地产分析.ppt

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恒大地产财务简析总行公司银行部2011-1212分析评价预测企业是否有能力按期还本付息？

企业的偿债能力企业的现有负债企业的盈利能力企业的现金流融资决策：

是否给企业融资及采用哪种融资方式？

融融资资决策的基决策的基础础预测融资的风险与回报评价现在了解过去预测未来财务报表用以获取企业各项基本活动的主要信息财报财报分析的意分析的意义义3规模、结构、变化4财报财报分析分析基本方式基本方式看财报不能孤立看指标，灵活使用参照物看财报要当成一个系统工程，把各个指标全面综合起来判断看财报要动态的看，注意各个数据指标的变化趋势要注意不同的行业，同一企业不同的成长周期以及所处的行业地位及营销战略对指标的特殊影响几乎没有一个企业的三大报表都是非常完美的，不可能所有的财务指标都很靓丽，所以对于不太好看的地方，我们要客观判断它的影响是根本性的还是可以当成瑕疵容忍的看财报不仅仅是为了总结过去，更主要是的想利用过去来预测未来财报财报分析分析重要原重要原则则5盈利能力盈利能力销售毛利率销售利润率净资产收益率利息保障倍数营运能力运能力货币资金周转率应收账款周转率存货周转率流动资产周转率固定资产周转率总资产周转率发展能力展能力销售增长率利润增长率ROAROE偿债能力能力流动比率速动比率现金比率资产负债率财报财报分析分析分析角度分析角度6趋势分析结构分析比率分析201510104520203030454567677676AACCBBEEDD财报财报分析分析实实用方法用方法7应在同等计算口径下，结合行业水平综合判应在同等计算口径下，结合行业水平综合判断断地地产产企企业财报业财报分析分析注意几个注意几个问题问题合约销售额销售收入关注非经常性损益销售收入确认存货的界定（在建开发成本、已完工代售的开发成本、土地储备）盈利能力分析运营能力分析偿债能力分析成长能力分析l预收账款l关注土地储备及未来开发面积一财务概概览二盈利能力分析盈利能力分析三运运营能力分析能力分析四偿债能力分析能力分析财务概览资产、收入、利润、现金大幅增长，企业发展迅速财务概览财务概览CAGR=91%CAGR=119%盈利能力收入实现高速增长，费率降低，利润构成渐趋合理、发展后劲强劲；但非常规收益仍占较大比重。

盈利能力盈利能力销售分析销售分析

（1）2010年，恒大集团贯彻精品标准化运营战略，实施快速开发模式，业绩增长明显：

合约销售面积达到788万平米，同比增长39.9%，并实现了63%额合约销售率；合约销售收入504亿，按年增长66.4%；合约销售均价6394元/平米;，交楼面积及交楼金额2010年均实现高速增长，交楼率达90%的历史最高水平，从而实现了销售收入的高增长。

2011年10月，合约销售面积1202万平米，合约销售额791亿，已完成全年700亿合约销售目标的113%！

恒大在区域布局、产品类型以及价格策略上的优势，成为企业业绩增长的重要因素。

截至2011年6月30日，n恒大地产实现销售面积620万平方米，同比增长86.75%；合约销售收入429亿元，同比增长103%。

n销售面积已稳居第一位，销售额位列第二，直追万科。

n恒大2006年进军全国住宅产业，布局中国房地产增长潜力巨大的二、三线城市，5年时间内，实现了在土地储备、在建工程、覆盖城市数量、销售面积、销售金额、利润总额等各项行业关键指标30倍以上的增长；n现已发展成为覆盖城市最广、开工面积最大、销售面积最多的中国房地产龙头企业。

已完成全年700亿合约销售目标的61.3%！

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（2）盈利能力盈利能力收益概要收益概要盈利能力盈利能力收入增长分析收入增长分析u2010年共43个项目实现交楼，品质好，成本低，规模大，周转快的运营优势，直接体现为销售收入的高增长率（700%）；u2010年末，集团土地储备9600.3万平米，在建面积2397万平米，为2011年实现600亿的销售确认奠定了坚实基础。

u销售收入增长迅速，实现从十亿到百亿的跳跃，远高于同业增长速度。

盈利能力盈利能力收入比较分析收入比较分析盈利能力盈利能力成本费用分析成本费用分析2010年销售成本同比增长759%，源于收入确认的突增；成本率呈缓慢上升趋势，除原材料价格上涨外，与确认收入项目的地域分布相关。

2010年由于在手项目增多，规模增大，全国性营销及品牌宣传活动增加导致期间费用绝对值增加11.4亿元至29.6亿；2010年期间费率明显降低，控制营销成本能力有所提高，规模效应显现。

盈利能力盈利能力成本费用比较分析成本费用比较分析恒大集团销售成本率较同业偏高，且呈上升趋势；期间费用率2009年之前远高于同业水平，2010年收入的高增长使期间费率迅速下降，且低于万科费率水平。

盈利能力盈利能力利润结构分析利润结构分析u主营业务盈利能力逐渐增强，利润构成趋于合理，抗风险能力增强。

u物业评估增值仍占较大利润比重（24%），虚增利润空间。

盈利能力盈利能力利润剖析利润剖析u2010年末物业评估增值33.5亿，集团拥有物业34.7万平米，平均每平米增值9700元。

u集团销售净利率基本保持在18%左右；u2010年数据略高于保利及万科数据，不低于行业水平；u物业评估增值收益仍占较大比重，对于提升当年利润空间产生较大影响。

但此收益非常规稳定收益来源，存在较大不确定性，占比应越少越好。

盈利能力盈利能力利润率分析利润率分析经营利润率、净利率均高于主营业务利润率，说明主营业务盈利能力较差，集团利润很大程度依赖于物业评估增值和其他收益2010年主营业务利润增长，成为集团利润主要贡献来源盈利能力盈利能力利润率比较分析利润率比较分析盈利能力盈利能力比率分析比率分析运营能力资产总额增长，流动资产占比很高；有息负债进一步加大；经营性现金流负增长，期末现金余额增加源于高额负债。

集团资产总额逐年上升，现金、存货等流动资产余额相应增长；流动资产占绝对比重（87.7%），非流动资产比重较小；但随近年来投资性物业的增长，非流动资产占比有所提高运营能力运营能力资产结构分析资产结构分析u负债总额大幅提高，2010年末同比增长66.5%，用以支撑集团高速扩张。

u银行贷款、优先票据等有息债务已由2009年末的140亿增至2010年末的311亿，比重上升至38%；u预收账款比重大幅降低，源于2010年较高比例的销售确认。

运营能力运营能力负债结构分析负债结构分析经营经营活动活动投资投资活动活动筹资筹资活动活动原因分析原因分析1+如果投资活动现金主要来自于投资收益，则形如果投资活动现金主要来自于投资收益，则形势良好势良好;如果是投资收回则需谨慎如果是投资收回则需谨慎2+-尽管需要偿还资金尽管需要偿还资金,但财务状况比较安全但财务状况比较安全3+-+通过融资进行投资通过融资进行投资,往往处于扩张期往往处于扩张期【好！

好！

】4+-既偿还以前债务既偿还以前债务,又要继续投资又要继续投资5-+经营创现能力较差经营创现能力较差,主要靠借债维持生产经营主要靠借债维持生产经营6-+-经营活动已经发出危险信号经营活动已经发出危险信号7-+靠借债维持经营活动与生产规模的扩大。

需迅靠借债维持经营活动与生产规模的扩大。

需迅速度过难关；若成熟期企业，非常危险速度过难关；若成熟期企业，非常危险8-财务状况非常危险。

常由过快扩张引发，但经财务状况非常危险。

常由过快扩张引发，但经营状况恶化，企业已进退两难营状况恶化，企业已进退两难如何看如何看现现金流量？

金流量？

二看二看贡贡献献28恒大期末现金流逐年增加；但现金流构成有待调整，主营业务现金输入能力需要稳定与加强。

经营性及投资性现金流未能贡献正向现金流入，与企业性质及集团急速规模扩张有关；主要现金流入来自融资活动，给集团带来高额负债。

运营能力运营能力现金流分析现金流分析运营能力运营能力比率分析比率分析偿债能力资产负债率逐年走高，未来5年偿债压力较大。

u集团资产负债率自2008年以来呈逐渐上升趋势；u2010年79.5%的资产负债率已高于同业，并超过行业均值，比率偏高。

偿债能力偿债能力资产负债率比较分析资产负债率比较分析l集团2010年有息负债仍以银行长期抵押贷款为主；l于2010年发行了5年期总额87.5亿元的优先票据融资；l以2010年末的负债金额为基础，未来5年内集团将承担近600亿的还债压力，并每年还款额均在100亿以上。

偿债能力偿债能力有息负债分析有息负债分析偿债能力偿债能力比率分析比率分析