物业管理日常规章制度.docx

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物业管理日常规章制度

物业日常管理制度

一、员工工作纪律…………………………………………………第1页

二、保安员管理制度………………………………………………第2页

三、消防管理制度

1、消防控制室管理及应急制度………………………………第3页

2、消控室值班人员管理制度…………………………………第3页

3、消防设备检查保养度………………………………………第5页

4、电梯困人紧急救援制度…………………………………第6页

5、消防监控中心管理制度…………………………………第6页

四、物业保洁服务标准

1、基本要求…………………………………………………第9页

2、保洁质量要求……………………………………………第9页

3、保洁质量三查制度………………………………………第16页

五、物业维修管理制度（含水电）

1、工作岗位规定……………………………………………第18页

2、维修班工具使用管理办法………………………………第18页

3、维修电工岗位职责………………………………………第19页

4、值班电工岗位职…………………………………………第23页

5、配电房管理规定/配电房安全操作规程

5.1.配电房管理规定………………………………………第21页

5.2配电房安全操作规程…………………………………第21页

六、绿化管理制度………………………………………………第24页

一、员工工作纪律

1.物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。

2.必须按规定着装、佩证上岗。

3.各级员工都必须切实服从上级领导的工作布置，不得随意改变、无故拖延、拒绝或终止工作。

4.各级员工都应遵循逐级请示报告的原则，非特殊情况不得越级请示报告工作。

5.不擅自离岗，上班不得睡觉。

6.员工调离或辞职、辞退、离开公司工作时，应将公司配备物品、钥匙等交公司办公室。

7.工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活

二、保安员岗位职责

1．维护大门口的交通秩序，引导车辆行驶及行人过往，保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻；

2．着装整齐、精神饱满、仪态大方，热情、礼貌、周到地回答来访人的询问，严禁用粗言恶语对待来访者；

3．严格把好第一关，高度警戒，发现精神病患者、衣衫不整或行踪可疑者，坚决拦阻其进入蔬菜大厦；

4．时刻保持高度警惕，切实做好门前的警戒工作。

注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止大门口周围有闹事、斗殴事件发生，确保门前安全。

5．在值班过程中对发现的问题及时处理，紧急情况及时向公司领导汇报，必要时向公安部门报警。

6．及时做好当班值班巡视记录，不得弄虚作假。

7．制止闲杂人员、小商贩、推销员私自进入。

8．对出入蔬菜大厦的人员做好检查登记，严格按照集团管理规定执行，不得偷懒，耍滑。

9.建立健全的防火、防盗、应付突发事件的措施，发生应急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警、匪警等治安情况，必须首先以最快的速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱，同时应及时报警。

三、消防管理制度

1、消防控制室管理及应急程序

1.1消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。

1.2消防控制室的日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》（GA587）的有关要求。

1.3消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。

1.4消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置。

1.5接到火灾警报后，消防控制室必须立即以最快方式确认。

1.6火灾确认后，消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态（处于自动状态的除外），同时拨打“119”火警电话报警。

1.7消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，并应同时报告单位负责人。

2、消控室值班人员岗位责任要求

2.1为提高值班人员岗位工作效率，保证物业的消防安全工作使其顺畅有序的进行。

特制定以下岗位细则：

2.2负责对各种消防控制设备和录像监控设备的监视和运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。

2.3熟悉本系统所采用消防设施系统和录像监控系统的基本原理、功能，熟练掌握操作技术；及时做好录像监控和消防监控，特殊情况做好录像保存和值班记录。

2.4当班工作时间发现隐患及时通知有关部门和人员，并协助技术人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。

2.5值班人员不得做一切与值班无关的事情，影响工作的正常进行。

2.6每周对值班区域内的卫生进行全面打扫一次。

2.7如值班人员有特殊情况需要顶班的，两人自己进行协调并报告物业办公室批准后方可执行。

2.8不得接收或暂时保管他人物品，如特殊情况须有相关部门办公室同意并出具证明方可接受。

2.9不得做有损公司形象的行为和损人利己的事情。

2.10当班人员不得擅自脱岗、离岗，确需离岗的，应与其它岗位人员呼叫到岗暂时顶岗后方可离开，上下班做到不迟到、不早退。

2.11上班时间严禁出现睡岗等违纪现象。

2.12不得私自启动电脑及抄表系统，不得使用电脑娱乐等；

发生火灾报警时要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效地组织扑救及人员疏散，给领导决策当好参谋，并应直拨119向消防队报警，不得迟报或不报，消防队到场后，要如实报告情况，协助消防人员扑救火灾，保护火灾现场，调查火灾原因。

2.13对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。

做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表。

2.14宣传贯彻消防法规、遵守防火安全管理制度，以高度的责任感去完成各项技术工作和日常管理工作。

积极参加消防专业知识学习，不断提高业务素质。

3、电梯困人紧急救援制度

3.1当发生电梯困人事故时,电梯工通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，被困人员不可以将身体任何部位伸出轿厢外。

如果轿厢门处于半开闭状态，救援人员应设法将轿门完全关闭。

3.2根据指层灯PC显示或选层器标尺判断轿厢所在位置。

3.3切断机房电梯电源，并挂上“正在维修”的警示牌。

3.4如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.5米。

3.4.1用专用厅门匙开启厅门。

3.4.2轿顶用人力开启轿厢门。

3.4.3协助乘客离开轿厢。

3.4.4重新关好轿门与厅门。

3.4.5使用抱闸扳手时，必须由一人控制松闸，而另一人转动手轮。

同时应做断续松闸动作。

3.5如果轿厢停于其他位置，先按3.4.5操作，将轿厢放到最近停层后，再按3.4操作进行救援。

4、消防设备检查保养制度

4.1通则

4.1.1消防设备修理后，应恢复原来状态，不得随意更改原器件、线路。

4.1.2消防设备故障维修一般不应超过8小时，否则应报告物业主管，限定时间修复或委外修理。

4.1.3凡需委外修理的设备，应填写《设备委外修理申请表》，经物业主管批准后委外修理。

4.2火灾报警系统维护保养

4.2.1每日对火灾报警器进行自检功能检查，方法：

（1）按自检键，让报警控制器进行自检；

（2）然后按消音键，消去控制器的声音。

（3）记录于《火灾报警器自检功能检查表》。

5、消防监控中心管理规定及应急程序

监控中心机房是物业管理中心的机要部位，是掌握消防设备动态及发现火灾,火警的重要岗位,是物业管理消防系统的指挥控制中心.为加强管理规定如下:

5.1严格按照省,市消防有关文件要求值班人员不得少于3-4人。

消防控制室实行24小时轮流值班制,值班员不得擅自离岗及酒后上岗。

5.2消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置

5.3控制室值班员必须具备高度的警觉性和责任感.能够熟练使用操作火灾自动报警控制系统,了解和掌握楼内各类消防设备的功能和作用。

5.4控制室内禁止吸烟、喝酒、会客及阅读与工作无关的书籍或做与工作无关的活动。

5.5严禁无关人员进入控制室，确因工作原因经主管领导批准并登记；非本集团工作人员不得擅自动用或操作任何设备；因监控设备故障，需业务单位排除时，必须经有关领导同意，由本部门技术人员始终陪同，方可进行维修。

5.6严格执行机房工作手续，凡需查询资料（录音带及录像带），必须由经办人填写申请表格，由所在部门负责人签字后，凭签批条方可查询。

5.7设备出现一般故障应及时处理,无法排除时,应立即报告上级领导安排维修。

5.8保持室内卫生整洁,爱护设备及各类用品。

除对讲机、微波炉、记录簿可放在规定的工作台外，操作台上不准放置水杯及其他杂物,其它物品必须及时入柜；设备电源未经允许不得私接滥用。

5.9定期检查维护设备,不准使用电脑做与本职无关工作,保持设备运行状态良好。

5.10室内电话属专用报警联用电话,任何人不得占用消防专线。

5.11电脑远程抄表设备使用时，须经公司领导签字后，凭签批条方可使用。

5.12对机房所有资料应保守秘密。

5.13空调的开关使用应符合规定。

四、物业保洁服务标准

1、基本要求

1.1保洁人员应按集团规定统一着装,仪容仪表整洁端庄。

1.2操作规范化、管理科学化。

1.3适时、及时、准时进行保洁服务。

1.4爱护物业各项设施及财物。

1.5及时处理垃圾，按指定地点分类堆放废弃物。

1.6节约用电、用水。

1.7遵守安全条例和操作程序。

1.8保洁时使用的材料及清洁剂不应对建筑物材质造成损害，应保护建筑物原貌。

2、保洁质量要求

2.1地面

2.1.1基本质量要求

表面、接缝、角落、边线处应洁净，无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等。

2.1.2分类质量要求

材质

要求

保洁频次

大理石、花岗石

无垃圾、杂物、污迹，打蜡后光泽均匀，打蜡每季1次，每周二次抛光.

每天巡回推尘

地砖

无污垢、污渍,光亮，色泽均一，点、线、面线条清晰。

每天巡回推尘

地毯

色泽均一、图案统一、纤维方向一致（按委托合同要求保洁）。

每周1-2次吸尘

PVC地板

表面整洁。

每天巡回推尘

木地板

表面光亮，不褪色。

每天巡回推尘

水泥地面、水磨石

无污垢、污渍（如用面蜡应防水，防滑）。

每天湿拖1次

2.2墙面、柱面

2.2.1基本质量要求

表面（2米以下）、接缝、顶角、边线处应洁净，无灰尘、印迹、污渍、划痕等。

2.2.2分类质量要求

材质

要求

保洁频次

花岗石、大理石

目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮。

每天擦拭1次

每月保养1次

墙纸

无积尘、霉点，色泽均一。

每月擦拭1次

涂料

无有色划痕及其他各种污垢。

每月擦拭1次

玻璃、镜面

表面洁净、明亮，投光性好，镜面人像清晰。

每周擦拭1次

亚光丝纹不锈钢、黄铜

表面色泽均一、明亮，无划痕、印迹，有金属质感。

每周擦拭1次

抛光镜面不锈钢、黄铜

表面色泽均一、明亮，无划痕、印迹，有金属质感。

每周擦拭1次

铝合金板

表面光滑，接缝处保持洁净。

每周擦拭1次

面砖

表面光滑，色泽均一，点、线、面线条清晰。

每周擦拭1次

彩钢板

面板色泽均一。

每周擦拭1次

2.3门、窗

部位

要求

保洁频次

窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处

无灰尘、印迹、污垢、污渍等。

每天擦拭1次

玻璃与门框四只角的结合处、铰链、旋转门的中轴处等

无灰尘、印迹、污垢、污渍等。

每天擦拭1次

金属框架、拉手

洁净，无氧