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资产评估PPT习题

案例1：

某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。

评估基准日为2003年2月1日。

评估人员收集的信息：

（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

案例2：

某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。

评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月1日，成交价格为365.2万元。

评估基准日为2002年8月1日。

经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，估算待估资产的评估值。

案例3：

待估资产为某机器设备，其生产时间为1996年1月1日，评估基准日为2003年1月1日，经技术鉴定，待估设备的尚可使用年限为13年。

搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月31日，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年12月31日，经调查了解该设备尚可使用年限为15年。

估算待估资产的评估值。

案例：

某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。

单位：

元/m2

参照物

交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。

被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。

当时房产价格月上涨率为4%。

估算该商业用房的价值。

例：

某专用技术预计可使用５年，预测未来５年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，年折现率为12%，求该技术的评估价值（保留两位小数）。

某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（　　）万元

A．200B．250C．300D．350

例：

某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。

已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。

折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？

例:

预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，该类房地产的报酬率为9%，请计算该房地产在40年收益期限下和收益期限为无限年下的收益价格。

例：

假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，其资本化率为（）。

（不考虑企业所得税的影响）

A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6%

1：

某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。

假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。

分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。

2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价为120万元，假定折现率为10%，用收益法估算资产的价值。

例1：

待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。

评估人员收集的成本资料有：

该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。

按重置核算法估算该机器设备的重置成本

例2：

被评估资产为一台2年前购置的机器设备。

据调查，该机器设备目前还没有换代产品。

经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装及人工成本0.4万元，间接成本为0.2万元。

根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装及人工成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

该设备的重置成本是多少？

例：

某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。

2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。

若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。

要求：

计算该机床2007年的重置成本

例：

某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。

现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本：

被评估资产重置成本＝

4000/5000×50000＝40000（元）

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系。

例：

评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。

经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。

如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）

A.19.2万元B.17.35万元C.24万元D.16.10万元

例：

被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：

该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

计算该设备的实体性贬值。

例：

某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。

目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。

假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

例1：

某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其他条件未变）。

这种局面在今后很长一段时间内难以改变。

请估算该电视机生产线的经济性贬值率。

评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，

例2：

如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。

假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元,所得税率为33%。

经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。

例3：

某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。

但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。

假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。

估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。

例4：

被评估设备建于1999年，帐面价值100000元，2004年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2009年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：

（1）从1999年至2009年每年的设备价格上升率为10%；

（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；

（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为25%；

（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：

估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。

第三章

例：

某企业一台生产辅助设备，主要原料是由钢材和木材组成，2004年制造时花费的总成本为3000元，其中钢材占50%，木材占20%，人工费用占20%，管理费占10%。

由于技术水平的提高，按现在的技术条件自制与原设备相同的设备，钢材可节约30%，木材可节约20%，人工费用及管理费用可节约10%。

通过市场调查可知，自制设备自制造以来钢材价格上升60%，木材上升40%，人工工资上升幅度为100%，管理费上升幅度为30%，试计算该辅助设备的重置成本。

例：

某非标准自制设备的主材净消费量为3.8吨，该主材评估基准日的市场价格为3800元/吨，设备制造所需主要外购件的不含税费用为21470元，主材费利用率为90%，成本主材费率为47%，成本利润率为16%，设计费率为15%，同样产品的设备2台，计算该设备的重置成本。

例1：

被评估机器设备的年生产能力为90吨，选择的与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机器设备的年生产能力为120吨，参照物机器设备的现行成本（包括设备价格、运杂费及安装调试费）为100000元，则被评估机器设备的重置成本为

例2：

某企业对一套年产60万吨某产品的生产线进行评估，其账面原值为1500万元，评估时选择了一套与被评估对象相似的新建生产线作为参照物，该生产线年产同类产品80万吨，现行成本为3000万元，根据评估对象资产所在行业的经验数据，该类生产线的功能价值指数为0.7，则该生产线的重置成本为

例1：

某项资产购建于1997年，账面原值为10万元，2007年进行评估，已知1997年和2007年的该类资产物价指数分别为100%和160%，则该设备的重置成本为

例2：

某项资产购建于1997年，账面原值为20万元，2007年进行评估，已知1997年至2007年该项资产价格每年上涨10%，则该项资产的重置成本为

例1某企业需评估某设备，若按现行市价购置，价款每台为10万元，运杂费为8000元，安装调试的原材料3000元，人工成本2000元，根据同类设备安装调试的间接费用分配资料，间接费用为每元人工费用的50%，求该设备的重置成本。

例2：

某机器设备2006年购建，账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120%，2009年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180%，试评估该台设备的重置成本。

例3：

重置全新机器设备一台其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估机器设备年产量为400件，求该机器设备的重置成本

例4：

重置新机器设备一台其价值为6万元，年产量为600件现知被评估机器设备年产量为400件，规模经济效益指数为0.8，求其重置成本。

例5：

某企业对一套从美国进口的设备，评估人员经过调查了解得知，现在该设备从美国进口的离岸价格为60万美元，境外运杂费为2万美元，保险费为FOB价格的4‰，该设备现行进口关税税率为20%，增值税税率为17%，银行手续费约占CIF价格的6‰，国内运杂费及安装调试费为2.5万元人民币。

评估基准日美元同人民币比价为1：

7，计算该进口设备的重置成本。

例：

被评估设备购建于1997年，原始价值为50000元，2000年和2002年进行过两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2500元，假定从1997年至2007年，每年的价格上升率为10%，评估人员经现场勘察，分析认为，该设备主体框架比较合理，在正常使用及维修保养条件下，尚可使用12年，试计算该设备的实体性贬值率。

例：

某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需5名操作人员。

目前同类新式控制装置所需操作人员定额为3名，现假设新、旧控制装置在运营成本的其他项目支出大致相同，操作人员人均年收入为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%，试测算被评估控制装置的功能性贬值额。

例：

被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。

政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值额。

案例：

某被评估的生产控制装置购建于1999年，原始价值100万元，2004年和2007年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2009年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1999年、2004年、2007年、2009分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为6年。

另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用的折现率为10%。

根据上述调查资料，计算待估资产的价值。

例1：

对某企业一台纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的同种纺织机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表：

项目

参照物A

参照物B

参照物C

被评估对象

交易价格

10000元

6000元

9500元

交易情况

公开市场

生产厂家

上海

济南

上海

沈阳

交易时间

6个月前

5个月前

1个月前

成新率

80%

60%

75%

70%

例2：

被评估对象是6年前购进的生产A产品的成套设备，评估人员通过对该设备的分析，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了三个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，有关资料如下表：

技术参数

参照物A

参照物B

参照物C

被评估对象

交易价格

110万元

180万元

150万元

销售条件

公开市场

交易时间

10个月前

2个月前

4个月前

生产能力

40000

60000

50000

已使用年限

尚可使用年限

1、成本法主要适用于评估（）。

A.可连续计量预期收益的设备B.可正常变现的设备

C.可获得非正常变现价格的设备D.续用，但无法预测未来收益的设备

2、计算重置成本时，不应计入的费用是（）。

A.购建费用B.维修费用

C.安装费用D.调试费用

3、用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。

A.更新重置成本B.复原重置成本

C.既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本

D.既不是更新重置成本。

也不是复原重置成本

4、持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）

A.成本法B.市场法

C.收益法D.统计分析法

5、由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）

A.功能性贬值B.实体性贬值

C.经济性贬值D.有形损耗贬值

6、某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。

A.33％B.40％C.50％D.66％

7、某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。

已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（）。

A．96万元B．68.57万元C．80万元D．161.28万元

8、进口设备的重置成本包括（）。

A．设备购置价格B．设备运杂费

C．设备进口关税D．银行手续费E．设备安装调试费

9、设备的功能性贬值通常要表现为（）。

A．超额重置成本B．超额投资成本

C．超额运营成本D．超额更新成本E．超额复原成本

10、可以引起设备经济性贬值的有（）。

A．产品滞销B．设备价格上升C．竞争加剧D．境外途中保险费E．设备磨损

第四章

例：

待估地块为征用农地,面积为500平方米。

土地取得费为230元/平方米,土地开发费为246元/平方米。

土地开发周期为2年,第一年投资占开发投资的3/4,第二年投资占开发投资的1/4；银行贷款年利率为8%,土地开发投资的平均利润率为10%,土地增值收益率为20%。

计算待估土地开发后的评估价值。

例1、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2013年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

项目

待估对象

坐落

略

所处地区

繁华区

非繁华区

繁华区

用地性质

商业

土地类型

空地

价格

总价

25.2万元

49万元

43.5万元

单价

1500元/m2

1400元/m3

1450元/m4

交易日期

2012.10

2012.12

2013.1

2013.5

面积

168m2

350m2

300m2

600m2

形状

长方形

地势

平坦

地质

普通

基础设施

完备

较好

交通通讯状况

很好

剩余使用年限

35年

30年

35年

30年

已知以下条件：

（1）交易情况正常；

（2）2012年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

（待估地块的区域因素分值为100）

项目

分值

自然条件

相同

社会环境

相同

街道条件

稍差

相同

繁华程度

稍差

交通便捷程度

稍差

规划限制

相同

交通管制

相同

离公交车站

稍远

相同

交通流量

稍少

周围环境

较差

相同

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

（5）折现率为8%。

例2、有一待估宗地，剩余使用年限为30年，土地资本化率为7%，现收集到A、B、C、D四个宗地交易实例，具体情况见下表：

宗地

成交价格

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估对象

2014.1

2860

2013.1

-1%

2.8

-1%

3120

2013.1

3.2

+3%

2990

2013.1

+1%

2730

2013.1

-2%

2.8

-1%

上表交易情况、区域因素和个别因素均是交易实例与评估对象相比较，以评估对象为基准确定的数值，该城市此类用地容积率与地价的关系为：

当容积率在2.5~3.5之间时，容积率每增加0.1，宗地地价增加2%。

该城市从2011年到2014年，此类用地每年价格上涨2%。

试根据上述条件评估该宗地2014年1月的价格。

案例某公司于2008年1月以有偿出让方式取得一块40年使用权，并于2010年1月在此地块上建成一栋钢混结构的写字楼，造价每平方米2500元，经济耐用年限为55年。

目前该类建筑重置价格为每平方米3600元。

该建筑物占地面积3000平方米，建筑面积9000平方米，用于出租，每月平均实收租金3万元，（据了解当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%）。

每年需支付的管理费为年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为8%。

土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿回收。

根据以上资料，评估该宗房地产2014年1月的土地使用权价值。

例：

待估地块为七通一平的空地,面积为1000平方米,且土地形状规则,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年，出售时间为2012年10月8日。

根据评估要求收集如下资料：

（1）根据规划的要求和市场调查,该地块最佳开发方式为:

建造商业居住混合楼，该建筑为框架结构,共14层,总建筑面积为7000平方米,单层建筑面积均为500平方米,其中1～2层为商业用房,共1000平方米,3～14层为住宅,共6000平方米。

（2）预计共2年完成,即2014年10月完成。

（3）预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出,住宅楼的80%在建造完成后可售出,20%半年后才能售出。

预计当时售价,商业楼为4000元/平方米,住宅楼为2500元/平方米。

折现率为10%。

（4）总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6%；利息率为8%；利润率为20%；税费估计为楼价的4%。

在未来2年的建设期内,开发费用的投入情况为：

第一年投入60%的建筑费及相应的专业费,第二年投入40%的建筑费及相应的专业费。

评估出该地块2012年10月8日出售时的市场价值

例：

某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地价格为1200元/m2，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，年折旧率为2%，房产税为租金收入的12%，管理费为年租金的3%，维修费为年租金的4%，保险费为年租金的1%，土地使用税为2元/年·m2，用残余法评估该住宅建筑物价格。

例：

某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。

目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。

该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。

据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%

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