华润置地二期优劣势分析.ppt

华润置地二期优劣势分析.ppt

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Codeofthisreport|1本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。

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20120166年年22月月华润置地新品优劣势分析报告Codeofthisreport|2开发商开发商华润置地（湖南）有限公司建筑类型板塔结合高层建筑结构框架项目地址经济开发区开元东路与东六线交汇处东北角（牛角冲以西）物业单位湖南华润置地物业服务有限公司总建筑面积51.5万平方米占地面积14.7万平方米容积率3.50绿化率35%栋数12栋物管费2.2元/物业类型普通住宅所属区域开元东路板块在售楼栋二期2#、一期6#、8#、9#少量房源销售信息4600-5200元/汇集华南首席购物中心、法式商业街、国际级写字楼、木棉花汇集华南首席购物中心、法式商业街、国际级写字楼、木棉花酒店及公寓、高品质住宅。

酒店及公寓、高品质住宅。

项目目前在售二期项目目前在售二期22#89-11989-119房源于房源于20120166年年11月月3030日首次开盘，还有一期的日首次开盘，还有一期的少量房源面积段在少量房源面积段在7777。

【华润置地广场】Codeofthisreport|3【二期产品货量】华润置地广场二期一共16栋，其中13栋为住宅，2栋写字楼和1栋幼儿园，面积段在89-119，共计2182套栋号户型套数备注栋号户型套数备注1#89（三房）145两梯六户7#89（三房）58两梯四户105（三房）29119（四房）29119（四房）292#89（三房）1168#89（三房）58105（三房）29105（三房）29119（四房）299#89（三房）58119（四房）29105（三房）293#89（三房）116119（四房）29105（三房）2910#89（三房）145两梯六户119（四房）29105（三房）294#89（三房）116119（四房）5811#89（三房）1605#89（三房）116105（三房）32105（三房）29119（四房）296#89（三房）16013#89（三房）174119（四房）3212#幼儿园14#89（三房）17415#写字楼105（三房）2916#119（四房）29合计2182Codeofthisreport|4【开盘产品】项目目前主推2#89-119高层住宅，开盘当天推出174套房源，销售53套，整体去化30%，销售情况一般。

栋数户型建筑面积/总套数去化套数去化率库存成交均价入市时间2#2+1891162118%9589均价4600-4800元/105均价5000-5100元/，119均价5000-5200元/2016年1月2+1105291862%113+1119291448%15合计/1745330%121/Codeofthisreport|5蓄客政策：

交2000享开盘优惠2个点的房款，再赠送1000元的房款抵用券。

开盘优惠：

面价再减4000元，银行按揭3个98折，公积金2个98折。

开盘简介：

认筹办卡41天，办卡102张，全天到访80批。

开盘当日成交约53套其中105平米18套，119平米14套，89平米21套。

【推广策略】蓄客渠道为：

电商安快购，一期业主老带新，华润万象汇展点。

开盘活动为客户抽奖，暖场舞蹈表演。

Codeofthisreport|6105灵动2+1户型，双阳台设计，卧室朝南，赠送面积大；但走道狭长，浪费面积大。

89灵动2+1户型，赠送面积高，南北通透，但餐厅面积觉小，不好利用。

【主力户型】119灵动3+1户型，双阳台设计，赠送面积大；但大门正对卫生间，走道浪费面积大。

项目二期主要户型为89，105，119三个面积段，采取双阳台设计，南北通透，采光较好。

Codeofthisreport|7【户型分布】11989891051.5米户型问题：

私密性差安全性得不到保障天气隐患高空坠物卧室开间小餐厅面积小8989Codeofthisreport|81#2#3#4#5#6#7#8#9#10#16#11#12#13#14#15#NN东六路棠坡路开元东路东五路区区区区【楼栋分区情况】二期分A、B区开发，总建筑面积38万平米，A区规划为6栋高层，1栋幼儿园，沿街2层商业。

建筑面积14万平米。

B区规划为7栋高层，2栋写字楼，沿街2层商业，总建筑面积24万平米。

此次二期开盘的是2#,靠近棠坡路，在整个项目中位置相对较差。

地铁口绿化带幼儿园商业街Codeofthisreport|9【优劣势分析】华润置地广场与本项目只有一路之隔，在交通周边配套方面两个项目都是一样的，但是睿城在价格，小区环境，现房上面具有优势。

项目名称深业睿城华润置地广场优劣势分析区位开元路与东六线交汇处开元路与东六线交汇处交通205、102路，城乡公交2号线205、102路，城乡公交2号线配套综合体周边商超劣环境私家内湖，原生态台地安置区环绕优势交房时间2017年年底现房优势均价4000-5100元/4600-5200元/优势Codeofthisreport|10【竞品小结】华润置地华润凤凰城综合体商业配套齐全户型舒适南北通透期房选择性广依仗凤凰城价格虚高生活环境嘈杂私密性安全性没有保障房屋质量达不到预期Codeofthisreport|11华润凤凰城闻名已久，引导星沙楼盘开发热潮，华润置地广场借助华润凤凰城成功开发的经验以及强大的品牌影响力，同时依靠较为合理的价格在区域市场上持续发声打击说辞：

华润置地广场最新推出的2#89-119的产品，位置是项目中最差的，整个小区要绿化没绿化，园林品质不忍直视，而且交房时间已经到了2017年了，依仗凤凰城的名气，抬高价格，房屋质量品质也都很难保障，不像我们睿城，现房品质看得见，不会再出现产品质量的问题纠纷，而且我们小区环境更是他们不能比的，难道硬是要每天生活在别人的注视下吗？

追求生活品质的宜居性客户截取客户：

户型怪异，生活环境差，价格虚高【竞品说辞】Codeofthisreport|12政策解读：

此次政策调整目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力。

首付比例下调，降低购房者购房负担的同时，能较好去楼市库存，同时配合房地产上下游产业链扩张将引更多资金入实体经济。

有助于刚需和首次改善需求的释放，无论是对于首套住房还是改善型住房的群体来说，都有积极作用。

中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，2月2日，央行银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

【央行发布房贷新政：

不限购城市首付最低降至20%】【利好政策】Codeofthisreport|13【政策宣讲口径】p客户提问：

我在看看，等过完年之后再买，不着急。

p销售员：

不知道您最近有没有看新闻，昨天央行颁布了首付款下调政策，以后的话可能首套房降低到两成，二套房才三成，这个政策的出台就是为了刺激房地产市场的发展，会降低客户的买房门槛，这样的话市场一好，开发商就会跟着涨价，您现在就是要趁着这个政策没有正式落地的情况下赶紧出手，否则在政策确定实施之后就肯定都会涨价，后悔都来不及了！

您看2015年整一年出台了多少利于房地产市场的政策，房价是不是一直在涨，所以您现在看好了就赶紧定下来，不要在犹豫了。

THANKS