上海金茂大厦工程项目管理集锦.docx

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上海金茂大厦工程项目管理集锦

上海金茂大厦工程项目管理集锦

在改革开放大好形势下的20世纪90年代，在开放发展日新月异的浦东，由上海建工（集团）总公司承建的88层高的金茂大厦，高度42Om总建筑面积29万平方米，居全国首位，世界第三。

金茂大厦的建成在许多方面提供了宝贵的经验，标志着中国高层建筑的飞跃。

它除回答了在上海软土地基上能不能建造超高层建筑的问题外，特别是首次创造了国内大型建筑业主与承包商在决策。

组织设计与施工的招标，以及在大厦整个建造过程中项目管理等方面的成功经验，值得借镜，具有很好的现实参考价值。

第一章管理模式

金茂大厦属于超大、超高、多功能、综合性的民用公共建筑，超高层建筑的施工难度是不言而喻的。

尤其将五星级的豪华酒店设计在53层以上，更增添了技术上的复杂性。

由SOM负责的建筑、结构和机电系统设计，大量采用当今世界最先进的设备、材料和技术，对项目管理提出更高、更新的要求。

金茂大厦工程项目管理本身就是一项复杂的系统工程，客观上要求有一套科学合理的组织协调管理方法和高水准技术管理人才，其任务是用有限的建设资金、时间，实现优质、适用的建筑目标。

有关工程项目的管理模式，国内外常见的有下列五种模式：

1.业主自管模式，这是多年来我国惯用的方式；

2.工程指挥部管理模式，我国大型、重点工程项目采用较多，指挥部通常由政府主管部门指令各有关方面派代表组成；

3.程项目总承包模式，又称一揽子总承包，全过程承包方式；

4.工程托管模式，业主将工程项目的全部工作全权委托给专业管理公司去做，由专业管理公司派出项目经理，通过招标或委托专业公司共同完成整个建设项目；

5.CM管理模式，由业主分别与承包单位和工程管理公司签订合同，由工程管理公司代表建设单位对承包单位进行管理，这是国际上比较通行的管理方式。

对于金茂大厦项目管理应取何种模式，业主主要领导对此非常慎重、明智而务实，在筹建过程中，加强调查研究，积极进行探索，逐步探索出既符合国际建筑市场一般习惯性做法，又符合金茂大厦项目实际情况的管理模式，叫做金茂模式，金茂模式具有下列五个特征。

一、组建精干高效的筹建工作班子，始终掌握工程项目建设的主动权

在组织上实行主任领导下的责任工程师负责制，每个专业一般只设1名责任工程师，分工明确、职责清楚，一杆子负责到底，避免人浮于事，互相推诿。

在制度上制定了筹建工作条例，岗位责任制。

金茂大厦筹建办前期只有几个人，高峰时也只有20多人，有关单位对筹建办的工作效率和办事能力表示赞赏。

金茂筹建办的长处在于对设计、施工的管理协调能力，对质量、成本的管理控制能力。

二、聘请多方专家，确保大厦建设达到世界领先水平

首先抓SOM中选方案的设计细化、优化工作，尽量将设计技术难点解决在方案设计阶段，避免设计返工。

在解决技术难点时，做到尊重科学、尊重人才、尊重实践，对于有争议的技术问题，超越规范规定或规范没有规定的技术问题，从不简单化或盲目地作结论。

凡是有条件的，通过科学试验，取得第一手的科学数据，即使没有条件做试验，也要组织专家论证。

几年来，业主先后委托美国、德国、加拿大和国内科研机构或大学做了十多项试验，其中由交通部三航局负责的钢管桩试打、试送、试压试验，使得桩型、桩长等争论迎刃而解。

召开了几十次国内外专家咨询会、审查会、论证会、鉴定会，作聘请专家教授方面，每次都千方百计聘请到最具权威性、最有发言权者。

基坑面积达19000平方米、挖土深度19.65m的基坑支护方案，SOM设计方案是采用单锚拉力为150t共1175根斜拉锚，锚固地连墙，上海地下工程专家对SOM方案持不同意见，业主先按SOM设计要求委托德国BAUER公司和三航局合作做斜拉锚试验，单锚拉力大于或等于150t，即达到了设计要求，再经过专家反复论证，多方案比较，最后由业主董事长拍板采用钢筋混凝土内支撑方案。

这一决定体现了尊重实践的精神，因为内支撑在上海地区已有多项成功的经验，而斜拉锚在上海地区尚缺乏工程实践经验，虽然单锚试拉结果令人满意，但群锚对单锚承载力的影响尚不清楚。

此外，对软土地基来说，随着时间的推移，由蠕变引起的拉力损失也不清楚，在上述条件下决定采用钢筋混凝土内支撑，不失为有安全保障的基坑支护打案。

三、优势互补、优化组合定总包

关于金茂大厦总承包商的确定，在金茂大厦项目的一篇大文章，它有一段很长且富戏剧性的故事。

为使项目早开工，早上马，业主将整个工程分为地下工程和上部结构两大标段，对地下工程，国内施工单位具有明显的优势，因此，率先进行地下工程招标，内容包括1070根钢管桩打桩工程门，1m×36m×568.4m地下连续墙工程、约320000立方米土方工程，主楼桩基承台钢筋混凝土大底板工程，裙房地下室浮力释放系统及钢筋混凝上基础底板工程。

业主邀请3家国内最具实力的施工单位参加投标，上海建工集团总公司一举中标，三航局二公司则作为业主指定分包负责打桩工程。

上部结构总承包标，除了基础底板以上的所有结构工程外，还包括建筑、给排水、消防、装修及室外工程，属综合性总承包，因此非常重要。

经过对投标商的资质审查，有法国公司2家、德国、美国和香港地区公司各1家获准投标。

当时上海市建工集团总公司尚不具备独立投标的资历，他们参与了以法国西宝营建集团为首的“三国四方”联合投标行列。

业主经过反复评标议标，最后选择了优势互补、优化组合的总承包联合体，即由上海建工集团总公司为主体，外联法国西宝营建集团、日本大林组和中国香港其士公司组成，这一选择的优点首先是有利于控制预算，总包金额在预算之内；其次是有利于中外建筑商发挥各自的优势，学习吸收国外先进技术与管理经验，为中国建筑商进入国际建筑市场和国际建筑商进入中国建筑市场，开展国际合作与交流提供了舞台；第三是有利于地下工程与上部结构的顺利衔接。

上海建工集团总公司是国内最具实力的大型建筑企业之一，在金茂大厦工程建设中，不负众望，表现出勇攀高峰的英雄气概和攻克技术难关的综合实力。

当建工集团采用自行研制的整体式爬模系统，在核心筒和组合巨柱的施工中大显身手，并创造了一个月施工13层的记录后，SOM驻场工程师翘起大拇指连声称赞：

“坤阀工程师真了不起！

”当第一道外伸桁架1600多吨构件在100多米高空拼袋就位，而且没有在工地扩一个螺孔，SOM结构设计负责人赞叹：

“真是奇迹！

”

四、引入指定分包的概念

业主将地下总包标段内的打桩工程，上部结构总包标段内钢结构制作、电梯、电气、弱电智能化、空调、玻璃幕墙、擦窗机、酒店精装修、酒电机电、厨房、洗衣房等标段由业主直接发包，筹建办采用统一策划分步实施的方法，分期分批进行招标，选择合格的分包商作为指定分包，与业主签订设备材料供应合同，与总包签订施工安装合同，将指定分包一并纳入总承包管理体系（但指定分包标的金额不包括在总承包标的金额之内）。

这种模式有利于业主直接控制预算，指定分包合同金额占了总选价的60%；有利于控制建筑品质和水准，有利于总包统一计划、统一协调、统一管理。

五、依法签订承包合同，建立健全约束机制

金茂工地的特点：

一是承包商多，一级分包超过40家；二是境外承包商多，来自德、法、日、美、新加坡等国家及港、台地区的分包商有18家；三是立体交叉施工作业多，施工组织难度大。

对于这样一个庞大的工地，高峰期施工人数超过5000人，能够有条不紊地组织施工，主要靠合同制约，它是一切施工活动的准绳。

首先，合同明文规定了业主、工程师、总包及分包商在金茂工程中的地位、职责和行为准则。

这里所讲的“工程师”是一广义的概念，在金茂工地“工程师”包括设计师、工料估价师和监理工程师，他们都是由业主所聘请的、富有专长和经验的工程单位，是相对独立的第三方，作为业主与承包商的中间环节，公平、公正地发挥其监督工程实施的作用。

在金茂工程中，上述三类“工程师”的工作虽目标一致但职责不同：

设计师（包括但不局限于SOM）的主要职责是在施工前负责完成各阶段设计文件并对有关技术负责，在施工阶段对各承包商提交的深化设计图纸、材料设备样品、施工程序及施工方案负责审查，并派常驻代表进行现场监督。

由SOM编制的金茂大厦技术规范手册，共分16部分120章约有135万字，它成了控制工程质量和水准的“天书”。

凡对质量标准发生了争议，大家对照技术规范，由于技术规范有关章节纳人相应合同，按技术规范办事就是按合同办事，争议会迎刃而解。

工料估价师的主要工作职责是编制工程量清单、招标书及回标书的分析，审查承包商的履约保函、预付款保函、工期款核数及合同外加减帐的核数。

监理工程师的职责是对施工质量进行全方位、全过程跟踪监理、检查验收、试验复测、复核并签证。

业主筹建办的责任工程师对工程师及承包商的工作进行协调、管理和督促。

上述以合同为纽带的监督管理机制使得工程进度、技术、质量及付款节奏处于有效控制之下，有利于工程正常、有序地展开。

上述金茂管理模式可以一张示意图加以归纳和表达。

第二章施工招标

为了确保金茂大厦建成后达到国际一流水准，承建商的选择至关重要，业主采用了国际上惯用的做法——邀请招标的方式选择承包商。

也就是根据每个标段的内容、性质和要求，先向若干家公司发出项目招标前进行资格预审的公函，从报名参加资格预审的承建商中选择3-5家作为邀请招标的对象。

针对金茂项目的客观条件不可能等待所有设计文件完成之后进行招标，更不可能在所有标段招标定标后开工建设，为此业主采用统一策划、分步实施的方法，分期分批地进行招标，先将整个项目划分为若干个标段，再按施工的先后程序分成下列四批进行招标：

第一批：

打桩工程、地下工程总承包、钢结构制作等3个标段；

第二批：

上部结构总承包、外幕墙、电梯/自动扶梯、空调、强电、弱电、智能化等6个标段；

第三批：

酒店部位给排水、强电、空调、弱电/消防报警、厨房、洗衣房、宴会厅灯光等7个标段；

第四批：

酒店精装修12个标段，酒店绘画、雕塑、艺术陈设8个标段，大厦内外标志2个标段。

以上四批共38个标段均属业主负责招标的“指定分包”，并未包括地下工程总承包和上部结构总承包范围内由总包负责招标的各标段。

招标小组由业主筹建办负责人牵头，成员包括筹建办有关责任工程师、设计师、估价师及商务代理。

招标文件由工料估价师负责编制，设计师则负责提供设计图纸、技术规范、设备样本及材料样板，招标文件由业主筹建办审阅同意后发标。

回标书都是在招标小组内当众启封、当众进行登记，有关人员在登记表上签名以示负责。

估价师、设计师、商务代理分别就投标人对标书的响应性、技术上的满意度、商务上的接近度及存在问题进行分析比较，在此基础上招标小组商定议标对象。

为慎重起见，在招标小组商定过程中约请投标人进行说明或澄清，不随便请投标人出局，给投标人充分的机会。

对于标价差距太大且难于靠扰的投标人，只好请他们出局，因此议标对象往往只有2-3家，有时甚至只有1家。

招标小组始终把议标的重点放在技术响性和标价两个方面，亦即技术谈判和商务谈判，两者既有区别，又有联系。

一般是从技术谈判入手，以双方确认的技术条件为基础。

再进入标价、付款条件等商务谈判。

在金茂大厦许多施工标段的技术谈判中，遇到种种困难，这些困难包括对新技术、新材料、新设备的认知度；对承包界面划分的清晰度；对国家规范、设计技术规范把握的准确度等等。

商务谈判的难度往往是资质好的承包商标价高，超预算。

其次遇到汇率变动问题，如1995年日元大幅度升值，给以美元计价的日本厂商带来冲击，同时增加了商务谈判的难度。

招标小组利用投标人的竞争心理，反复核价、反复谈判、反复压价。

投标人为了拿到金茂大厦合同，亦采取诸多改变设备产地或型号，降低设备档次，减少外籍技术、管理人员或改变招标文件明文规定的付款条件等手法降低报价。

谈判无疑十分艰巨，现举两个实例。

例l：

电梯/自动扶梯标段邀请l家美国公司、2家日本公司投标，其中日本一家公司的报价最具竞争力，产品质量颇具吸引力，但他们回标书的技术响应性比较差，究其原因是由于设计技术规范主要参照美国国家标准学会ANSI《电梯与自动扶梯安全法规》、《为残疾人提供进出和使用方便》和美国建筑用金属制造商协会NAAMM《金属装饰手册》而编制，日本电梯系列有众多技术参数、曳引设备、控制方式、装饰标准等技术规范不一致，招标小组并未采用简单否定的态度，而是邀请SOM设计师和日本公司的技术人员一组一组电梯进行核对，将不相一致的问题一一罗列出来，计有70多条，然后逐条进行谈判、协商。

由于招标小组做了耐心细致的工作，投标人亦以最大热情和诚意积极向标书的技术条件靠拢。

技术问题解决了，商务问题又突现出来，日元不断升值，无形之中减小了降价的空间，增加了承包风险，经过再三谈判，最终由这家日本公司中标。

例2：

弱电智能化标段包括结构化综合布线、楼宇自控（BMS）、通信、保安及停车库管理等若干子系统，本身技术含量比较高，系统构成比较复杂，又是发展最快的新兴科技领域。

在技术议标过程中，遇到的第一个困难是：

任何一家公司都难以胜任所有系统。

第二个困难是界面复杂，协调难度大。

SOM在评标书中对于以下各工种承包商之间的协调甚为关切：

BMS与空调系统承包商之间、BMS与电气系统承包商之间、BMS与保安系统承包商之间，通讯与电气系统承包商之间，上述所有承包商与消防报警系统承包商之间。

第三是对技术进步的适应性，弱电智能化这个标段在一定程度上代表了金茂大厦的技术先进性，面对日新月异的通信技术、网络技术，在议标过程中，招标小组听取了通信、网络、计算机技术专家、教授的意见和建议，既要考虑当前的技术先进性又要考虑技术发展的可能性，为此，在原标书的基础上增加了网络集成、办公自动化管理、销售转帐及智慧卡等系统功能要求。

集成网络的骨干网要求采用100MBPS超级以太网，网管设备选用模块式智能型交换机，一旦ATM（异步传输模式）网络界面协议技术统一和成熟后，加上ATM网卡，可在不更换网络交换机和布线系统的条件下，转成ATM交换方式。

弱电智能化的标段曾有十几家公司报名参加竞标，经招标小组谨慎的资格预审后，邀请了法国、比利时、瑞士、日本、新加坡及香港地区6家公司参加投标。

尽管承包范围有所扩大，但预算不能突破，因此价格谈判十分艰苦，招标小组坚持公事公办、择优录用的原则，从硬件、软件、网络、设计、调试、接口/界面、现场管理及市政配套等8个方面衡量其技术条件，并整理出96条补充条款，要求投标人一一确认，纳入合同，再考虑报价和对商务条款的响应性，最终选定了承包商。

第三章合同管理

合同管理贯穿于合同蓝本的选择、合同谈判、履行、合同期满直至归档全过程，金茂大厦业主在工程项目合同管理方面特别注意以下方面。

一、选择公正严密的合同蓝本

鉴于金茂工程发包具有广泛的国际性，经过咨询与比较，金茂业主选择了1992年版菲迪克（FIDIC）条款作为合同蓝本。

FIDlC是国际咨询工程师联合会的法文缩写，其组织是由若干个专业执行委员会和秘书处及21人的委员会组成，总部设在瑞士洛桑。

FIDIC条款是国际咨询工程师联合会和欧洲国际建筑联合会共同编制的通用土建工程合同条件。

FIDlC条款的特点：

一是公平，从理论上讲合同的当事人包括业主、工程师和承包人的地位是平等的；二是程序公开；三是公平竞争；四是机会均等。

FIDIC条款的重要作用还在于引进了一项工程实施的管理机制——实行工程监理制度，它与我国普遍推行的工程监理制度不谋而合。

FIDIC条款在国际上得到广泛的应用，近年来，我国在交通、能源、通讯及市政基础设施的建设项目中，凡是利用世界银行、亚洲开发银行、国际货币基金组织或外国政府贷款的项目，大都采用FIDIC条款。

金茂大厦在编制施工招标文件时，将FlDIC一般条款、专门条款、合同书、履约保函、预付款保函的内容和格式，一并纳入招标文件内，以此作为议标基础。

但目前国内为数众多的承包商对FIDIC条款的合同还很不适应，金茂项目的合同坚持实施，特别对施工延期的罚则，在保证质量的前提下，对控制工期收到了相当好的效果。

二、力求施工承包合同的严密性金茂大厦业主采用“先小人，后君子”的办法，认真对待每一个标段的谈判，从开标至决标一般需3—5个月的时间，为求合同严密性，在决标后并不马上签订合同，而是留出1个月左右的时间，要求承包商提交主要设备材料清单、分项价目表、进度计划表、人员组织表，经招标小组审核同意后，作为合同的一部分。

上述四张表各有各的用途，主要设备材料清单最为重要，是标价的基础，是技术谈判的成果，也是质量监管的依据，它能够防止承包商偷梁换柱，以次充好。

在金茂大厦施工过程中，曾多次发生某些设备、设备基础、建筑安装材料运抵工地后，因不符合设计技术规范或设备材料清单规定的品牌质量，而坚决清退调换。

有一家承包商未经业主同意，改变了6台设备的传动装置，取消了25台设备的安全装置，业主发现后，对其进行严正交涉，承包商表示上述变更是经过设计师认可的，业主认为设计师是技术上的认可，但经济上的差价应按实退还业主。

经对照合同文本，摆事实、讲道理，这家承包商不得不同意退赔105万美元。

分项价目表是为了防止承包商以钓鱼的手法拿到项目承包权，将可能引起加帐的部份有意识抬高单价，低价中标，高价索赔。

进度计划表是为了强调合同工期的严肃性，按FlDIC条款，除了不可抗力外，承包商延误工期必须赔款。

金茂工程定的赔款标准为每延误l大，需赔款8.5万美元，具目的是鞭策各承包商千方百计克服困难，按合同工期完成施工安装任务。

人员组织表明文规定项日经理的资质、技术人员的人数，如系外国承包商还规定了外方员工的资质和人数，出于外国承包商在标价组成内，设计费，管理费和外方员工劳务费所占比例很高，有了人员组织表可防止外国承包商在中标以后，以低价将深化设计转包给国内设计单位，并以低价聘用国内工程技术人员替代外方员工，防范以不正当手段牟取暴利。

三、推行责任工程师负责制，实行全过程合同管理金茂业主聘用了一批有专长的技术人员担任各专业责任工程，并实行主任领导下的责任工程师负责制，从回标书分析，技术谈判，合同谈判、签订、执行到分项工程验收，一杆子负责到底。

实践证明，责任工程师负责制是行之有效的，不仅职责非常明确，事事有人管，人人有事管，更重要的是每个合同因有专人管理，使得每个分项工程处于有效控制之下。

责任工程师重点控制以下几点：

一是控制深化设计图纸的质量，这是搞好分项工程的基础；二是控制设备、材料送样审查和到货检查，保证达到设计要求和质量标准；三是控制付款节奏，付款过快或过慢均对工程有害无益，必须严格按工程实际进度付款，兼顾合同双方利益，保证合同安全履行；四是及时处理来往文件，建立完整的资料图档，防止承包商“秋后算帐”。

四、严格控制合同外加帐，保持合同执行的严肃性

金茂大厦是举世瞩目的大项目，它一度成了国内外承包商角逐的重点目标，相互竞争异常剧烈。

某些承包商为了拿到金茂工程合同，标价一降再降，期望通过索赔得到补偿，其经营策略是低价中标，高价索赔。

工程承包单位索赔能力的强弱，往往影响公司的成败，尤其国外老资格的工程承包商十分重视索赔问题，有的不惜重金聘请索赔专家，专门收集整理索赔资料，编写索赔文件，参加索赔谈判，处理索赔事宜。

业主为了控制预算，严防“三超”，势必严格控制合同外加帐。

业主为项目筹措的资金总是有限的，如果出现严重“三超”，预算失控，一时又难以筹措缺额资金，或股东单位不愿意追加投资，项目将面临停工、下马的尴尬局面。

因此在索赔问题上，合同双方是一对矛盾，这对矛盾在金茂工程中尖锐地反映出来。

而对承包商纷纷提出索赔，金茂业主采取了以下对策。

（一）严格按合同条款办事

凡因设计变更所引起的实物工程量增加，业主首先作出定性表态同意加帐，定量需经估价师的仔细核算。

但对利用加帐进行威胁者，如扣留设备材料不发往工地；现场有条件时不施工、不安装，消极怠工；处于关键工序时有意拖延进度，故意对业主或总包施加压力等。

业主对上述行为决不迁就退让，而是利用FIDIC条款第52条内容进行约束：

“任何变更均不应以任何方式使合同无效或作废”，意即谈归谈，做归做，如果加帐要求未被满足就采取上述行动要挟业主，是背离合同的行为，必须承担单方面撕毁合同的责任，并要承担每天85000美元的误工赔偿费。

（二）充分发挥设计师和估价师的作用

在FlDIC条款中，对是否属于加帐，赋予设计师很大权力。

有一家承包商在760多万美元的索赔中，有260万美元涉及到低压电缆部分有消防低烟雾和钢丝铠装的要求，业主将索赔文件先请设计师审阅，设计师认为原设计技术规范有明文规定，承包商的索赔理由不能成立，不予支持，承包商无话可说。

此外，估价师作为独立的第三方，对合同变更账的定量分析和核数，起到评判的作用。

（三）发挥总包的统一协调作用

无论总包直接发包的单项工程或业主发包的指定分包，均由总包统一管理，统一计划，统一协调，对于因工期延误、现场返工、中途窝工等引起的加帐，均应由总包根据施工记录裁定，各指定分包有关这方面的索赔要求，业主不予受理，由总包负责协调处理。

（四）采用一揽子的结算办法，搞好合同最终结算工作

在上部结构总承包合同结算时，总包提出489项加帐，其中应业主要求的变更208项，应故SOM设计师要求的变更249项，因合同图纸改版等引起的变更22项。

如果逐项谈判，势必旷日持久，费时费力。

金茂业主在听取了工料估价师和责任工程师的初审意见后，提议总包接受一揽子结算办法，此处“一揽子”的含义包括：

一笔算最终结算金额、工程余款支付方法、竣工档案提交计划、单项验收与最终验收责任、质量保修期限和总包职责范围等。

经过双方共同努力，终于达成协议，并正式签署了《金茂大厦上部结构工程总承包合同最终结算备忘录》。

地下工程总承包合同的最终结算，亦采取一揽子的结算办法得到解决。

幕墙、空调、强电等四个指定分包合同结算工作，由于分包商对合同外加账要价很高，分包和总包在索赔与反索赔方面各执一词，互不相让，结算谈判旷日持久，结算工作停步不前。

由于剩下的四家指定分包商均系外国公司，他们对业主、总承包能否信守合同产生了怀疑，质保期内应做的测试、维保、整改等工作受到严重影响，有家公司干脆将外方技术人员撤走，致使某些系统的正常运行或最终调试受到影响，也影响到整个项目的最终决算。

因此，对合同外加账必须果断处理，不能久拖不决。

业主会同总包和工料估价师对四家外国承包商集中一周时间，认真商谈，以合同为基础据理力争，限期解决，最后以四家外国承包商要求加账总额的25%达成协议，占合同总额的2.5%，并分别签署了结算备忘录。

第四章进度控制

金茂大厦合同工期为51个月又20天，实际施工周期为55个月又20天。

按总包统计从1994年5月10日至1997年8月10日不良气候共约150天，表明金茂大厦工程进度计划的控制是严格的。

一、资金及时到位，是工程顺利进行的重要保证金茂业主根据工料估价师提供的建设期资金流量表，安排每年用款计划，并定期进行检查和调整。

资金筹措是一项难度极大的工作，除了筹集14家股东单位已经承诺的投资款，还要向金融机构筹措2亿多美元的缺额资金，时逢亚洲金融风暴，市场低迷，房地产市场更加堪忧，大大增加了融资工作的难度，贷款合同的谈判需要漫长而复杂的过程，可是工程用款时不待我，若不按合同规定按时付款，会给承包商拖延工期以口实，为此，曾先后三次向银行争取到“过桥贷款”以解燃眉之急。

几年来，在金茂工程中没发生一起因拖延工款而影响工期的事件，业主始终保持了良好的资信状况。

二、根据工程先后逻辑顺序，有目的地采取预防措施，避免窝工

（一）以超前意识抓建设前期工作

业主与陆家嘴金融贸易开发公司签订《土地使用权转让合同》的时间是1993年3月5日，但提前半年业主与陆家嘴开发公司先行签署一份《预约用地付款协议》，协议规定业主一次性支付租地款项，以确保陆家嘴开发公司将基地拆迁工作及早排上议事日程。

金茂工地需拆迁967户居民（其中76%为私房户），在册户口2997人，拆除公私房屋面积34362m2.以往的经验教训表明，居民动迁工作的快慢取决于有无动迁房源，据了解，当时陆家嘴开发公司户源缺口颇大，动迁户不能