深圳市可行性研究报告.docx
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深圳市可行性研究报告
深圳市宏宝物流基地
可行性研究报告
（商业计划书）
深圳市宏宝实业有限公司
二00二年八月十八日
第一章：
概述…………………………………………………………2
第二章：
项目研究资料收集..…………………………………………3
第三章：
本项目目标市场分析..……………………………………..16
第四章：
本项目近期建设规模和效益分析..………………………..24
第五章：
本项目远期建设规模和效益分析..………………………..45
第六章：
市场营销策略..……………………………………………..50
第七章：
环境保护和消防设施..……………………………………..56
第八章：
建设资金筹集和投资合作方式…..………………………..58
第九章：
分析结论..…………………………………………………..59
公司简介
深圳市宏宝实业有限公司是经深圳市政府批准，于1992年8月成立。
经十年来的经营，目前已具备一定的产业规模和实力，注册资金1500万元人民币，总资产达1.2亿元人民币。
拥有土地22万平方米，是从事现代物流业、仓储、道路集装箱运输、普通货物运输、货物配送、普通货物装卸、国内货运代理及物流信息咨询经营业务、高科技产业、国内商贸、进出口贸易、房地产开发的产业实体。
经深圳市对外贸易经济合作局《深贸管准证字第2002-1000号》批准，具有商品进出口权。
可经营除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外（经批准同意经营的企业除外）的商品进出口贸易。
特此简介。
深圳市宏宝实业有限公司
二○○二年八月八日
第一章：
概述
1-1本项目简介
1、本项目的名称
本项目的名称为:
深圳市宏宝物流基地。
2、项目具备的条件和选址
本项目经深圳市人民政府深计产业[1998]324号文、深龙贸复[1995]01号文
立项批准兴建，经平铁函字[1995]010号文批准引入铁路专用线。
本项目选址在深圳市龙岗区布吉镇与平湖镇交界处的上李朗村地区，宏宝公司已在该地区购买了22万平方米的一级三类工业（仓储）用地，拥有房地产证、土地宗地号G05402（1-5）。
本公司具有该幅土地的产权、经营权，并已投入资金从事土地开发的前期三通一平工作。
因此，项目的选址即为该地块。
3、本项目的地理位置
宏宝物流基地位于深圳市北部龙岗区平湖物流基地的南端，她是深圳市六大物流园区中唯一的大型综合性第三方物流基地。
宏宝物流基地具有良好的地理位置和十分便利的交通条件：
铁路运输方面，东面与广深铁路平湖南编组站相邻,可从编组站直接引入专用线,北面与平南铁路仅距几百米。
公路运输方面，原由布吉镇下李朗村至上李朗村的布澜公路途经该地块，最近处仅20米，新修的李朗大道距该地块约200米，正在建设中的平吉大道经该地块中央南北纵向通过，北接机荷高速公路和平湖西环路，南连李朗大道,深圳第二快速干道。
该地块处于京广、京九、平南、平盐、广九多线铁路和机荷高速、李朗大道、布澜公路、深惠大道、107国道等多边接口区域，是极为良好的物流项目开发用地。
1-2研究目的
研究主要目的是根据目前社会整体物流业发展水平规模,针对社会消费品物流市场总量、物流仓储、配送货运量、营运及成本等因素进行分析，作出本项目的可行性评估。
在宏宝物流项目的发展规模及业务运作上，整个项目分为不同建设阶段。
研究目的也包括各发展阶段的预定建设规模、经济效益分析，构思主要考虑目标市场容量、货量、收入、投资量（包括土木结构及机电设备等因素）等效益分析，提供发展方案，作为宏宝物流项目下一步详细规划设计、建设和今后经营的依据。
1-3报告内容
本报告介绍的研究及分析过程工作，主要包括以下部分：
本章（第一章）、第二章是对目前物流业资料收集、整理、分析、预测、评估，研究目的分析。
第三章是针对本项目物流目标市场进行分析。
第四章、第五章是研究的主要部分，对本项目各阶段的投资建设规模、营运经营成本、经营效益应用科学方法进行分析，预测结果，提出各发展阶段建议。
第六章是本项目生产营运模式和市场营销策略。
第七章是环境保护和消防设施。
第八章是本项目建设资金筹集和投资合作、融资方式。
第九章是本项目可行性分析研究结论。
第二章：
项目研究资料收集
2-1项目研究相关资料
一、我国物流产业形势与发展趋势
中国的物流刚刚起步，但从以下8个方面可以看到中国物流业发展的形势与发展趋势：
1、物流业的发展已列入中国“十五”规划。
2、2001年3月2日，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局联合下发了《关于加快我国现代化物流发展的若干意见》。
3、经国家经贸委、民政部批准，国务院领导同意，成立了“中国物流与采购联合会”，2001年4月20日正式挂牌。
4、发展现代物流已列入国务院有关部委的工作日程。
5、许多省市已制定城市物流规划。
6、由中国物流与采购联合会牵头组织编写的“物流术语”国家标准，通过专家论证，国家质量技术监督局已于2001年4月17日发布，8月1日正式实行。
7、国际上跨国物流企业纷纷进军中国物流市场。
8、国内第三方物流企业迅速崛起，但从总体讲还比较弱小。
二、深圳市建设区域性物流中心城市的功能定位与发展策略
A、深圳市加快物流中心城市建设的重要意义
深圳市经过二十年的发展建设，国民经济实力快速增加，已形成我国区域性的金融、贸易、运输、信息中心和高新技术产业基地的雏形。
伴随着经济总量的迅速扩大，生产、生产资料的流通也取得了快速发展，现代物流业已发展成为全市经济的重要组成部分和新的经济增长点，成为城市社会化大生产的纽带。
为保持深圳经济继续持续、快速、健康、协调地发展，密切生产、流通和消费的联系，使物流产业与工业生产规模以及整个国民经济发展水平保持同步，根据世界发达国家物流产业发展的一般规律，需要把深圳建设成为我国重要的区域性物流中心城市之一。
1、物流给社会发展带来巨大贡献
现代物流业是新的经济增长点。
发达国家的统计资料表明，现代物流业对于降低商品总价值中的物流成本具有重要的作用，并对国民经济的增长发挥支持和带动作用。
日本从八十年代到九十年代，以物流业营业收入（包括海运、空运和卡车运输额）计算，物流业增长2.6个百分点会使日本国民经济总量增长1.0个百分点；深圳九十年代初到九十年代后期，物流业营业收入每增长1.02个百分点会使深圳的地方国民生产总值增长1.0个百分点。
2、现代物流是提高企业竞争力的需要
现代物流是企业的“第三利润源”。
在美国，产品的直接劳动成本已不足全部成本的10%，全部生产过程只有5%的时间直接用于加工制造，95%的时间用于储存、运输等物流过程，发挥物流的作用能为企业带来更多的利润空间。
按美国企业调查的综合数据，物流业可降低商品总价值30%～50%物流成本。
我国加入WTO后，市场准入条件将放宽，外国资本的进入使市场竞争更加激烈，现代物流对提高企业的竞争力具有莫大的帮助。
3、发展现代物流是激活内需的重要途径
目前国内市场的流通领域流通环节过多，物资流通过于分散，造成资源效益低下，商品价格偏高，直接影响城乡居民的购买力。
发展现代物流能降低成本、高效率地向消费者提供价廉物美的商品，使消费者真正得到实惠，增强消费欲望，提高购买能力。
B、深圳市建成现代物流中心城市的必要性
加快发展物流业，把深圳发展成为现代物流中心城市，是保持深圳国民经济继续持续、快速、健康、协调发展的需要，是深圳市经济发展到一定阶段的合理选择。
它的必要性主要表现在以下几点：
1、深圳建设成为现代物流中心城市，是深圳在新的历史条件下增创新优势的重要内容。
2、加快发展现代物流产业，是深圳促进第三产业增长，建成国际性城市的重大举措。
3、发展物流产业可以有效地提高深圳市物流企业的经营效率，提高深圳市物流企业的竞争力。
4、大力发展深圳现代物流产业，可以进一步维护香港国际贸易、金融、信息和运输中心地位，提高深港两地物流产业的国际竞争力。
5、发展现代物流产业，是解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，合理规划调整产业布局和带动城市边缘经济的有效手段。
C、深圳市建设成为现代物流城市的可行性
1、深圳具有建设现代物流中心城市的基础条件
深圳既是内地走向国际市场的通道，同时也是港澳走向内地的桥梁，具有建设现代物流中心城市的良好区位条件。
同时深圳目前基本具备了建成现代物流中心城市的各种基础条件，包括基本形成的四通八达的货物集散运输网络，国际性港口城市的有利条件，海陆空三位一体的口岸城市特点，以及物流信息系统的建设。
2、深圳具有建设现代物流中心城市的体制环境
经过二十年体制创新的探索和实践，深圳已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的框架已经形成。
这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。
3、深圳基本具备建设现代物流中心城市的商业环境
深圳市商贸企业已经具有一定的发展规模，商品品种数千种。
以商品代理和配送为主特征的社会化配送观念正在逐步形成。
因此，利用深圳现有的港口、铁路、公路、机场等物流基础设施和商业环境，深圳可为珠江三角洲地区、京九沿线地区和广阔内地提供面向国内和国外市场的双向物流服务。
4、深圳经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件
深圳传统加工工业已经完成了起动深圳地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的产业，初步形成了生产服务型城市。
随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，深圳经济已经进入了经济功能转型的转折点。
从深圳经济转型的外部环境看，随着内地经济开放度不断加大和国际贸易业务不断增加，需要深圳为内地进入国际市场提供服务，向内地输入国外的先进产品，这为深圳经济转型和城市转型提供了良好的外部环境。
D、国际物流业的趋势和发展
物流业在二次大战后得到了迅速发展，这是由社会生产力发展水平决定的。
二次大战以后，企业内部生产水平的进一步下降，伴随着存货管理已实现生产与分配间的“零库存”的优化，这意味着原材料、部件与组件的备货时间应大大减少。
同时全球经济一体化进程的迅速发展和新兴市场的形成，迫使企业采用全球战略，以寻找他们的生产资源，越来越多的产品成为全球产品在世界范围销售。
这些需求构成了物流发展的源动力，其中企业内部生产水平的降低是主要原因。
同时，为参与世界性竞争，企业必须降低产品的成本（包括生产成本和销售成本）、降低库存（包括仓储和运输过程中的库存），增加效益；企业要求准确及时的信息，要求增加整个供应链流程的可视性。
第三方物流提供者为企业解决了上述难题，因此，越来越多的企业纷纷选择了物流业务的外包。
过去几十年物流实践证明，物流对企业在市场上能否取胜的决定作用已经变得越来越明显。
从本质上说，企业在市场上的表现主要是由产品的质量、价格以及产品的供给三个因素决定，其中任何一个因素对企业的竞争力都起着重要的影响作用，而这三个因素都分别直接受到物流的影响。
世界经济将在纵向上对工业、供应商、用户、贸易和物流公司进行重新分工，介入生产以及销售环节的物流公司的出现将是物流业发展的必然趋势。
第三方物流给供应链各参与者带来了很多好处和方便，因而受到了极大的欢迎，市场潜力巨大，必将成为物流业的主流。
E、第三方物流对企业（用户）的作用
第三方物流给企业（用户）带来了众多益处，主要作用表现在：
1、集中主业
企业能够实现资源优化配置，将有限的人力、财力集中于核心业务，进行重点研究，发展基本技术，开发出新产品参与世界竞争。
2、节省费用和减少资本积压
专业的第三方物流提供者利用规模生产的专业优势和成本优势，通过提高各环节能力的利用率实现费用节省，使企业能从分离费用结构中获益。
同时，从日益增长的工业成品营销服务需求来看，利用外部专家很重要。
若企业自行分配产品，这意味着对营销服务任何程度的深入参与，都将引起费用的大幅增长。
只有使用专业物流服务公司提供的公共服务，才能减少额外开支。
3、减少库存
企业不能承担多种原料和产品库存的无限增长。
第三方物流提供者借助精心策划的物流计划和适时运输手段，最大限度地减少库存，改善了企业的现金流量，实现成本优势。
4、提升企业形象
第三方物流提供者与企业，不是竞争对手，而是战略伙伴。
通过全球性的信息网络使企业的供应链管理完全透明化，企业随时可通过INTERNET了解供应链的情况。
第三方物流提供者通过“量体裁衣”式的设计，制定出以企业为导向、低成本高效率的物流方案，帮助企业改进服务，树立自己的品牌形象，使企业在同行者中脱颖而出，为企业在竞争中取胜创造了有利条件。
以上种种原因，极大地推动了第三方物流的发展，使第三方物流成为国际物流发展的主流。
三、本项目的总体周边经济地理环境条件
改革开放以来，国家加大了对交通运输建设的投入，铁路、公路、水路、航空以及集装箱运输率、包装标准化率大大提高。
由于信息技术的推广应用，使流通管理、物流、商流、信息流的现代化水平有所提高，全国商品信息网络系统初具规模，商品市场监控预测系统初步建立，提高了引导生产、引导消费的能力。
1997年底，全国铁路营业里程已达5.7万公里，其中复线1.9万公里，复线率达33.1%；电气化铁路1.2万公里，占总里程21%。
全国公路通车里程达到122万公里，其中高速公路4771公里，一、二级汽车专用公路约2万公里。
民用航空线里程达到186万公里。
全国各类消费品市场总数已达87000个，其中批发市场14000多个。
全国已有连锁公司1000多家，连锁经营点达15000个。
全社会各种运输方式共完成货物运输量127.6亿吨、货物周转量3.8万亿吨公里。
到了2001年，全国公里里程达到了169.8万公里，其中高速公路19000公里,超过了加拿大，仅次于美国，居世界第二位。
全国除西藏外，其他30个省（自治区、直辖市）均通了高速公路。
在国内道路运输快速发展的同时，我国与周边国家在道路运输方面的合作取得了很大进展。
目前，我国已与10个国家签署了10个双边汽车运输协定，2个多边汽车运输协定。
已有8个省、自治区开展了出入境运输，共开通了100余条出入境汽车客货线路。
每年出入境货运量大约在300万吨左右。
深圳市地处京九、京广和广深铁路的交汇点，这三条铁路与平南、平盐两条地方疏港铁路连通，货物可以直通深圳东、西两海港区，实现铁水联运。
深圳西部港区可以通过珠江水系完成江海联运。
广深、深汕、深惠、梅观、机荷五条高速公路，把深圳与珠江三角洲和东南沿海城市相联，具有得天独厚的地理位置。
对此深圳市在国民经济和社会发展“九五”计划中提出，在未来十五年内把深圳建设成为高新技术产业生产基地和区域性金融、信息、商贸、物流中心及旅游胜地。
并在2000年9月28日第一个在全国推出《深圳“十五”及2015年现代物流业发展规划》，把发展现代物流业作为深圳三大支柱产业之一，规划建设六大物流园区。
最近深圳市政府又颁布了《关于加快发展深圳现代物流业的若干意见》的文件，进一步明确了发展物流业的目标和可操作性。
深圳市龙岗平湖物流基地位于深圳市的北部，是深圳市六大物流园区中唯一的综合物流园区，是深圳市2000年重点建设项目、“十五”规划重点基础建设项目。
她在深圳物流业的长期发展中具有重要意义，是实现深圳市面向珠江三角洲和华南地区发展物流业的公铁水空运衔接的枢纽点。
宏宝物流基地，位于平湖物流基地的南端，东邻龙岗新城，南靠布吉海关，北接东莞市，西连宝安区，是深圳至东莞、宝安至龙岗的交汇点，距特区仅5公里，距香港的实际距离为15公里，基地的交通十分便利，铁路方面：
京九、广九线在基地旁通过，平盐、平南线在平湖物流园区与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，已投入使用的日编组能力为8000车次的平湖南铁路编组站位于基地东侧，可直接引入铁路专用线。
公路方面：
平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形成畅达的海陆空立体交通网络。
2-2关于物流服务发展前景的分析
一、物流市场需求趋势
1、物流的发展及潜在市场
我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。
工业企业间的竞争正在从生产领域扩大到非生产领域。
物流管理成为企业降低成本、提高服务质量、创造竞争优势的新领域。
根据有关资料，目前我国一般工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消费者手中的物流费用，约占商品价格的50%左右。
而新鲜水果和蔬菜、易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的70%。
我国汽车零配件的生产中90%以上的时间是原材料、零配件的储存、装卸和搬运时间。
在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、零部件和产品的“库存”。
这些费用和时间上的消耗和大量存在的“库存”正是潜在的实施物流管理的领域，为物流事业的发展留下了巨大的空间。
2、人民生活从温饱型转向小康型带来消费的急剧变化
2000年，我国国内社会消费品零售额达5万亿左右。
巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地。
同时，商品供应渠道变化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。
3、进出口贸易的高速增长
我国对外贸易努力克服亚洲金融危机和全球经济下滑带来的不利影响，保持了较快的发展水平。
我国货物贸易在世界上的排名由1997年的第10位上升到2001年的全球第6位。
2001年进出口贸易首次突破5000亿美元，与1997年相比，增长了56.8%，进出口贸易的发展带动了现代物流的发展。
有关统计表明，我国目前已有100多种产品制造产量位居世界第一。
如今，全世界出售的照相机有50%以上在中国生产，30%的空调和电视机，25%以上的洗衣机和近20%的电冰箱也在中国生产。
中国海关统计也表明，中国已连续多年成为劳动密集型和小家电等产品的第一大出口国，彩电、摩托车等商品出口位居世界第二位。
在刚刚闭幕的第92届广交会上，191个国家和地区的13万客商订购了184.7亿美元中国制造的商品。
4、客户服务需求水平提高
物流中的五个“合适”（RIGHT），即：
把合适的产品（THERIGHTPRODUCT），在合适的地点（INTHERIGHTPLACE），以适当的数量（INTHERIGHTQUANTITY）和适当的价格（ATTHERIGHTPRICE），在所需要的时间（ATTHERIGHTTIME）提供给顾客，日益成为衡量客户服务的质量标准。
服务质量要求的提高和配送的多样性，要求不仅要能够提供门对门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增值服务。
5、物流业发展的需要
中国物流业经过近几年的发展，已经具备了相当规模，但是从总体上还不能适应经济发展的需要，物流效益不高，与世界先进水平尚有很大差距，还未形成真正意义上的“第三方物流”企业。
主要存在以下几方面问题：
●基础设施能力不足。
交通运输能力仍不能满足运输需求，仓储设施落后。
●物流专业化服务程度低，技术装备落后。
现代化的集装箱、散装运输发展不快；高效专用运输车辆少；装卸搬运的机械化水平低。
●管理落后、规模小、信息化程度低，造成成本过高。
二、目前物流市场分析
根据1992年全国第三产业普查资料,把交通运输、仓储、代理和批发等行业的成本费用之和与1992年国民生产总值进行比较,大约占比重为15.47%。
如果考虑其他相关流通环节的费用和流通过程中的物流损失，全社会物流费用支出约占当年国民生产总值的20%以上。
根据1992年国家投入产出表，运输邮电费用在农业生产总费用中占3.29%，在工业生产总费用中占7.15%，在建筑业中占8.63%，在商业饮食业中占14.98%，在其他服务部门中占7.8%。
如果从物流业总体费用考虑，有关资料显示，物流费用占商品总成本的比重，从帐面反映已超过40%。
曾参与深圳市现代物流发展政策研究的美国盖·兰德国际咨询公司的物流专家分析说，全世界很难找到像广东这样生产如此密集、交通如此发达的地区，这是一个潜在的物流大市场。
中国的入世使香港门户优势正逐步减弱，从成本角度考虑，托运人与第三方物流公司今后会更多地选择内地港口进出口货物而逐渐放弃选择香港。
就发展物流业来说，广东在资源上有很大的潜力，2001年，广东GDP为10556亿元，占全国总量的11%。
广东经济总量大，外向型经济发达，工业产品中60%～70%销往外省和国外，外贸进出口总额占全国的40%。
轻工、家电、医药、建材、电子信息等产品优势比较明显。
特区成立22年来，深圳从一个边陲小镇发展成为综合经济实力位居中国各大城市第四位的现代化大都市。
1980年至2001年间，深圳国内生产总值平均递增29.5%，工业总产值年均递增46.4%，外贸出口总额年均递增39.4%。
2001年，深圳市GDP已达1954亿元，人均GDP按现行汇率折算达5237美元，居中国内地各大中城市之首。
中国海关公布的2001年外贸出口200强名单中，广东省有73家企业，深圳市29家，深圳市的外贸出口占全国出口总额的14%。
整个广东经济的持续快速发展，形成了强大的综合物流需求，这是发展现代物流最根本的内驱力。
据国内有关学者保守估计、我国传统物流产业需求总量呈逐年递增趋势（从第三方物流末段服务数据推论），详见下表（l）。
中国仓储协会2000年3～4月组织的第二次全国范围内的物流供求状况调查统计情况见下表（２）。
第三方物流末段服务数据表表
（1）
2000年
2001年
2002年
第三方物流末段占物流支出比例
20％
25％
30%
第三方物流末段需求量
1368
1881
2483
全国物流供求状况调查统计情况表表
（2）
执行主体
生产企业原材料
商业企业物流
生产企业成品销售物流
供货方
46%
76.5%
24.1%
公司自身
36%
17.6%
16.1%
第三方
18%
5.9%
59.8%
总计
100%
100%
100%
由表
（2）可见。
生产企业物流（包括原材料、产成品销售物流）完全由第三方承担的比重不大，商业企业物流就更少了。
事实上，从参与交易的主体来看，企业与企业之间的交易规模远大于企业与顾客之间的交易。
企业与企业之间交易的是中间产品，而企业与顾客之间交易的是最终产品，显然，前者的交易额要比后者大得多，这说明我国的第三方物流企业还未占据这一广阔的市场。
广东省政府最近出台了《广东省现代物流业“十五”计划》，到2005年，我省将初步建成高效便捷、有效衔接的综合集体运输网络，建立起资源共享、开放安全的物流信息支撑体系，建立起面向市场、规范公平的政策法规和技术标准体系。
物流业增加值到2005年将达到2700亿元人民币。
由香港贸易发展局发布的一份研究报告中指出，中国第三方物流市场总值在2000年约为220亿美元，占内地整个物流市场10%。
估计未来10年，内地60%的大中型企业将会外包运输环节予外方供货商。
可见第三方物流市场的广阔前景。
另根据深圳市交通局货运分局的统计，深圳市物流业增加值近年来均以年平均12%的增长率增长，1998年，深圳市物流业增加值为204亿元人民币，占全市GDP比重为15.8%。
行内人士预计，到2010年，深圳市物流业的增加值将达到1000亿元人民币左右，占GDP比重达20%，物流业将成为深圳经济的重要支柱。
2000年，深圳市的国民生产总值、零售行业和外贸进出口等继续稳步发展，各类经济指标详见下表（3）、下表（4）。
深圳市的国民生产总
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