别墅三月份报告.docx
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别墅三月份报告
*****三月份报告
一、市场综述
1、一季度别墅成交逐月递增
2006年第一季度上海共成交各类一手别墅27.7万平方米，月均成交9.2万平方米。
2006年第一季度三个月里，全市一手别墅成交呈现逐月递增趋势，其中，2006年1、2月份成交量处于较低水平，月成交量分别只有7.4万平方米、7.5万平方米。
在2006年3月，整体市场呈现阶段性回暖，各类商品房成交较前两个月均出现大幅增加，3月份全市别墅共成交12.8万平方米，较2月份增加71％。
3月份上海别墅成交套数与面积较前两个月大幅增长，成交套数554套，其中独栋成交219套，联排成交335套。
较2月份增加79％，但是成交均价下降2000元左右，为11106元／平方米，这主要是由于联体别墅成交比重增大，达到总成交量的60％。
2、均价呈结构性下降
2006年第一季度别墅成交均价为12189元／平方米，较2005年第四季度该均价14120元／平方米下降14％。
受大量中低价位联体别墅的大量成交影响，2006年第一季度别墅成交均价出现了明显的结构性下降。
尤其是3月份别墅均价仅为11106元／平方米，较前两月出现2000元左右的下降，其中中低价位联体别墅成交比重增大是主要原因。
在第一季度里，联体别墅占全部别墅成交面积的比重为57％，而2005年第四季度该比重为55％，这也是导致本季度较上季度别墅成交均价出现下降的部分原因。
具体来看，今年第一季度的三个月份里，联体别墅成交比重分别为54％、52％和61％，其中松江、闵行等别墅大区为联体别墅成交的主力军。
2006年第一季度全市联体别墅成交量为15.8万平方米，成交均价为8996元／平方米；对应的独栋别墅成交量为11.9万平方米，成交均价为16427元／平方米。
3、各区成交情况
松江、闵行两区领跑全市别墅市场，两区合计占该月全市别墅成交比重达56％，超过一半。
就整个2006年第一季度而言，全市别墅成交前五个区域为松江、闵行、浦东、青浦、南汇，五区域第一季度合计成交别墅24.0万平方米，约占全市别墅成交量的87％，这与以往情况相似，五区域依然是上海别墅市场的主战场。
Ø松江区
2006年第一季度成交量最大的为松江区，1、2月份全市别墅成交量最大的区域均为松江区，其中1月成交2.1万平方米，占该月别墅全部成交量的28.4％，该月松江区别墅成交均价为10090元／平方米；2月成交2.3万平方米，所占比重为30.7％，该月该区别墅均价为10850元／平方米。
3月份成交量3.3万平方米，均价9451元／平方米，第一季度共成交别墅7.7万平方米，均价为10048元／平方米。
其中该区联体别墅成交量5.8万平方米，占75％，成交均价为7515元／平方米；独栋别墅成交量1.9万平方米，占25％，成交均价为17649元／平方米。
其中成交量较大的联体别墅楼盘有雷丁小城（均价7900元／平方米）、原野花园（均价7060元／平方米）等；成交量较大的独栋别墅楼盘有佘山高尔夫球场配套别墅（均价3.4万元／平方米）等。
Ø闵行区
第一季度闵行区的成交量居第二位，合计成交7.0万平方米，均价为11036元／平方米。
该区域一季度合计成交联体别墅4.1万平方米，占59％，均价8985元／平方米，相对松江而言，联体别墅比例下降，成交均价增加，这与闵行区聚集了较多高档别墅社区有关，该区域高档独栋别墅分布很多。
第一季度，该区域成交较为活跃的联体别墅有复地北桥城（均价6900元／平方米）、合生城邦（均价7500元／平方米）；独栋别墅成交量较大的有中房森林别墅（均价2.2万元／平方米）等。
3月份全市别墅成交量最大的区域是闵行区，该月成交别墅3.8万平方米，成交均价为10281元／平方米。
Ø浦东新区
第一季度浦东新区别墅成交量为3.9万平方米，均价为2.1万平方米。
该区域以独栋别墅为主，合计成交2.5万平方米，成交量占65％，成交均价为25455元／平方米。
成交比较活跃的独栋别墅有御翠园（均价3.7万元／平方米）等。
近期由于松江、闵行等地区经济型别墅的崛起，浦东别墅人气下滑较为严重，1-2月共成交60套左右，相比松江闵行成绩有些差强人意。
但值得关注的是，浦东别墅双月成交均价遥遥领先于松江区、闵行区、青浦区，为23744元/m2（独栋别墅28935元/m2、联体别墅14178元/m2），约是全市别墅平均成交价格12865元/m2的1.8倍，充分显示了该区域别墅产品的品质优势。
3月浦东别墅成交39套，相比2月的25套有较大增幅，其中独栋别墅占到65%左右，独栋交易有回暖的趋势。
Ø青浦区
青浦位于江、浙、沪交界处，是上海的西大门和后花园，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用。
青浦别墅分布主要集聚沪青平公路，赵巷、朱家角，近几年来发展较为迅速，主要依赖于其较好的自然风景及沪青平公路的延伸。
目前在青浦市场选择面较大，中低档别墅成为成交主力，价逾千万元的豪华别墅也有一定的市场需求。
3月青浦地区别墅成交51套，相较2月的45套有所增加，但涨幅趋缓，其中西郊湖岸美墅（绿地国际山庄）成交量一支独秀，成交20套。
Ø南汇区
近几个月南汇地区缺乏新盘亮相，大部分项目处于销售尾盘阶段。
中科大学村四期、九九别墅、爱法奥朗庄园和绿洲千岛花园都有2套左右的成交量。
Ø其他
宝山地区近期别墅成交缺乏亮点，混合型社区水岸蓝桥、三盛颐景园和金兰雅墅均有少量成交。
嘉定地区的怡嘉别墅本期出现4套的成交量。
二、竞争区域楼盘分析
名称
区域
地址
总上网情况
06年1—3月销售情况
单价
总价
单套面积
成交套数
面积（m2）
套数
面积
（m2）
成交
套数
成交金额
（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
棕榈泉花园（二期）
浦东
龙东大道3800弄
24784
34
1458
2
2335
16015
1137
729
1
0
1
东源丽晶别墅
浦东
巨峰路1589弄
17588
45
1955
5
3174
16233
609
391
0
2
3
云间-绿大地别墅
浦东
云间路418弄
41254
131
4410
14
11335
25704
897
315
5
3
6
桥语别墅
浦东
唐安路200弄
27456
76
361
1
633
17542
633
361
0
1
0
东郊花园
浦东
紫竹路398弄
11109
28
397
1
973
24530
973
397
0
0
1
御翠园
浦东
花木路1883弄
33442
70
5736
12
20856
36360
1732
478
10
2
0
金爵别墅
浦东
龙东大道4028弄
47200
101
1868
4
2414
12925
604
467
1
3
0
汤臣高尔夫别墅
浦东
龙东大道1号
22900
53
432
1
1126
26060
1126
432
0
1
0
陶园
浦东
龙东大道2001弄
3799
14
0
0
0
8813
229
260
0
0
0
白金瀚宫
浦东
龙东大道4288弄
53356
172
4030
13
5918
14686
482
310
2
5
6
1.浦东龙东大道沿线板块
上图所示，06年1月——3月浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场共有10个楼盘有交易情况。
从销售情况来看，这10个楼盘在三个月里销售了53套独栋别墅，年初是进入传统销售淡季，3个月分别销售了19套、17套和17套，成交量明显减少；其中云间-绿大地别墅、白金瀚宫别墅和御翠园别墅3个别墅的成交量达到两位数，分别为14套、13套和12套，占10个楼盘总销售量的73.5%；合计面积20647平方米，销售金额为48764万元。
10个楼盘的平均销售价格为19886元/平方米，其中御翠园别墅的价格最高，达到了36360元/平方米，均价最低的是陶园别墅，仅为8813元/平方米。
10个楼盘的平均单套总价为842万元，平均每套面积为414平方米。
浦东地区（龙东大道沿线板块）
各楼盘销售情况
从上图看出，06年1月——3月月份浦东的顶级别墅的销售情况，春节来临，这一局面有所改变高档住宅交易进入传统淡季，整个1月份有5个楼盘没有成交记录：
东源丽晶别墅、桥语别墅、东郊花园、汤臣高尔夫别墅和陶园。
另外的5个楼盘都有成交记录，特别是御翠园别墅成交了10套；新推房源也较少，这就使得成交较为清淡。
进入2月份，别墅市场仍然处于低迷，买方市场持币观望，成交量持续走低；御翠园别墅仅成交2套，成交楼盘有所增加，7个楼盘有成交记录。
但到了3月份，又只有5个成交楼盘。
只有云间-绿大地别墅和白金瀚宫别墅连续3个月都有成交记录，相反只有陶园别墅3个月都没有成交记录。
各楼盘均价情况
如图10个楼盘中，成交均价最高的是御翠园别墅达到了36360元/平方米；其中最低的是陶园别墅仅为8813元/平方米，是10个楼盘中唯一一个均价在万万以下的楼盘；均价超过2万的还有云间-绿大地别墅、东郊花园别墅和汤臣高尔夫别墅。
各楼盘面积情况
从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在1000平方米以下。
东源丽晶别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积跨度也较大，从188-1000平方米。
各楼盘房型面积最为集中的是400-600平方米区间段。
各楼盘详述
Ø棕榈泉花园（二期）
棕榈泉花园（二期）在“网上房地产”共计推出了34套房源，合计面积24784平方米。
单套面积在580－850之间，主力面积为589平方米和731平方米两种房型。
1－3月，该楼盘总共成交了2套。
棕榈泉花园（二期）自2004年4月开盘以来，平均每月的销售量在4套左右，但05年5月—8月没有成交记录；1－3月的销售套数分别为：
1套、0套和1套。
本期的销售在1137万元，由于房型的面积偏大，因此总价偏高。
均价为16015元/平方米。
Ø东源丽晶别墅
东源丽晶别墅目前在网上推出了45套独栋房源，合计面积为17588平方米。
房型面积在270—400平方米。
1—3月，东源丽晶别墅总共成交了5套房源。
东源丽晶别墅从2004年5月开盘，销售情况不是很理想，到05年11月总共销售了3套。
从网上房地产的记录来看：
1—3月的销售量分别为0套、2套和3套。
本期销售单套的均价为609万。
平均价为16233元/平方米。
Ø云间·绿大地别墅
本期云间·绿大地别墅目前在网上推出了131套独栋房源，其中05年10新推了51套房源，合计面积为41254平方米。
面积在326－490平方米之间，主力面积为326平方米。
1－3月，云间·绿大地别墅共有14套别墅成交。
从网上房地产的记录来看：
1—3月的销售量分别为5套、3套和6套。
这跟该盘05年10月新推出51套房源，到1月份已销售了45套，平均每月销售10套。
是10个楼盘中3个月销售套数最多的楼盘，也是3月份成交量最多的别墅之一；本期销售总价在897万/套左右，销售单价为25704元/平方米，属于中等偏上价位的楼盘。
Ø汤臣高尔夫别墅
汤臣高尔夫别墅目前上网的第八期房源，在网上推出了53套独栋房源，合计面积为22900平方米。
面积在420－460平方米之间。
1－3月，汤臣高尔夫别墅成交记录为1套。
该案从2004年5月底开盘销售以来，每月的销售平均在2套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘从05年10月至1月没有成交记录；这个月终于有了成交。
目前该案处于缓慢去化的阶段。
从网上房地产的记录来看：
1—3月的销售量分别为0套、1套和0套。
该案销售价达到26060元/平方米，但是由于房型面积在450平方米之间，因此拉低了总价，本期销售单套总价都超过了1000万元，平均总价1126万元/套。
Ø东郊花园
东郊花园别墅在网上推出了18套独栋房源，合计面积为7084平方米。
面积在390平方米左右。
1—3月，东郊花园别墅成交记录为1套。
该楼盘自2004年8月开盘销售，当时销售状况尚可，平均每月成交7套左右。
但进入05年后，其销售状况急剧下滑。
从网上房地产的纪录来看，该楼盘1－3月的销售量分别为：
0套、0套和1套，目前东郊花园别墅销售单套总价平均为973万元。
该案平均价为24530元/平方米。
Ø桥语别墅
桥语别墅目前在网上推出了76套独栋房源，合计面积为27456平方米。
面积在310－420平方米之间，主力面积为350平方米。
1－3月，桥语别墅共计销售了1套别墅。
桥语别墅是2004年4月开盘销售，初期平均每月销售在9套左右，但近期成交套数与先期相比有天壤之别。
该盘12－2月的销售量分别为：
0套、1套和0套。
本期销售单套总价在430－840万之间，平均为591万元。
该案平均价为17542元/平方米，属于中等价位的别墅楼盘。
Ø金爵别墅
金爵别墅目前在网上推出了101套独栋房源，合计面积为47200平方米。
面积在310－570平方米之间，主力面积为442平方米。
1－3月，金爵别墅共计销售了4套别墅。
金爵别墅从2003年8月开盘销售以来，每月的销售平均在7套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘1－3月的销售量分别为：
1套、3套和0套。
本期销售单套总价在440－720万之间，平均为604万元。
该案平均价为12925元/平方米。
由于该楼盘单价是区域内属于中低的（仅次与陶园别墅），所以销售情况是较稳定的一个楼盘，05年每个月几乎都有成交（除了9月没有成交记录外）。
Ø陶园别墅
陶园别墅目前在网上推出了13套独栋别墅。
合计面积为3378平方米，面积在260—420平方米之间。
1—3月，陶园别墅也没有成交记录。
这跟此楼盘所剩房源不多有关。
陶园别墅从2003年10月开盘，目前还有3套房源。
从网上房地产的记录来看，该盘1—3月的销售量分别为：
0套，是10个楼盘中唯一一个没有成交记录的，该楼盘从05年10至今还没有成交记录；这跟该楼盘所剩房源不多有关。
本期销售单套平均总价为229万，平均价为8813元/平方米，两项数据都是10个楼盘中最低的。
Ø白金瀚宫
白金瀚宫别墅目前在网上推出了172套别墅，是10个楼盘中推出房源最多的。
合计面积为53356平方米，面积在263—390平方米之间。
1—3月，白金瀚宫别墅总计销售了13套别墅，从网上房地产的记录来看，该盘1—3月的销售量分别为：
2套、5套和6套，销售情况基本稳定；其中2月份是10个楼盘中销售套数最多的楼盘，3月份也是成交套数最多的楼盘之一。
本期销售的单套总价为482万，平均价为14686元/平方米。
Ø御翠园（区域单价最高）
御翠园别墅目前在网上推出了70套独栋别墅，其中05年10月新推出21套房源；合计面积为33442平方米，面积在256—700平方米之间。
1—3月，御翠园别墅总计销售了12套别墅，从网上房地产的记录来看，该盘1—3月的销售量分别为：
10套、2套和0套，1月份是销售最多的，2月份成交仅2套，3月份没有成交记录，成交明显下滑。
这跟该楼盘05年10月新推的21套房源在2月份售磬有一定的关系；本期销售的单套总价为1732万，平均价为36360元/平方米。
是10个楼盘中最高的。
2.青浦赵巷地区
名称
区域
地址
总上网情况
06年1—3月销售情况
单价
总价
单套面积
成交套数
面积（m2）
套数
面积
（m2）
成交
套数
成交金额
（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
恒联名人世家
青浦
赵巷镇置发路68弄
39832
95
1258
3
1818
14461
606
419
0
2
1
西郊古北国际别墅
青浦
赵巷镇业辉路600弄
31500
86
1830
6
3485
15868
581
366
1
0
5
中海翡翠湖岸
青浦
赵巷镇业辉路88弄
36375
99
1837
5
2633
14332
527
376
2
2
1
西郊湖岸美墅
青浦
赵巷镇业煌路168弄
36003
144
8000
32
7081
8852
221
250
1
11
20
青浦赵巷特色居住区占地面积有8000亩，其中别墅用地达到390.3公顷，该地区是上海别墅板块中位于唯一经过整体规划的纯别墅居住。
上图所示，06年1月——3月青浦赵巷地区4个别墅楼盘的有交易，从销售情况来看，这4个楼盘在三个月里销售了46套独栋别墅，3个月分别销售了4套、15套和27套，成交量明显好与浦东龙东板块；其中西郊湖岸美墅别墅和中海翡翠湖岸别墅2个别墅3个月都有成交，分别为32套和5套，占4个楼盘总销售量的80.4%，这跟西郊湖岸美墅别墅有部分联排别墅总价低有一定的关系；合计面积12925平方米，销售金额为15017万元。
10个楼盘的平均销售价格为13378元/平方米，其中西郊古北国际别墅的价格最高，为15868元/平方米，均价最低的是西郊湖岸美墅别墅，仅为8852元/平方米。
4个楼盘的平均单套总价为484万元，平均每套面积为353平方米。
各项数据都低于浦东龙东板块。
各楼盘销售情况
从上图看出，06年1月——3月月份青浦赵巷地区别墅的销售情况，整个1月份只有1个楼盘没有成交记录：
恒联名人世家别墅。
另外的3个楼盘都有成交记录；西郊古北国际别墅成交了1套，中海翡翠湖岸成交2套，西郊湖岸美墅成交1套。
进入2月份，成交有所增长，4个楼盘总共成交了15套，特别是西郊湖岸美墅成交11套；到了3月份，4个楼盘都有成交记录。
值得一提的是西郊湖岸美墅成交了20套占总成交量（3个月）的43.4%，其中该案3有份新推出了12套就成交了7套。
各楼盘均价情况
如图所示，青浦赵巷地区的4个别墅楼盘的均价情况，除了西郊湖岸美墅别墅成交均价为8852元/平方米，别的3个别墅的成交均价都在万元以上，恒联名人世家别墅成交均价为14461元/平方米，西郊古北国际别墅为15868元/平方米，是4个楼盘中最高的，中海翡翠湖岸别墅成交均价为14332元/平方米。
总体成交均价低于浦东龙东板块。
各楼盘详述
Ø恒联名人世家
恒联名人世家目前在网上推出了95套独栋房源。
合计面积为39832平方米。
该案在社区主干道上安排了八大唐诗主题的景观，以自然界中植物的四季变化为主题，营造一步一景，曲径通幽的唐诗意境。
面积在360—550平方米之间。
1—3月，恒联名人世家总共销售了3套别墅。
从网上房地产的记录来看，该案1—3月的销售分别为：
0套、2套和1套，是4给楼盘中成交最少的。
本期销售总价在400—1800万之间，平均为606万。
销售单价14461元/平方米。
Ø.西郊古北国际别墅
西郊古北国际别墅在网上推出了86套别墅，合计面积为31500平方米。
西郊古北国际别墅的面积在298—490平方米之间，以打造“国际化自然生态生活”的别墅社区为理念。
1—3月，西郊古北国际别墅销售了6套别墅，从网上房地产的记录来看，1—3月销售量分别为：
1套、0套和5套，是4个楼盘中2月份唯一没有成交的楼盘。
西郊古北国际别墅从2004年9月开盘，该案的均价在15868元/平方米，是4个楼盘中成交单价最低的，每套的总价在581万左右。
Ø中海翡翠湖岸
中海翡翠湖岸目前在网上推出了99套房源，共计面积36375平方米。
面积在333—572平方米之间。
以“自然纯生态，水岸水景别墅”的定位。
1—3月，中海翡翠湖岸共销售了5套别墅，平均每月销售2套。
中海翡翠湖岸从2004年11月开盘销售，从网上房地产的记录来看，该盘1—3月的销售分别为：
2套、2套和1套。
本期销售的单套总价在400——1000万之间，平均为527万元。
该案平均价为14332元/平方米。
单套面积为376平方米。
Ø西郊湖岸美墅
西郊湖岸美墅目前在网上推出了144套房源，共计面积36003平方米，独栋面积在300——370平方米之间，是目前青浦赵巷地区唯一一个有联排的别墅楼盘。
1—3月，西郊湖岸美墅共销售了32套别墅，平均每月销售11套（包含部分联排）。
从网上房地产的记录来看，该盘1—3月的销售情况分别为：
1套、11套和20套.三月份成交最多。
本期销售单套主力总价为430万，平均单价为8852元/平方米。
三、本月别墅成交前列楼盘
从上图可以看出3月份成交前例的10楼盘都是独栋和联排混合的楼盘或是联排别墅楼盘，这主要是次类别墅总价比较低。
成交比重增大，达到总成交量的60％。
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