城市综合体开发战略宝城22区项目定位215397642.ppt

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深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？

谁会为老宝城旧改项目买单？

宝城宝城2222区项目定位报告区项目定位报告深圳中原深圳中原事业四部事业四部当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。

这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点旧城改旧城改造造，以及我们市场分析后做出的判断项目价值弹性空项目价值弹性空间很大间很大。

这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。

负责、对区域负责、更要对社会负责。

前言深圳中原深圳中原事业四部事业四部前提：

项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？

08年，项目价格思考？

08年，项目客户思考？

深圳中原深圳中原事业四部事业四部一、市场现在价格？

深圳中原深圳中原事业四部事业四部深圳市场概况深圳市场概况连续四年供不应求，供需矛盾加剧连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但需求持续增加，但0606年供应量太少，年供应量太少，导致需求量被迫减小。

导致需求量被迫减小。

自自20022002年以来供应量持续下降年以来供应量持续下降自自0303年开始，供需比小于年开始，供需比小于11，致使，致使供需矛盾大大加剧。

供需矛盾大大加剧。

深圳中原深圳中原事业四部事业四部深圳市场概况深圳市场概况“地荒地荒”、“房荒房荒”，令价格大幅上扬令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。

房价飞速上涨的直接原因。

20052005年深圳房价涨幅达年深圳房价涨幅达18%18%20062006年涨幅年涨幅高达高达30%30%，每平，每平米涨价超过米涨价超过20002000元，全市均元，全市均价突破价突破90009000元。

元。

深圳中原深圳中原事业四部事业四部深圳西岸深圳西岸（新新中心区中心区）滨海新城滨海新城碧海中心区碧海中心区海滨海滨居住区居住区新安西乡老城新安西乡老城成熟居住区成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。

工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。

宝安中心组团房地产格局深圳中原深圳中原事业四部事业四部自2004年12月底，天悦龙庭5500元/拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。

截至截至20062006年年1212月，宏发领域已报出了月，宏发领域已报出了1300013000的高价的高价丽晶国际丽晶国际幸福海岸幸福海岸I深业新岸线深业新岸线I尚都尚都I天悦龙庭天悦龙庭II金成时代金成时代金泓凯旋城金泓凯旋城I尚都尚都I尚都尚都I金泓凯旋城金泓凯旋城I金泓凯旋城金泓凯旋城I西城上筑西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城金泓凯旋城I5900金泓凯旋城金泓凯旋城I7500风临州风临州12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月8月月9月月11月月12月月2月月4月月6月月10月月西岸观邸西岸观邸2004年年2006年年2005年年天悦龙庭天悦龙庭I9月月950012月月13000凡尔赛宫凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域宏发领域区间价格：

区间价格：

10000-1300010000-13000元元/数据来源：

中原深港研究中心深圳中原深圳中原事业四部事业四部代表楼盘：

宏发领域物业地址：

宝安区新湖路与创业路交汇东面区间占地面积:

36297.19平方米总建筑面积:

168000平方米总户数:

13542006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。

2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价新中心区典型楼盘深圳中原深圳中原事业四部事业四部碧海中心区区间价格富通城一期富通城一期I4200450050005100520058001月月3月月4月月5月月6月月8月月9月月11月月12月月2月月4月月6月月富通城二期富通城二期2006年年2005年年9月月63007700绿海名居绿海名居6400富通城三期富通城三期圣淘沙二期圣淘沙二期6800富通城一期富通城一期I富通城一期富通城一期I圣淘沙一期圣淘沙一期富通城一期富通城一期I富通城一期富通城一期I4800530010月月11月月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。

截至截至20062006年年1212月，最高价达月，最高价达8200元元/12月月8200富通城三期富通城三期区间价格：

区间价格：

7200-82007200-8200元元/数据来源：

中原深港研究中心深圳中原深圳中原事业四部事业四部碧海中心区典型楼盘代表楼盘：

富通城三期产品特点：

独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱价格走势：

11月首批复式公寓均价8500，普通住宅7700；12月二批普通住宅均价8200。

深圳中原深圳中原事业四部事业四部20062006年下半年二手房价格在年下半年二手房价格在7500-100007500-10000之间。

之间。

深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：

68-140）盘源套数建筑面积（）总价（万元）单价（元/）鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格深圳中原深圳中原事业四部事业四部根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区新安老城区碧海中心区10000-14000元元/均价均价7500-10000元元/均价均价7200-8200元元/均价均价目前价格关系深圳中原深圳中原事业四部事业四部二、市场未来价格发展趋势深圳中原深圳中原事业四部事业四部未来价格深圳价格走势研判11、20072007年，深圳价格仍将大幅上涨年，深圳价格仍将大幅上涨原因：

深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求深圳经济高速发展，居民购买力能力提高人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。

22、20082008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小原因：

需求略有减小股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投资品，投资及投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求供需关系趋于平衡国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如04年雅典、00年悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长，供需关系趋于平衡深圳中原深圳中原事业四部事业四部未来价格宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平原因：

宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群深圳中原深圳中原事业四部事业四部新安宝安中心宝安中心组团组团西乡福永南11、政府扶持、政府扶持深圳关外八大组团规划出台，深圳关外八大组团规划出台，宝安中心组团脱颖而出。

宝安中心组团脱颖而出。

重点发展：

重点发展：

房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。

宝安房地产市场发展机遇其功能定位是：

其功能定位是：

）西部发展轴的综合服务中心西部发展轴的综合服务中心）全市重要的物流基地全市重要的物流基地深圳中原深圳中原事业四部事业四部地铁地铁11号号线线关口淡化关口淡化宝安深圳宝安深圳一体化一体化深港西部通道深港西部通道地铁站地铁站新湖路新湖路地铁一号线地铁一号线宝安大道宝安大道联检站22、交通改善、交通改善带动经济发展及区域融合带动经济发展及区域融合宝安房地产市场发展机遇新区新区快速公交系统快速公交系统5号线预计号线预计2010年通车年通车老区老区深圳中原深圳中原事业四部事业四部现代物流区2008年2020年二期建成投产年二期建成投产700万标箱万标箱2007.12一期部分投入运营一期部分投入运营2008年一期全部建成投产年一期全部建成投产250万标箱万标箱2005.4一期开工一期开工大型现代物流区即将大型现代物流区即将形成，未来大量的人形成，未来大量的人流、物流及就业机会流、物流及就业机会对于宝安中心组团多对于宝安中心组团多数楼盘而言是利好的！

数楼盘而言是利好的！

33、大铲港建设带动宝安经济大力发展、大铲港建设带动宝安经济大力发展宝安房地产市场发展机遇深圳中原深圳中原事业四部事业四部大户阔而豪、小户酒店商务化大户阔而豪、小户酒店商务化关键词：

断层；分化；导火索：

价格飞速的提升；市场供应结构调整趋势：

产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的各区域发展趋势宝安中心区深圳中原深圳中原事业四部事业四部各区域发展趋势碧海中心区序号序号项目名称项目名称/暂名暂名开发商开发商总占地面积总占地面积（万万）总建筑面积总建筑面积（万万）预计推出时预计推出时间间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年居家实用型居家实用型关键词：

海滨大道；飞机航道；导火索：

价格飞速的提升；关内土地供应不足；西岸交通改善趋势：

片区住宅价值寻找新的目标客户，实现区域价值最大化。

深圳中原深圳中原事业四部事业四部各区域发展趋势新安老城区舒适享受、酒店化舒适享受、酒店化关键词：

旧城改造；配套成熟；导火索：

周边区域价值整体提升；城市旧城改造趋势：

视旧改项目规模而定,寻找价格与价值平衡。

项目名称项目名称/暂名暂名位置位置开发商开发商总建筑面积总建筑面积（万万）近期建近期建筑面积筑面积（万万）工程进工程进度度预计预计推出时间推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100深圳中原深圳中原事业四部事业四部根据以上分析，预计08年宝安各区域价格排位形式为：

宝安中心区新安老城区碧海中心