商品房预售资金监管系统简介.docx

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预售资金监管系统

系统背景

为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。

要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。

银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。

大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。

作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。

系统概述

新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

系统特点

·动态需求支持

系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。

不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。

·安全的监管体系

对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。

·系统的业务扩展性

提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资源利用起来。

灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。

·成熟基础产品应用平台

系统底层由成熟产品应用平台支持，该平台集成绝大多数地区监管模式，提供多种可选择监管模式，满足不同地区房管局监管力度要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在同行中快速赢得市场先机。

业务功能

·开户

开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。

·资金存入

购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持现金、卡折、POS、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。

·资金划拨

开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜

台申请使用资金。

·退房交易

因购房人个人原因，经开发商同意后，向监管部门提出退房申请，审批同意后向银行发送退房信息或银行到监管部门系统读取，购房人到银行柜台根据退房申请审批单退款。

·查询交易

可用于出账明细查询及入账补录查询。

·撤消监管

工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。

·日终对账

日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。

月终发送当月所有交易流水供起对账。

并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门核实。

逻辑结构

·资金监管

监管专用账户开立、监管、撤消监管等功能，实现专用账户和预售房屋关系的登记、账户的监管控制和撤消；对入败资金的确认及对出账的严格监管控制，以及客户相关凭证与监管机构信息一致性查询。

。

·系统管理模块

预售资金监管系统提供了统一的管理功能，系统管理中主要包含进程控制，风险控制，监管机构接口设置，银行机构信息管理，参数设置，银行机构个性交易设置，报表统计参数设置，专户参数设置等功能。

·报表统计模块

通过管理台实现交易信息和交易数据的查询和统计功能。

·日终处理

日终银行将当日所有交易流水信息、监管账户余额发送给监管部门，供对账使用。

月终发送当月所有交易流水供起对账。

。

·接口处理模块

满足商品预售资金监管系统连接外围系统的接口格式，包括银行交易发起渠道、银行主机业务系统及监管机构。

·系统监控

系统能对进程、线程、服务执行情况、异常情况等进行监控。