营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.docx

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营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

题目

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

学生姓名

学号

系部

专业

班级

指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院

本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：

所呈交的毕业设计（论文）（题目：

）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。

尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名：

年月日

（学号）：

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘要

2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。

本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。

关键词：

房地产企业，营改增，万科集团

TheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformontherealestateenterprises--acasestudyofVankeGroup

Abstract

InMay1,2016,therealestateindustrybeganformalimplementationofBusinessTaxtoVATreform,markingthefullimplementationofBusinessTaxtoVATreform,however,astheoperatingcharacteristicsoftherealestateenterprisemakesmanyofitscostscannotbededucted,coupledwithinsufficientpreparationofrealestateenterprisesintheshort-term,atpresent,realestateenterprisesexistsbigproblemofinsufficientinputdeduction,taxburdendoesnotfallorrise.Therealestateindustryisthepillarindustryofthenationaleconomy,andthetaxislarge,itisofgreatsignificancewhetherBusinessTaxtoVATreformcanplaythedesiredroletotherealestateindustryinthedevelopmentofChina'snationaleconomy.Therefore,thestudyontheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformonrealestateenterpriseshasimportanttheoreticalandpracticalsignificance.

Thispaperfirstlyintroducestheresearchbackground,significance,researchstatus,researchcontentandmethodofthispaper;secondly,thispaperoutlinestherelevanttheoryofBusinessTaxtoVATreformfromseveralaspectsoftheconcept,necessity,significance,theoreticalbasis;then,thispaperanalyzestheinfluenceofBusinessTaxtoVATreformonrealestateenterprisesfromthreeaspectsoftheaccounting,financialstatements,businessmanagement;thirdly,basedonthecaseofVankeGroup，thispaperestimatesthechangeofthetaxburdenandprofitofrealestateenterprisesafterBusinessTaxtoVATreform;finally,itputsforwardthecorrespondingsuggestions.

第一章绪论

1.1研究背景和意义

2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。

我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售收入全额进行征税，存在重复征税的问题，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全的企业模式，遏制社会专业化分工的深化，随着我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在的矛盾更加突出，而且经济结构调整、财税体制改革深化都迫切需要“营改增”。

“营改增”试点的全面实施，进项税额可以进行抵扣能够降低企业的税收和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。

房地产业具有关联产业丰富、连带力强的特点，为经济发展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多散杂小供应商，很难实现每一笔业务都从上游供应商取得增值税专用发票，此外人力成本也是房地产企业的主要成本来源之一，人力成本难以进行抵扣，可看出房地产企业的经营特点使得其存在很多成本无法进行进项抵扣，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义，能够丰富房地产业“营改增”问题的有关研究，为房地产企业把握“营改增”政策机遇、降低税收负担提供了重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得健康持久发展。

1.2国内外研究现状

众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究方面，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收负担的影响。

Cnossen（1995）研究认为房地产业增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar（2010）与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应对房屋租金征收增值税。

ManenteandZanette（2010）指出持有房产的目的既可以是用于自住，也可以是投资，房地产业“营改增”应对持有房产的目的加以区分以不同税率收取增值税，DeLuisA（2015）基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产业增值税率有利于抑制房价，减少税收扭曲。

国内研究方面，潘文轩（2012）研究发现“营改增”能够使得大部分行业税负降低，房地产业也不例外，“营改增”能够降低房地产业0.81%的税负，宗式华，周松德（2013）通过数据模拟测算研究发现当房地产企业的可抵扣成本在收入中所占的比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾西安（2014）指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，“营改增”能够在一定程度上解决重复征税，因此其税负能够下降。

还有一部分学者研究了“营改增”会给房地产企业带来的问题，杨小强，冯俊文（2012）指出了新房销售能够取得专用发票完成抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，陈华（2012）认为“营改增”能够降低房地产企业税负，但可能会刺激房地产企业的扩张与泡沫，带来房价进一步上涨，韩笑（2014）指出对房地产业征收增值税主要存在以下问题：

一是“营改增”会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业发展水平参差不齐，对于“营改增”的适应能力也不统一，可能会有一些企业税收不降反涨，韩玉竹，李文（2014）指出“营改增”会提高房地产企业成本管理和控制的复杂性，而且“营改增”对增值税专用发票的管理具有较高要求，这将会对其较为粗放的财务管理方式带来较大的挑战。

总结以上研究可发现，虽然已有很多房地产企业“营改增”问题方面的相关研究，但是大多研究是理论分析，而且基本都是在房地产“营改增”落地之前的研究，内容主要集中在政策如何制定更为恰当的问题上，目前房地产“营改增”已经正式推行，关注的重点变为带来哪些方面的影响、作用是否达到预期、存在什么问题以及如何解决问题之上，因而本文将以万科集团为例对“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况进行测算，在此基础上探讨造成的影响。

1.3研究内容和研究方法

本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。

本文的研究使用了以下研究方法：

（1）文献研究法。

在分析阶段本文收集了大量文献资料，搜集的文献资料使得笔者对目前的研究现状与本选题的研究意义有了初步的了解，分析了“营改增”后房地产企业面临的一般性影响和问题，据此提出了相应建议。

（2）案例分析法。

本文以万科集团为例，基于万科2015年年报给出的利润数据以及营业收入和营业成本明细数据和11%的房地产业增值税率测算在征收增值税的情况下万科集团税负和利润的变动情况。

（3）比较分析法。

本文通过比较在征收营业税情况下的万科集团税负与利润和征收增值税情况下的万科集团税负与利润，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。

第二章“营改增”相关理论概述

2.1“营改增”的内涵

（1）营业税的概念。

营业税指的是对企业或个人提供劳务等非传统销售有形商品获得的销售收入征税的一个税种，该税制下成本无法进行抵扣，计税方法简单，直接对销售收入按照一定税率计算，在“营改增”之前有9个课税项目，房地产业的税率为5%。

（2）增值税的概念。

增值税指的是对企业或个人经济活动流转过程中的增值额征税的一个税种，即对经济活动各个环节的新增价值征税，为取得收入发生的成本可以进行相应抵扣，计税方法较为复杂，我国采用的是国际上通行的购进抵税法，其中进项税额通过增值税专用发票获得，销项税额通过对不含税销售收入乘以相应的增值税率得到。

（3）“营改增”的概念。

“营改增”指的是从原先的根据销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度到对全部行业的流通环节全部单一税种征收制度，原先缴纳营业税的课税项目改征增值税。

2.2“营改增”的必要性

（1）营业税的弊端。

营业税对提供劳务或生产、销售商品中各个环节都按照销售收入进行征收，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外这一征税方式会使得企业更趋向于小而全的发展模式，遏制社会专业化分工的深化。

我国从1994年实行分税制开始一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度十分必要。

（2）经济结构调整的需要。

1994年分税制改革时第三产业的规模还较小，为了解决主要矛盾选择对第三产业保留征收营业税，没有把服务业纳入抵扣链条，不利于服务业的分工协作深化，而当下产业结构已产生重大变化，改革开放以后，第三产业产值比重稳步上升，如表4.7所示，产值比重从1978年的24.60%上升到2016年的51.60%，占据我国国内生产总值的半壁江山，已成为我国的主导产业，生活性和生产性服务业驶入快车道，而且行业划分边界日益模糊，在新的产业业态下，在金融危机后出口和投资疲弱的经济背景下，为了进一步促进经济结构调整优化，发挥第三产业拉动内需、拉动经济的引擎、动力作用，全面“营改增”十分必要。

（3）财税体制改革深化的需要。

1994年分税制改革时在流转税方面形成了过渡性的制度安排，两税并存制度是由当时的历史背景所决定的，也对保障财政收入做出重要贡献，这一税收制度日益暴露出很多问题，一方面是行业界线日益模糊，销售商品与提供劳务可能在一个企业同时存在，分开核算的难度较大，两税并存制度加重了税收负担，另一方面是两税并存制度使得税收制度不统一，阻碍了税收制度进一步改革与优化。

2.3“营改增”的意义

（1）完善税制改革，打通抵扣链条。

增值税是对流通环节的新增价值、增值额征税，有效解决了重复征税问题，而且税负不再受产业环节链条位置的影响，有利于增强市场经济的公平竞争，而且随着“营改增”试点的全面推行，全国范围内所有涉及营业税的行业都已完成税制转变，彻底打通了第二、第三产业的抵扣链条。

（2）降低企业税负，推动供给侧改革。

营改增使得征收对象由原先的销售收入总额变为对增值额征税，企业可以抵扣，只要企业能够取得足够的进项税额，就能够明显降低税收负担，有利于企业降低成本，有利于激发企业投资创新的活力，助力供给侧改革。

（3）深化社会专业化分工。

“营改增”有利于推动企业之间加强分工协作，推动企业从小而全的发展模式向大而细的发展模式转型。

（4）促进产业结构进一步优化升级。

“营改增”的主体是服务业，有助于降低了其税收负担，促进其进一步细化分工，将会极大地的促进服务业的发展，对于经济结构调整有重要意义。

2.4“营改增”的理论依据

（1）最优税制理论。

该理论的研究目标是在不能获取全部信息的情况下政府对征税工作同时追求效率和公平，是税收理论从只重效率到二者兼顾的一个重大进步，此外传统理论认为政府不应利用税收对经济进行调节，该理论则认为可以。

（2）税收中性理论。

税收中性理论认为税收应在经济环境中始终维系看不见的手的隐形状态，维系不额外干预的中性立场，使得各个主体能够公平竞争的自由发展。

（3）税收效应理论。

通常，税收效应有以下几种：

收入效应和替代效应，收入效应是指税收通过作用于人们的收入水平进而作用于经济，替代效应是指税收通过作用于相对价格水平进而作用于经济；中性效应是指征税不干扰到市场经济的公平自由竞争和发展，非中性效应是指税收对市场经济发展造成了额外影响；激励效应是指税收政策促使市场主体倾向于从事特定项目和行为，阻碍效应是指税收政策使得市场主体倾向于不从事特定项目和行为。

第三章“营改增”对房地产企业影响的一般分析

3.1房地产企业概况

（1）房地产企业的界定。

房地产业是满足居民居住需求的行业，业务领域包括房地产投资开发、物业管理、房产中介等内容，因而房地产业归为第三产业

（2）房地产企业的经营特点。

房地产开发周期长，开发流程从购买土地、规划设计、办理登记许可、建造安装到营销销售需要经历相当长的一段时间；资金投入大，在获取土地、拆迁安置、建造安装等环节花费巨大；生产和消费环节涉及到众多行业，生产环节与金融、钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业密切关联，消费环节与林业、家具、家电、装潢装修等行业密切关联；房地产企业财务管理方式较为粗放，可行性研究、内部核算等财务管理手段的应用水平还有待进一步提高。

（3）房地产企业的税负情况。

房地产业一直以来是税收重要来源，2015年其营业税占比高达31.61%，其税收变化对我国财政收入和国民经济具有关键影响；房地产企业涉及到的税收有土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维建税、教育费附加、房产税等项目。

3.2房地产业“营改增”政策概述

2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。

根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业“营改增”政策有以下几个要点：

一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业“营改增”的平稳过渡，这是房地产行业“营改增”过渡期优惠政策之一；适用于11%税率的一般纳税人在计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用于5%税率的简易计税法。

3.3“营改增”对房地产企业的影响

3.2.1对会计核算的影响

（1）对会计科目的影响。

营业税涉及到的会计科目少，核算模式简单，“营改增”使得房地产企业需在原有基础上增加会计科目，如在增值税科目下设进项税额、销项税额等等科目，核算模式复杂。

（2）对会计核算方法的影响。

“营改增”后，房地产企业对于未取得专用发票业务的核算方法与之前相同，对于取得专用发票的业务，应增加计入“应交增值税—进项税额”科目，会计核算步骤增加，对于需缴纳增值税的收入部分需要增加计入“应交增值税—销项税额”科目。

3.2.2对财务报表的影响

（1）对资产负债表的影响。

影响主要在资产中的固定资产方面，这一资产是房地产企业经营的根本，“营改增”实质上为从价内税到价外税的转变，会使得资产负债表中固定资产相关项目的入账金额发生变化，具体来说，税制改革使得在固定资产入账时需在原先购入金额基础上扣除进项税额，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低。

（2）对利润表的影响。

“营改增”会使得房地产企业的营业科目下的金额发生变化，进而会使得净利润的金额发生变化。

“营改增”实质上为价内税改价外税，增值税下房地产企业需在原有营业收入基础上扣除销项税额，营业收入的账面金额较之前会有所降低，同理营业成本也是如此，账面金额也会较之前会有所降低，此外“营改增”后城市维建税及教育费附加在应交增值税的基础上计算缴纳，因而这两部分的账面金额也会发生变化。

（3）对现金流量表的影响。

目前房地产企业往往采用预售的模式销售房产，获得销售收入时还不能确认成本和增值税进项税额，必须预付销项税额，会占用大量资金，项目建成完工确认成本后才能核算并抵扣，这会对现金流造成不利影响；房地产业务的营业成本主要来自取得土地的成本、建筑成本等，物业管理业务的营业成本主要来自人力成本、购买货物的花费等，土地、人力方面的成本难以进行抵扣，而这两方面的成本是房地产企业的主要支出去向，这也会对现金流造成不利影响；此外，房地产企业对建筑企业应支付的款项往往会延期，进而也会延期抵扣，会使得房地产企业当期支付较多税款，增加了房地产企业的现金流压力。

3.2.3对企业经营管理的影响

“营改增”会对房地产企业经营管理带来如下影响：

在实行新税制之后，为了能够尽可能多的抵扣税额，房地产企业在选择建筑公司、供应商时，除了关注报价外，会更倾向于选择与有健全会计体系、可以出具专用发票的建筑公司、原材料供应商进行合作；房地产企业会在与建筑企业合作时面临“甲供材料”模式或“包工包料”模式的选择问题时会在原先的基础上把进项税额抵扣情况作为重要考虑因素；“营改增”对房地产企业的财务管理体系提出了更高的要求，将会迫使原先流程较为粗放的房地产企业加强相关工作，升级制度体系。

第四章“营改增”对房地产企业影响的测算分析—以万科集团为例

4.1万科情况简介

万科集团在1984年成立，1988年开始从事房地产业，目前已成为国内房地产龙头企业，2016年第一次进入世界500强，以房地产开发与物业管理为主营业务，万科主要在我国三大城市群内的一二线城市开展房地产业务，始终坚持面向普通人、为普通人盖房，坚持与城市、客户一起发展，严守“质量第一”的原则，目前还进军香港、美国、新加坡等海外市场、参与海外房地产项目，学习和借鉴国际优秀的产品和服务，努力向国际化方向发展，万科物业也在国内处于领先水平，拥有卓越的物业服务质量，在2016年继续蝉联中国物业管理百强TOP1，在继续巩固传统业务优势的基础上万科还探索拓展了物流地产、教育营地、公寓租赁等新业务，积极向城市配套服务商的定位转型。

4.2具体测算与结果分析

表4.12015年万科集团营业收入和营业成本明细情况

项目

金额（元）

主营业务收入

193,183,219,650.42

其中：

房地产

190,212,835,808.18

物业管理

2,970,383,842.24

其他业务收入

2,365,910,370.48

营业收入合计

195,549,130,020.90

主营业务成本

137,813,751,647.40

其中：

房地产

135,530,361,249.34

物业管理

2,283,390,398.06

其他业务成本

336,877,028.84

营业成本合计

138,150,628,676.24

数据来源：

2015年万科集团年报。

表4.22015年万科集团利润表

项目

金额（元）

一、营业收入

195,549,130,020.90

二、营业总成本

165,988,260,802.07

其中：

营业成本

138,150,628,676.24

营业税金及附加

17,980,426,847.11

销售费用

4,138,273,594.93

管理费用

4,745,249,792.81

财务费用

477,735,809.60

资产减值损失

495,946,081.38

加：

 公允价值变动损失

投资收益（损失以“－”号填列）

3,561,908,083.68

其中：

对联营企业和合营企业的投资收益

2,393,092,504.58

三、营业利润

33,122,777,302.51

加：

营业外收入

855,431,507.24

减：

营业外支出

175,591,190.65

其中：

非流动资产处置损失

1,840,489.59

四、利润总额

33,802,617,619.10

减：

所得税费用

7,853,179,592.79

五、净利润

25,949,438,026.3

数据来源：

2015年万科集团年报。

表4.1和表4.2分别给出了万科集团2015年年报中的营业收入和营业成本明细情况以及利润情况，本文主要基于这两个表给出的数据在征收增值税的情况下测算万科集团的税负和利润，并与年报中在征收营业税情况下的万科集团税负和利润进行比较，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。

本文将采用2016年我国出台的