商业体销售方案.pptx

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红海名仕公馆配套集中商业近期营销计划目标与任务目标与任务l集中商业物业的快速销售计划l快速回笼资金l为商业的顺利营业做好基础工作项目分析项目概述l项目总建筑面积13000l总销售户数723套l共四层，每层约3000项目依托项目为红海名仕公馆配套商业的龙头部分，沿街商业已基本全部营业项目位于新余市城北区域，仙来大道与五一路交汇处西北，正面临街直接辐射周边21个成熟社区，约15万人，常住人口8万人2公里范围内有新余四中、技师学院、工程学院等学校及市政府等机构，以及众多社区周边的银行、餐饮、日用百货、公园、交通等配套相当成熟地段上佳社区成熟品位高端（名仕公馆）品质精良（物业自身）公共配套充裕l优势销售团队撤换前期业态定位偏差规划设计未与最终业态定位关联l劣势重新定位业态及招商工作，以调整前期的计划自主销售，利用控制，提高效率l机遇上亿广场、北湖帝景的影响与竞争国家政策与楼市的影响常规性的楼市淡季l危胁SWOT简析业态定位业态定位格调定位商业物业的销售工作，必须招商先行，而招商工作，须以业态定位为先。

本项目目前虽无明确的业态定位，但应与红海集团、名仕公馆及市场发展的未来相匹配：

红海集团红海集团目前具有全国性的开发经验，品牌口碑良好，投资者怀有目前具有全国性的开发经验，品牌口碑良好，投资者怀有期待期待业态定位格调定位名仕公馆在本地为高档社区，且很多业主为国家机关工作人员、教职员名仕公馆在本地为高档社区，且很多业主为国家机关工作人员、教职员工等高素质群体为主，配套的商业应与之生活需求和生活情趣相匹配工等高素质群体为主，配套的商业应与之生活需求和生活情趣相匹配业态定位格调定位随着社会的发展进步，商业的细分日益明显，新陈代谢加快，商业定位应具有时代的前瞻随着社会的发展进步，商业的细分日益明显，新陈代谢加快，商业定位应具有时代的前瞻性和未来的包容性，需与其它卖场进行差异化经营，以保持整洁、高雅、时尚、健康的形象，性和未来的包容性，需与其它卖场进行差异化经营，以保持整洁、高雅、时尚、健康的形象，对业主的生活和企业的品牌形象有良好的促进作用。

而衰退型业态不仅影响形象、搅扰业主对业主的生活和企业的品牌形象有良好的促进作用。

而衰退型业态不仅影响形象、搅扰业主生活，而且面临淘汰所带来的长期经营问题，影响投资者的购买信心生活，而且面临淘汰所带来的长期经营问题，影响投资者的购买信心销售与招商工作的密切关联性现项目因面临业态定位调整与销售团队替换带来的双重压力，且面临房地产行业的特性，即销售与经营的淡旺季的影响，一年不慎，需再等一年，这一状况对开发产商形成严重影响，因此，必须有严谨、专业、缜密的计划。

以商业的运营旺季以商业的运营旺季阳历年末、农历年前为基点，倒推计划流程阳历年末、农历年前为基点，倒推计划流程即商业物业必须在即商业物业必须在20182018年春节前营业或试营业年春节前营业或试营业商业营业前需进行装修、报验等工作，因此需提前三个月完成销售和招商工作商业营业前需进行装修、报验等工作，因此需提前三个月完成销售和招商工作因装修涉及隐蔽工程及铺面分割、动线组织设计等工作，因此销售工作应在装修之前基本完成，因因装修涉及隐蔽工程及铺面分割、动线组织设计等工作，因此销售工作应在装修之前基本完成，因此，销售任务应达到设定此，销售任务应达到设定的目标的目标基于基于上述因素，销售任务应为：

上述因素，销售任务应为：

20172017年年1111月月之前，应之前，应至少完成至少完成6060%的销售面积（套数大致与此一致的销售面积（套数大致与此一致），），春节前完成春节前完成80%-85%80%-85%。

进度计划营销计划l目标计划进度年内总体销售进度计划如下表：

红海名仕公馆集中商业体销售进度计划红海名仕公馆集中商业体销售进度计划2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月销售面积400300600300036001200800400600销售套数21337017023070452133回笼资金（万元）480360720450064802400168010001500售款累计480840156060601254014940166201762019120面积累计（）400700130043007900910099001030010900销售面积累计比例3%5%10%33%61%70%76%79%84%营销计划l目标计划进度节点控制：

营销计划l基本策略为快速回笼资金，视市场行情，可以将自销、分销与电商结合的方式。

如果市场反馈良好，销售顺利，将以自销为主，只分配少量铺面进行分销或电商销售。

营销计划l基本策略为实现最大化的利润、降低销售过程中的风险、便于调整销售进度，推出房源的顺序为：

第二、三层首推，其次为第四层，最后为第一层。

价值及价格中等的第二、三层推出，即可快速回笼资金，又可测试市场反馈，以便于调整策略和后续价格，第四层价格及价值都较差，销售速度估计较慢，而最有价值的第一层，则是利润贡献层，也是考虑自持或自营的最优质资产，因此置于最后推向市场。

营销计划l促销政策可根据销售进度，适时进行一些优惠活动或销售策略。

备选的策略有：

l原业主购买优先或优惠，指红海公司的其它项目业主，如名仕公馆的业主购买优惠；l原业主及已购业主购买时的优惠或奖励；l团购奖励或优惠；l大体量购买者的优惠政策营销计划l推广事项n现场包装，包括售楼部内部及室外如墙体等n已有（如有）户外广告牌位的更换n公交车体广告、车站牌广告等n微信群、微博、公众号等自媒体宣传n物料制作，如海报、易拉宝、DM等n资料派发n产品推介会n业主答谢会n签约仪式n花车巡城n路演以上内容根据进度和市场行情适当取舍，或合并执行初步营销计划l推广事项推广事项及初步预算如下：

初步方向性的营销计划汇报完毕具体细节另行制定请多指教