《中远两湾城一期智能化弱电系统可行性研报告》.docx
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《中远两湾城一期智能化弱电系统可行性研报告》
中远两湾城”一期智能化弱电系统
一、项目可行性研究报告
二、工程工作总结报告
三、技术工作总结报告
四、项目总结报告
五、项目评审证书
“中远两湾城”一期智能化弱电系统可行性报告
前言
中远两湾城作为上海市智能化建设的标志性的住宅小区，不仅是上海市人民改善居住水平，清除棚户住宅的代表作，同时也是上海改善美化城市环境，大规模发展现代化住宅的一个标志。
作为大型的现代化住宅小区，它的智能化系统的建设，无论从基础设施角度或小区长久的使用性角度，都显得尤为重要。
众所周知，一个成功的智能化小区的建设离不开科学、合理、先进的方案设计，为使中远两湾城建设的更加完美，充分体现现代的人本主义”，我们从设计上尽量以先进、实用、可靠为原则，使整个智能建筑名符其实和发挥应有的投资效果。
本方案对中远两湾城一期智能化弱电工程总体设计除以上原则外，更加注重中远两湾城各个系统整体的衔接，同时，尽量从实用的角度设计和完善各个子系统。
我们为用户提供优秀的设计、优质的产品和先进的系统，在设计本方案中，我们吸收了国内外先进的工业自控、计算机网络、安防、物业管理系统等技术，同时结合我公司其它智能化小区弱电系统的设计经验，力求为中远两湾城智能化弱电工程设计出一个完美和先进的弱电系统。
为了中远两湾城智能化建设顺利的进行，在弱电工程的设计中，我公司组织公司内最优秀的技术人员、市场人员以及公司的高级技术顾问，较详细的编制了整个技术设计方案，使得“中远两湾城”做到真正意义上的智能化住宅小区。
第一章弱电智能化系统总
体设计思路
一、工程概况
“中远两湾城”住宅小区位于中山北路1660号，规划住宅用地30.7公顷，规划住宅面积139.2万平方米，可容纳约3.58万人居住，为高档住宅小区。
一期将建造3幢点式34层高层住宅（A10、A11、A12）及2幢33层高层住宅（B13、B14），共有住户约为2185户。
其一、二层为架空门厅、地下车库，标准层为4～30层。
单元号楼层（4～30层）户数/梯单元数总户数
A103481252
A113481252
A123481252
1单元2单元3单元4单元5单元
B1333
56445
5715
1单元2单元3单元4单元5单元
B1433
56445
5714
二、设计范围
“中远两湾城”一期住宅小区智能化系统，主要包括
以下各子系统：
1、通信信息系统:
电话通信系统
有线电视系统
宽带数据通信系统
2、社区安全防范系统有：
周界防范报警系统
闭路电视监控系统
可视访客对讲系统
电子巡更系统
门禁管理系统
背景广播系统
楼宇设备监控系统
3社区物业综合管理系统有：
物业管理软件
IC卡表具收费系统
一卡通管理系统
车辆出入管理系统
内部通讯电话系统
机房设备
三、技术方案书
1、工程概况
“中远两湾城”小区规划建设34幢住宅楼，分为五期进行，第一期工程实施范围为由板式住宅B13、B14，点式住宅A10、A11、A12等5栋高层组成，总户数为2184户。
余下建筑分四期完成。
总建筑面积：
160万平方米，入住人数：
一万四千户约四万人左右，总投资：
1.3亿元。
一期工程位于“中远两湾城”旧城改造整个工程的北侧，中潭路的两翼，南面以东西向区内总弄为界，北侧沿明珠路。
东端邻规划的B15板式住宅楼，西至新近改造完成的虬江河道，占地约7公顷。
根据“修规”一期工程由两个住宅组群组成。
中潭路西面的群组由三幢点式高层住宅构成。
中潭路东侧由两幢板式高层住宅以及住宅裙房部分的商业、服务、管理和幼托等公建配套建筑所组成。
另外，在一期范
围内保留雨水泵站和闸各一座并规划新建排水泵站和110千伏降压站也各一座。
一期工程规模及概况总体平面布置图详见附件。
基本房型：
计算机应用（倍增计划）优秀项目选编
楼号单元3/2（错）3/22/2（错）2/21/1复式合计
A1033621552252
A1133621552252
A1233621552252
A56811138
B30873120
C30120304184
D11734124
B13
E202858384148
A33621552252
B1164120
C33114334184
D30904124
B14
E20302828384148
总计2184户
2、设计依据
l“中远两湾城”一期工程招标文件及设计图纸
l《全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲》
l《智能》（DBJ08-47-建筑设计标准95）
l《民用建筑（JGJ/T16-92）
l《建设设电气设计规范》计防火规范》
（GBJ16-87）
l《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116－88）
l《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范》
（CECS72－95）
l《住宅建筑共用天线电视系统设计规范》（DBJ08
－21－91）
l《上海有线电视技术规范》（1991-9）
l《家居电讯布线标准》（ANSITIA、EIA－57OA）
l《商业建筑通讯路径和空间结构标准》
（ANSI/EIA/TIA-569）
l《始创性的用户建筑布线》（ISQ/IECIS-11801）
l《通信光缆的一般要求》（GB/T7427-87）
l《中国高层民用建筑设计防火规范》
（GB50045-95）
l《中国电气装置安装工程施工及验收规范》建筑设
计规范》（GBJ45-90-92）
l《火灾自动报警系统施工验收规范》
（GBJ232-90-92）
l《中国高层民用（GB50116-92）
l《火灾自动报警系统安装使用规范》（中国工程
计算机应用（倍增计划）优秀项目选编
标准化委员会标准）
3、系统总体设计说明
中远两湾城为特大型智能住宅小区，小区弱电系统应从小区物业管理，弱电系统实际实施情况，系统指标技术要求，投资成本等多种因素来综合考虑。
★管理的时效性.
从物业管理角度上看，由于小区面积较大，设置一个管理中心从管理力度及管理响应时间都存在一定问题。
★节省投资成本
设立多个管理中心会配置许多重复的设备增加投资的费用。
★系统的可实施性
设置一个管理中心会影响系统的可实施性和系统实施的技术指标。
由于实施系统线路太长，必需增加信号放大的过渡设备，这会给以后的系统维护及设备运转的稳定性带来一定的影响。
★满足各系统的技术指标
弱电系统的质量与信号的技术指标密切相关，从技术角度上看，线路越长信号损耗较大，很难满足系统信号测试指标。
★管理中心的具体划分
基于以上指导思想，根据小区实际情况，建议设置五个管理中心，具参照总体平面图。
五个管理中心在技术等级方面是相等的，在物业管理方面，以一个管理中心为主，其它四个为辅助管理中心。
弱电系统的技术需求：
电视监控系统、楼宇对讲系统、广播系统、BA系统、周界报警系统等对线路要求较高，普通线路的传输信号衰减量较
大，采用光纤技术投资成本较高，因此小区不能设置一个管理中心。
根据物业管理需要：
设置一个管理中心对子系统的管理难度也较大，电视监控的监示器数量多，楼宇对讲系统管理主机管理的用户数量较多,广播系统、BA系统、周界报警系统等管理的设备终端数量较多，从管理的角度来考虑小区也不能设置一个管理中心。
从工程施工情况，投资成本来看：
整个小区分多期进行，不能简单地根据小区建设时区域划分作为管理中心的划分，也不能逐期都设置管理中心。
管理中心划分示意图
E36管理中心
B7管理中心
第二章工程实施及系统验收
一、施工组织设计
中远两湾城为大型的智能住宅小区，它的智能化系统的建设，无论从基础设施角度或小区长久的使用性角度，都显得优为重要。
智能建筑弱电工程的实施与质量控制是目前国内智能建筑行业关注的热点，为使正在实施和将要实施的智能建筑名符其实和发挥应有的投资效果，必须加强对智能建筑弱电系统工程的质量控制。
本文对中远两湾城智能建筑弱电工程的实施、工程项目管理的重点、工程的施工工艺、规范与验收及工程质量的控制作详细的分析，以推进中远两湾城智能建筑弱电B1管理中心B22管理中心B30管理中心工程更有序更有成效的运作。
根据我公司对小区智能化工程的特点和目前国内智能建筑弱电工程成败的分析，由系统集成商（主承包商）对各子系统进行总体协调、管理与控制的工程动作模式较多，因此一个称职的主承包商（集成商）是工程成败的关键。
一个优秀设计、优质的产品和先进的系统，必须通过人＋管理去实施，而我公司为从事智能化建设较早的系统集成商之一，无论在技术、工程管理，对外协调等方面都有很强的优势。
1.技术管理能力：
具有各子系统主要结构设计和分析能力、系统发展的科学预见能力，深化设计或设计审核能力、工程界面的划分与确定的能力。
2.工程管理能力：
具有工程质量、安全、进度
的控制协调能力、行业配套配合协调能力，
及时发现施工问题和现场处理问题的能力，
风险预见和规避能力，与各专业配合和协调
能力。
3.组织管理能力：
具有对各子系统承包商控制
组织协调能力、供货商系统管理能力，做到
人力、物力、财力有机结合，综合调动各方
面主观能动性。
二、施工周期
本工程施工为2000年8月开工，2001年6月竣工，整个施工周期为11个月。
其中现场勘查与深化设计为工程第一节点，需完成以上弱电系统的深化设计及有关预审工作；桥架和管道安装为工程第二节点，需完成弱电桥架管道的安装和隐蔽工程验收工作；线缆敷设为工程第三节点，完成弱电系统的敷设和阶段验收工作；设备安装为工程第四节点，完成上述弱电系统的安装工作和各个子系统的调试工作；系统调试为工程的第五节点，需要完成各个系统或某些子系统的联网调试工作，完成IBMS系统集成调试，个别系统进入试运行阶段；第六节点为验收和物业公司培训移交阶段，准备小区住户入住。
三、工程特点
《中远两湾城》是一典型的智能高层住宅楼，弱电项目主要涉及电子、机械、自控、和通信、网络等技术领域。
以达到楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、安全自动化（SA）等现代化的智能住宅标准。
由于整个系统是以硬件平台为基础，软件平台为核心，所以即要考虑到系统的先进性、可拓展性和良好的性能价格比，同时又要着重系统的稳定性、易维护和方便操作、处理及时快速。
本项目中采用较多进口设备和引进技术，因此需要充分了解和掌握这些设备和技术的特点，以便整个系统的管理、维护和扩展。
本工程项目是属于多种技术同时使用的综合管理工程项目，涉及的专业技术范围比较广泛，各种设备的安装、系统调试的工艺和技术要求较高，均需专业技术人员完成，同时在施工和调试时需专业工具安装和专业仪器测试，并在整个过程中严格符合相应的行业规范。
四、施工条件
本工程在施工环境中主要受到土建及装修工程进度、
场地、用电等方面因素的影响，特别是整个弱电工程与土
建、装修工程、及楼外系统的衔接，需要和土建总包、监
理、设计院、业主等单位相互协调和配合。
五、程施工计划编制依据
1、《中远两湾城一期》弱电系统工程招标文件；
2、《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范》（CECS72-97）；
3、《建筑及建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》（CECS89-97）；
4、《始创性的用户建筑布线》（ISQ/IECIS-11801）；
5、《通讯光缆的一般要求》（GB/T7427-87）；
6、《中国电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ45-90-92）；
7、《智能建筑设计标准》（GBJ08-47-95）；
8、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）；
10、《安全防范工程程序与要求》（GA/T75-94）；
11、《住宅建筑共用天线电视系统设计规范》（GBJ08-21-91）；
12、《火灾自动报警系统施工验收规范》（GB50116-92）；
13、《火灾自动报警系统安装使用规范》
14、《智能建筑弱电工程设计施工图集》（97X700）；
2）施工组织部署框图
3）施工进度表
（见附件）
施工流向确定原则
确定施工流向，主要解决施工项目在平面上、空间上
的施工顺序，施工工程的开展和进程问题是指导现场施工
如何进行的主要环节，着重考虑以下几个方面。
A、根据建设单位的总体要求，对建筑功能使用上要求
急的工程项目，应优先安排施工；
总经理
总师室业务总监
项目经理
工程部经理
施
工
安
全
监
督
员
施
工
质
量
监
督
员
施
工
员
施
工
材
料
管
理
员
施
工
设
备
管
理
员
资
料
员
B、根据分部分项工程的施工简繁程度，对技术复杂或
施工进度慢、工期长的项目，应优先安排施工；
C、满足选用的施工方法、施工机械和施工技术的要求；
D、施工流程在平面上或空间上开展时，要符合工程质
量与安全要求；
E、确定的施工流向不能与材料、构件的运输方向发生冲突；
施工顺序确定原则施工顺序主要解决各个子系统工序之间在时间上的衔接问题，以保证在最短工期内完成整个系统的施工。
具体要求如下：
A、先地下、后地上。
地下埋设的管线及其它隐蔽工程首先完成，以免影响地上和表面工程的施工。
B、先主体、后外围，先土建、后安装。
安装必须按顺序进行，以免造成不必要的施工混乱。
C、采用敞开式施工顺序。
对体积大、重量大的设备尤其考虑这一原则。
D、应尽量采用交叉作业施工，特别是在为弱电系统设备安装创造必要条件时，系统安装应同时交叉施工。
E、在确定施工顺序时，必须使施工顺序满足施工工艺要求。
F、施工顺序必须符合施工方法和所有施工机械的要求，以充分利用机械效率提高施工进度。
G、符合施工组织的要求。
当施工顺序有几种方案时，应从组织上进行分析、比较，选出便于组织施工和开展工作的方案。
H、符合施工质量和安全技术上的要求。
六、施工方法
A、选材和设备定型
（1）所选材料和设备必须符合本工程技术要求和确保工
程质量。
（2）所选材料和设备必须具有产品合格证和完整的技术
资料、安装使用说明书
维护说明书。
（3）系统主要材料和设备到达后，及时清点数量和检验质
量，单机或单系统安装
调试完成后，进行联调。
同时对现场材料和设备请监理方
和业主验收签证。
B、设备安装
（1）施工人员严格按照设计图纸和文件进行施工。
若因设
计变更，应按设计审批
程序进行并必须填写设计变更单。
未经建设方同意，均不
得擅自改动，重大变更还应报有关各方备案。
（2）隐蔽工程的施工质量由公司工程总监负责检查，保证
管内畅通、清洁，管口
无毛刺，管径达到设计要求，同时有良好的接地。
（3）布线要求
●所有电缆要尽量分散，间距越大越好；
●同束同类电缆捆扎；
●电源用导线和电缆，以及受电磁干扰敏感的电缆均
不可靠近有电磁干扰发射的导线和电缆；
●能发射电磁干扰的导线要单独敷设；
●当受电磁干扰敏感的导线和电缆不得不靠近电缆
导线和电缆敷设时，应尽量可能使它们彼此成直
角，不同类的电缆尽可能从不同方向进入设备；
●当不同类电缆不得不敷设穿过同一电缆孔洞时，在
孔洞两侧敷设距离应尽量分散开；
●电源用导线、电缆应尽量靠近壳体；
●应采用多根电源线从主电源给一个设备的不同部
件分别供电，以降低相互影响；
●屏蔽电缆端头屏蔽套与机壳连接要保证接触良好，
而且不穿入设备壳体内部；
●为有效抑制辐射或感应磁场，应尽量采用扭绞线布
线。
若电源线不能用扭绞线，只能用单芯导线敷设
时，要求电路中芯线尽量靠拢，并可以尽量靠近中
线；
●活动地板下部的电源线应尽可能远离计算机信号
线，并避免并排敷设，且应采取相应的屏蔽措施。
（4）设备
●设备与控制箱应严格按图施工；
●可更换的部件的机械配合应精确，在允许误差内，
以利更换；
●所有相同设备从整体到部件应具有互换性；
●所有设备应尽可能做到适合标准化；
●设备的外罩应做到使安装在罩内的元件和配件不
受气候条件的影响而得到保护；
●所有提供设备外表应完整无损、外涂层在工作环境
下可防止物理性破坏及化学性分解；
（5）系统
●性能先进，符合技术发展潮流；
●模块化设计，安装、调试简单，易于维护保养就；
●操作简单，稳定、可靠，故障率低。
C、施工协调
施工过程中需与业主、监理、土建、装修等各方协调联系
可采用工程联系单，以备查考。
隐蔽工程随机验收单
工程名称：
建设单位设计施工单位监理单位
隐蔽工程内容
检查结果
安装质量楼层
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
管线排列及走向
管线弯曲处理
管线固定方式
管道连接
管道搭铁
管道接地
管口安防护圈及标志
接线盒，桥架加盖
线缆对管道及线间绝缘
电阻
线缆接头处理
验收意见：
建设单位设计施工单位监理单位
签章：
签章：
签章：
注：
安装质量栏内，合格的打勾，有问题则说明情况。
验收日期：
年月日
D、工程安全施工措施
D.1施工安全组织职责
（1）编制质量安全计划、制定主要质量控制点及措施，制定安全施工措施及安全保护重点部位。
（2）参加关键工序，质量控制点，安全保护重点部位检查。
（3）参加单位工程质量等评定工作。
（4）组织对质量、安全事故的调查、处理工作。
（5）监督防止不合格设备、材料或未经检验合格的设备材料进入施工现场。
（6）检查特种作业人员的上岗操作证，防止无证上岗。
（7）做好质量、安全意识教育工作。
D.2施工安全措施
a）开好每一次工地会议。
开会前，层层做好技术交底，确保工程施工质量与安全。
b）建立安全质量一票量否决制，对不重视安全质量的施工，每个职工都有权拒绝施工。
c）高空作业需戴安全帽，系安全带。
工具材料要用绳子提放，不得随意抛下。
d）道路施工，要穿反光背心，如要暂时封锁车道，要与交警联系，不得擅自封道，影响交通。
e）严禁赤脚或穿高跟鞋、拖鞋进入施工现
f）严禁酒后或带病上岗作业。
g）工作时间不准打闹事、争吵、唱歌或其他狂妄行为，思想要集中，坚守岗位，未经许可不得非工种工作，服从领导为安全检查员指挥。
h）各种电动工具必须有可靠有效的安全防护，接地和防雷装置，做到一机一闸漏电保护，不懂电气和机械的人员严禁使用和玩弄机电设备。
i）吊装区域非操作人员严禁入内，吊装机械必须完好，桅杆垂直下方严禁站人。
j）不准在禁止吸烟的地方吸烟和动火。
k）在施工现场要注意现场标帜，按指定线路行走，不得为直
路而穿越危险区。
l）严禁攀登脚手架，井架和随吊盘上落，对
各种安全防护保险装置、设施、警告牌和
标帜等不准随意拆除和挪动。
七、工程竣工及初验
（1）工程项目按设计任务书的规定内容全部建成，经试运
行达到设计要求，并被建设单位认可后，可视为竣工，与此同时建设单位可提出意见整改。
由设计施工单位的项目小组整改后编写出竣工报告和工程费用决算报告。
（2）工程竣工后总师室协同工程总监及相关人员对系统进行功能性检查和主要性能检测发现问题提出整改意见，经总工程师批准后才可初验。
（3）建设单位与设计施工单位共同对系统工程按设计任
务书1要求对系统功能进行初验，并由设计施工单位写出初验报告，在初验报告上由双方共同签章。
（4）经过1-3个月的试运行后由建设单位提供试运行报告一份。
同时，将竣工报告、初验报告向有关部门递交，对系统进行最后检测。
随机抽查工程质量在工程施工阶段，公司有关领导将不定期到工地现场
对工程质量进行抽查，并填写工程项目随机检查表
。
系统试运行记录表
工程名称：
工程级别：
建设单位（物业管理部门）：
设计施工单位：
日期系统和设备运行情况故障及处理值班人备注
注：
1、系统设备运行情况栏中，正常打勾；不正常的，说明原因。
2、试运行期间，若系统正常每周至少填写一次，出现故障及时填写
用户信息反馈
设计进度工程项目随机检查表
项目名称工作令
项目负责人项目组人员
检查内容
1、图纸资料
2、器材设备
3、设计进度
4、组织协调
5、安装质量
6、系统工程
7、服务态度
8、劳动纪律
存在问题
和
改进措施
日期：
稽查人员：
在工程施工中和施工结束后，公司为了掌握施工质量、服
务态度等信息，提高工程质量，加强售后服务，总师室将
向用户发出“用户信息反馈表”请建设单位评分后寄回公
司，作为公司对现场管理和对施工人员考核的依据。
八、施工文档
A、在系统施工前，具备以下文档：
（1）设备布置图
（2）接线图
（3）安装图
（4）系统图
用户信息反馈表
单位名称地址
工程项目电话
联系人填表日期
设备运行情况A、良好B、一般C、故障频繁
施工质量A、优良B、一般C、差
工程资料A、齐全B、基本齐全C、不齐
计划进度A、好B、一般C、不好
协调配合A、满意B、基本满意C、不满意
服务态度A、满意B、基本满意C、不满意
维修及时程度A、及时B、一般C、差
用户建议和意见：
工程竣工日期维修合同A、愿签B、不愿签
年月日
（5）技术综合说明等其它必要文件
B、系统竣工后，提交以下文件
（1）竣工图及相应竣工资料
（2）设计变更文字记录
（3）系统操作说明书、主要设备使用和维护文件
（4）各类检验记录
（5）竣工报告
九、工程管理
近年来我国全国各地兴起了住宅小区智能化建设的
热潮，人们所追求的居住条件不仅是水泥加黄沙组合的建
筑物，而是充满信息技术的智能化住宅用房。
住宅智能化
给房产开发商带来了不小的收益。
智能化给房产增加了新
的卖点。
同时,随着对住宅智能化的要求提高，投资成本
也越来越大。
智能住宅小区的弱电系统类型多且构成复杂、技术先
进、施工周期较长、作业空间大、使用的设备和材料品种
多，在工程实施过程中的设计、安装、验收、培训等每个
环节都有相当的难度。
因此要能建成名符其实的智能小
区，发挥智能化系统应有的功能与投资功效，必须加强对
小区智能化系统工程的管理和质量控制。
下面就小区智能化系统工程的实施和工程项目的管
理，介绍如何怎样加强对智能化系统工程的管理和质量控
制。
2.2.4.2.1工程前期的工作
1）组织有关人员学习和掌握有关的规范和标准建筑智能化弱电系统工程的施工，应严格遵守建筑弱电安装工程施工、验收规范以及所在地区的安装工艺标准和当地有关部门的各项规定。
近年来国家已发布有关的智能化系统的规范及标准，上海地区近时期也颁布了有关小区智能化建设的有关标准及规范要求。
只有认真学习这些规范和标准，透彻地理解和掌握这些规范和标准，才能更
好地进行小区的智能化系统的建设。
2）小区住宅智能化系统设计要求要结合小区自身特点来把握工程的设计标准和系统的功能定位。
投资者根据所开发小区的实际情况（售楼对象、售楼价格、工程投资概算、售楼策略等）综合加以分析，并合理地给予设计功能要求定位，即小区智能化系统哪些功能要考虑，哪些功能不一定要考虑？
应合理地选择,不能盲目追求高档次。
住宅小区设计要以人为本，考虑系统的适用性、可靠性、可实施性、开放性、先进性等,设备选型时需统筹考虑各系统的综合应用和优化设计，不能将各系统设计为简单化的组合，设计应综合以下几点要求来考虑：
（1）：
根据实际情况，具体分析
（2）：
设计不应追求高档次，盲目追求3A、5A等
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