、深加工，产品销往全国
各省、市、区，是著名表演艺术家、黄梅戏创始人严凤英的故乡；八千
余人的劳务大军从事餐饮服务业，渗透到各大、中、城市及小城镇，为
家乡的建设和发展提供滚滚财源；圩口众多，湖面广阔，土地肥沃，是
从事水产品养殖和农业种植显现身手的好地方，素有“塑料之乡”、“黄
梅之乡”、“馄饨之乡”、“鱼米之乡”之美称。
三、投融资背景
（一）投资背景
政府重视及相关优惠政策。
宜秀区政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。
集团快速发展衍生的需要。
景区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，经营范围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、餐饮、路桥建设等方面。
为了应对激烈的市场竞争，公司应进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。
旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保护的特点。
因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。
（二）投资基础
雄厚的资金实力。
园区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，经营范围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药
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（香港）、餐饮、路桥建设等方面。
强大的科技队伍。
安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）为加强景
区开发与管理，做大做强景区，特聘请了一批享誉省内外的旅游和农业
管理、开发、研究专家，目前已聘请了中国地理学会青年地理学家工作
委员会副主任委员、中国地理学会旅游地理专业委员会委员、安徽师范
大学国土资源与旅游学院旅游系主任、旅游管理专业博士生导师、南京
大学旅游管理博士章锦河教授；安徽省旅游景区质量等级评定委员会委
员、安徽省星级饭店评定委员会委员、安徽师范大学旅游管理博士、安
徽农业大学旅游管理系副主任陈浩副教授；安徽省旅游景区质量等级评
定委员会委员、安徽省星级饭店评定委员会委员、安徽师范大学旅游管
理硕士、合肥工业大学工商管理硕士（MBA）、安徽工业经济职业技术学
院旅游管理系副主任齐炜副教授等，作为公司的常年技术顾问，同时公
司还计划从安徽农业大学聘请一批农业技术专业家为技术顾问，形成一
支强大的科技队伍，为景区的发展提供智力支持。
已有初步的基础。
景区路基基本形成，景区内自然环境优美，拥有大片的林地和小型水库。
四、项目战略意义
（一）增加居民就业机会和收入
凤溪生态乐园的建立，可帮助周围农民的致富，能充分发挥其在地
区经济发展中的促进作用。
在全省进一步加快城镇化建设的形势下，进
行本项目建设，对罗岭镇基础设施、生态环境等的建设，均具有较明显
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的促进作用，在提高就业机会，发挥致富功能作用等方面也具有十分积极的带动作用。
（二）促进罗岭镇乃至宜秀区经济结构调整和经济发展
罗岭镇应抓紧安徽省旅游发展的大机遇，在国家、省和地区的大力支持下，大力发展旅游业，特别是将农业和旅游业相结合，发展现代生态农业示范园，使其具备了良好的发展条件，并迎来旅游业发展的最佳时期。
建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十一五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。
从积极推进宜秀区经济结构调整和加快乡镇经济发展的角度看，实施本项目建设是很有必要的。
（三）完善宜秀区旅游产品体系
使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，而且绿色生态农业产品为时尚赠品，可以用来赠
送亲友，在无形中又为旅游地做了宣传，但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养
殖狩猎项目等可增加旅游地的吸引力，完善宜秀区旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。
（四）推动宜秀生态旅游建设
凤溪生态乐园的建设，不仅可以有效地发展农业生产，充分合理地利用自然资源，提高农业生产力，而且能起到维护自然界的生态平衡、保护环境、净化污染、提高生物能的利用效率和物质循环利用的效率，以创建一个优美、舒适、文明和高功能的生存环境。
而且其优美的自然
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环境和农业景观可以用来发展旅游，包括观光旅游、生态休闲、农家风
情等一系列相关旅游项目的开发，是安徽省推行的旅游工作考核的一项
重要指标。
2007年度全省各县（市、区）旅游工作综合排名评分细则
项目分类
最高得分
分档计分
工农业旅游示范点
3
有全国工农业旅游示范点
3
有省级农家乐旅游示范点
2
积极创建国家、省农家乐旅游示范点
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（五）树立社会主义新农村建设典范
凤溪生态乐园的建设，不仅可以推进农村的物质文明，而且对于农村的精神文明建设作用显著。
发展旅游的农村乡镇，为了更好的接待外来游客，需要装修住房，修建增补卫生设施。
实现了环境卫生、村容整洁；城乡之间、城镇居民与农民之间，通过旅游加强了交流和沟通，既促进了城镇居民了解国情民情，也有利于农民开阔眼界、更新观念、变革生活方式，加速实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设目标。
此外，发展旅游地的农民综合素质得到普遍提高。
（六）实现三大效益整合
可以把科技农业、生态农业、观光旅游三者有机地紧密结合在一起，发挥最大的生态效益、社会效益和经济效益。
景区所处的区位是宜秀区乡村旅游蓬勃发展之地，具有较好的生态环境景观。
随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、
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回归自然，已成为一种时尚，以文化、生态内涵为主题的休闲旅游，已
成为现代城市居民普遍的热切期望，也是旅游业今后发展的主流和方向。
把现代科技农业、生态农业和观光旅游有机地紧密地结合在一起，打造出一个有别于城市旅游资源的，以农业科技为依托，融自然风光和农事活动为一体的亮丽的现代农业旅游区。
以此作为本地一个高新科技农业的窗口，吸引周边城市旅游者，满足城镇居民物质生活与精神生活日益提高的对生态旅游景区的需求。
以此促进全省乃至国内外对“桐城文化”、“黄梅文化”的进一步了解，增进友谊、交流和合作。
以此打造
出一个农业与旅游业有机地紧密结合，相得益彰的品牌，通过科技农业、生态农业景观，增添安庆生态休闲旅游的亮点；通过旅游载体，又增强
景区的辐射功能，以此奠定景区的产业基础，探索出一条全新高效的农业发展模式，探索出一条传统农业走向现代化、都市化、商品化的新路子，同时带动其它相关产业的发展，
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