国际估价标准与技术.ppt

国际估价标准与技术.ppt

《国际估价标准与技术.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国际估价标准与技术.ppt（179页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

国际估价标准与技术国际估价标准与技术徐进亮博士资深皇家特许测量师资深中国土地估价师智地平台执行总经理1IVS国际估价标准2美国USPAP3RICS红皮书4国际传统估价与分析技术5国际先进估价与分析技术一、国际估价标准委员会IVSCwww.IVSC.org国际评估准则国际评估准则IVSl1981年国际财产评估准则委员会（theInternatianalAssetsValuationStandardsCommittee,TIAVIC）成立，1995年更名为国际评估准则理事会（theInternatianalValuationStandardsCommittee,IVSC）l1984年，首份国际准则达成协议l1994年，首份国际准则出版，2002年、2011年被重新修订，2013年7月1日公布最新准则国际评估准则理事会（IVSC）1、是注册于美国的一个全球性的非盈利机构，总部设于伦敦，最高权利机关为基金委员会，下属设有专业委员会和标准委员会。

2、一个真正的国际性组织，现有74个成员体，来自于54个国家。

成员资格一般代表各自国家的国家性评估协会或委员会。

3、三个委员会：

基金委员会、专业委员会、标准委员会，各司其职。

准则l被权威，习惯，或普遍认同作为一个典型或范例所确定起来的事物：

标准，是一种常态的存在l法律、法规、标准、道德规范法律：

是被制定的并且必须遵守法规：

通常是帮助实施和贯彻法律，有时会有冲突标准（准则）：

一种衡量方式道德规范：

是不会令人产生误解使人在标准范围内行事准则和道德规范提供一个水平范围以保证竞争和衡量成功进行评估准则的执行1、IVS只提供指导但不执行2、事实上IVS不可能执行3、执行是各个国家的职责4、执行有时也通过其它手段进行许多国家的估价标准都参考了IVS的内容，如：

RICS将IVS内容并入红皮书，要求会员同时必须遵守IVS指引IVS的目标和范围三条原则目标指引国际评估准则的发展l1、促进跨国交易通过促进财产市场的发展、加强财务报告的透明性，增加评估的可靠性l2、提供专业基准l3、提供符合新兴工业化国家需要的评估和财务报告准则行为规范l1、道德和能力要求l2、保证评估结果是可靠的，一致的和无偏见的财产类型l不动产、个人财产、交易、财务利益IVS基本结构lIVS1市场价值评估基础lIVS2除市场价值外的评估基础lIVS3评估报告IVS评估原理l不是一个关于评估的课程；包括了基本的评估概念和原理；除少数例外，基本原理得到全世界的认可l土地、不动产等财产的概念l价值、价格、成本和市场等概念IVS基本概念一IVS基本概念二IVS基本概念三IVS基本概念四l市场价值市场价值是估计值，是对有意愿的交易双方经过理性谨慎自愿的市场行为之后，在评估期日双方不存在关联交易的一个所有物价值的预测l市场价值是一宗不动产在经过适当的市场推广后，在估价时点由一个自愿的卖方出售给一个自愿的买方的正常交易中所形成的金额。

在交易中，买卖双方掌握充分的信息，行事谨慎且没有受到胁迫。

二、美国专业估价统一执业标准UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice,USPAPhttp:

/www.uspap.org/由美国估价基金会的估价标准委员会发布在美国是被广泛接受和认可的评估执业准则，并成为国际评估界具有重要影响力的准国际性准则。

UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice（USPAP）canbeconsideredthequalitycontrolstandardsapplicableforrealproperty,personalproperty,intangibleassets,andbusinessvaluationappraisalanalysisandreportsintheUnitedStatesanditsterritories.USPAP,asitiscommonlyknown,wasfirstdevelopedinthe1980sbyajointcommitteerepresentingthemajorU.S.andCanadianappraisalorganizations.Asaresultofthesavingsandloancrisis,theAppraisalFoundation（TAF）wasformedbythesesamegroups,alongwithsupportandinputfrommajorindustryandeducationalgroups,andTAFtookoveradministrationofUSPAPTheFinancialInstitutionsReform,RecoveryandEnforcementActof1989（FIRREA）authorizedtheAppraisalSubcommittee（ASC）,whichismadeupofrepresentativesoftheleadingU.S.governmentagenciesandnon-governmentalorganizationsempoweredtooverseetheU.S.mortgageandbankingsystem.TheASCprovidesoversighttoTAF.1989年颁布的金融机构改革、复兴和实施法案（FIRREA）授权估价附属委员会（ASC）有权监督美国抵押贷款和银行体系。

ASC是由美国著名的政府机构和非政府组织的代表组成，并对TAF施行监督。

TAFcarriesoutitsworkthroughtwodivisionstheAppraisalStandardsBoard（ASB）andtheAppraisalQualificationsBoard（AQB）.Thelattergroupsetsforthminimumqualificationsforappraisallicensure,anditsworkhasbeenadoptedbyallstatesandterritories.TheASBmaintainsUSPAP,andissuesupdatesinJanuaryofevennumberedyears.TAF设有两个工作委员会估价准则委员会（ASB）和估价认证委员会（AQB）。

AQB提供最低资格鉴定执照，所有的州与地区都予以认可；ASB制定USPAP，每两年的1月重新公布。

l第1部分准则与准则说明.l定义l导言l规则l职业道德规则l专业胜任能力规则l工作范围规则l管辖除外规则l准则和准则条文l准则1不动产评估l准则2不动产评估报告l准则3评估复核和报告l准则4不动产评估咨询l准则5不动产评估咨询报告l准则6批量评估和报告l准则7动产评估l准则8动产评估报告l准则9企业价值评估l准则10企业价值评估报告l评估准则说明l评估准则说明1评估复核评估准则条文31（g）注释的细化说明l评估准则说明2折现现金流分析l评估准则说明3追溯性价值意见l评估准则说明4未来价值意见l评估准则说明5职业道德条款的保密规定l评估准则说明6不动产和动产市场价值意见中的合理展示期l评估准则说明7对不动产和动产评估中特定条款的背离许可l评估准则说明8报告的电子传递l评估准则说明9明确预期用途和预期使用者l评估准则说明10在涉及联邦权益的交易中投保联邦存款保险的金融机构所使用的业务l评估程序与USPAP关系示意图l不动产评估程序l评估复核程序l不动产评估咨询程序l批量评估程序l动产评估程序l企业价值和无形资产评估程序l第2部分咨询意见l咨询意见1交易历史l咨询意见2评估对象的勘查l咨询意见3以前评估的更新l咨询意见4准则条文15（b）l咨询意见5开展评估业务过程中的帮助及助手要求l咨询意见6评估复核功能l咨询意见7营销时间意见l咨询意见8不动产评估中的市场价值和公允价值l咨询意见9涉及环境污染的不动产评估l咨询意见10评估师和客户关系l咨询意见11评估准则条文22和82中有关评估报告类型的内容l咨询意见12采用准则条文22和82中的报告类型l咨询意见13不动产抵押估价业务中遵守USPAPl咨询意见14补贴住房的评估l咨询意见15限制评估业务中启用偏离条款l咨询意见16公平住房法和评估报告内容l咨询意见17计划进行改良的不动产评估l咨询意见18自动评估模型（AVM）的使用l咨询意见19不动产评估业务中不能接受的业务条件l咨询意见20复核人单独形成价值意见的评估复核业务l咨询意见21遵守USPAPl咨询意见22不动产市场价值评估业务中的工作范围l咨询意见23在不动产评估业务中明确评估对象的相关特征l咨询意见24通常执业方式l咨询意见25在涉及联邦权益业务中明确客户l咨询意见26将报告“改编”（转交）给其他当事方l咨询意见27为新客户评估同一资产l咨询意见28工作范围的决定、执行和披露l咨询意见29可接受的工作范围l咨询意见30联邦监管金融机构使用的评估l咨询意见31涉及多个评估师的业务l咨询意见32从价税评估和批量评估业务l监管部门联合评估和估价指南l目的l背景l监管政策l评估和估价规程l选择进行评估和估价工作的专业人士l评估和估价职能的独立性l需要评估的交易业务l最低评估准则l评估类型l需要进行估价的交易业务l估价内容l进行估价专业人士的资格l评估和估价的有效性l更新贷款、再融资及其他期后业务l规程的执行l日常监督l关于违规投诉l自动评估模型简介l目前使用的三种自动评估模型l关于使用自动评估模型的指南和规范l美国评估相关部门网址l联邦部门l政府发起企业l民间组织l州评估师管理部门l后记三、RICS估价标准（REDBOOK）RICSValuationProfessionalStandardsJanuary2014www.rics.org英国皇家特许测量师学会红皮书的目录红皮书的目录1、引言2、术语3、专业标准（PS）4、全球估价实践声明5、2013年IVS6、全球估价实践指南7、全球估价标准、附录及指导性说明变更概述与与IVSIVS的联系的联系重点术语重点术语对标准执行的要求从未如此严厉对标准执行的要求从未如此严厉强制适用强制适用大量减少例外情形大量减少例外情形违反规定条款违反规定条款一一一惯坚持合规性与职业道德一惯坚持合规性与职业道德12个核心价个核心价值A）正直不阿绝不把你自己的所得利益凌驾于客户的福利之上，或是凌驾于你要对其履行职业职责的对象的福利之上。

一直尊重客户的私密性。

在你的判断力之内，总是考虑社会更广泛利益。

B）诚恳可靠做任何事情都让人信任，绝不故意误导。

不保留信息或歪曲信息。

C）透明公开与你的客户分享实情，让事情尽可能的简单和易于理解。

D）承担责任承担所有的责任，如果事情没做好，从不责备他人。

E）贵乎自知知道你的专业能力限度，不要企图超越这个限度，绝不做超出你的专业能力范围之事。

F）客观持平提出的建议要清晰、恰当，绝不能让你的情感或利益左右你的判断。

G）尊重他人绝不对他人持有偏见。

H）树立榜样记住：

牢记你的任何公众及私人行为都会影响你个人、RICS及其他会员的名誉。

I）敢言正道当发现任何形式的危害安全行为或不法行为时，敢于采取应有的行动。

J）奉公守法避免任何违反法律、引起诉讼以及有损职业清誉的行为。

K）避免冲突申明任何潜在的利益冲突，以及个人、专业等所有相关方面