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物权法讲座

中华人民共和国物权法讲座

授课时间：

2009年10月16日

主讲人：

王旋

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。

本法共五编十九章、二百四十七条，是个大法。

一、关于物权法的立法情况

由于物权法既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的切身利益，社会关注度高，法律性、政治性、政策性都很强，全国人大常委会在立法过程中，始终坚持民主立法、科学立法，注意通过各种方式，充分听取各方意见。

物权法草案历经七次审议，创造全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。

二、应该了解概念

第二条的规定：

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

三、几个具体问题

（一）关于公共场所、公共设施

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

关于窗前绿地、楼顶花园的归属

《物权法》第73条规定：

“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，对于“明示属于个人”的说法引起不少争议。

实践中，有不少开发企业为了促销，会将一楼住宅的窗前绿地围成花园出售给购买一楼的业主，还有的将楼顶建成的花园出售给顶层住户。

在《物权法》颁布之后，就有开发企业和业主认为这些做法是“明示属于个人”的，约定是合法有效的。

前不久，郑州市某小区就出现开发企业以此为借口，把建在绿地上的停车位出售给个别业主的现象。

我们应该如何看待这个问题？

1、窗前绿地：

在商品房销售中，一层是较难销售的楼层，但是随着赠送窗前绿地的承诺，使得一层楼的销售形势大为好转，并且价格随之抬高不少，形成了购房业主高兴、开发企业更高兴的“双赢”局面。

但衍生出来的问题是，窗前绿地既然属于全体业主，开发企业的出售行为必须是建立在不违背这个原则的基础之上的。

所谓“明示属于个人”，明示的对象应当是建筑区划内业主共有之外的、开发企业有权处置的建筑项目，绿地显然不能包括在内的。

一层业主和开发企业“双赢”的喜悦和利益显然不能建立在损害其他业主权利的基础之上，因此，即使开发企业和一层楼的业主通过约定对窗前绿地进行处分，这种处分也应该是无效的。

2、楼顶花园

对于一栋楼的业主而言，如何决定楼顶的使用，具有重要的价值。

首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到业主的切身利益。

其次，建设楼顶空间，可以使全体业主增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富业主的生活，提高生活质量。

再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益应归属于全体业主。

近年来，关于楼顶空间的权属纠纷时有出现，主要的表现是开发企业将建筑物的楼顶空间绿化后出售给顶层业主专有使用，其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开发企业能够获得更大的效益而投资并没有增加。

这种结果也可谓之“双赢”局面，

需要说明的是，我国现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，但依建筑物区分所有权相关原理来分析，楼宇屋顶不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体业主共同所有。

楼顶花园从本质上讲属于楼宇屋顶的一部分，开发企业若将其赠送给个别业主，则构成了对其他业主权利的侵害，其赠送行为应属无效。

可以想象，开发企业不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体业主，那么也就不能通过约定将楼顶空间归属于顶层的一个或几个业主专有使用。

（二）关于车库、车位

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（这是地面上的）

（一）车位（库）的产权归属业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位（库）的所有权归属问题，这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。

在立法之前的征求意见过程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位（库）应当归业主共有。

另一种意见认为，车位（库）的归属，业主与开发企业有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

全国人大法律委员会认为，如果《物权法》规定地下停车位归业主共有，将发生两个问题：

一是开发企业将修建地下车库的费用摊入商品房价格，造成房价提高，可是并非每一位业主都使用汽车；二是如规定地下停车位归业主共有，则许多建筑区划内的地下车库有数百上千的停车位，需要由业主委员会出租、出售、管理，此与业主委员会不是经济组织、无经营许可的性质不合。

基于上述考虑，立法者在物权法第74条第2、3款分别作出了这样的规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”

我们认为：

《物权法》第74条第2款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”是不合适的，因为本款规定实际上等于承认只要列入规划的车位（库）的产权就属于开发企业的，开发企业可以通过出售、附赠或者出租的方式来处置。

但是，建筑区划内的车位（库）的产权未必都应当属于开发企业。

目前，建筑区划内的停车位主要存在三种形式：

第一，地面停车位；

第二，地下停车位（库）；

第三，独立建设的多层经营性停车位（库）。

（1）对于地面停车位，《物权法》第74条第3款已经做了明确规定，由于占用的业主共有的道路或者其他场地，显然属于业主共有，即使这种停车位体现在建筑区划内的规划中，也不能适用“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这一款。

（2）对于楼房地下停车位（库）和独立建设的多层经营性停车位（库）而言，不能因为列入规划就认定产权一定归开发企业所有，应该从几个方面来综合衡量：

一是该建筑区划所在的地方是否有必须建设附属配套车位（库）的硬性规定。

如果有此规定，则属于法定车位（库），所有权当然归全体业主。

二是看车位（库）的建设成本是否已经计算至房屋的成本中，如果已经计入，则该车位（库）应当归全体业主共有。

三是车位（库）的建筑面积是否计入容积率，如果没有计入，则产权属于全体业主；反之，则开发企业有可能拥有车位（库）的产权，其有权通过出售、附赠或者出租的方式来处置车位（库）。

容积率指的是总的建筑面积∕总的占地面积，容积率越高，房屋的密度就越大，当然舒适度就差。

（二）对于“首先满足”的理解

《物权法》第74条第1款规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

”

对于“首先满足”有多种理解，

第一、认为是只能供业主使用，

第二、认为是在同等条件（价格）下首先提供给业主，

第三、认为应在一定条件下首先提供给业主，在条件之外可以提供给业主之外的人。

到底应该如何理解《物权法》第74条第1款？

我们的理解是：

对于建筑区划内能够出售和出租的车位（库），的确应当首先满足业主使用，但是不等于只能出售给业主。

假如只出售给业主，外人一律不准购买，就有可能出现车位（库）过剩，导致资源浪费的情况，同时也会在一定程度上损害开发企业建设车位（库）的积极性。

收不回投入的资金，就不建了；这是第一步的理解。

还有，假如按照第二种理解，在同等价格下首先提供给业主的话，就可能会使得开发企业恶意提价，导致建筑区划之外的人以价格优势获取车位（库）（建筑区划外的有钱人都买了去），这样，业主的首先权利就无法得到保障；

而按照第三种理解，设置一定的条件，也就是说由政府主管部门对车位（库）进行价格限定，规定价格的上限，则是最好的办法，这样做，就能够使得车位（库）充分使用，同时也保护业主的首先权利。

再从另一个角度说，车位（库）并不是房屋的附属，它对于无车的业主没有意义，但是对于有车业主而言，车位（库）就必不可少了。

我们试想一下，如果开发企业可以任意定价的话，有车的业主就会面临或是放弃车位（库），或是不得不接受高价位的处境。

现在很多建筑区划内的车位（库）单价是房价的数倍，郑州市已经有不少高档小区的单个车位（库）售价在20万元上下，这些小区的有车业主就面临着上述的尴尬境地。

从这个角度来看的话，假如车位只能出售或出租给业主的话，价格肯定会良性发展，不至于高的离谱。

但是，问题也随之而来，如果开发企业提供了足够的车位（库），（例如1000个）而事实上该小区只有600台车，这样部分车位（库）由于长期不能实现销售或是出租，空置导致了资源的浪费。

因此，如果政府主管部门对车位（库）进行价格限定，并规定建筑区划内的房屋销售完成后一定时间后尚有车位（库）剩余的话，可以出售给业主之外的人。

这样的话，车位（库）就不会出现价格畸高的现象，有车的业主就能够充分享受“首先满足”的权利，同时车位（库）也就不会出现浪费，也就不会让开发企业在房屋销售早已完成后一直受剩余车位（库）闲置的困扰。

（三）关于会所的问题

本来在物权法草案第三稿第76条中，谈到了会所的归属问题，但最终没有出现在物权法中。

是什么原因？

在《物权法》公布之后,《物权法》起草专家组组长江平教授曾明确表态:

关于建筑区划内业主这章，是立法时遗憾较多的部分。

在物权法起草、审议和征求意见中，草案三次审议稿第76条规定：

“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

”也就是说在草案三次审议稿中谈到了会所。

对于该草案中会所的规定，全国人大法律委员会研究认为：

从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发企业出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

因此，全国人大法律委员会建议将这一条修改了。

最终审议通过的《物权法》第73条规定中就没有了会所的字样；关于会所的规定最终未能出现在《物权法》中。

这应该说是个遗憾。

以上是会所删掉的原因或过程。

那么我们究竟应如何认定会所的法律性质和权属呢？

应该说《物权法》没有做相应规定的实质是有意无意的回避了会所的法律性质问题，对于会所的产权归属缺乏一个明确的态度，这大概就是江平教授所说的遗憾吧。

我们认为，《物权法》没有做相应规定也不能就认为是承认了会所的产权归开发企业所有，其实会所是为建筑区划内全体业主的生活便利而建的，那么，其产权当然归全体业主共有，主要理由是：

第一、开发企业的所有投资都会从售房收入中回收，尽管目前会所不参与公用建筑面积分摊，但是由于它不能对外销售，所以开发企业一定会将会所的建设成本计算到房屋中，业主的买房款中实际已经包含了会所这一部分。

单从这个角度来考虑，会所的产权归全体业主所有是无可厚非的；

第二、根据建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，建筑区划内的土地面积已经全部分摊到全体业主身上或是由全体业主共有。

因此，开发企业就不应再享有这块土地上建筑物的所有权和支配权，所以，无论是由开发企业保留会所的产权还是淡化会所产权由开发企业经营，这两种做法都是不合适的。

（四）关于善意取得

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；（这是一般情况）除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

何为善意？

物权法所说的善意是指不知或不应知，而不是我们通常理解的善良或好心。

换言之，就是受让人客观上有理由相信让与人是财产的所有人。

下面这个例子就能够说明这个制度：

甲有车（或摩托车或汽车），借给乙或存放与乙处，包括发票，其他票证。

乙卖给丙，出示相关票据，丙给付相应的价款。

在上述的实例中，甲是权利人，乙是无处分权人，丙是受让人。

按照106条的规定，甲这个所有权人无权向丙这个善意受让人追索自己的车，前面所说的买卖关系成立，而且受法律保护。

他有权向无处分权人请求赔偿损失。

法律作出这样的规定其立法意图是什么呢？

就是保护交易安全。

（五）关于土地使用权

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问，70年之后就自动续期，至于可以续几次，每次可以续多长时间，没有说，自己理解吧。

（我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：

居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

）

（六）关于房屋的所有权（产权）问题

物权法第95条，97条涉及到的共同共有问题，引人关注的是夫妻间的房产问题。

原来的法律规定（1993年的司法解释）：

夫妻婚前一方的房屋，婚后共同生活八年，就自然成为共同财产；

个人婚前财产，过去规定生活资料经过4年、房屋和其他生产资料经过8年转化为夫妻共同财产；

现实生活中，有的夫妻共同生活超过8年后离婚，就要求分割房产。

（有不公平的因素）。

但这个规定已经过时了，新的婚姻法司法解释否定了1993年的司法解释，个人财产不因婚姻延续转化为共有财产，婚前的财产永远是个人财产。

我们就可以理解为：

不论共同生活多长时间，婚前的个人财产仍然是夫妻某一方的财产，除非另有约定。

这样，由此产生的一些纠纷就可以明确解决了。

在这种情况下，结婚8年后再离婚，另一方也无权要求分割了。

当然，婚姻关系存续期间，继承的、受赠的财产通常都是夫妻共同财产。

还要请注意，婚姻关系存续期间指的是从婚姻关系建立到终止的这段时间，也就是从开始到结束。

还要注意，婚姻关系但建立或开始是指婚姻登记的时间，而不是办婚礼仪式的时间。