田县阜山乡朱田详地块休闲养生公寓建设工程.docx
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田县阜山乡朱田详地块休闲养生公寓建设工程
·去第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称：
青田县阜山乡朱田详地块休闲养生公寓建设工程
1.1.2项目建设单位：
丽水市三溪置业有限公司
1.1.3法定代表人：
徐翠然
1.1.4项目性质：
新建
1.1.5建设单位概况：
丽水市三溪置业有限公司注册成立于2012年8月
1.1.6编制依据
1）《青田县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》
2）《青田县域总体规划（2006-2020年）》
3）《青田县土地利用总体规划（2006-2020）》
4）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
5）《阜山乡集镇总体规划》
6）《青田县阜山乡朱田详组团修建性详细规划》
7）《青田县阜山乡朱田详地块休闲养生公寓建设工程方案设计》
8）《建筑设计资料集》
9）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地点及概况
项目拟建场址：
阜山集镇东侧朱田详组团
1.2.2项目拟建设规模
1.2.2.1建筑面积
新建总建筑面积为138982m2
1.2.2.2用地面积
项目总用地面积：
130794m2（约合196亩）。
1.2.3主要建设条件
项目建设符合青田县阜山乡集镇规划，项目拟建场址阜山集镇东侧朱田详组团。
1.2.4项目总投资及效益情况
项目建设投资估算约为40000万元，建设资金由建设单位自筹。
项目投资效益较好。
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
表1—1
编号
指标或数据名称
单位
指标或数据
备注
1
项目总投资
万元
40000
2
资金来源
万元
公司资金
2.1
建设单位自筹
万元
40000
3
总用地
m2
130793.45
约合196亩
4
拟建建筑占地面积
m2
34803
5
总建筑面积
m2
160875
6
建筑密度
%
26.6
7
容积率
1.23
8
绿地面积
m2
39238.03
9
绿地率
%
30%
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设的背景
青田县正着力推进城市化建设，青田县委县政府意将在“十二五”期间，把青田打造成经济繁荣、社会和谐、生态文明、中西文化汇融的中国华侨名城，用“巨笔”描绘现代化的“世界青田、华侨名城、幸福侨乡”。
青田作为拥有25万华侨的华侨之乡，随着越来越多的华侨选择回乡置业买房，寸土寸金的青田面临着新的机遇和挑战。
近年来，阜山乡始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住青田县大开发、大建设的机遇，以构建“活力阜山、魅力阜山、宜居阜山”为工作目标，以规划为龙头和项目为抓手，以“保护古镇、建设新区”的思路指导下，大力加快推进城市化建设。
我们在青田县阜山乡朱田详地块休闲养生公寓建设工程项目规划中植入“家”和“环境”理念，围绕建设丽水和青田第一流的休闲养生环境，构建一个真正宜居如“家”的现代化小区。
该地块项目为新建，规划总用地面积196亩，土地用途为商住，总建筑面积138928㎡。
目前该项目建筑总体设计方案设计已经基本完成，各项前期工作和报批工作已相继开展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快阜山国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
青田房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。
青田县以建设“人居青田”为目标，按照“东西延伸、南北上山”的城市发展战略，积极构建房地产供应体系、市场体系和政府调控体系，促进房地产业与城市经济社会协调发展。
阜山房地产业的发展对地方其他的产业发展具有较大的拉动度，对阜山经济发展意义十分重大。
2.2.2塑造侨乡特色山水家园的需要
青田新居住区的开发，依托山水特色，突出展现欧陆风情，高品位设计建设，必须着力塑造有别一般的侨乡城镇风貌的居住小区。
社区规模化、社区主题化、社区生态化、社区景观化是现代青田人的最强烈的需求。
阜山作为旅游重镇、文化重镇、华侨重镇，有着丰富的文化、旅游、华侨、土地等资源，符合休闲养生房产开发的环境要求和市场实际需求。
因此，合理开发旅游休闲养生地产，实现华侨要素的集聚，以及促进房地产业与旅游业发展的联动，充分利用周边优质的生态环境，加快朱田详组团特色高档住宅区开发建设，提升住宅档次，对吸引青田四海侨胞，发展阜山休闲旅游名镇，建设宜居青田、宜居阜山都具有重大的促进作用。
2.2.3阜山城镇化水平提高的需要
项目设计注重城市规划建设与人文环境、自然风光相协调，通过特色的保护、文化特色的重建弘扬，体现“山水家园、欧陆风情”的形象，营造一个非常有利丽水和青田人养生居住的环境，将极大地提高阜山城镇品位和城市化的程度。
目前，阜山集镇人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与旅游业对环境的要求，以及华侨叶落归根对住宅环境要求相差甚远。
因此，改善居住条件已经成为阜山政府和群众特别关心的问题之一。
该项目设计规格高，重视人性化，强调舒适，对美化小区空间，创造新的景观，美丽乡村建设，提升城镇品位都具有积极意义。
2.2.4构建和谐社会的需要
坚持以人为本，落实科学发展观，应对人口老龄化不断加大的趋势，努力完善社会保障制度，提高老年人的生活质量，按照“五个统筹”的要求，促进老龄事业和经济社会的协调发展。
老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品。
丽水市现有的多家养老院大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。
高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。
低档产品仍有市场，但需要升级换代。
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。
他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然。
因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。
像类似于该项目的养生养老公寓的市场前景是非常广阔的。
该项目以休闲养生养老为主题的公寓建设，包括了养老项目和实施内容的建设，这里不仅有入住方式灵活多样养老服务项目选择，而且专业化的养老技术服务和完善的居家养老管理，能够切实解决老年人生活困难，充分发挥社会保障作用，对促进社会和谐有着积极的促进作用。
第三章项目的环境分析
3.1外部环境分析
3.1.1宏观经济增长
2013年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经过国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策的推动下，经济已经企稳回升，全年经济增长8%的目标将肯定实现。
我们对未来中国的经济应该充满信心。
这种信心来自以下四方面：
①中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为各种经济社会发展中的危机而打破和消除。
②推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。
③中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。
④中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。
为了应对危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策等。
中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。
3.1.2房地产市场趋势
政策调控上，房地产资源将向保障性住房倾斜。
1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。
2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。
在强调住房的经济市场属性的同时，要重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，把住房保障体系建设提上日程。
2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题得到了更加强有力的领导。
2010年以来，我国住房政策理念和方向发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。
2012年国家的宏观地产政策继续保持了稳定调整，2013年继续这种趋势，中国的房地产市场不可能大起大落。
在企业市场竞争态势上分析，我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。
一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。
在国家土地供应上看，土地供给稳中有紧，但是用地结构在改善。
土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。
2013年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地的处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。
在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。
青田县土地资源十分匮乏，建设用地紧张的局面同样不可能一时改善。
国家频繁出台减少购房者负担的政策。
2008年下半年以来到现在，国家出台了多项减少购房者支出负担的政组合系列策，支持住房消费，会在一定程度上改善房地产交易的冷清局面。
这些政策包括：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
减少居民购房中间环节的支出费用，对扩大部分住房消费有一定作用。
3.2项目所处区位环境
3.2.1青田县的经济地位
青田县经济在丽水市有着重要的地位，经济总量继续位居全市前列。
据统计，2011年，全县实现生产总值135.62亿元，按可比价格计算，增长12.0%，GDP总量继续位列全市第一（市区除外）。
综合竞争力在全市来讲处在第二位，青田的区域经济发展十分强劲。
“十二五”时期实现全县生产总值、工业总产值、财政总收入、农村居民人均纯收入“四个翻番”，经济社会继续率先发展，特别是经济综合实力迈上新台阶，产业转型升级实现新突破，人民生活质量再上新水平，统筹城乡发展取得新成效，民生事业发展开创新局面，改革开放水平得到新提高。
推进重点领域和关键环节改革，行政管理体制、社会事业体制、中心镇管理体制等改革不断深入。
“接轨温州”战略进一步深化，区域合作领域不断拓展。
开放型经济加快发展，“华侨要素回流工程”扎实推进，华侨总部经济成为新的经济增长点，“世界青田”品牌进一步打造。
这更是为有着25万华侨的青田的发展注入了强劲的动力。
3.2.2阜山乡经济社会概况
阜山乡是青田县的历史古镇，全乡陆地面积区域面积113平方公里，现辖21个行政村，235个村民小组，4101户，15651人。
以旅游、农业、矿产、手工业为经济基础，是青田旅居海外华侨人数较多的侨乡。
阜山乡经济仍然以农业产业为主导地位，2006年国民生产总值一、二、三产业分别为1856万元、3370万元和1355万元，比例为28.2％、51.2％和20.6%。
因此经济社会发展还是比较落后的。
但是阜山是青田的“第四城市空间”，即温溪、山口、船寮、阜山。
4公里多的章旦到阜山的隧道一旦打通，就使青田县城到阜山的距离从25公里缩短为9公里。
青田阜山是青田未来城市发展的战略后备空间，有着得天独厚的地域区位优势、土地空间优势、华侨资源优势、生态环境优势、文化旅游资源优势等，也是远近闻名的“华侨之乡、名人之乡、旅游之乡”。
特别的华侨有近万人，分布在世界各国，都希望回家乡置业和安居。
3.3项目外部环境分析结论
宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。
丽水在建设世界休闲养生福地，青田也在打造世界华侨名城，青田土地空间有限，居住环境良好，有着深厚人文底蕴的阜山，将成为下步青田当地华侨和干部群众休闲养老居住的首选之地。
阜山面临前所未有的大好机遇，区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。
住房消费将持续增长，高品质的新楼盘仍会受到购房者的青睐，良好的景观、环境、配套将成为需求的热点。
青田和阜山华侨和在外地经商人数众多，民资丰厚，对高档楼盘需求旺盛。
外部环境总体的有利该项目的建设的，是有强劲的外部市场需求支撑的。
第四章项目市场分析与营销战略
4.1阜山乡房地产市场现状
近年来，在阜山经济总体持续稳步增长的情况下，房地产业也开始出现。
青田县阜山乡朱庵斋堂下28号浙江玉带华府房地产开发有限公司阜山分公司开发的玉带华府楼盘，为该乡开发的首个楼盘。
金侨华府楼盘的进驻开辟和启动了阜山的房地产市场，拉动了周边百姓对“商品房小区”的认可，对今后商品房开发销售是起到消费先导作用的。
阜山乡朱田详地块休闲养生公寓的开发，将进一步促进了青田县和阜山消费者对商品房的接受。
随着阜山作为旅游名乡地位的进一步强化，城市配套建设的完善，特别是阜山隧道的打通，会有力推动阜山的房地产市场的全面提升。
本项目开发商丽水三溪置业有限公司在本乡开发，强化了“三溪置业”地产品牌在人心目中的地位。
依据青田县阜山乡集镇规划和发展趋势，阜山将是未来青田新的城市组团，是未来城市的新空间。
本项目地块分七个组团，布局了商业建筑、公共建筑、居住建筑，还有大量的公共绿地、亲水步道、视觉走廊，与周围山体浑然一体，规范的物业管理，无微不至的服务，使该项目未来的升值潜力巨大。
4.2比较性楼盘基本情况
由于本项目位于阜山集镇东侧朱田详组团，东北面山，西至玉带溪，南侧隔小山与安店街相望，有非常好的山体生态环境相依托。
小区设计理念上，借鉴玉带溪的形态，将地块周围的山体以及溪流引入内部，营造山水交融的小区景观；采用传统园林布局的手法，小区结构虚实相生，各顺其势，互为因借，得景随形，因势造形，因形生景；景中有家，家中有景，绿景环抱小区，建筑合围景观，每家每户推窗见景，使家的建筑于园景完美结合；住宅设计运用阜山地域传统建筑元素和色调，保证建筑良好的通风采光，让住户可坐享优雅的生活。
规划的标准都以未来发展的要求相匹配，，故该楼盘比玉侨华府有更大的环境上、空间上、品位上的优势。
不仅是地理位置优越，区位优势明显，用地周边配套齐全，而且小区环境优雅，秩序井然，拥有较好的配套服务和物业管理，此外，旅游休闲场所、学校、药店、超市、疗养院、美容院、老年公寓等一应俱全，休闲养生生活居住非常方便。
4.3在售楼盘产品分析
纵观阜山房地产市场的现状来看，总体上处于初步发展阶段。
（1）产品结构已相对趋于丰富
产品为多层的住宅项目，楼盘借鉴大城市先进经验，具有自己风格和特色，户型设计先进，注重社区环境，注重产品结构搭配。
（2）开始注重楼盘产品品质
借鉴了一些城市的房型，并注重外立面的修饰和产品的规划设计，培育一定的社区文化。
产品特色方面也比较有个性等。
（3）注重产品的推广力度
在注重营造产品品质的基础上，当地开发商开始注重先进营销理念。
装修精美的售房部，有沙盘展示，也配有专业知识和经验丰富的销售员，设计水平高档的楼书。
前期宣传也比较到位。
（4）产品多以中小盘为主
目前盘子几十亩地，楼盘规模不大，这与阜山目前的居住风尚有关系，大多数人有自建房有一定关系。
由于交通问题，青田县里来购买的人不多。
（5）部分社区配套设施完善，注重物业管理
在小区规划，注重环境布局等，通过打造高档社区，进一步提升楼盘的产品品质。
小结：
从以上分析可以看出，玉溪华府的开发，预示着未来阜山商品房的开发市场启动的开始，标志着农村社区自建房转向商品房的公寓开发的开始，群众由低档的居住条件走向中高档，高品质开发已成为新趋势。
由于阜山盘地相对封闭，因此，目前开发必须着眼当地需求，市场定位必须立足当地需求量，同时着眼区域以外的休闲养生居住市场的需求，必须低端市场开发与中高档住宅市场开发相结合。
4.4项目定位
4.4.1定位依据
（1）项目地块的位置：
项目位于阜山乡的东北面，是以后乡行政中心的位置，地段绝佳，周围配套齐全。
（2）住房消费观念的改变：
该乡华侨众多，消费理念国际化程度高，购房者关注物业管理，关注小区环境与品质。
（3）当地市场现状：
居住环境整体较差，居民对改善住宅环境的需求迫切，中高品质住宅供给不足。
对青田县的已售楼盘也证实了这一点。
（4）“人与自然和谐发展”是21世纪对新型住宅小区的呼唤，也是今后对农村集镇住宅小区开发建设的要求。
随着阜山居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城镇居民今后商品住房的重要选择条件。
4.4.2项目定位
人与自然和谐发展的精品休闲养生养老住宅。
4.4.3目标市场定位
（1）阜山乡及周边乡镇农民；
（2）以及青田县城居民；
（3）国外的青田华侨；
（4）温州和丽水等地候鸟式的养生人群。
（5）以房地产作为投资品的人群。
4.4.4目标客户定位
（1）迫切需要改善居住环境者
阜山乡当地住宅楼多为民宅，居住水平整体较低，随着经济的增长，收入的提高，人们对改善居住条件和环境的愿望越来越迫切，对高品质住房的需求及高品位的生活方式的要求越来越高，市场孕育巨大的为改善居住环境而购房的消费者。
这是消费的主流。
（2）阜山在国内国外外经商的成功人士
阜山人民在外经商人数众多，特别是华侨分布在世界各地，他们有非常迫切的叶落归根的愿望，他们非常乐意把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房地产，回家乡养老。
这部分是最具购买力的人群。
（3）青田县的城市居民
青田县经济发达，其国家干部、企业管理和技术人员、工商业主等具有稳定、较高的收入，他们喜欢在环境优胜、地处不远的地方盖个休闲养生的房子，或者看中区位地产投资的价值。
这部分人收入较高且稳定，购房欲望强。
（4）其他
阜山是块人文和风水都非常好的宜居宝地，十分适合养生和养老。
这样的风水宝地，一些追求生活质量和养生的人群自然是向往的，希望能够自己有一幢楼，一套房，即使闲时住住也好。
养生鉴于“炒房”之风日盛，也不排除部分投资者看中本项目的升值潜力而投资购房。
以及部分外地养老人群。
4.5营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
4.5.1确定项目整体形象
随着以阜山交通基础实施建设的不断扩充与完善，阜山的旅游文化休闲养生养老名镇的形象日益突出，从设计、建设、装修到运营管理都要注重突出文化品位，形成独特个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象，成为阜山乡的一张新的名片。
小区的整体布局是一个以人为本、依托自然生态的人居环境的综合体，特别关注空间、生态、文化、智能、管理环境。
设计注重表达居住人性化、环境生态化、管理智能化；建筑风格清新、明快、大气且具有文化底蕴；规划注重有机性、自然性、均好性、领域性；环境借鉴山水园林营造艺术，融合现代手法，突出艺术景观住宅环境设计概念。
4.5.2“卖点”分析
阜山乡朱田详地块休闲养生公寓项目凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是：
（1）人文底蕴浓厚。
本项目位于阜山乡，地处青田县城西南二十五公里的一个高山盆地,有着独特的自然和人文景观。
如百年古寺浙南名寺清真禅寺。
民国初年的古城建筑群,安店老街体现了古代官道商贸之繁华。
陈宅七星村村外北斗映照,七星连坐,无不散发着江南水乡的特有韵味。
历史名人陈瑛、陈琪，更增添了该地的灵气。
（2）自然景观绝佳。
有位于阜山西北西溪坑行政村内的百丈际的百丈飞瀑，有蜿蜒的玉带溪从东南流向西北，光是陈宅七星村就有景点119个。
本项目东北面山，边邻上述景观，环境皆绿色，空气尤其清新，无疑的项目的环境卖点，这样环境优异，风光如画的小区环境，青田更是不多见。
（3）小区品位较高：
本项目社区建设体现了规模化、社区主题化、社区生态化、社区景观化、社区智能化。
配套设施能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
物业管理完善，服务周到，管理高质量、高水平。
（4）建筑类型多元：
公寓建筑、排屋、别墅式建筑并存，户型趋小康型为主，兼顾中高档次的消费需求，甚至可以根据消费者的意向进行个性化又不乏和谐统一性的设计。
除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉等。
4.5.3营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
（1）广告宣传策略。
项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。
广告媒体包括：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
（2）促销策略。
一般按以下阶段促销：
销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。
拟采用多种促销手段，包括：
广告宣传；内部认购；人员直销；有针对性（销售对象）的举办展销会；集团认购；售楼现场样板房促销；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；其他促销手段。
4.5.4定价策略
（1）价格定位。
价格定位为中高档精品住宅。
按照目前情况看，本楼盘需求比较大，拟购房者普遍认同住宅2000-3500元/㎡的价格。
本项目高档次住宅价格每平方米定在3500～4500元之间。
本报告取均价3000元/平方米。
（2）价格优惠策略。
拟采用以下策略：
①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
（3）价格浮动策略。
宜采用浮动售价：
①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
（4）定价方式。
主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。
定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
第五章建设设计方案
5.1建筑设计指导思想与原则
5.1.1从住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。
5.1.2建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为人们提供优质的生活空间。
5.1.3严格执行国家现行的有关设计规范，规程以及消防，环保等方面的方针政策。
5.1.4建筑设计要符合阜山乡集镇总体规划和详细规划。
5.2总体平面布局
平面布局总体请小吴根据区块功能布局描述就可以，并附平面图纸
5.3建筑方案
5.3.1主要建筑方案描述
5.3.1.1整体布局
从住宅的规划设计入手，把居住小区看作是一个以人为本、依托自然生态的人居环境的综合体，特别关注空间、生态、文化、智能、管理环境、设计注重表达居住人性化、环境生态化、管理智能化；建筑风格清新、明快、大气且具有文化底蕴；规划注重有机性、自然性、均好性、领域性。
环境借鉴山水南园林营造艺术，融合现代手法，突出艺术景观住宅环境设计概念。
小区真正做到了人车分流。
在住宅的布局上主要体现在以下两点：
一是强调空间塑造，通过住宅单体造型和围合布局，并结合道路与绿化，形成内向围合但不封闭的邻里空间，创造空间丰富，亲近自然，且具有人情味的居住环境。
二是注重高低结合显得错落有至致。
单元组合尽可能紧凑简化，基本是上是点式或单元结合，再通过立面的转折变化与高低错落，尽可能增加采光通风面，减少户外阴影空间，增加阳光地带，使整个小区充满了温暖祥和的气氛。
5.3.1.2道路与停车系统
为了体现工程对于道路和
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