上海市保障性住房建设导则.docx
《上海市保障性住房建设导则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市保障性住房建设导则.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
上海市保障性住房建设导则
上海市保障性住房建设导则
（试行）
编制说明
根据市政府领导的指示，按照“规划科学、配套健全、环境优良、工程优质”的要求，为加快推进大型居住社区和保障性住房建设，提高建设整体水平，特编制本建设导则。
本建设导则的编制工作由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局牵头组织，上海现代建筑设计（集团）有限公司、同济大学、上海市园林设计院有限公司、上海全筑建筑装饰设计有限公司等单位专家共同参与编制，经征询专家和相关部门意见后定稿。
建设导则的编制得到了上海市发展和改革委员会、上海市经济和信息化委员会、上海市教育委员会、上海市商务委员会、上海市卫生局、上海市绿化和市容管理局、上海市水务局、上海市交通运输和港口管理局、上海市民政局、上海市金融服务办公室、上海市环境保护局以及上海市公安局交通警察总队等部门的大力支持。
本建设导则包含总则、规划与环境、住宅设计、综合配套、建筑节能与住宅装修以及工程质量等六个部分内容，并附了条文说明、用词说明、名词解释、装修基本配置表格和参考文件与规范汇编。
本建设导则为首次编写，先行试用后再修订完善。
上海市保障性住房建设导则（试行）
1总则……………………………………………………………1
2规划与环境……………………………………………………2
2.1规划设计……………………………………………………2
2.2交通…………………………………………………………3
2.3住区环境……………………………………………………4
3住宅设计………………………………………………………6
3.1设计原则……………………………………………………6
3.2单元设计……………………………………………………6
3.3套型设计……………………………………………………6
4综合配套………………………………………………………9
4.1配套原则……………………………………………………9
4.2市政公用配套………………………………………………9
4.3公建配套……………………………………………………11
4.4绿化配套……………………………………………………12
4.5交付条件……………………………………………………13
5建筑节能与住宅装修………………………………………14
5.1建筑节能……………………………………………………14
5.2住宅装修……………………………………………………14
6工程质量……………………………………………………16
条文说明………………………………………………………18
附录一用词说明………………………………………………29
附录二名词解释………………………………………………30
附录三装修基本配置表格……………………………………32
参考文件与规范汇编…………………………………………35
1总则
1.0.1为规范和指导本市区（县）政府相关部门、开发单位推进和建设保障性住房，明确建设要求，依照国家和本市有关文件精神，制定本建设导则（以下简称《导则》）。
1.0.2保障性住房包括：
经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和动迁安置房等。
1.0.3新建保障性住房应结合自身特点，突出以人为本，按节能省地型“四高”优秀小区标准，建设适应上海现代普通居民生活居住水平，“规划科学、配套健全、环境优良、工程优质”的宜居社区，并争取达到《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）规定的A级住宅的性能要求。
1.0.4保障性住房建设，应符合本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房建设规划的要求，并与所在区域周边环境相协调。
1.0.5保障性住房建设应贯彻安全、适用、经济、美观的原则，注重规划、设计的深度，倡导精细化设计。
1.0.6保障性住房建设应按照低碳、环保、可持续的理念，推进住宅产业现代化，倡导工业化生产方式，建设节能省地环保型住宅，逐步推广住宅全装修，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全健康的技术。
1.0.7保障性住房建设应注重建设过程管理，加强安全和质量监管，严防住宅质量通病，严格执行分户验收制度；积极采用质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。
1.0.8本《导则》未涉及内容，应执行国家和本市相关建设标准、规范、规程及规定等的强制性要求。
2规划与环境
2.1规划设计
2.1.1新建保障性住房的选址应遵循环境适宜人居、公共交通便捷、生活设施便利、地质条件安全的原则，并符合下列条件：
1）以公共交通为导向，选址应与现状或规划轨道交通网络或其他大型公交设施相衔接，并可通过公交短驳与现状轨道交通站点或大型公交枢纽接驳。
2）有机结合所在区域的城镇发展规划和区域产业布局，合理控制规模，加强居住与就业间的联系。
3）优先选择教育、医疗、社区管理、养老、文体、商业、金融等公建以及市政配套设施相对完善的区域进行规划建设。
2.1.2大型居住社区应统一规划、统筹兼顾，集约节约使用土地，倡导住宅紧凑型布局，进一步提高住宅用地比例。
2.1.3大型居住社区在编制控制性详细规划阶段，应同步编制市政、公用、公建、交通等各类专业规划，将专业规划成果纳入控制性详细规划，并加强相互之间的协调与衔接。
2.1.4大型居住社区市政道路应适当加大路网密度，缩小路网间距，形成适宜的街坊（宗地）用地规模（表2.1.4）。
支路级市政道路红线宽度宜为20m左右，道路线形不宜过于通直。
道路规划红线应满足公交港湾式设站和交叉口渠化需要。
表2.1.4大型居住社区路网密度和街坊（宗地）用地规模推荐
区位
道路网间距（m）
道路网密度（km/k㎡）
街坊面积（公顷）
中心街区
约150，不大于200
10-15
2.5-4
一般街区
约250，不大于300
8-10
5-8
注：
道路网间距指道路中心线间距离。
2.1.5保障性住房容积率、建筑密度、建筑高度应符合经批准的控制性详细规划。
2.1.6保障性住房在规划设计阶段应重视相邻地块的日照影响。
公共租赁住房的日照标准可适当放宽。
2.1.7大型居住社区以及本市规划管理特定区域的保障性住房的规划设计应注重城市设计，重视建筑形体与空间的整体环境效果。
2.1.8保障性住房应根据地块条件合理选取住宅单体形式，宜通过不同高度和不同类型的建筑合理布局以及环境设计，形成具有围合感的组团空间。
2.2交通
2.2.1保障性住房建设应采用以公共交通为导向的发展模式，道路等配套设施实行公共交通优先原则，充分发挥轨道交通网络和大型公交枢纽的运营效能；相应的大型公交枢纽和轨道交通站点考虑机动车、非机动车的停车换乘设施，有条件的大型居住社区宜提供公共自行车租赁服务。
2.2.2保障性住房建设在项目详细规划阶段应重视交通专业规划的整合，在地区交通规划制定和实施中优先保证公共交通设施的配套完善。
其中，公交线网规划应符合以下原则：
1）根据功能分级，形成以地面公交为基础，以轨道交通为骨干的公共交通体系，明确公交骨干、区域线、驳运线，形成合理科学的线网布局。
2）提高换乘效率，公交线网形成网络，充分整合周边地区公交资源；位于中心城区以外的保障性住房居住区域，应设置社区短驳公交线路，与轨道交通站点、大型公交枢纽、大型居住区公共服务设施网点相衔接。
2.2.3保障性住房居住区域公交站点设置应当以安全、实用、便捷为原则，实现500米服务半径的全覆盖；规划人口规模达到5000人以上的应设置相应的公交站点设施；规划人口规模达到2万人以上的应配置相应的公交首末站，配置两条以上的公交线路；市政道路合理设置港湾式公交车站。
2.2.4保障性住房设置停车位指标应体现差别化要求，适当考虑近远期结合。
经济适用住房和动迁安置房非机动车停车位指标不低于1.2辆／户配置，公共租赁住房、廉租住房适当提高非机动车停车配置比例。
2.2.5保障性住房居住小区内在满足相邻建筑日照、间距条件的基础上，倡导因地制宜设置地面非封闭式多层停车库、机械停车库或架空平台，以及利用周边综合设置的公共停车场（库）。
2.2.6大型居住社区可积极引入交通信息诱导系统，引导居民合理出行。
2.3住区环境
2.3.1保障性住房注重室外环境的功能性。
合理设置老人、青少年和儿童活动场地及设施，注重无障碍环境设计；宜通过设置户外连廊、底层架空等手段为邻里交往和户外活动提供场地与空间。
2.3.2保障性住房按照《上海市绿化条例》要求建设绿化环境。
绿地率按标准配置确有困难的，可根据控制性详细规划在本地区内综合平衡，中心城区以内的保障性住房项目不得低于20%，中心城区以外的保障性住房项目不得低于25%；集中绿地率不作为保障性住房项目的限定性指标，但应确保居住区公共绿地建设，每5万人口有一处面积不小于4公顷的公园绿地，市民出行500米范围内有3000平方米以上开放式集中公共绿地。
2.3.3保障性住房在规划方案阶段，宜对住区风环境进行计算分析，在多方案比较的基础上，形成相对合理的住区布局，提高住区环境舒适性。
2.3.4保障性住房倡导在规划方案阶段引入住区噪声环境计算机模拟技术，重视住区噪声环境的控制设计，在规划中采取退界、绿化降噪、住宅相互遮挡、设置噪声屏障和建筑隔声等方式减少噪声对居住环境的影响，提高住区环境宜居性。
2.3.5保障性住房不应单独设置采用自来水源的人工水景观；临近河道的保障性住房居住小区宜采用河道水综合利用，对屋顶总面积大于1万平方米的住区宜积极推进屋顶雨水积蓄利用，用于绿化浇灌、道路和公厕冲洗等；地面铺装应采用透水性材料和设计。
3住宅设计
3.1设计原则
3.1.1保障性住房设计要强调安全环保、经济适用，重视功能，注重细节，满足一定的舒适性和适应性。
3.1.2保障性住房设计应以高层住宅为主，并根据地块条件，选择经济合理的住宅类型；不宜采用平面、竖向特别不规则，抗震性能差的结构体系。
3.1.3保障性住房立面造型应简洁美观，比例尺度适当，风格应反映时代精神与上海特色，色彩和谐并与周围环境协调。
3.2单元设计
3.2.1保障性住房高层住宅宜采用多套组合单元，单元平面布局应合理紧凑，合理减少公摊面积，提高标准层使用面积系数和得房率。
3.2.2单元平面应规整，控制体型系数和窗墙面积比，综合考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺寸过小；套与套之间应尽量避免相互遮挡和视线干扰。
3.2.3单元平面进深和户均面宽应适当，平衡节地和舒适性要求。
3.2.4保障性住房平面设计中建筑开间和进深的轴线尺寸应符合模数协调原则，可采用1M和3M、3/2M三种模数制。
3.3套型设计
3.3.1套型
1）除宿舍型公共租赁住房外，保障性住房应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室（厅）或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。
2）保障性住房套型设计应以上海家庭结构（家庭人口、家庭代际关系）和家庭生活行为模式为基本因素，提供相适应的套型；经济适用住房、动迁安置房可分为Ⅰ型、Ⅱ型、Ⅲ型（其中中心城区经济适用住房分为Ⅰ型、Ⅱ型），廉租住房以Ⅰ型为主，成套建设的公共租赁住房以Ⅰ型、Ⅱ型为主。
各套型可分居住空间数，不宜小于表3.3.1-1的规定。
表3.3.1-1保障性住房套型分类、套型模式与家庭结构
套型
可分居住空间数
套型模式
家庭结构
人数
单身家庭
夫妻家庭
核心家庭
主干家庭
Ⅰ型
1
单人卧室兼起居、餐厅
1
○
2
双人卧室+起居、餐厅
2
○
双人卧室兼起居+餐厅（过道厅）
○
单人卧室+单人卧室兼起居、餐厅
○
Ⅱ型
3
双人卧室+单人卧室+起居兼餐厅
3
○
○
双人卧室+单人卧室兼起居+餐厅（过道厅）
○
○
双人卧室兼起居+单人卧室+餐厅（过道厅）
○
○
Ⅲ型
4
双人卧室+2×单人卧室+起居兼餐厅
4
○
双人卧室+单人卧室+单人卧室兼起居+餐厅（过道厅）
○
2×双人卧室+单人卧室+起居兼餐厅
5
○
双人卧室+单人卧室+双人卧室兼起居+餐厅
○
3）套型建筑面积标准
①经济适用住房应按照经济适用住房设计导则进行设计，套型建筑面积（含高层）I型一般不超过50m2、II型控制在65m2左右、III型不大于80m2。
②公共租赁住房应按照公共租赁住房设计导则的要求进行设计。
成套建设的公共租赁住房套型建筑面积（含高层）一般在40~50m2左右，原则上不超过60m2。
③动迁安置房应按照《住宅设计标准》（DGJ08-20-2007）设计，套型建筑面积多层为I型50m2、II型70m2、III型90m2，高层住宅可在上述面积基础上适当增加，但每套住房增加面积不得超过5m2。
用于中心城区旧区改造的就近安置房的套型建筑面积参照执行经济适用住房标准。
4）套型内各居室空间（卧室，餐厅，起居室等）的尺度，应根据空间的功能特性、居住功能所需的基本配置和家具关联尺度等因素合理确定。
5）公共租赁住房朝向可根据地块条件和实际需求情况适当放宽，但应满足公共租赁住房设计导则的规定。
3.3.2卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、阳台等基本空间的设计按照经济适用住房、公共租赁住房的设计导则及有关规定执行。
3.3.3保障性住房套型应注重精细化设计，倡导使用空间的功能复合；优先选择有利于空间灵活分隔和可持续改造的结构形式。
3.3.4保障性住房应加强住宅建筑装修一体化设计，在方案和初步设计阶段应明确表达各类生活必需家具、电器的位置；倡导利用分隔墙布置形成储藏空间，通过家具的复合设计，减少家具布置，提高房间面积的有效利用率。
3.3.5保障性住房套型设计应明确室外空调机座板位置，满足空调外机工作通风要求，并不得占用阳台面积。
3.3.6农民动迁安置房在套型设计、套型建筑面积方面可参照本《导则》执行；农民动迁安置房、公共租赁住房阳台是否封闭可根据实际情况确定。
4综合配套
4.1配套原则
4.1.1保障性住房综合配套应根据“规划优先、配套同步”的原则，将市政公建配套作为规划优先考虑重点。
4.1.2保障性住房综合配套应按照“立足当前、兼顾长远”的原则，确保居民基本需求。
应参照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2006）及相关规范和规划要求，根据住区规划居住人口总量、人口结构及实际需求，合理布局、建设综合配套设施。
4.1.3保障性住房综合配套应坚持“同步建设、同步竣工”的原则，在住宅交付使用时，市政公建配套应按照《上海市新建住宅交付使用许可规定》及相关实施细则的要求，同步竣工交付使用。
4.2市政公用配套
4.2.1保障性住房的市政道路和公用管线配套应注重统筹规划。
基地外围道路交通、市政公用等配套设施应确保与保障性住房项目的建设协调、衔接。
4.2.2保障性住房居住小区内各类公用管线建设应纳入综合管线规划。
相关市政公用设施用房在满足行业规范要求的前提下，应集约节约使用土地，有条件的宜综合设置，注重与地下空间的综合利用。
4.2.3大型居住社区次干路应设置非机动车专用道，有中央分隔带的道路应设置行人二次过街设施。
市政配套设施应注重无障碍设计，交叉口、人行道应设置残疾人专用车道以及盲人导向和信号设施。
公交港湾式停车站，应设置有顶棚和座椅的候车亭。
公交首末站应考虑非机动车停车。
4.2.4保障性住房小区道路系统应合理分级，小区路（双车道）路幅宽度宜为7米，组团路（单车道）路幅宽度宜为5米，宅间小路路幅宽度宜为3米。
小区路、组团路应采用沥青路面。
居住区市政道路和街坊内道路窨井盖须考虑防盗，宜采用新型复合材料。
小区内道路应满足消防车道设计要求。
4.2.5保障性住房上水、电力、燃气等公用设施表具宜实现计量付费一体化。
4.2.6有条件的大型居住社区，宜结合供水管网布局，规划建设应急供水深井（采灌两用井），平时作为地面沉降防治措施，用于地下水回灌，紧急时可作为应急供水设施对外供水。
4.2.7大型居住社区应按照“统一规划、集约建设、资源共享、规范管理”的原则规划、建设信息基础设施，合理设置通信机房和移动通讯基站。
4.2.8保障性住房居住小区信息基础设施配套应遵循共建共享的原则。
满足多家通信运营商通信业务接入的需要，使居民能自由选择电信运营商提供的基础通信服务，同时为实现“三网融合”创造条件。
公共移动通信应实现全覆盖，倡导电话和宽带接入采用光纤到户（FTTH）技术，有线电视网络采用下一代广播电视网（NGB）技术。
4.2.9合理布置居住小区和公建设施出入口位置，尽量避开坡度大的路段、交叉口渠化段以及公交车站。
4.2.10大型居住社区应在小区显要位置或公交站点附近设置居住区指示图，街坊主入口处设置小区总平面图。
4.3公建配套
4.3.1保障性住房配套服务设施布局应充分采用集约化布局，部分功能相近、业态相似的配套设施宜整合设置，集约节约用地，提高使用效率；各类配套设施的布置应有合理的服务半径。
4.3.2大型居住社区配套服务设施应根据控制性详细规划的要求，同步配套医疗、教育、敬老、社区服务、行政管理、文体、商业、金融、邮政、环卫等公建设施。
街坊级公建配套设施应注重居委、物业（含业委会）、治安联防站、文化活动室、老年康体活动室、儿童游戏场、健身点以及便利店、餐饮等商业配置。
4.3.3大型居住社区商业配套布局应集中与分散相结合，不宜设置在交通性主要干道两侧。
街坊级商业设施不宜与住宅底楼合设，可以集中布局形式结合居住小区出入口独立设置，避免与住宅相互干扰。
4.3.4公共租赁住房宜根据居住者特点，结合周边配套设施，注重洗衣房、食堂、文体活动室、访客接待等公共服务设施的配置。
4.3.5保障性住房教育、医疗、文体、商业等人流较为集中的配套设施，在设计阶段应综合考虑建筑布局与市政、交通的关系，妥善处理人流、停车和交通通行的关系，可考虑综合设置公共停车场（库）。
4.3.6大型居住社区应根据环卫专项规划要求配置公共厕所、垃圾收集设施、环卫道班房等各类环卫设施，提倡生活垃圾分类收集。
4.3.7配套服务设施的建筑设计，注意把握适宜的建筑尺度，符合配套设施的特点，注重使用功能的完善，并与周边住宅建筑风格相协调。
合理设计无障碍设施，并采用有效的节能环保技术。
4.4绿化配套
4.4.1保障性住房绿化配套技术参照《上海市新建住宅环境绿化建设导则》。
绿化配置体现生态环保、保健养生、便于养护等特点，植物种类选择应当以适应上海地区生长的乡土树种为主，强调植物对环境的适应性和生物多样性。
街坊内主要道路宜种植行道树。
4.4.2保障性住房绿化环境应以植物为主体，控制绿地内的广场等硬质铺装面积。
绿地内的道路地坪面积≤15%总绿地面积，硬质建筑小品面积≤5%总绿地面积。
4.4.3保障性住房绿化环境建设应注重环境的均好性，做到立体与平面结合，观赏与功能结合。
适当结合建筑设计配置垂直绿化、屋顶（公建项目）绿化等立体绿化。
地面停车区域宜运用树阵或棚架绿化等方式，建设绿荫停车场。
4.4.4保障性住房绿化环境应摒弃植物“大色块”的结构形式，科学配置植物群落结构，以乔木为绿化骨架，应保证乔木种植量≥3株/100平方米绿地，乔、灌、草有机结合，形成稳定合理的人工植物群落。
骨干乔木树种胸径不宜小于8厘米。
大乔木与建筑窗户应保持合适的距离，一般控制：
东面≥5米、南面≥8米、西面≥4米、北面≥5米。
4.4.5小区围墙应透空透绿。
河道防护绿化在满足河道、驳岸安全的前提下，充分研究分析水文条件和绿化功能需求；确保滨河绿地的公共开放性和滨水的安全性，不得将滨河绿地围合在小区内部。
4.4.6配电站、煤气调压站、水泵房等附属设施设置与周边绿化环境相协调，在不影响使用管理的情况下布置绿化隔离，做到隐蔽、美观。
4.4.7合理控制前期建设成本和后期养护费用。
绿化环境建设标准应参照同期、同地区普通商品住宅绿化环境建设标准。
4.5交付条件
4.5.1街坊级和居住小区级以上的公益性公建配套设施应在相应住宅总量70%交付前竣工。
其他公建配套设施应在末期住宅交付前全部竣工。
4.5.2大型居住社区首批住宅交付时，相应的教育、医疗、交通、商业（菜场、便利店、餐饮店等）、邮政、银行、社区服务及管理等公建配套设施应同步竣工。
4.5.3大型居住社区首批住宅交付时配套公交应同步开通，结合周边配套条件，注重与生活密切相关的教育、医疗、商业（菜场、便利店、餐饮店等）、邮政、银行、社区服务及管理等公建配套设施的开办使用。
5建筑节能与住宅装修
5.1建筑节能
5.1.1保障性住房建筑节能设计应按照国家和本市的规范、规定执行，外门窗应达到规定的气密性要求。
5.1.2保障性住房应选择耐久性高、施工较方便的墙体保温材料，重视防火性能要求。
外保温材料应满足防火性能要求及必要时设置防火隔离带，采用外墙外保温的住宅，40米以上不应使用面砖。
提倡采用遮阳技术，东西朝向的保障性住房应采用建筑外遮阳措施。
注重立体绿化与住宅节能设计的结合。
5.1.3鼓励高层保障性住房中使用太阳能热水系统等适用的可再生能源利用技术。
根据公共租赁住房、经济适用住房、动迁安置房、廉租住房等不同居住者类型，选择适宜的太阳能热水系统。
安装太阳能集热器部位每天日照时间应不小于4小时，太阳能保证率应达到50%以上。
5.1.4积极采用装配整体式框架或剪力墙等住宅结构体系，选用标准化、模数化、系列化的预制外墙板、楼板、阳台板、楼梯和梁柱等构件现场装配，提高住宅建设的工业化水平。
5.2住宅装修
5.2.1公共租赁住房、廉租住房应实施基本装修，经济适用住房、动迁安置房倡导通过样板房试点模式，向居民提供装修服务。
5.2.2保障性住房装修应按照建筑、装修一体化设计要求，装修设计应与主体建筑设计同步，以满足居住功能为主。
保障性住房装修应符合适用、简洁、宜居和环保的原则，提高住宅性能。
严禁装修破坏建筑结构。
5.2.3保障性住房装修应充分利用套内空间设置适量的储藏空间（储藏柜），储藏空间应合理布局，方便使用，宜利用走道上部或尽端、入户口上部、房间入口上部等空间。
储藏空间宜采用成品装配式柜体。
5.2.4保障性住房装修材料应选用符合环保要求和通过质量认证的材料、产品。
公共部位装修材料应安全环保、耐久性强、耐清洗、维修替换方便，满足防火性能要求。
5.2.5推广工业化集成装修方式，做到装修部品工厂批量生产，成套供应，现场组装。
5.2.6保障性住房装修验收应严格按照《住宅工程套内质量验收规范》（DG/TJ08-2062-2009）的规定执行。
5.2.7各类管线设置应与室内设施与家具布置综合考虑，应不低于附录三表1的规定。
5.2.8弱电插座的设置应根据套型分类与住户结构设置插座数量，应不低于附录三表2的规定。
5.2.9公共租赁住房和廉租住房装修应根据住房类型与设计需要选择装修材料，装修主材配置应不低于附录三表3的规定。
5.2.10保障性住房公共空间装修配置应不低于：
顶棚采用乳胶漆，地面铺设普通防滑地砖，墙面采用乳胶漆，电梯门设置门套，色彩与电梯厅墙面协调。
6工程质量
6.0.1保障性住房开发建设单位应建立住宅质量管理控制体系，住宅开发建设单位是住宅质量的第一责任人。
勘察、设计、审图、施工、监理、材料、检测等单位应依法对工程质量负责。
6.0.2保障性住房建设工程严格遵守和执行国家和本市有关建筑安装工程施工质量验收规范、质量评价标准和施工技术规程要求。
重点克服影响使用功能的渗漏、开裂等质量通病。
创建无渗漏住宅小区，开展住宅质量
升级会员 