《广州市城镇房地产登记技术规范》穗国房字405号.docx
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《广州市城镇房地产登记技术规范》穗国房字405号
关于颁布实施《广州市城镇房地产登记技术规范》的通告
穗国房字[2009]405号
2009年4月25日
根据2007年10月1日起实施的《广州市城镇房地产登记办法》第60条"市房地产行政主管部门可以制定房地产登记技术规范，报市人民政府批准后颁布实施"的规定，结合房地产交易登记工作的实际，我局制订《广州市城镇房地产登记技术规范》，并经广州市政府批准，现予公布，自2009年5月1日起实施
广州市国土资源和房屋管理局
二OO九年四月二十五日
附件
广州市城镇房地产登记技术规范
目录
第一章总则
第二章登记程序
第一节登记申请
第二节登记受理
第三节审核登记
第四节核发权证
第三章填写规范
第四章土地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记
第二节转移登记
第三节变更登记
第四节注销登记
第五章他项权登记
第六章预告登记
第七章其他登记
第八章附则
第一章总则
第一条为规范本市土地及房屋权属登记行为，提高房地产登记工作质量，保障交易安全，维护房地产权利人的合法权益，促进依法行政，依据《中华人民共和国物权法》、《广州市城镇房地产登记办法》等相关法律、法规，结合本市实际，制定本技术规范。
第二条广州市各行政区范围内国有土地的房地产登记适用本技术规范。
本技术规范所称房地产登记包括土地使用权的单独登记和土地使用权与房屋所有权的统一登记。
第三条广州市国土资源和房屋管理局负责本技术规范的组织实施。
市房地产交易登记中心负责本市房地产登记的具体工作，各区房地产登记分支机构在市房地产交易登记中心的监督、指导下负责本辖区内的有关房地产登记工作。
第四条登记机构应当按照法律、法规和本技术规范的要求查验申请人提供的登记材料，就有关登记事项询问申请人，并如实进行登记。
申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，或实地查看，必要时可以向相关部门调查情况、查阅资料。
相关部门及当事人应予配合。
第五条登记机构应当建立统一的房地产登记簿。
房地产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。
登记簿采用电子介质的，应当每天异地备份。
登记机构在办理登记案件时应当查询房地产登记簿。
第六条土地使用权单独登记的，以宗地为单位，登记簿应当记载以下内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、身份证件号码或者营业执照注册号；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号或区段地号、用途和取得价格；
（四）土地权属界线封闭的地块或者空间；
（五）土地他项权利情况，包括抵押权人的姓名或者名称、抵押物的价值、抵押担保的价值、抵押登记的时间等；
（六）土地预告登记情况；
（七）土地权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的情况；
（八）异议登记的情况，包括异议登记的申请人、时间、期限等；
（九）土地权属证书的名称、编号；
（十）土地登记字号；
（十一）其他需要注记的内容。
土地使用权和房屋所有权统一登记的，以房屋基本单元为单位，登记簿应当记载以下内容：
（一）房地产权利人的姓名或者名称、身份证件号码；
（二）房地产的坐落，包括土地的地号、四至；房屋的地号、门牌号码、层数、房号等；
（三）房地产的面积；
（四）土地使用权的取得方式、期限、用途及土地出让金缴交情况；
（五）房屋所有权的来源和房屋结构、用途；
（六）房地产他项权利情况，包括抵押权人的姓名或者名称、抵押物的价值、抵押担保的价值、抵押登记的时间等；
（七）房地产预告登记情况；
（八）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的情况；
（九）异议登记的情况，包括异议登记的申请人、时间、期限等；
（十）预售许可状况、房屋拆迁许可、征用或征收情况；
（十一）受理登记时间、核准登记时间；
（十二）房地产权证书的名称、编号；
（十三）房地产登记字号；
（十四）其他需要注记的内容。
第七条 房地产登记应当根据不同情形核发以下证书：
（一）国有土地使用证；
（二）房地产权证；
（三）房地产权权属证明书；
（四）房地产共有权证；
（五）房地产他项权证；
（六）土地他项权利证明书；
（七）房地产预告登记证明书；
（八）房地产抵押权预告登记证明书；
（九）房地产异议登记通知书。
第八条 以下情形应当申请办理房地产初始登记：
（一）以划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营方式取得土地使用权的，办理土地使用权初始登记；
（二）房地产开发经营企业建设商品房屋，或其他法人、组织经批准建设解困房、安居房、经济适用住房、限价房等，以及自然人经批准建设房屋的，办理房屋的初始登记；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第九条 以下情形应当申请办理房地产转移登记：
（一）因转让、继承或受赠取得国有土地使用权的，办理国有土地使用权转移登记；
（二）房地产开发经营企业或其他法人、组织将已经办理了初始登记的商品房或解困房、安居房、经济适用住房、限价房等的产权过户到购房人名下的，办理商品房、解困房、安居房、经济适用住房、限价房的转移登记；
（三）单位将已办理了房改手续且已经初始登记的房屋转移到单位职工名下的，办理房改房转移登记；
（四）房屋权利人将已领取房地产权证书的房屋出售给其他人的，办理存量房转移登记；
（五）因城市房屋征收、拆迁，拆迁人将已领取房地产权属证书的房屋补偿给被拆迁人，并将该房屋的权属转移到被拆迁人名下的，办理征收补偿登记；
（六）房屋权利人按照法律规定的程序，将房屋赠送给其他人所有的，办理赠与登记；
（七）房屋权利人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，房屋由其他人继承的，办理继承登记；
（八）房屋权利人因离婚析产、夫妻协议析产、共有房产析产或因企业改制、重组、兼并或国有资产划转等其他原因导致房屋权属转移的，办理其他转移登记。
（九）法律、法规规定的其他情形
本条所称存量房，是指通过购买、自建等途径，已取得房地产权证书的房屋。
第十条 以下情形应当申请办理房地产变更登记：
（一）房地产权利人更改姓名或者名称的，办理名义变更登记；
（二）房地产分割、合并的，办理分割、合并登记；
（三）房地产的用途、地址、面积、结构等现状发生变化的，办理其他变更登记。
（四）法律、法规规定的其他情形
第十一条 房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，办理注销登记。
第十二条 以下情形应当申请办理房地产他项权登记：
（一）土地使用权人以土地使用权设定抵押的，办理土地使用权抵押登记；
（二）房地产设立地役权的，办理地役权登记；
（三）房地产权利人以房地产设定抵押的，办理房地产抵押登记；
（四）已设定的抵押权终止的，办理涂消抵押登记；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 以下情形应当申请办理房地产预告登记：
（一）房地产开发经营企业按照法律规定出售预购商品房的，办理预购商品房预告登记；
（二）预购人因债权债务或其他原因，经司法机关认定或拍卖导致房屋权属转移的，办理预购商品房转移预告登记；
（三）预购人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，预购商品房由其他人继承的，办理预购商品房继承预告登记；
（四）预购人因离婚析产或共有房产析产的，办理预购商品房析产预告登记；
（五）预购商品房因债权债务或其他原因设定抵押的，办理预购商品房抵押权预告登记；
（六）在建工程因债权债务或其他原因设定抵押的，办理在建工程抵押权预告登记；
（七）办理预购商品房预告登记后，预售人和预购人双方因合同解除或其他原因需要注销预购商品房预告登记的，办理预购商品房注销预告登记。
（八）法律、法规规定的其他情形
第十四条 除上述第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条规定的房地产登记的具体情形外，以下情形应当办理房地产其他登记：
（一）房地产权利人认为房地产权证书或者房地产登记簿记载的事项错误的，办理更正登记；
（二）房地产利害关系人认为房地产登记簿上记载的房地产归属等事项错误的，办理异议登记；
（三）房地产权证书破损的，办理换证登记；
（四）房地产权证书灭失的，办理补证登记；
（五）法律、法规规定的其他应当办理房地产登记的情形。
第二章登记程序
第一节登记申请
第十五条 当事人应当到登记机构申请房地产登记，填写统一格式的申请书，并提交规定的申请登记材料。
当事人可以委托代理人向登记机构申请登记。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人向登记机构申请登记。
法定代理人可以委托代理人申请房地产登记。
申请书应当由申请当事人签名或盖章，代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。
第十六条 房地产登记的申请主体为自然人、法人和其他组织。
第十七条 下列情形由当事人双方共同申请登记：
（一）土地使用权转让，应由土地使用权转让方和受让方共同申请转移登记；
（二）房地产买卖，应当由房地产登记权利人和房地产买受人共同申请转移登记；
（三）房地产预售应当由预售人和预购人共同申请预告登记；但是第十八条第（三）项规定的情形除外；
（四）房地产交换，应当由交换双方的房地产登记权利人共同申请转移登记；
（五）房地产赠与，应当由房地产登记权利人和受赠人申请转移登记，但是，赠与经过公证的，受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请转移登记；
（六）房地产抵押和涂销抵押，应当由房地产登记权利人和抵押权人共同申请登记；
（七）离婚析产、夫妻协议析产、共有房产析产应当由双方当事人持析产协议共同申请登记；但是析产协议经公证的，可以由一方当事人申请登记；
（八）其他应当由双方共同申请登记的情形。
第十八条 下列情形由权利人一方申请登记：
（一）土地使用权初始登记由土地使用权出让合同的受让人或者划拨用地权利人申请登记；
（二）房屋所有权初始登记由土地使用权人或者用地资料确定的权利人申请登记；
（三）房地产预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请预告登记；
（四）继承由继承人申请转移登记；
（五）遗赠由受赠人申请转移登记；
（六）预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请转移登记；
（七）房屋灭失由原房地产权利人申请注销登记，可以换发土地使用权证；
（八）土地使用权消灭由原土地使用权人申请注销登记；
（九）因人民政府已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定而取得土地使用权的，由处理决定确定的权利人申请登记；
（十）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，由上述法律文书确定的权利人申请登记；
（十一）房地产变更登记由权利人申请；
（十二）房地产更正登记或异议登记由权利人或者利害关系人申请；
（十三）直管房的私房部分的权利人可以以共有人的主体身份申请单方登记；
（十四）其他依法可以由权利人一方申请登记的情形。
第十九条 共有房地产的登记，应当由共有人共同申请，共同填写申请书，并签名确认。
共有人应当在申请书上明确房地产权证和房地产共有权证的持有人，明确共有关系为共同共有还是按份共有，并提交共有关系的协议等相关证明文件。
属按份共有的，在申请书和相关证明文件中应当明确共有人的份额。
共有人没有约定为共同共有还是按份共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
按份共有人对其享有的份额可以单独与买受人申请转移登记，但是，应当提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。
申请登记的房屋为按份共有，当事人提交公证文件、人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请房地产所有权登记。
第二十条 原合法申请主体是自然人，且已死亡的，由合法的权利义务继承者作为申请主体。
原合法申请主体是法人或其他组织，已解散的，由合法的权利义务承续法人或其他组织作为申请主体；原法人或其他组织解散后分立成两个以上的权利义务承续法人或其他组织的，对申请房地产的权利义务归属无约定的，应由全部权利义务承续法人或其他组织作为共有人进行申请。
无合法的权利义务承续法人或其他组织的，按人民法院判定处理。
第二十一条 无民事行为能力或限制民事行为能力人由其监护人作为法定代理人申请登记。
法定代理人应当提交其为监护人的证明，以及代理人和被代理人的身份证明。
第二十二条 委托代理人申请房地产登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明；法人或者其他组织委托代理人办理房地产登记的，还应提交加盖公章的法定代表人或负责人身份证明书。
所有的委托书均应提交正本。
委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限、代理期限并由委托人签名或盖章，法人或者其他组织的委托书由法定代表人或负责人签署，并加盖公章。
房地产买卖或抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房地产登记。
但是，商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发企业代为申请办理房地产登记的，可以由受托的房地产开发企业申请登记。
第二十三条 代理人为多人时，任何一个代理人都可以代被代理人申请房地产登记，但是委托书明确要求所有代理人一起申请的除外。
未成年人或精神病人的监护人为两人或以上的，需要全体监护人共同申请。
第二十四条 按照授权委托的地点，分别按下列规定办理委托：
委托书在香港特别行政区、澳门特别行政区办理的，应当经中国委托公证人（香港、澳门）认证，并经司法部中国法律服务（香港、澳门）有限公司审核加盖转递章公证证明。
委托书在台湾地区办理的，应当经当地公证机关公证，并到广东省公证员协会办理认证。
委托书在国外办理的，应当办理公证并经中国驻该国大使馆或领事馆认证。
第二十五条 房地产登记申请当事人应当按规定向登记机构提交申请登记材料。
按规定须提交原件的，应当提交原件；按规定可以提交复印件的，申请人应同时提供原件供登记机构对复印件与原件的一致性进行校对，申请人应当在复印件上签名或盖章，并注明日期。
代理人申请办理登记的，由代理人在复印件上签名或盖章，并注明日期。
申请登记的材料为外文的，应当提交经过公证的中文译本。
第二十六条 中国公民申请房地产登记的，提交的身份证明包括身份证、军官证、士兵证、中国护照；未满16周岁无身份证的未成年人，提交的身份证明包括户口簿、出生证。
填写证件号码时，除中国内地居民身份证外，其它证件号码应加注证件名称，如军官证、中国护照等。
香港特别行政区、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，提交的身份证明包括《港澳居民往来内地通行证》（简称《港澳通行证》）、特区护照；台湾地区居民申请房地产登记的，提交的身份证明为《台湾居民往来大陆通行证》（简称《台胞证》）。
在港澳台地区办理委托认证手续的，可以提交该地区身份证明。
在填写证件号码时，应加注证件名称，如港澳通行证、台胞证、香港身份证、澳门身份证、台湾身份证等。
外国自然人申请房地产登记的，应当提交护照，但在境外办理委托认证手续的，可以提交本国身份证明。
在填写身份证明号码时应加注该国的中文名称。
第二十七条 境内法人和其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证。
在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。
外国组织提交的组织身份证明，应当在所在国家公证机关公证并经外交认证；香港特别行政区、澳门特别行政区法人提交商业登记证并经司法部委托的律师公证，加盖“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章；台湾地区法人提交企业登记证或注册证，应在台湾公证机关办理公证并经广东省公证员协会认证。
第二十八条 因房地产继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。
继承公证书应在房地产所在地办理。
当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。
代理人提交的代理人和被代理人的身份证明复印件应当提供原件核对，不能提交被代理人的身份证明原件核对的，委托书应当经过公证。
因自然人出售、抵押房地产申请登记的，委托书应当经过公证。
境外申请人委托他人申请房地产登记的，委托书应当经过公证。
第二节登记受理
第二十九条 当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式，登记机构应当受理，并出具受理回执。
受理回执应当注明当事人的姓名或名称、申请登记的类别、案号、房地产的座落、当事人提交的登记材料名称并注明原件或复印件、登记发证的期限、登记机构名称以及出具的时间等内容。
受理回执一式两联，经当事人签名确认后，一联交当事人，一联由登记机构保存。
第三十条 下列情形，登记机构不能当场作出是否受理的决定或者当场书面告知申请人补正要求的，应当出具收件收据，并在出具收件收据之日起五个工作日内将受理或者补正要求书面告知申请人:
（一）5件以上（含5件）登记批量案件；
（二）复杂疑难的登记事项。
前款第
（一）项情形的，当事人应当提交明细清单供登记机构存查。
第三十一条 当事人提交的登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的，登记机构应当当场书面告知申请人补正要求。
补正通知书应当注明当事人的姓名或者名称、申请登记的类别、房地产的座落、需要补交的文件、登记机构的名称以及出具的时间等内容。
补正通知书一式两份，经当事人签名确认后，一份交当事人，一份留登记机构存查。
申请人十个工作日内未补正申请材料的，登记机构可以不予受理。
不予受理的，应当出具不予受理决定书，并将已经收到的登记材料退还申请人。
不予受理决定书应当注明当事人的姓名或者名称、申请登记的类别、房地产的座落、不予受理的原因及其依据、当事人的复议和诉讼权利、登记机构的名称、出具不予受理决定书的时间等内容。
当事人在登记材料齐备时可以另行申请登记。
第三十二条 登记机构出具受理回执的日期为受理日。
登记机构预受理后超过五个工作日未告知申请人是否受理或补正要求的，收到申请登记材料日为受理日；已经告知补正要求的，申请登记材料补齐日为受理日。
第三十三条 有下列情形之一的，登记机构可以将不同登记类别的申请合并受理：
（一）因房地产买卖，受让人就该房地产设定抵押贷款用于支付房价款的，登记机构可以一起受理房地产转移登记和抵押登记；
（二）在前款情形之外，因抵押的房地产经抵押权人同意转让，受让人就该房设定抵押贷款用于支付房价款的，登记机构可以一起受理涂销抵押、转移、再抵押登记；
（三）商品房预购人以预购商品房设定抵押贷款支付房价的，登记机构可以合并受理商品房预购登记和该商品房抵押权的预告登记；
（四）变更登记、更正登记、补证登记或换证登记可以和其他登记类别一起受理。
登记机构为了方便申请人或提高效率，可以在不违反法律、法规的情况下合并受理不同类别的登记。
申请人在申请办理房地产登记时，发现需要更正的，登记机构应当一并审核。
第三十四条 撤回登记申请应当由申请人申请，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）受理回执或者收件收据。
核准登记之前，申请人申请撤回登记的，登记机构应当准许撤回，并在五个工作日内将申请人提交的登记资料退还给申请人。
登记机构应当将相关情况记载于登记簿。
第三节审核登记
第三十五条 登记机构应当根据相关法律法规和本技术规范的规定进行审核，在规定的期限内核准登记或者不予登记，同时记载于登记簿。
不同的登记类别合并受理的，按期限最长的登记类别确定审核期限。
第三十六条 土地使用权和房屋所有权初始登记、土地使用权的转移登记、在建工程抵押权预告登记，登记机构可以进行实地查看。
在其他登记类别中，登记机构认为房地产座落、面积、用途、建成状况及房屋层数、结构等需要进一步核实的，可以进行实地查看。
第三十七条 房地产登记发证的测绘平面图应当与规划报建图或规划验收竣工图的平面分隔及形状相符。
具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有的房地产，方可出具房地产登记发证的测绘平面图。
第三十八条 房地产测绘部门实测面积与原房地产证或规划报建的面积有差异的，应按以下办法处理：
（一）申请房屋初始登记，房屋经规划部门验收合格，规划验收实测面积比土地出让合同增大的，按规定缴交土地使用权出让金后按实测面积登记发证。
（二）实测与原证记载不符，原以自报面积登记发证，现实测面积比原证增大的，应以规划验收资料或报建资料为审核依据，有规划验收竣工图的，以竣工图为准，没有规划验收或规划验收竣工图的，以报建资料为准；没有报建资料的，按以下规定办理：
1、实测与地籍图反映的形状基本相符，房屋没有发生扩建、加建、改建的可能性的，按实测面积确认权属；
2、实测与地籍图反映的形状不相符，可能存在扩建、加建、改建的，对增大部分面积，由当事人到规划部门办理有关手续，按规划部门的处理意见确认权属；
3、因建筑误差、测绘误差、测绘计算方法的调整导致房屋面积与原证有误差，但房屋层数、形状一致，尺寸、大小存在一定差异，房屋没有发生扩建、加建、改建的可能性的，按实测面积确认权属；
4、房屋部分已拆除，实测面积比原证记载小，房屋保留部分没有扩建、加建、改建的，按实测面积确认权属。
（三）经规划部门同意变更的，根据规划报建、验收资料为依据进行审核。
（四）规划部门对违法建设已作处理，且《行政处罚决定书》已明确同意保留使用的，按实测面积登记发证。
实测面积比出让合同增大部分面积，按规定缴交土地出让金。
（五）规划部门不同意保留使用或原房地产证注记“另有××部位××平方米属租住户搭建”的，在房地产证的“房屋面积”栏填写合法权属面积，附注栏注记“另有××平方米不能办理权属登记”。
（六）当事人以书面形式明确表示放弃增大面积部分的权属的，在房地产证的“房屋面积”栏填写合法权属面积，并在房地产证附记栏注记“另有××部位××平方米未申请权属登记”。
（七）国家经租或代管发还给原权属人的，按房地产行政主管部门出具的撤管通知书或其他证明文件为依据进行审核，按发还面积、结构、房屋用途确认权属。
第三十九条 受理登记申请后，经审核有《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第一款规定的情形之一的，应当不予登记。
登记机构决定不予登记的，应当将登记材料复印留存，并在《广州市城镇房地产登记办法》规定的办理期限内向申请人发出不予登记决定书，将登记材料退还申请人。
不予登记决定书应当注明申请人的姓名或者名称、房地产的座落、登记的类别、不予登记的原因及依据、申请人复议和诉讼的权利及期限、退回材料的清单、登记机构的名称及作出的日期等内容。
不予登记决定书一式两份，一份交申请人，一份登记机构留存归档。
第四十条 受理登记申请后，经审核发现申请人提交的登记材料不齐备或不符合法定形式的，登记机构应当在规定的登记期限内向申请人发出补正通知书，一次性告知补正要求。
如果申请人在补正通知书通知的期限内仍未补齐资料的，登记机构应当做出不予登记决定。
申请人补正资料期间不计入登记期限，从补正资料之日起继续计算登记期限。
意人构收件后，核准登记之前，提交其他共有人放弃优先购买权或者同________________________________________________________________________________________________
第四十一条 核准登记后，需要退回部分登记材料原件给申请人的，在核发房地产权证书时一并退回申请人，申请人在领取登记材料时，应当在退还资料收据上签名或者盖章。
第四节 核发房地产权证书
第四十二
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