房地产法务New.docx

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房地产法务

房地产法律业务是万新主要服务领域之一，万新对各类房地产业务，包括新类型的地产、物业项目和运作方式提供专业性意见，亦能对任何可能的问题提供法律意见和专业对策。

1、为投资商提供政策、法律可行性分析；

2、协助当事人拟订项目可行性研究报告、合作开发方案；

3、协助当事人办理房地产项目立项及其他各种政府批准手续；

4、协助当事人办理征地、出让、转让手续；

5、起草、审核征地补偿、安置协议，出让、转让合同等；

6、协助当事人制定拆迁政策，确定拆迁单位，处理拆迁纠纷；

7、草拟、审核委托拆迁协议、拆迁安置文告、拆迁安置协议等；

8、协助当事人编制工程招投标文件；

9、起草、审核工程建设承发包合同，原材料、设备采购合同；

10、监督工程及设备合同的履行；

11、协助当事人制定销售、租赁方案，选择代理商、广告商等；

12、草拟、审核预售契约、销售合同、租赁协议、代理销售协议、广告协议、管理公约及其他有关文件；

13、楼宇预售、买卖、按揭的法律文件的制作和登记手续，房地产交房、入住法律服务，组建业主委员会；

14、安排签署预售契约、租赁协议、管理公约等，为签约提供律师见证；

15、就土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性及按揭申请人资格向有关机构出具法律意见书；

16、草拟、审核贷款合同、抵押合同及其他有关文件；

17、协助管理公司组织产权人大会，建立业主管理机构，起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度及其他法律文件；

18、受理各类建设工程设计合同、施工合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、担保合同等建筑房地产纠纷案件。

主要职责：

  1、协助建立集团法律事务管理体系，并监督实施；

  2、参与集团重大项目或重大经济活动的法律流程控制，制订法律风险解决方案；

  3、对重大项目决策给予法律支持，参与公司兼并、收购、投资、招标、投标等重要经济活动，提出法律意见；

  4、对集团及下属公司各类合同的签订、履行、变更、终止与解除等合同流程的管控，起草审核修改重大协议；

  5、处理各类诉讼或仲裁案件及纠纷

企业内部法务人员与经理人员的关系

企业内部法务人员在参与公司商务活动时，他们的意见时常与经理发生冲突，

对于商业性的意见，如果经理不同意，而要通过他们认为合适的方式达到目标，那么由经理作出决定。

而对于法律意见，则应由法律法务人员决定。

我们认为，在这里所谓的法律意见并非是指，某一项业务或活动能否开展以及如何开展，而是指开展这项业务以及以某种方式开展这项业务是否合法以及法律风险的大小，对于这些问题的判断应由法务人员做出，而对于该业务是否应当开展以及以何种方式开展，应由经理人员决定。

如果企业内部法务人员认为开展某一项业务活动或以某种方式开展这项业务活动存在法律风险，那么他们应当直言不讳地提出来，这是他们的职责所在。

优秀一些的法务人员可以提出一些建设性的解决方案供经理人员选择。

但事实上法务人员并不是总能发现建设性的解决方案，那么他们做出否定意见也应当是他们正当履行职责。

如果经理不听他们的法律意见，企业内部法务人员也有责任向经理的上级和企业内部法务人员的上级反映情况，也可请公司的外部律师提供法律意见。

但是决策最终应当由经理人员做出，不论他们是否采纳法务人员的意见。

外聘律师需要考虑的因素：

企业是否需要聘请外部律师为其提供法律服务，需要考虑以下几个方面的因素：

是否能够更有效率：

Ø需要看外聘律师能否提供更有效的服务。

如果企业需要服务的法律事务非常多而且大多有时间要求，那么与外部律师的联络必然耽搁很多时间，这将影响他的工作效率。

Ø案件是否需要外聘律师对企业进行深入的了解，如果承办提供服务的法律事务需要对公司情况的深入了解，而外部律师对公司情况并不熟悉和了解，那么了解公司情况将需要一定的时间，这也将影响律师工作的效率。

Ø外聘律师是否能够集中精力承办公司的案件，如果外部律师同时为多家企业提供服务，那么他需要协调安排为各家企业提供服务的时间，这也会影响他的工作效率；

是否具有专业优势：

外聘律师必须具备企业所急需，而企业内部法务人员又不具备的专门知识和经验，

费用发生情况：

如果企业内部法务人员完全可以承担的案件或其他法律事务，由企业内部法务人员来承办可以节省大量的法律服务费用。

企业内部法务人员与外部律师的关系

在明确了企业在何种情况下需要聘请外部律师后，我们即可以理解外部律师与企业内部法务人员之间是一种互补关系，而并非竞争关系。

就如同企业的税务工作和工程施工工作均分别由企业内部的财务部门和工程部门负责对外联络一样，除非企业没有内部法务人员，否则与外部律师联络的工作应由企业内部法务人员负责。

这有两方面的好处，一方面，法务人员对律师的工作更熟悉和了解，能够对律师的工作进行更有效的监督和控制，另一方面，法务人员与律师均受过法律知识的培训，能够更有效的沟通，企业内部法务人员能够更准确地将企业内部情况介绍给外部律师，而同时也能够把外部律师的意见更有效地介绍给经理人员。

因此与外部律师联系工作应当是企业内部法务人员的一项重要工作。

对外部律师工作的协助和控制

为了使外部律师能够更有效地工作，在聘请外部律师后，企业内部法务人员需要：

Ø向外部律师提供一份书面文件，说明其工作范围。

Ø指定一名企业内部法务人员作为联络员，外聘律师只能通过企业内部法务人员来承担公司委托的工作。

Ø要求外聘律师必须定期向企业内部法务人员汇报工作；

Ø外聘律师准备的文件必须先交企业内部法务人员审查；

Ø最好由企业内部法务人员与外聘律师共同完成工作；

Ø准备诉讼时，企业内部法务人员要求外部律师提供一份计划，包括：

ü对所承办案件不同方案、不同策略的简要说明；

ü案件承办工作的时间安排

ü所承办案件各个阶段的费用估算

决定企业需要什么法律服务的因素公司类别

股份有限公司

将需要公司法、证券法等方面的法律服务

有限责任公司

需要公司法等方面的法律服务

国有企业

需要国有资产管理、企业承包租赁经营、企业改制等方面的法律服务。

私营企业

需要有关私营企业管理方面的法律服务

外资企业

需要有关外资企业管理、国家产业政策等方面的法律服务

公司业务性质、内容、类别对企业需要什么样的法律服务也有影响：

如果企业为商业企业

将需要有关消费者权益保护、商品零售批发、商品采购、销售等方面的法律服务。

如果企业为生产性的企业

特别需要有关产品质量、产品标准、原物料采购、销售，技术服务、设备采购维修等方面的法律服务。

如果公司有投资业务，还需要合资、联营方面的法律服务。

如企业为连锁经营企业，则：

门店经营部分，需要消法、反法；

门店开发部分，需要投资、房地产法律；

门店装修、维护需要采购、工程方面的法律；

门店和总部均未纳税人，需要税法服务；

员工聘雇，需要劳动法

食品生产加工企业

将需要广告法、食品卫生法、产品质量法、产品标注标识等方面的法律服务。

公司的规模

公司规模越大，法律风险越大，将需要更多的法律服务。

公司的业务如果处于领先地位，将成为政府控制和消费者诉讼的目标，也往往需要更多的法律服务。

如果公司业务简单、重复，可以在开始时让律师制作一些标准的规范和格式，使法律服务标准化，尽量减少律师参与，以降低法律服务成本。

法律错误的花费及风险如果法律上的错误导致的损失比较大，一般来说牵涉法律的程度就很复杂，那么法务人员就应对每一件事从开始到结束全过程提供法律服务，比如重大的投资项目、大型的采购、销售、合资联营项目、融资、贷款项目、许可证贸易等。

如果法律上的错误花费居中，法务人员就不一定从开始参与，它们可以提供一些咨询意见，在采取行动前进行审核把关，进行法律预防。

如果法律上的错误花费很少，涉及的法律问题比较简单，法务人员可以不介入，它们可以帮助业务人员制定一些程序和表格，日常只进行必要的审核，只有在需要时，比如程序和内容变化调整以及发生争议纠纷时法务人员才介入。

法律制订的状况

法律越来越完善，越需要更多的法律服务

如果制定的法律具有弹性，则需要更多的法律服务，以便准确把握合法与非法的尺度。

如何执行法律

法律的执行有弹性

执法机关有相当大的权力

如何解决争议

通常采用协商的办法解决争议

公司可以选择的提供法律服务的人员

社会执业律师

对于不同公司来说，社会执业律师对他们的作用不同：

对于小型公司来说，如果法务事件发生的频率不高，往往不需要设置公司内部法务人员，他们可以聘请一些一般事务律师来代替企业内部法务人员处理日常的法律事务；

对于一些规模较大的公司来说，日常的法律事务交由企业内部法务人员来处理将更有效率；

但在此情况下，这些可能也会需要一些具有丰富诉讼经验或某种专门法律知识的专业律师为他们提供服务。

比如，某公司需要上市，则需要聘请证券律师为其提供法律服务。

外部律师的优势是，他们可能会具有企业内部法务人员不具备的经验和专业知识。

但他们对企业内部情况可能并不了解。

企业内部法务人员

在美国，企业内部法务人员被称为公司律师，在国内的国有企业种，则被称为企业法律顾问，而在三资企业，他们被称为“法务”，他们的特点是既懂得法律又懂得经营管理，并且非常熟悉企业的情况，是为企业提供法律服务的主要力量。

他们的缺点是，对于企业不经常涉及的业务领域的法律事务没有经验。

企业内外部各方面的专家

比如企业内部的财务人员，他们往往比较熟悉本专业领域内的法律政策，可以与社会律师和企业内部法务人员配合为公司提供法律服务。

商业事务人员

比如设备采购人员，他们往往熟悉本人所从事专业的标准、政策和业务程序，通过一定的培训，也可以具备相应的法律知识。

公司如何选择法律服务人员

根据经验，影响企业选择法律何种法律服务人员的因素包括以下几个方面：

事件发生的频率。

如果事件发生的频率很高，求助于外部律师往往会影响工作效率，因为外部律师往往并非仅为公司一家提供服务，不能集中精力，另外联络沟通的费用也相对较大，因此，在此情况下应该在公司内部人员中选择法律服务人员，在公司内部培养和发展有专业知识的人才。

如果法务事件发生的频率很低，企业设置内部专业人员就不合算，培养兼职人员是一个解决办法，但兼职人员往往难以在业务上有深入的发展，工作质量难以保证。

我们认为，在此情况下培养一个兼职人员不能说没有必要，但只适宜用于处理一些一般的事务工作，另外让兼职人员负责与外聘律师的联络，也是一个很好的选择。

在企业规模较小，法务事件发生频率很低的情况下，聘请外部律师是一个比较好的选择。

工作量的变动情况

如果某一项法律事务仅仅是偶尔发生，那么企业内部法务人员不容易培养经验和积累知识，则此类工作宜交由外部律师承办。

比如，如果一家企业并不经常发生诉讼案件，那么他的内部法务人员可能就不会具有丰富的诉讼经验，那么一旦企业发生诉讼案件，一般应由外部律师处理。

服务费用的高低

一般而言，聘请外部律师的费用比较高，而企业内部法务人员的费用则相对比较低，因此在同等条件下，应当以内部法务为首先选择。

是否需要对业务的清楚了解

企业内部法务人员非常熟悉企业情况，懂得经营管理，如果一项法律事务的承办需要对业务知识非常熟悉，那么应优先选择企业内部人员，如果不需要知道业务知识，就没有什么优先的问题，应根据其他因素决定。

完成工作所需要的时间

长期性的工作