武汉房地产市场数据分析报告.docx

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武汉房地产市场数据分析报告

市场要闻回顾

一、政策动向

1、国土部已确定不动产登记试点城市武汉不在列

3月10日，国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示，今年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》。

从目前至6月底，时间仅有3个多月，也就是说，距离该条例出台的大限只有100多天。

　　国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，今年年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。

　　“《不动产统一登记条例》出台后，手握多套房的业主一般会先考虑未来持有成本是否会增加，如果后期对持有多套房源的业主征税，那业主将抛出多余的房子。

因此，二手房供给量会相应增加。

”中国房地产学会副会长陈国强表示。

2、住建部正规范购房合同明确配套到位才能交房

新小区配套尚未建成，还没有达到入住条件，但为了逃避延迟交房的违约责任，开发商就强行交房，今后，这种行为将被禁止。

在武汉市房管局日前举办的房地产现场咨询会上，不少市民反映开发商在小区没有达到入住条件的情况下强行交房。

该局相关负责人向记者透露，目前，住建部正在修订商品房购房合同样本，新的交房标准强制规定，房屋交付时，供电供水、小区绿化、物业用房等配套必须达标。

3、湖北"单独二孩"即将实施超七成网友考虑换房

今年1月21日，湖北省政府传出最新消息，湖北省“单独二孩”政策有望今年的3月份实施。

武汉洪山区、孝感孝南区目前已先行试点。

搜房网发起了“单独二胎放开是否会换房”的调查，参与投票的网友中65%为80后，70后占比19%，而仅有不足10%的90后参加了此项调查。

除去网民年龄段偏年轻化的因素影响，从年龄段来看，80后对能否生二胎更为关注。

　　不过从目前的贷款和限购政策来看，首付从六成增加到七成，贷款利率普遍上浮10%以上，换房对于添丁的家庭来说的确是“压力山大”尽管如此，调查结果仍然显示，在对于生二胎是否考虑换房的问题上，73%的网友表示生二胎后会考虑换房，“小三房”已无法满足四口之家。

由此我们不难看出，二胎政策的出台将促进改善型需求增加，未来楼市大户型房源的销售也将得到极大推进。

4、 房价从"一刀切"转向分类调控防止误伤刚需

今年政府工作报告对三大价格有何新表述？

部分人大代表结合政府工作报告释放出的新信号，对价格走势进行了分析。

　　报告指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

这是政府对房地产调控发出的重要信号。

　　“目前我国各地房地产市场明显呈现出了差异化的局面，一线城市房价高企，而三四线城市房价处于停涨甚至下跌的状态。

”王殿贵代表认为，过去的楼市调控政策基本是“一刀切”模式，如今报告提出分类调控，更符合当前实际情况，防止误伤刚需。

5、中国拟在2020年前实现全国住房信息联网

根据《规划》，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

　　在保障性住房方面，要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。

完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。

制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度。

 6、地税部门：

开发商售后包租时租金可代扣代缴个税

据悉，早在2008年，根据国家相关税收规定，省地税部门就下发了《关于房屋租赁有关税收政策问题的通知》，规定从2009年开始，房屋租赁要按规定征收税费。

房屋租赁涉及的营业税及个人所得税、房产税、土地使用税，我省将其归并为“房屋租赁税”进行征收。

7、公租房廉租房“房钱并轨”

　　去年底，住建部、财政部、国家发改委联合下文，2014年起，各地公租房和廉租房实现并轨运行。

财政部近日下发通知，要求地方政府原用于廉租房建设的资金来源渠道，需整合用于公租房以及2014年以前的在建廉租房。

8、湖北省允许在住宅内开店办公司

湖北省允许住宅开店办公司及“一照多址、一址多照”，但住宅注册登记必须取得居委会或业委会或利害关系人同意，并且经营具体行业仅适用于“安全、环保、不扰民”。

26日，记者从省工商局获悉，经省政府批准，湖北省市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定从即日起执行。

9、湖北省公布今年建筑节能目标逐步提高全装修住宅比重

　　省住建厅日前公布了今年建筑节能目标，大型公共建筑、保障性住房等将率先执行绿色建筑标准，同时，全省还将逐步提高全装修住宅的比重。

　　近日，省住建厅下发《2014年全省建筑节能工作意见》（以下简称《意见》），明确提出了今年建筑节能工作目标，其中包括新增建筑节能能力66万吨标准煤、发展260万平方米绿色建筑、实施既有建筑节能改造173万平方米等。

10、汉江经济带或在两会中提升为国家战略

3月4日，省人大常委会副主任周洪宇，省发改委主任李乐成等多位全国人大代表建议，将汉江生态经济带上升为国家战略。

　　人大代表们还建议，争取国家给予优惠政策，加快丹江口大坝以下航道整治与西武高铁等重大交通运输项目建设步伐;在汉江中游建设一类航空口岸;开辟东西向经济新走廊，将资源优势转化为发展优势和竞争优势。

11、武汉物价部门严查十大领域价格商品房须明码标价

3月3日，武汉市物价系统召开会议，部署今年武汉物价部门重点开展的十大领域价格专项检查工作。

　　这十大领域价格专项检查工作分别是涉农收费、涉企收费、商业银行收费、铁路运输价格与收费、资源性产品价格政策检查、教育收费检查、商品房明码标价重点检查、保障性住房收费检查、旅游参观景点价格检查。

此外，还将重点整治全市规模较大的连锁超市、商场等虚假打折、虚假标价等十大不正当价格行为。

12、以房养老保险将在汉试点满60岁有房产即可投保

将房子抵押给保险公司，定期拿养老金，身故后房产归保险公司……这种“时髦”的以房养老方式，最快有望下月推出。

　　20日，楚天金报记者获悉，已有保险公司收到保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。

《征求意见稿》显示，除北京、上海和广州被纳入试点外，武汉成为唯一纳入试点的二线城市，试点自正式文件发布之日起至2016年3月31日止。

13、净化新风系统人气旺武汉市将推广绿色建筑

新风系统是给室内提供新鲜空气的建筑机电系统。

这一系统能够在窗户紧闭的情况下，将室内的污浊空气经热回收后排向室外，同时过滤净化室外空气送入室内。

但由于造价较高，没有普及到普通住宅。

　　市建筑节能办相关负责人称，目前在市场上以新风系统为卖点的绿色科技住宅不算多，但随着我市绿色建筑的推广，有望逐步实现。

14、4月1日起，市民“采光权”有了明文规定

　　据武汉国土规划，4月1日起，新版《武汉市建设工程规划管理技术规定》将正式施行，其中对武汉城市布局规划做了诸多细化。

大寒日日照时间少于2小时，开发商的项目就难以通过规划部门的审批，市民的“采光权”有了明文规定。

15、三亚：

停建80平米以下小户型五类保障房除外

三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡（含公摊）以上。

16、广州：

拿地1年开工、3年竣工囤地补增值地价

广州市国土房屋管理局出台《土地集约利用实施意见》明文规定，经批准闲置土地延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价。

　据悉，此次出台的《意见》总分10部分，覆盖土地管理“批供用补查”全过程。

其中明确了建设项目的开竣工时间、标准及延期竣工处理方式，对闲置土地处理进行细化，加大对开发商囤地整治力度，规定经批准闲置土地延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价。

17、杭州：

微调二套房公积金贷款的面积控制标准

杭州住房公积金管理中心3月27日发出通知，自4月1日起，对购买第二套住房公积金贷款的面积控制标准由此前的34.39平方米调整为34.68平方米。

调整后，职工家庭现有人均住房建筑面积低于34.68平方米，为改善居住条件购买第二套普通自住房的，可申请第二套住房公积金贷款。

18、合肥：

城中村改造将推“先建后拆”机制

《合肥市人民政府关于加强土地管理进一步做好节约集约用地工作的意见》目前已经通过了市政府常务会研究，即将签发。

其中，该《意见》指出，在拆迁安置工作方面，合肥将推行“先建后拆”机制，确保按时交地。

19、四川：

拟新规公开征求意见公租房满5年可申购

3月18日，四川省十二届人大常委会第六次会议经审议，将《四川省城镇住房保障条例（草案）》再次公开向社会征求意见。

《条例》规定，公共租赁住房承租人在租期满5年后仍符合保障条件的，可向住房保障机构申请购买所承租的公共租赁房。

二、市场动态

1、房地产投资进一步放缓房价上涨速度缓慢

中国银行国际金融研究所发布《2014年二季度经济金融展望报告》。

报告预测，二季度我国房地产销售继续减速，个人获得住房贷款的难度还将进一步增加。

整体房价呈现回落趋势，三线城市房价下跌的幅度和城市数目将进一步增加。

2014年以来，偏紧的信贷环境、高企的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向等因素加大了房地产市场的趋势性、周期性和机构性调整的压力，房地产市场出现了降温苗头。

2、全国库存压力三四线城市最“忧”

根据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。

2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超出住宅的销售增速。

从全国市场看，存量压力确实正在增大，中原集团研究中心统计了16个城市的可售量，除四大一线城市当前存量低于一年前外，其余城市的当前存量均比2012年末水平高。

3、武汉首套房贷款利率上浮5%-10%最高上浮20%

自上月底，武汉房贷的放款情况就已呈现出紧张局面，信贷额度降低，放款时间变长。

近日，坊间流传说，各大银行都在连夜开会，商议房贷利率上调之事。

本周，记者走访多家银行得知，大部分银行已确定上浮首套房贷利率，个别银行将同步上调二套房利率，上调幅度为5%-10%。

这一新政预计3月份全面实行。

4、武汉房地产投资价值全国排第5商业地产有点“脆弱”

世联行联合同济大学房地产研究所发布了《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》，报告显示在全国120座城市中，武汉排名第5，仅次于北上广和重庆。

　　北京、上海、广州是我国经济发展最好的城市，其商业地产的投资价值远超其他大中赢商网城市，是“领先型城市”；深圳、西安、天津、成都等城市的人口集聚程度越来越高，经济实力逐步加强，对商业地产发展提供了强有力的支撑，是“潜力型城市”；西宁、银川等城市由于人口规模小、零售业发展水平有限，商业地产存量大等原因，是商业地产投资价值最低的“风险型城市”。

武汉的商业地产投资价值则处于“脆弱型城市”，除武汉外，南京、杭州、合肥、石家庄也同属此列。

5、武汉12家银行布局微信平台

目前武汉有浦发、建行、光大、平安、广发等12家银行均开通了官方微信。

客户只需关注银行官方微信账号，即可使用开通相关业务，最常见的包括查询理财产品、账户信息、查找网点地址、营业大厅排队查询等。

而购买理财产品、转账、信用卡还款、生活缴费、订票打车等涉及支付的业务，各家银行则通过微信跳转到手机银行来实现。

6、2月全国CPI同比上涨2%武汉涨2.2%高于全国

国家统计局发布数据显示，2月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.0％，比1月份同比涨幅回落0.5个百分点，创去年2月以来的新低。

湖北居民消费价格（CPI）同比上涨2%，比2014年1月涨幅回落0.3个百分点。

2月份，武汉市CPI同比上涨2.2%，涨幅比1月份回落0.2个百分点。

8、武汉房价涨幅连续三月回落调控政策暂未生变

　国家统计局昨天公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

数据显示，2月全国大中城市房价以涨为主，不过上涨和下降的城市均较上月减少，而持平城市增加，显示房价涨势总体趋缓。

武汉房价涨幅连续三月回落。

 9、武汉发布今年经济社会发展计划城建投资1500亿

18日，武汉市发改委正式对外公布《2014年国民经济和社会发展计划》，该《计划》提出，到2014年末，武汉地区生产总值增长10%，正式进入“万亿元俱乐部”。

《计划》还提出，今年用于城建攻坚计划投资达到1500亿元，城镇就业人口新增15万人。

三、企业资讯

1、万科：

首季业绩542亿暗藏去年结转200亿垫高数字

万科公布3月销售，其于上月实现销售面积121.1万平方米，较2月的99.3万平方米增21.8万平方米；销售金额144.3亿元，较2月的121.5亿元增22.8亿元。

　　至此，2014年1-3月累计万科累计实现销售面积415万平方米，同比增长11.7%；销售金额542.3亿元，同比增长24.2%。

2、碧桂园：

一季度销售额318.4亿占年目标1/4

碧桂园控股有限公司公布2014年前3个月未经审核营运数据，共实现合同销售金额约人民币318.4亿元；合同销售建筑面积约488万平方米。

据悉，刚过去的3月份，碧桂园录得合同销售额约65亿元，按月跌15%；合同销售建筑面积约93万平方米，按月跌25%。

今年第一季度，碧桂园完成全年销售目标的24.88%。

3、合生创展：

一季度销售7.03亿同比降73.5%

截至2014年3月止，录得合约销售金额为约7.03亿元，同比下降73.5%；合约销售面积为约3.61万平方米，同比下降70.41%；平均售价19507元/平方米，同比下降10.5%。

3月，合生创展单月合约销售为2.32亿元，同比下降78.91%。

4、佳兆业：

2014首季度销售41亿元

，截至2014年3月31日止3个月，该公司及其附属公司的合约销售约达41.12亿元，合约销售建筑面积约为36.97万平方米，同比分别下降14%及27%。

而此前数据显示，今年前两月佳兆业实现合约销售23.02亿元，同比去年的30亿下降23%，合约销售面积约为21.9万平方米。

　由此，佳兆业3月单月实现销售18.1亿元，合约销售面积15.07万平方米。

实际上，相比前两月单月的销售额，其进入3月以来已经称得上稍有起色

5、融创中国：

前3月合约销售136亿同比增长30%

截至2014年3月底，该集团实现合约销售金额136.9亿元（其中合同销售金额为93.3亿元，预订合同金额为43.6亿元），同比增长30%，合约销售面积约50.9万平方米，合约销售均价约26,920元/平方米。

6、世茂股份：

今年计划销售160亿新开4家影院

2014年，世茂股份计划实现合约销售160亿元，合约销售面积达到105万平方米。

全年公司在建项目将达到19个，计划新开工建筑面积达到309万平方米，计划当年施工建筑面积达到747万平方米，计划竣工建筑面积为186万平方米。

7、首创置业今年一季度签约销售额24.2亿

3月份，首创置业在京津地区的签约面积是5.6万平方米，签约金额是11.3亿元；其他地区是5.5万平方米，签约金额3.9亿元。

包括核心项目签约面积9.8万平方米，签约金额是14.2亿元，非核心项目签约面积1.3万平方米，签约额1亿元。

8、泛海建设转型金融行业下行倒逼地产多元化

3月27日晚间，泛海建设正式发布公告宣布，将收购控股股东中国泛海控股集团有限公司持有的民生证券66.799%股权，以及第二大股东泛海能源投资股份有限公司持有的民生证券6.2%股权。

收购完成后，泛海建设将持有民生证券72.999%股权，成为该公司控股股东。

除了收购民生证券，泛海建设还拟通过全资子公司认购中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）股份10亿股（中民投首次发行价格为每股1元），占中民投计划总股本规模500亿元的2%。

9、富力地产前3月合约销售151亿元

广州富力地产股份有限公司公布今年3月的未经审核营运数据。

3月单月，该集团录得合约销售总金额约为91.32亿元，而月内已出售的合约销售总面积约为41.55万平方米。

　与2月相比，销售收入和销售面积分别上升208%和57%；而与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升166%和38%。

今年1-3月，富力地产累计合约销售金额约151.59亿元，合约销售总面积约89.71万平方米，与去年同期相比，分别上升71%及16%。

10、中铁建房地产业务营收涨36%至247亿

中国铁建股份有限公司3月28日披露年报称，其2013年实现营业收入5867.9亿元，同比增长21.16%；实现净利润104.39亿元，同比增长20.4%；归属于上市公司股东的净利润103.45亿元，同比增长19.88%；每股收益0.84元。

其中在房地产业务板块，2013年，中国铁建的房地产业务实现营业收入247.1亿元，同比增长36.24%；实现利润总额36.16亿元，同比增长26.08%；实现销售金额285.6亿元，同比增长35%；实现销售面积298.5万平方米，同比增长32%。

未扣除分部间交易之前，房地产开发业务的毛利率为25.61%，与2012年相比降低2.26个百分点。

11、卓尔发展全年纯利15.84亿元毛利率大降至至42%

3月28日，卓尔发展集团有限公司公布截至去年12月底止全年业绩。

公告显示，去年卓尔发展录得纯利15.84亿元人民币，按年升37.6%；每股盈利0.45元；不派末期息。

卓尔发展称，主要是由于2013年的总建筑面积显着增加。

其中，汉口北项目的已售建筑面积由2012年底的11.98万平方米减少57.5%至2013年底的5.09万平方米。

而卓尔第一企业社区·武汉总部基地已售建筑面积由3470平方米大幅增至5.15万平方米。

四、观点言论

1、仇保兴：

10年内房地产不会出现大危机

两会期间，政协委员、住建部副部长仇保兴纠正部分媒体“政府报告未提及调控房价”的说法时表示，在政府报告26页中的“完善住房保障机制”是本届政府的调控思路。

　　仇保兴表示，由于中国目前要解决‘三个1亿人’的问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

所以，未来10年，中国房地产不会出现大的危机。

2、任志强：

5亿多平米库存是一个很危险的信号

华远地产股份有限公司在网上召开2013年度业绩说明会，华远地产的董事长任志强表示，目前全国大概有5亿多平方米（商品房）库存，这个数量和当年12亿平方米的销售量相比已经很大，这是一个很危险的信号。

他认为，如果放开城市户籍的管理问题，也许有利于去除一些城市的库存。

3、陈宝存：

土地财政状况决定未来五年房价必涨50%以上

我们感觉到，土地流转与以往的改革预期相比一直在收缩，而不是加大改革力度。

当然土地流转与农民息息相关的政策法规，稳妥是必然的。

尤其是国土住建两部委清理小产权，并且提醒不要误读统一的城乡建设用地市场，事实上告诉我们，未来的土地征收方式不会发生改变。

而土地管理法修正案取消征地补偿上限30倍，只能是征收环节难度加大成本高升。

这也是我2011年8月文章称未来五年房价翻番的主要基础。

现在看，一线城市正在兑现我的五年翻番论，而且个别区域三年翻番也实现了。

4、武大经管院院长谢丹阳:

中国房地产泡沫可以消化

谢丹阳表示，各城市可根据自身情况设定中长期房产价格目标（价格仍应由市场供需来决定），从而引导公众的期望；各城市自行制定相关政策，房地产是一种特殊商品，在一个城市中工作的人们必须生活在工作地点附近，因此地方政府有责任确保居民不被非居民“绑架”。

五、政策解读

2014年2月房地产调控措施：

国家层面：

全国两会召开，房产调控方面倾向于“双向调控”；期间李克强总理进行政府工作报告，透露改革为主旋律，10年来首次未强调“房地产调控”。

为确保各地公共租赁住房和廉租住房并轨顺利运行，颁布《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》；继续推进城镇化建设，中共中央、国务院印发印发《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》；最后为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，丰富养老保障方式的新途径，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

同时，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》。

地方层面：

将已经列入武汉市十三届人大三次会议议案中的“加强山体保护”进一步落实，3月武汉市政府召开市人大2号议案《关于加强山体保护，改善生态环境案》办理工作会议。

日期

新政内容

解读

2014年3月3日到13日

全国人大、全国政协会议在京举行；其中对于房地产调控方面，思路倾向于“双向调控”；而政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

可能会使地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预。

2014年3月5日

武汉市国土规划部门出台《老旧小区新增停车设施规划管理暂行规定》，业主表决通过后，小区可以新建立体车库。

建设大型停车场是缓解停车难的有效措施之一；但是管理也需要跟上。

2014年3月5日

武汉市政府召开市人大2号议案《关于加强山体保护，改善生态环境案》办理工作会议。

我市今年将加快山体保护立法，科学编制山体保护规划，着力实施生态修复和保护治理，切实加强山体保护执法管理，推进山体的科学合理利用。

加强山体保护，改善生态环境，需用实际行动表明。

2014年3月10日

财政部发布《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，通知显示，为促进公共租赁住房和廉租住房并轨顺利进行，各地财政部门要积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。

财政政策的扶持是解决公共租赁住房建设资金需求的主要途径，需建立政府主导、多方参建的长效机制。

2014年3月16日

中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。

这部规划最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。

2014年3月20日

为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，丰富养老保障方式的新途径，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

同时，保监会近日还向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。

以房养老的开展作为一项新事务，对客户和保险公司而言，都面临挑战。

六、附：

最新武汉各银行房贷政策

最新武汉各银行房贷政策

国有银行

武汉市各大银行

贷款利率（5年以上贷款基准利率6.55%）

首套房

二套房

工商银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%

农业银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%起

建设银行

首付3成，上浮10%

首付6成，上浮10%-30%

中国银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%起

交通银行

首付3成，上浮10%

首付6成，上浮20%左右

商业银行

汉口银行

首付3成，上浮10%

首付6成，上浮10%

招商银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮15%

华夏银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%

光大银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%

中信银行

首付3成，上浮10%

首付6成，上浮10%

民生银行

首付3成，上浮5%

首付6成，上浮10%

备注：

1、以上调查结果并不代表所有银行所有分