商业地产最全面的定位、业态规划、招商管理(完整版).ppt

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限于从事各类批发限于从事各类批发零售展示销售以及零售展示销售以及办公等形式的商业办公等形式的商业形态物业，近年也形态物业，近年也有将酒店划入到狭有将酒店划入到狭义商业地产范畴义商业地产范畴商业地产商业地产商业地产商业地产房地产的一个分支房地产的一个分支房地产的一个分支房地产的一个分支广义商业地产广义商业地产广义商业地产广义商业地产：

除了功能上提供居除了功能上提供居住生活使用的住宅住生活使用的住宅房地产以外的一切房地产以外的一切用于生产服务经营用于生产服务经营而产生投资回报效而产生投资回报效益的房地产类别益的房地产类别传统房地产传统房地产传统房地产传统房地产成独立行业成独立行业成独立行业成独立行业中国商业地产的主要形态站批百货站批百货站批百货站批百货个体零售个体零售个体零售个体零售批发市场批发市场批发市场批发市场商业地产的特征模式一种商一种商一种商一种商业运营业运营业运营业运营管理和管理和管理和管理和房地产房地产房地产房地产投资开投资开投资开投资开发相结发相结发相结发相结合的复合的复合的复合的复合模式合模式合模式合模式商业地产的灵魂核心所在商家自身经营良性发展增值商家生态利益链发展增值1、城市发展地段增值2、社会经济进步增值3、时间推移物业自然增值4、房地产是商业承载的躯壳品牌力：

不断开发和成功运营带来品牌力服务力：

不断积累经验和资源带来服务力开发运营开发运营开发运营开发运营品牌的增值品牌的增值品牌的增值品牌的增值商业流通经营的增值商业流通经营的增值商业流通经营的增值商业流通经营的增值房地产自身物业的增值房地产自身物业的增值房地产自身物业的增值房地产自身物业的增值持续循环资本市场溢资本市场溢资本市场溢资本市场溢价的增值价的增值价的增值价的增值商业地产运营的理念基础资源资源整合整合品牌品牌创建创建强互强互动性动性资本资本吸引吸引要持要持续的续的几何几何增长增长高附高附加值加值价值理价值理念体系念体系持续经营持续经营运营是持续经营的手段是关键是关键商业地产运营的理念应从商业地产运营的理念应从商业地产运营的理念应从商业地产运营的理念应从萌发投资项目的那一刻甚萌发投资项目的那一刻甚萌发投资项目的那一刻甚萌发投资项目的那一刻甚至更早便建立并贯穿始终至更早便建立并贯穿始终至更早便建立并贯穿始终至更早便建立并贯穿始终运营是持续经营的模式持续经营可获稳定回报持续经营可获高额增值不同操盘理念的主体关系投资者投资者投资者投资者业主业主业主业主房东房东房东房东物业管理物业管理物业管理物业管理租户租户租户租户经营者经营者经营者经营者中介代理中介代理中介代理中介代理传统商业地产模式传统商业地产模式传统商业地产模式传统商业地产模式创新商业地产模式创新商业地产模式创新商业地产模式创新商业地产模式商业地产运营的终极目标经营经营者者者者而言：

而言：

而言：

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售售售售卖卖商商商商品到售品到售品到售品到售卖卖文化文化文化文化发发展商展商展商展商而言：

而言：

而言：

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出租商出租商出租商出租商铺铺到出到出到出到出租商机租商机租商机租商机消消消消费费者者者者而言：

而言：

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使用价使用价使用价使用价值值到高到高到高到高附加附加附加附加值值商业地产运营的终极目标是建立商业地产运营的终极目标是建立商业地产运营的终极目标是建立商业地产运营的终极目标是建立可以复制的品牌：

唯一标准是上可以复制的品牌：

唯一标准是上可以复制的品牌：

唯一标准是上可以复制的品牌：

唯一标准是上面三个层面的工作都完全到位了面三个层面的工作都完全到位了面三个层面的工作都完全到位了面三个层面的工作都完全到位了商业地产规划运营体系核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性目标管理过程是整个运营体系的执行保障目标管理过程是整个运营体系的执行保障商业地产规划运营体系结构商业规划商业规划万丈高楼平地起，平地之前是规划。

万丈高楼平地起，平地之前是规划。

商业规划是项目框架构建的重要行为过程是项目框架构建的重要行为过程是项目框架构建的重要行为过程是项目框架构建的重要行为过程1解决项目的经营定位和发展定位解决项目的经营定位和发展定位解决项目的经营定位和发展定位解决项目的经营定位和发展定位2研究并寻找解决投资回报的策略研究并寻找解决投资回报的策略研究并寻找解决投资回报的策略研究并寻找解决投资回报的策略3包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作4商业规划的涵义商商业地地产的商的商业规划可以在商划可以在商业内涵内涵流通交易、持流通交易、持续经营以及品牌塑造等以及品牌塑造等层面来面来诠释何何谓商商业地地产的商的商业规划划2.何何谓“划划”“划划”的本的本质？

“划划”是突破，是能是突破，是能动的的1.何何谓“规”“规”的本性？

的本性？

“规”是限制，是被是限制，是被动的的商商业地地产的商的商业规划是划是规划理念中的一种，主要是面划理念中的一种，主要是面对商商业本本质而不是一般建筑而不是一般建筑规划和城市运划和城市运营规划等划等层面的一种行面的一种行为概念概念商业规划是一个理性工作科学机械理性不容主观臆断科学机械理性不容主观臆断科学机械理性不容主观臆断科学机械理性不容主观臆断收罗原始数据收罗原始数据收罗原始数据收罗原始数据统计分析评估统计分析评估统计分析评估统计分析评估推敲模拟研判推敲模拟研判推敲模拟研判推敲模拟研判概念策划概念策划概念策划概念策划商业目标商业目标商业目标商业目标市场摸查市场摸查市场摸查市场摸查评估定位评估定位评估定位评估定位详细规划详细规划详细规划详细规划业态组合业态组合业态组合业态组合动线设计动线设计动线设计动线设计建筑规划建筑规划建筑规划建筑规划初步市场调查初步市场调查初步市场调查初步市场调查深度市场调研深度市场调研深度市场调研深度市场调研商业概念、目标、模型投资的动机？

投资的动机？

为什么投资？

为什么投资？

投资回报方向投资回报方向投资回报计划投资回报计划选择回报模式选择回报模式决定模型构成决定模型构成商业概念商业概念商业目标商业目标商业模型商业模型理性往往来源于感性先有点子？

先有金子？

还是先有地址？

不同的开发者会有不同的情形不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产项目概念提出的主要源泉任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概念的感性源泉，点子、金子和地址的案例如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一起来就可以确立一个理性的项目概念和目标商商业地地产项目目的的诞生生项目概目概念提出念提出的源泉的源泉理性恰理性恰恰起源恰起源于感性于感性项目概目概念的最念的最终确立确立初步市场调查做什么定取向定范围定团队定任务定依据定工具跟据项目概念和跟据项目概念和商业目标确定初商业目标确定初步市调取向步市调取向跟据取向确定市跟据取向确定市调要点、重点、调要点、重点、范围、区域和覆范围、区域和覆盖率盖率选择市场调查服选择市场调查服务机构务机构市调团队确立和市调团队确立和动员部署计划动员部署计划市调开始及方法、市调开始及方法、模型、进程的跟模型、进程的跟踪反馈踪反馈鉴定市场调查数鉴定市场调查数据代表性和分析据代表性和分析预测依据预测依据评价市场调查的评价市场调查的分析结果分析结果初步市调侧重宏初步市调侧重宏观层面和一二手观层面和一二手资料配合资料配合掌握市场掌握市场掌握市场掌握市场竞争总量竞争总量竞争总量竞争总量深度市场调研研什么定方法定深度定团队定任务定定位定模型针对性的深入市针对性的深入市调调研方法和深调调研方法和深度选取度选取项目区域市场发项目区域市场发展、目标市场细展、目标市场细分跟踪分跟踪针对不同商圈决针对不同商圈决定使用不同的研定使用不同的研究分析策略究分析策略选择市场调查服选择市场调查服务机构务机构项目深度市调动项目深度市调动员部署计划和深员部署计划和深度调研跟踪度调研跟踪任务是把握项目任务是把握项目自身状况与市场自身状况与市场竞争总量之间的竞争总量之间的关系和差异关系和差异根据深度调研确根据深度调研确定项目概念定位定项目概念定位和发展定位和发展定位项目业态、档次、项目业态、档次、模式以及最终定模式以及最终定位建议审核位建议审核深度市调侧重微深度市调侧重微观市场现状和一观市场现状和一手资料搜集手资料搜集把握市场把握市场把握市场把握市场竞争质量竞争质量竞争质量竞争质量市场摸查和测试定位建议定位建议定位建议定位建议商业模型商业模型商业模型商业模型前期招商前期招商前期招商前期招商招商前奏招商前奏招商前奏招商前奏定价部署定价部署定价部署定价部署预测依据预测依据预测依据预测依据市场试探市场试探市场试探市场试探获取反应获取反应获取反应获取反应预测修正预测修正预测修正预测修正营销准备营销准备营销准备营销准备市调阶段实战操作强势商圈强势商圈强势商圈强势商圈弱势商圈弱势商圈弱势商圈弱势商圈相邻商圈之间互相吸引排斥相邻商圈之间互相吸引排斥相邻商圈之间互相吸引排斥相邻商圈之间互相吸引排斥相邻商圈之间交叉竞争关系相邻商圈之间交叉竞争关系相邻商圈之间交叉竞争关系相邻商圈之间交叉竞争关系商圈商圈商圈商圈界定界定界定界定市调的规矩就是因应不同的商业地产市调的规矩就是因应不同的商业地产项目所处的区域位置进行画圈和比较项目所处的区域位置进行画圈和比较商圈商圈商圈商圈研判研判研判研判看商圈：

看传统商圈的发展规律，预看商圈：

看传统商圈的发展规律，预测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力强弱势均匀强弱势均匀强弱势均匀强弱势均匀市调阶段实战操作商圈商圈商圈商圈层次层次层次层次项目所在商势圈的层次（核心点、核心圈、次级圈和边际圈各层次比重）商圈商圈商圈商圈势力势力势力势力看商势圈的影响力差异和特征，也看有没有创建强势商势圈的条件和机遇商业定位评估分析模型如何确立定位如何确立定位定什么，怎样使用市调资料定什么，怎样使用市调资料用什么模型来分析评估数据用什么模型来分析评估数据市调数据市调数据统计归类统计归类波士顿矩阵波士顿矩阵波特五力波特五力SWOTSWOT价值发掘价值发掘波士顿矩阵评估产品性质1可以使用波士顿矩阵分析评估项目的市场增长率可以使用波士顿矩阵分析评估项目的市场增长率和相对市场份额关系（明星、问题、奶牛、劣狗）和相对市场份额关系（明星、问题、奶牛、劣狗）波特五力模型分析竞争2波特五力分析评估项目的竞争环境（供应商、购波特五力分析评估项目的竞争环境（供应商、购买者、潜在竞争者、替代品威胁、同业竞争者买者、潜在竞争者、替代品威胁、同业竞争者）SWOT分析评估市场策略3SWOTSWOT分析评估项目的整体市场营销方略和可行性分析评估项目的整体市场营销方略和可行性价值发掘分析定位功能注：

旧三产：

饮食业、服务业、零售业。

新三产：

文化、教育、体育、娱乐、休闲、中介、保险4用价值发掘模型分析评估定位的功能差异用价值发掘模型分析评估定位的功能差异五脏六腑：

业态组合选择行业与业态选择行业与业态选择行业与业态选择业态组合的选择业态组合的选择业态组合的选择业态选择的标准业态选择的标准业态选择的标准业态组合的掌控业态组合的掌控业态组合的掌控围绕定位来进行行业和业态选择以及不同行业与业态的组合所有行业业态只有一个选择标准：

与项目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所谓的品牌知名度来确定唯有定位以及细分的定位才是选择编排各种类别业态组合的唯一尺度业态选择和业态组合的评判一定要由发展商亲自主导，不能假手于任何中介代理业态业态组合组合骨骼肌肉：

商业功能布局何谓功能布局何谓功能布局何谓功能布局功能布