房地产基础知识.docx

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房地产基础知识

房地产专业知识

1）什么是房产：

房屋产权的简称。

2）什么是地产：

是指土地财产。

3）什么是房地产：

是房产和地产的总称。

4）什么是房地产业：

从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5）什么是房地产开发：

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6）什么是土地开发：

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7）集体土地是指：

农村集体所有的土地。

8）征用土地是指：

国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9）什么是土地所有权：

是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10）什么是土地使用权的出让：

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11）什么是土地使用权转让：

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12）什么是地籍、产籍：

是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13）生地是指：

不具备开发条件的土地。

14）熟地是指：

已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。

15）什么是宗地：

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16）什么是宗地图：

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17）证书附图是指：

房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18）什么是物业管理：

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19）什么是业主委员会：

是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20）业主委员会是如何产生的：

由业主大会从全体业主中选举产生。

21）住房补贴是指：

国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22）房屋的所有权是指：

对房屋全面支配的权利。

23）房地产交易的两种主要形式是：

地产交易形式与房产交易形式。

24）建筑物是指：

人工建造而成的房屋和构筑物。

25）构筑物是指：

建筑物中除房屋以外的东西。

26）什么是期房：

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27）期房是如何介定的：

房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28）什么是预售合同：

消费者在购买期房时签定的销售合同。

29）什么是现房：

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30）什么是毛坯房：

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31）什么是成品房：

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32）什么是商品房：

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33）商品房预售是指：

在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34）商品房现售是指：

指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35）二手房通常指的是：

再次进行买卖交易的住房。

36）经济适用房指的是：

面向中低收入家庭的普通住宅。

37）例出3种以上的安居房的种类：

准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38）低层住宅的介定：

1-3层的住宅。

39）多层住宅的介定：

4-6层的住宅。

40）小高层住宅的介定：

7-11层的住宅。

41）中高层住宅的介定：

12-16层的住宅。

42）高层住宅的介定：

16层以上为高层住宅。

43）超高层建筑的介定：

总高度超过100米的建筑。

44）商品房的结构是指：

房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45）钢结构的意思是：

承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46）钢混结构的意思是：

承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47）砖木结构的意思是：

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48）砖混结构的意思是：

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49）框架结构的意思是：

以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50）开间指的是：

一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51）进深指的是：

一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52）层高指的是：

下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53）净高指的是：

下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54）占地面积指的是：

地块的总面积。

55）1亩约等于多少平方米：

666.66㎡

56）居住小区总用地指的是什么用地的总和：

住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57）住宅总用地是指：

住宅用地面积的总和。

58）公建总用地是指：

小区内部公共建筑占地面积的总和。

59）建筑用地面积的介定：

建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60）建筑基底面积是指：

建筑物首层的建筑面积。

61）建筑高度是指：

建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62）房屋的基底面积是指：

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63）道路面积是指：

小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64）广场面积是指：

停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65）庭院、绿化面积是指：

小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66）假山、小池算不算庭院、绿化面积：

算。

67）人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：

人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68）人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69）总建筑面积是指：

小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70）人防地下室算不算在总建筑面积之内：

算

71）住宅建筑面积是指：

住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72）套建筑面积是指：

一套房屋的整体面积。

73）套建筑面积的构成是：

套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74）幢是指：

一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75）架空房屋是指：

一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76）夹层是指：

位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77）技术层的意思是：

用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78）技术层层高在多少以上计算层数：

2.20米以上的计算层数。

79）结构转换层是指：

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80）跃层式住宅是指：

一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81）阁楼是指：

利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82）阁楼层高在多高以上计算面积：

2.20米以上。

83）地上层数是指：

即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84）地上层数用什么数表示：

自然数。

85）地下层数是指：

采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86）地下层数用什么数表示：

负数。

87）房屋总层数是指：

房屋的地上层数与地下层数之和。

88）地下层数算不算在房屋总层数之内：

算。

89）例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：

假层、夹层、阁楼、装饰性塔

i.楼、楼梯间、水箱间。

90）柱廊是指：

有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91）骑楼是指：

底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92）挑廊是指：

指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外

i.走廊。

93）门廊是指：

建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94）门斗是指：

支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95）檐廊是指：

房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96）天棚是指：

即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97）晒台又称什么：

露台。

98）露台是指：

供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的

i.台面。

99）阳台是指：

有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活

i.动或利用的房屋附属设施。

100）阳台的分类有：

封闭式阳台和半封闭式阳台。

101）封闭阳台是指：

在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

102）封闭阳台面积如何计算：

全部计算建筑面积。

103）半封闭阳台是指：

除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

104）半封闭阳台面积如何计算：

计算一半建筑面积。

105）楼梯是指：

是指房屋层之间供垂直交通用的通道，

106）室外楼梯是指：

依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

107）屋顶楼梯间是指：

突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20

i.米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

108）屋顶楼梯间算不算总层高：

不算。

109）屋顶电梯间：

指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降

1.电梯的用房。

110）屋顶电梯间算不算总层高：

不算。

111）设备间是指：

一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

112）功能区的意思是：

i.根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

113）连廊是指：

连接两幢房屋的走廊。

114）连楼是指：

连接两幢房屋的楼房。

115）过街楼是指：

底层局部为通道的楼房。

116）架空通廊是指：

i.指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

117）围护结构是指：

将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的

i.实体，起隔离作用。

118）墙和栏杆算不算围护结构：

算。

119）基地面积是指：

一个小区总的占地面积。

120）间距是指：

建筑平面外轮廓线之间的距离。

121）国家间距标准的比例是：

楼高:

间距＝1:

1.2。

122）国家日照标准是：

2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，

i.全天满足2小时。

123）结构面积是指：

房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

124）公用面积是指：

住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

125）公用面积是如何分摊的：

按栋或单元户数面积按比率分摊。

126）套内建筑面积是指：

套门内范围的建筑面积。

127）套内建筑面积包括：

套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

128）套内使用面积是指：

指套内住户独自使用的面积。

129）套内使用面积的计算包括：

卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

130）套内墙体面积是指：

套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

131）套内墙体面积的计算：

132）各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：

一半。

133）套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：

一半。

134）外墙以多少计入套内墙体面积：

一半。

135）套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：

全部。

136）套内阳台建筑面积是指：

阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

137）公用建筑面积是指：

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

138）容积率是指：

项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

139）一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：

2.4

140）建筑密度又称：

建筑覆盖率。

141）建筑密度是指：

项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

142）人口毛密度的计算公式：

人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

143）平均每平方米造价（元）：

平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

144）使用面积系数K1（%）：

使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

145）居住面积系数K2（%）：

居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

146）绿地率：

指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

147）公共绿地的介定：

最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，

148）哪些绿化不能算入绿地面积：

距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

149）绿化覆盖率：

所有绿化面积与建设用地面积之比。

即绿化面积÷基地面积×100%。

150）绿化覆盖面积：

所有植被垂直投影面积的总和。

151）得房率：

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

152）公共能耗：

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

153）公共能耗费：

因公共能耗而产生的费用

154）公共能耗费由谁承担：

由全体业主承担。

155）规划形态是指：

项目的具体建筑构成。

156）单元式住宅：

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；

157）居住单元：

每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。

158）一梯几户是指：

一个单元里平层有几户的俗称。

159）房型（户型）：

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。

160）面积配比：

指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

161）房型配比：

指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

162）阁楼：

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

163）普通住宅：

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。

164）准现房：

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

165）居住组团：

指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

166）公寓：

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

167）纯办公楼：

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

168）商场：

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

169）综合楼：

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

170）商住住宅：

是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

171）别墅：

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

172）联排别墅：

三户或三户以上连体的别墅。

173）双拼别墅：

二户连体的别墅。

174）独栋别墅：

单楼独栋的别墅。

175）跃层式产品：

住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

176）跃层式产品的优点：

跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

177）复式产品（LOFT）：

在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

178）错层式住宅：

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

179）SHOPPINGMALL：

大型购物广场的英文名称。

180）共有房产：

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

181）半地下室：

是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

182）地下室：

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

183）一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：

属于地下室。

184）商品房验收合格指的是：

单体（即单幢楼盘）验收合格。

185）商品房综合验收合格指的是：

包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

186）空鼓：

局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。

187）地基：

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

188）基础：

建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

189）基础的作用：

基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

190）墙体是　　构件，也可以是　　构件：

是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

191）在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：

承重构件。

192）停车场：

指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。

193）停车场小型机动车位面积计算：

按每车位25平方米计算。

194）自行车位按每车位多少平方计算：

1.2平方米计算。

195）商品房销售面积又称之为：

套建筑面积

196）套建筑面积包括哪两部份：

套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。

197）商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：

是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

198）商品房预售许可证的作用是：

用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

199）契税是指：

房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

200）公共维修基金是指：

住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

201）公共维修基金的交纳人是：

购房人。

202）公共维修基金何时交纳：

在购房时交纳。

203）印花税是指：

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

204）居住用地使用年限：

70年。

205）商业用地使用年限：

40年。

206）工业用地使用年限：

50年。

207）综合用地使用年限：

50年。

208）土地使用年限届满后怎么办：

业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

209）申办产权需具备哪些资料：

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

210）办理产权需交纳哪些费用：

产权登记费、勘丈测绘费、工本费。

211）房地产产权初始登记是指：

对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

212）房地产登记是指：

房地产产权登记。

213）房地产登记的种类：

分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

214）什么情形属于房地产变更登记：

（1）地产使用用途改变；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

215）房地产登记是以什么单位进行登记的：

是以一宗土地为单位进行登记的。

216）申请房地产登记可否委托他人代理：

可以委托他人代理。

217）由代理人办理申请房地产登记的，应向登记机关提交什么材料：

申请人的委托书。

218）通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为：

房地产转让。

219）房地产转让时其他公用设施是否一起转让：

转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

220）在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；

221）未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用：

不得交付使用。

222）预售面积是指：

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。

223）预售面积只供什么情况下使用：

只供房地产预售时使用。

224）竣工面积是指：

竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

225）商品房预售须符合哪些条件？

：

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

226）哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

227）五证是指：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

228）国有土地使用证：

是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

229）建设用地规划许可证：

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

230）建设工程规划许可证：

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

231）二书是指：

《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

232）房地产抵押是指：

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。

233）房地产按揭是否属于房地产抵押的一种形式：

是。

234）申请抵押登记应提交什么资料：

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

235）贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理：

不做调整。

236）贷款期限在1年以上的如遇利息调整如何处理：

于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

237）贷款人提前偿还贷款时本息如何计算：

提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

238）银行按揭是指：

购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

239）个人住房按揭需提交哪些资料：

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

240）住房公积金是指：

单位为其在职职工缴存的长期住房储金。

241）公积金贷款是指：

由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。

242）公积金贷款担保费用计算公式：

贷款金额×贷款年限×千分之0.75。

243）什么情况下公积金贷款担保服务费可有优惠：

首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时。

244）公积金贷款担保服务费优惠幅度是：

减免40%。

245）申请住房公积金贷款的条件：

凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

246）办理公积金贷款应提供哪些资料：

身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。

247）组合贷款是指：

公积金贷款与商业贷款的合称。

248）苏州市购房入户规定（户口政策）：

购买市区成套住房90平方米以上，取得房屋所有权证1年