房地产评估之比较法.docx

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房地产评估之比较法

比较法及其运用

要求

　　1.熟悉比较法的含义；

　　2.了解比较法的理论依据；

　　3.掌握比较法适用的估价对象和条件；

　　4.熟悉比较法估价的操作步骤；

　　5.了解搜集大量交易实例的必要性；

　　6.熟悉搜集交易实例的途径；

　　7.掌握搜集交易实例的要求；

　　8.了解建立交易实例库；

　　9.了解选取可比实例的必要性；

　　10.掌握选取可比实例的要求；

　　11.熟悉建立比较基准；

　　12.熟悉交易情况修正的含义；

　　13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素；

　　14.掌握交易情况修正的方法；

　　15.熟悉市场状况调整的含义；

　　16.掌握市场状况调整的方法；

　　17.熟悉房地产状况调整的含义；

　　18.掌握房地产状况调整的内容；

　　19.掌握房地产状况调整的思路；

　　20.掌握房地产状况调整的方法；

　　21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；

　　22.了解求取最终比准价格的方法。

　　内容讲解

第一节　比较法概述

　　一、比较法的含义

　　简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。

具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。

与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。

　　比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。

由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

　　二、比较法的理论依据

　　比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

该原理已在本书第五章第五节“替代原则”中作了论述，在此不再重复。

　　因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。

当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算题。

　　三、比较法适用的估价对象

　　比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。

②写字楼，③商铺。

④标准厂房。

⑤房地产开发用地。

　　下列房地产难以采用比较法估价：

①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。

③可比性差的房地产，如在建工程等。

　　比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等），开发完成后的价值、开发经营期等的求取。

　　四、比较法估价需要具备的条件

　　比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。

房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价，房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。

　　在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。

尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由；估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。

　　另外，运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格；需要把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格；需要把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。

即运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：

　　①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；②特殊交易情况与正常交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况不同。

上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。

　　但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。

因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

　　还值得指出的是，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值，有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。

　　五、比较法估价的操作步骤

　　运用比较法估价一般分为4大步骤：

①搜集交易实例，即搜集大量真实成交的房地产及其基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。

②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。

③对可比实例成交价格进行处理。

根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整，价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。

这种处理称为建立比较基础，价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。

这种处理称为交易情况修正，价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。

这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。

因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。

④计算比较价值，即把多个可比实例的成交价格经过处理得到的多个比较价值综合为一个比较价值。

第二节　搜集交易实例

　　1.搜集交易实例的必要性（了解）

　　只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可不实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。

因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

　　虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。

　　2.搜集交易实例的途径（熟悉）

　　交易实例不会自己跑到估价师手中。

估价师应视为自己要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房地产市场行情和搜集交易实例的途径，掌握搜集交易实例的技巧，尽力搜集较多的交易实例。

　　搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。

现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。

　　（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。

例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。

　　（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。

现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。

　　（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。

要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。

　　（6）同行之间相互提供。

估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

　　3.搜集交易实例的要求（掌握）

　　内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。

　　搜集交易实例的内容：

　　交易实例房地产的基本状况：

如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。

　　交易双方，如卖方和买方的名称及之间的关系等

　　成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价）

　　成交日期

　　付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）

　　交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。

　　4.建立交易实例库（了解）

　　房地产估价机构应当建立房地产交易实例库

　　是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一

　　判断

　　在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。

（　）【2011年真题】

【答案】正确

【解析】据以判断交易价格是否是正常交易价格。

参见教材P177。

第三节　选取可比实例

　　1.选取可比实例的必要性（了解）

　　交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、价值时点的实例必须进行选择。

符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例

　　2.选取可比实例的要求（掌握）

　　数量要求：

3-10个

　　从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。

但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。

因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。

　　但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。

　　质量要求（四要求）（掌握）

　　可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。

选取的可比实例应符合下列要求：

　　■要求一：

类似

　　■要求二：

可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　■要求三：

可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用）

　　■要求四：

可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94）

（1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

　　□区位相近。

可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。

如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例。

　　□用途相同。

这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。

大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。

　　□权利性质相同。

当不相同时，一般不能作为可比实例。

例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。

因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。

　　□档次相当。

档次是指按一定标准分成的不同等级。

例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。

这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。

　　□规模相当，0.5-2倍范围内

　　例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内，即：

0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。

　　□建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。

大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

　　判断

　　在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。

答案：

√

解析：

交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。

参见教材P180。

　　运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2范围内。

（　）【2004年试题】

答案：

√

解析：

参见教材P181。

（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。

如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。

在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。

　　（3）可比实例的成交日期应尽量接近价值时点

　　这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。

一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。

有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

　　《房地产规范》规定“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。

　　（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格

　　这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

　　例题

　　选取可比实例时，应符合的要求包括（　）等。

（2004年试题）

　　A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

答案：

BCDE

解析：

可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。

参见教材P180～181。

　　4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）

　　■估价具体对象应一致

　　■不一致时可采用分配法

　　■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的

　　在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例（中国目前没有单独建筑物的交易实例）。

　　因此，选取可比实例有所谓的“分配法”，其主要内容是：

如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。

　　例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。

然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。

　　例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物价格为60万元，则土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住用地的价值。

　　对市场法在实际估价中存在的问题，特别需要指出的是，当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。

例如，不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取，而选取那些不符合可比实例要求的交易实例，尤其要严禁虚构、编造可比实例。

　　对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。

为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。

　　例题

　　与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（　）等相同或相似的房地产。

【2011年真题】

　　A.区位

　　B.用途

　　C.权利性质　　

　　D.总价

　　E.外观

【答案】ABC

【解析】相似的房地产要：

区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同。

参见教材P180。

　　【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。

（）

答案：

×

解析：

应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。

参见教材P182。

　　【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

交易实例

建筑面积（m2）

用途

价格（元/m2）

成交日期

区位

正常情况

甲

120

居住

5800

2007年8月

同一供需圈

正常交易

乙

105

居住

6000

2008年6月

同一供需圈

正常交易

丙

140

办公

6500

2008年9月

同一供需圈

正常交易

丁

115

旅馆

6100

2008年7月

不同供需圈

正常交易

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　参见教材P180。

【答案】B

【解析】适用排除法。

丙丁用途不同，可以排除。

甲间隔时间在1年以上，也可以排除。

只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。

参见教材P180-181。

第四节　建立比较基础

　　选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形势进行“标准化”，使它们之间的口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。

　　建立比较基础一般要做以下工作：

①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。

　　一、统一财产范围

　　统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例，所谓财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。

因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

　　财产范围不同主要有以下3种情况：

①含有非房地产成分，例如，估价对象是“纯粹”的房地产，而选取的可比实例是有附赠家具、家电、汽车，附带入学指标、户口指标、特许经营权等的交易实例；或者相反。

②带有债权债务的房地产。

例如，估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例是设立了抵押权、地役权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的交易实例；或者相反。

③房地产的实物范围不同。

例如，估价对象为土地，而选取的可比实例是含有类似土地的房地产交易实例。

估价对象是一套封阳台的住宅，选取的可比实例是未封阳台的住宅；或者相反。

估价对象时一套不带车位的住宅，而选取的可比实例是一套带车位的住宅；或者相反。

　　在上述第一种情况下，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值

　　如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。

　　在上述第二种情况下，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进