山东省xx市蔬菜批发市场建设可行性分析报告.docx
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山东省xx市蔬菜批发市场建设可行性分析报告
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附件
1、项目投资估算和财务分析表
2、项目区域位置图
2、项目平面布置图
第一章总论
第一节项目概述
一、项目名称
XX市蔬菜批发中心建设项目
二、项目承办单位
单位名称：
XX市蔬菜批发中心
项目负责人：
联系电话：
四、项目地址
项目拟建于XX市XX镇。
五、项目承办单位和法人代表简介
本项目承办单位是XX市蔬菜批发中心。
XX市蔬菜批发中心已在XX市工商管理局注册（企业名称预先核准已通过），法人代表是朱孟臣，注册地址为XX市东昌府区沙镇朱楼村，经营范围为蔬菜批发、加工、储存。
第二节可行性研究编制单位
一、编制单位
XX工程咨询有限公司
二、工程咨询资格证书编号
工咨丙
三、资质等级
丙级
四、发证机关
中华人民共和国国家发展和改革委员会
第三节可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1、原国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
2、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3、国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
4、《国家发展改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（发改办经贸[2003]737号）；
5、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、XX市人大常委会调研组《关于加快农产品流通体系建设促进农民增收的调研报告》；
7、《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
8、项目承办单位提供的有关数据、资料；
9、项目承办单位委托工程咨询单位编制可行性研究报告的委托合同。
二、可行性研究的范围
1、项目的背景和建设必要性
2、项目选址及建设条件
3、项目建设规模及建设方案
4、环境保护与安全卫生
5、项目组织及运营
6、项目进度计划
7、项目招标方案
8、节水节能措施
9、投资估算及资金筹措
10、财务分析
11、社会效益分析
12、结论
第四节简要的研究结论
一、项目概况
1、项目名称：
XX市蔬菜批发中心建设项目
2、建设性质：
新建
3、建设地点：
XX市东昌府区沙镇朱楼村南。
二、项目主要建设内容
XX市蔬菜批发中心将建成集蔬菜批发、仓储保鲜、信息服务、农产品检测等功能于一体的综合蔬菜交易市场。
项目规划用地面积50亩，总建筑面积11100平方米，其中：
办公综合楼2000平方米，职工宿舍楼2000平方米，蔬菜交易市场5200平方米，加工车间650平方米，起跳冷藏库1200平方米，其他附属设施50平方米；道路及硬化面积3000平方米，绿地面积3000平方米；购置气调冷藏、装卸运输设备以及其他信息服务设施，完善蔬菜批发中心的功能。
三、项目实施进度
项目计划于2012年1月份开始项目的前期工作，2012年3月动工建设，2012年11月竣工验收，2012年12月投入试运营。
四、投资估算与资金筹措
项目预计总投资1568.6万元，其中建设投资1495.7万元，铺底流动资金32.6万元，建设期利息40.3万元；项目投资所需资金的来源有两部分：
1、企业自有资金418.6万元；
2、银行贷款1150万元。
第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
项目占地面积
亩
50
二
建设指标
1
总建筑面积
平方米
11100
1.1
蔬菜交易区
平方米
5200
1.2
办公综合楼
平方米
2000
1.3
仓储加工区
平方米
1900
1.4
配套服务区
平方米
2000
2
容积率
0.33
3
绿地率
%
9.0
三
蔬菜批发中心年交易量
吨
50000
四
项目能耗
1
年耗电量
万Kwh
127
2
年耗水量
m3
19140
五
项目定员
人
20
六
项目总投资
万元
1568.6
1
建设投资
万元
1495.7
2
铺底流动资金
万元
32.6
3
建设期利息
万元
40.3
七
财务指标
1
年营业收入
万元
860
2
年利润总额
万元
308.7
正常年
3
项目投资利润率
%
19.7
正常年
4
财务内部收益率
%
税前
24.51
税后
19.09
5
投资回收期
年
税前
4.96
含建设期
税后
5.83
6
盈亏平衡点
%
78.5
八
建设期
年
1
第二章项目背景和市场分析
第一节项目提出的背景
农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。
根据《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设和升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。
一、XX市农产品流通体系的建设情况
XX市是全省乃至全国重要的粮棉油、蔬菜、林木、果品、畜产品生产基地和调出大市，农产品资源丰富。
近年来，在市委、市政府的坚强领导下，各项强农惠农政策深入贯彻落实，农村现代流通网络建设步伐加快，各级政府积极动员社会力量，积极兴建各类农产品市场，不断完善市场服务体系，取得了明显的成效。
1、农产品市场规模不断扩大。
到2008年底，全市农产品批发市场126处，年交易量378.1万吨，占全市农产品总量的15.7%；年交易额82.2亿元，实现利润2.5亿元，其中年交易额亿元以上的22处；现有农产品流通合作经济组织256个，营销队伍达到6.5万人。
XX光明农贸批发市场，2008年交易额突破6.5亿元,已成为鲁西地区较大的农产品集散中心。
莘县河店、魏庄等瓜菜交易市场，年交易量50多万吨，交易额12.5亿多元，占全县的80%。
2、交易方式和流通业态逐步完善。
随着农村改革的不断深化，农产品交易由传统的集市贸易，扩展到综合批发市场、产地批发市场等现代方式，初步形成了综合批发市场、专业批发市场和农村集贸市场共同发展的农产品市场体系。
连锁经营、物流配送等新型经营方式和小型超市、便利店等经营业态，从城市走向农村。
为保障绿色通道的畅通，有关部门密切配合，简化手续，减免有关费用，优先保证蔬菜运输。
高唐县鲁高蔬菜批发市场，凭借品牌效应和人流、物流、信息流相对集中的优势，蔬菜远销到京津沪等城市，年市场交易量达到20多万吨，经营收入达到60多万元。
冠县前社庄蔬菜批发市场是目前全国最大的黄瓜批发市场，辐射带动3万亩蔬菜生产，带动1.5万农户脱贫致富，连续4年被市委、市政府评定为“农产品销售先进市场”。
3、农产品流通主体呈多元化格局。
农业产业化龙头企业、农民流通合作组织、农民个体运销户、农村经纪人已经成为农产品流通的主力军，从事农产品流通、科技、信息等一系列中介服务活动，在帮助农民解决“卖难”问题和助农增收方面发挥了重要作用。
冠县农产品流通经纪人达到1500人，组建了170个农产品流通经济实体，在一些大中城市设立销售网点，成为农产品市场的主体。
4、农产品流通外部环境逐步改善。
各级政府认真贯彻落实中央、省和市委关于加快农产品流通和市场体系建设的重大部署，对农产品流通体系建设给予了一定的扶持政策，鼓励市场做大做强，通过建立和规范农产品市场秩序，推动了农产品市场的有序竞争。
临清市蔬菜批发市场成立专业治安、清洁队伍，保证了市场的卫生整洁、安全有序，年交易金额达到1.3亿元。
二、当前我市农产品流通体系建设中存在的突出问题
1、市场自身造血功能不足，财政扶持力度不够。
目前，我市农产品市场占地大都属集体，市场建设原始投入一般是工商部门或村集体，有的是乡镇财政扶持，更多的还是市场滚动发展，这些有限的原始投入和资金积累远远不能满足市场改造需要。
市、县两级财政对农产品流通体系建设和市场建设与改造的资金投入严重不足。
2、市场规模偏小，档次偏低，配套设施不健全。
我市批发市场年交易额平均不足亿元，最大的市场XX光明农贸综合批发市场，年交易额仅6亿元。
一些市场的管理机构多为所在地居民，管理内容也主要是市场收费、卫生清扫、秩序维持和纠纷处理。
多数市场缺乏质量检验检测设施和分级包装冷藏设施。
交易手段单一，多以现货交易为主。
地头村头市场、季节性市场较多。
4、信息化建设步伐滞后，信息资源缺乏有效整合。
农产品流通领域的信息化水平不高，在农产品供求、产销动态、预测分析等信息服务方面滞后，不能充分发挥引导产销、搞活流通的作用。
多数批发市场尚未建设信息化平台，无力引导和帮助商户进行必要的信息沟通，影响了交易的公平性和公正性。
5、农产品流通主体规模小，组织化程度低。
我市从事农产品营销的人员明显偏少，并且组织业务能力较弱，大多从事短途运销，大宗农产品还是依靠外地客商外销，因而价格不能自主确定，造成农民利益的损失严重。
农民流通合作经济组织不仅数量少，规模也很小，实力很弱，市场覆盖率低。
目前，XX专业的蔬菜瓜果批发市场较少，在XX市城区北部有几家蔬菜批发市场聚集，但由于市场远离蔬菜瓜果种植区，而且现有的蔬菜交易大棚等设施已经老化，存在着基础设施薄弱、市场功能不完善，产业链较短，业务领域较狭窄的状况，不利于引导农民进入大市场，不利于促进农民增收和持续保障城乡居民蔬菜供应。
特别是在遭遇恶劣气候影响的时候，由于市场基础设施薄弱、农产品流通性差导致蔬菜的积压，容易使当地的菜农遭受了较大损失。
为实现当地农户蔬菜的外销，减少农民损失，项目单位提出了XX市蔬菜批发市场项目的建设，完善当地蔬菜批发市场功能，拓展业务领域，持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程，促进农民增收，保障城乡供应方面继续发挥重要作用。
第二节项目建设的必要性
一、XX市蔬菜批发市场项目是市场自身发展的需要
由于XX市东昌府区沙镇是目前XX市相对较大的蔬菜种植基地，蔬菜流通货运量较大，现状存在如下问题：
1、市场现有交易场地不够使用，急需扩建。
2、人流车流混杂，流线不明，占路经营农户较多，缺乏合理的规划。
3、市场档次急需提升，进一步完善市场功能，以适应不断变化的市场，尤其是农残检测系统、信息管理系统、信息采集发布系统和电子结算系统应进一步升级。
4、市场对流通过程的参与度不高，产品加工程度低。
从市场自身发展的需要出发，适宜项目建设，同时国家及地方政府的均有各项政策支持，故而本项目的建设势在必行。
二、XX市蔬菜批发市场项目是市场经济发展及现代物流发展的需要
古往今来，市场总是与城市和城镇联系在一起，市场的功能集中表现为城市的功能，市场经济就是一种以城市为依托的开放式、网络式经济。
市场又是城市经济及城市化的重要因素，市场体系的发展又与城镇体系的成长和开放密切相关，市场的空间集聚与扩散，分异与组合，形成了市场群落，有力推动着城市化的进程。
从蔬菜的流通来看，我国既是蔬菜的生产大国，又是蔬菜的消费大国。
长期以来，各级政府对蔬菜产销工作都十分重视，在不同的历史阶段，采取了不同的方针政策。
从1985年以来，蔬菜的流通逐步从计划调节走向了市场调节。
近几年来，随着新的流通组
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