方大可研.docx
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方大可研
湖南隆回
方大桂花城（一期）
开发方案可行性研究报告
编制单位：
湖南视点建筑设计有限公司
编制日期：
二零一一年八月
湖南隆回方大桂花城
可行性研究报告
湖南视点建筑设计有限公司
2011年8月
项目名称：
湖南隆回方大桂花城
委托单位：
隆回华苑房地产开发有限公司
编制单位：
湖南视点建筑设计有限公司
资质等级：
建筑工程甲级
证书编号:
A143002578
院长：
审核：
校对：
编制人员：
序言
第一部分：
项目总论
1.1项目背景
1.2项目概况
1.3可行性研究报告编制依据
第二部分：
市场研究
2.1宏观环境分析
2.2全国房地产行业发展分析
2.3本市房地产市场分析
2.4板块市场分析
2.5项目拟定方案
第三部分：
项目开发方案
3.1项目开发思路
3.2项目地块特征与价值分析
3.3规划设计分析
3.4产品设计建议
3.5项目实施进度
3.6营销方案
3.7机构设置
3.8节能方案
第四部分：
投资估算和融资方案
4.1投资估算
4.2单位成本
第五部分:
财务评价
5.1财务评价基础数据与参数选取
5.2财务评价
第六部分：
不确定性分析
6.1盈利平衡分析
6.2敏感性分析
第七部分：
综合评价
7.1社会评价
7.2环境评价
第八部分：
研究结论与建议
8.1结论
8.2建议
附件：
附件1：
区位图；
附件2：
企业法人营业执照；
附件3：
房地产开发资质证书；
附件4：
拟建地国土使用证；
附件5：
平面布置示意图。
序言
为改进隆回零散、无序、落后的城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划、适度超前、综合收益的开发原则，突出宜居隆回、幸福隆回的城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回“方大桂花城”的设想。
第一部分：
项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在地区经济发展状况
方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。
邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。
隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。
1995年撤区并乡后，设26个乡镇，辖967个行政村、23个居委会。
居住着汉族、回族、瑶族、苗族、蒙古族等24个民族。
2005年底，全县总人口121.68万，少数民族2.06万人。
1.1.2项目发起缘由
国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市的开发建设。
湖南省提出在2015年前实现城镇化的人口达到50%的宏伟目标。
小城市建设开发的热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策的导向，也满足了城市市民发展的现实需要。
房地产市场开发热点也开始
由一线城市向二、三线城市转移。
隆回一直以来是其地区的政治、经济、文化中心，并有优良的地理条件和交通发达的优势，隆回区域经济中心的地位仍然存在，经济辐射能力比较广。
1.1.3项目投资的必要性
1、项目启动将成为隆回县的核心项目，成为隆回未来几年发展战略、发展规划的重头戏；
2、“方大桂花城”对于隆回区域的整体产业规划、市场布局，对提升隆回的品牌形象、扩大隆回的社会影响力发挥重要作用；
3、通过建设“方大桂花城”，以此打造隆回的地标性城市建筑群；
4、“方大桂花城”，将建设成为隆回的城市综合体，具备各项城市综合能力；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
方大桂花城
1.2.2项目地块位置及周边现状
A地块位置
方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。
B宗地现状
1、规划用地总面积166.97亩；
2、该区域地势较为平坦；
3、该区域内有高压线通过；
4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑物/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、
可利用的构建物等；
5、宗地地质情况较好，土地结构好、承载力高、地下水位低，抗震性要求为普通6度设防。
C项目周边的社区配套
1、区域内以及紧邻周边社区配套
●交通状况
近期规划中有将目前较混乱的小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式的交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大的改善。
●教育；项目区方大路东侧有一所楚才中学。
●医院等级和医疗水平：
区域内周边有多个临街私人诊所。
●购物：
区域内周边有临街小超市，四周边的临街各种门面，主要是服装、鞋、帽、床上用品、化妆品、美容、食品、南杂、餐饮、建材等等。
●公园：
在项目区东北方向正在扩建方大公园。
2、宗地周边1000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大的差别。
D项目周边环境
1、治安情况：
周边居民淳朴善良，治安状况良好。
2、空气状况：
虽然周边无工厂的空气污染，但是在宗地内养有大量的牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。
3、噪声情况：
周边无工厂噪声源。
4、污染情况：
无化工厂，仅有区域内生活污水。
E市政配套
1、道路现状及规划发展
宗地的四条主干道路幅不变，西环路、方大路和金龙路均已修好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。
2、供水状况：
现有管线能满足内部居民优质的生活用水，未来须根据方大桂花城的建设统一规划。
3、污水、雨水排放：
随着规划道路的拉通，逐步实现了雨污分流
。
4、通讯（有线电视、电话、网路）：
现有管线均已到达宗地范围，但涉及线路改造成本。
5、永久性供电和临时施工用电：
现有供电管线已到达宗地范围、涉及线路改造成本。
6、燃气：
燃气已经设到本项目区周边300m的范围，最终实现通气到户。
1.2.3项目规划控制要点
规划控制要点
1、总用地面积：
111309.21平方米，折合166.97亩。
2、总建筑面积：
239717.87平方米，住宅建筑面积239717.87平方米。
3、容积率：
1.80。
4、建筑密度：
31.42%。
5、高层总建筑面积：
103335.65㎡，多层建筑面积：
136382.22㎡，户型面积在120㎡—150㎡，建筑控高为50m。
1.2.4项目发展概况
项目从设想、建议到研究，始终与当地政府保持密切联系，充分听取当地政府意见，并实地走访不同阶层的市民，了解市民对项目的真实想法。
了解到市民对项目的认可度很高，期望值很高。
1.3可行性研究报告编制依据
1《城市居住区规划设计规范》
2《城市拆迁管理条例》
3《城市居住区公共服务设施设置规定》
4《住宅设计规范》
5《住宅建筑设计标准》
6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7《城市道路绿化规划及设计规范》
8《高层民用建筑设计防火规范》
第二部分:
市场研究
2.1宏观环境分析
隆回位于邵阳市北部地区，境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。
隆回从地域分工上是邵阳市的次中心；是邵阳市北部地区的文化、教育、经济中心。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2010年中央一号文件指出：
2010年工作总体要求包含“把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求”。
第23条更是明确指出：
要推进城镇化发展的制度创新。
积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量。
当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。
促进特色产业、优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合承载能力。
《中国城市发展报告》2009年卷进一部指出，“中国已进入城镇化加速发展时期”。
各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城镇开发建设；小城镇建设开发的热潮符合国家宏观产业政策的导向。
从09年末至10年初的“国四条”、“国11条”等各项政策表述来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。
对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化
和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。
2.2.2市场供给与需求
未来城镇化道路带来的房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有一部人认为会出现在大城市周边，同时也有一部分投资者表示“以县城为中心的小城镇”也是不容忽视的地方。
2.2.3行业发展趋势
一线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由一线城市向二、三线城市转移。
从长远来看，房地产市场始终是经济发展的热点，也是焦点。
随着中小城镇经济的高速发展，中小城市的提质改造已提上各地方政府的重要议事日程。
国家扶植、鼓励中小城镇经济发展的政策也催生了小城镇房地产开发的热情。
2.3本县房地产市场分析
宏观的房地产经济政策对隆回区域的影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞”现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。
根据市场调查的情况来看，隆回前几年的房地产市场一直处于沉默的状况，市场的潜力远远没有激发出来。
近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。
由此可以看出，隆回本地的房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前的市场供应满足不了购房人群的需要。
在怀－邵－衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳的发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱、创业，势必使隆回的房地产市场高速发展，使隆回县的就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得的发展机遇。
2.3.1本县房地产市场现状
近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单一，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境、配套上有质的提升。
纵然如此，各个小区还未建成即被抢购一空，显示隆回潜在的较强的市场需求，从而为本项目开发提供了良好的市场开发基础。
现有的城市格局不清晰，缺乏完备的交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动、运动场所匮乏，虽有良好的外围自然环境，但城市品味、城市特色、休闲娱乐等宜居城市要素不足。
2.3.2本县房地产市场发展趋势
隆回由于其历史形成的经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明显。
农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆回城市化的压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和技能的积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市基础设施和居住商业休闲地产提出了更高的要求。
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述
形成时间：
隆回真正意义上的商品房开发动作始于近几年，目前处于零星开发和小规模开发的状态。
购买人群：
目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分：
隆回本地居民，隆回周边农村进城农民、隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。
2.4.2区域内供应产品特征
●产品供应状况：
区域内已经开发的楼盘开发量、供应量规模均较少。
现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。
供应户型均以120-150平方米/户的大户型为主。
●产品的集合特征；隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单一，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境、配套上
有质的提升。
●未来2-3年内，区域内可供土地和产品供应量、产品类型与现在开发的楼盘状况相差不大，仍然以单位改制、在改造后的土地上进行开发为主。
●本案的机会点：
在区域市场内，本案遵循整体规划、综合开发的原则，打破现有的零散的、小规模的开发模式，大幅度的提升居住环境，必将成为区域内的开发样板，成为人们追捧的精品住宅项目。
2.4.3区域市场目标客户研究
1、产品目标客户特征：
改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。
2、结论：
本案目标人群的区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区的吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来越红火。
本地居民以及进城安居、回乡置业居民的特点是对房屋面积要求最大，以120-150平方米户型居多。
出行要求便捷，生活便利。
购买方式主要为按揭，其主要的关注点和诉求点在于整体的优良的居住环境。
2.5项目拟定位方案
2.5.1本项目与当地现有项目的比较分析
通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使本方案更加完善，使我们的价格制定更客观合理。
方案中的权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。
其中价格因素，拟建楼盘的价格会随着时间的推移，随市场的变化而波动。
2.5.2项目SWOT分析
1、优势（Strength）
高起点高品质的规划
高信誉高品质的施工团队
首创的高品质宜居环境
大规模开发的城市综合体
2、劣势（Weakness）
项目投资巨大，财务风险高
大面积整体开发，牵涉面广，不可预见的因数多
3、机会（Opportunity）
国家宏观经济政策的优势
当地政府部门对项目支持的态度鲜明
本地房地产市场没有高起点高规格的类似项目
区域内商品房购销市场旺盛
4、威胁（Threat）
区域内房地产市场政策的波动性影响
综合规划整体开发的开创性开发格局是否被所有权利部门接受
大规模的商住开发市场购买潜力是否足够
2.5.3项目定位方案
1、市场定位：
建设功能齐全、舒适的市民休闲广场，以及高质量高品味的宜居环境。
2、目标市场定位：
1）外出打工返乡置业者；
2）为改善住宅条件的原居民；
3）周边经商农民欲在隆回定居的人群；
4）邵阳市及周边中老年退休养老，盼望回山青水秀的故乡的人群；
3、项目产品定位：
打破现有零散、小型、点式的开发模式‘以创造性的、全新的开发思路，以综合开发、整体布局的开发原则，建设一个区域品牌性城市综合体，以“时代隆回”的理念，提升城市品味和亲和力，为回流的资本和人才提供投资和创业的平台。
这也是隆回所处的时代背景和区域背景所带来的必然选择。
2.5.4项目开发原则
⏹整体规划、超前规划原则；
⏹建设功能齐全的城市综合体的原则；
⏹有利于提升隆回城市综合品位，塑造隆回“现代化精品小城镇”新隆回新形象的开发原则；
⏹放大隆回开发模式在周边地区的示范性效应原则；
⏹满足城市居民日常综合需求的原则；
第三部分：
项目开发方案
3.1项目开发思路
3.1.1项目整体思考
随着城乡一体化进程的加快，提高城镇覆盖面和城镇化率，形成城镇带农村、农村促城镇已是大势所趋。
我们必须要树立经营城市的理念，突出重点，把握关键，全力推进特色城镇建设。
强化规划的龙头作用，科学布局，明确特色城镇发展定位和方向。
拓展城镇发展规模，发挥城镇的辐射带动作用，带动特色城镇建设。
加大投入，加强基础设施建设，完善和提升特色城镇配套功能。
培养城镇文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。
加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。
3.1.2项目开发理念
打造精品小城镇建设活力新隆回
隆回本身已经具备一个良好的自然环境，却没有利用好。
风光被阻挡在外，景观
拥塞不畅，急需打通城内闭塞的小环境和城镇周边青山绿水之间的景观连接通道。
所以，隆回应充分利用现有优良的秀山丽水的自然环境条件，打造出一个“亲水临峰拥翠”，具有通畅开敞景观通道的山水城镇新隆回。
从整体来讲，我们是在倡导一种塑造精品城镇的城市经营文化理念。
3.1.3项目经营管理思路
随着隆回经济的不断发展，隆回整体区域城市化进程的不断推进，“经营城市”的作用和地位已经上升到了一个战略的高度。
“时代隆回”是一种新的现代城市管理思路，是加快隆回城市建设的一大新战略。
这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体的自然生成成本、人力作用成本以及其他经济要素进行集聚、重组和运营，实现隆回现有环境资源、人力资源、土地资源在容量、结构、次序上的最大化、最优化。
实施这一战略，要求隆回决策者们站在更高、更远、更实的角度，以城市的发展、社会的进步、人们物质和文化水平的提高为目标。
以业主管理的身份将隆回的土地、基础设施、公共服务设施等推向市场，进行重新组织和优化布置，从中获取一定的经济效益和社会效益，并再投入到城市建设之中，通过类似经营滚动发展的模式，达到为城市发展提供发展资金。
3.1.4项目开发思路
方大桂花城，实质上是一个旧城体质改造、扩建与新建建筑共同开发建设的项目。
现有项目区域脏、乱、差严重，极大地影响了隆回的统一规划和发展，影响了隆回的城市管理和社会治安秩序；也相应地影响了隆回的对外形象，影响了隆回向精品小城镇城市迈进的步伐，因此改善该区域环境，对其进行规划与建设势在必行。
该项目的提出，通过市场化运作，引入外来资本，盘活隆回土地存量资产，以环境的美化、基础设施的完善作为开发的重点，营造宜居城市氛围，达到城市人居环境质的提高和城市居民生活品质极大地改善作为项目整体开发思路。
在具体实施中，应该以前瞻性、连续性、系统性的规划作为开发依据。
充分贯穿高起点规划编制、高标准组织建设、高效能经营管理的开发指导思想。
3.2项目地块特性与价值分析
3.2.1地块特征分析
项目地块位于隆回县，现有县委党校，楚才中学和一些居民区，人流量大。
3.2.2土地价值分析
土地价格暂按照80万元/亩估算。
3.2.3土地升值潜力初步评估
该宗地地理位置相当理想，周边土地均有旧城区改造，类似土地交易价格、成交量情况、周边环境良好，配套齐全，市场发展前景看好，同时亦是政府重点规划区域和项目，是
隆回未来发展战略的首要之地，因此，该土地升值潜力相当大，建议尽快进入开发。
3.3规划设计分析
3.3.1初步规划设计思路
1、设计概念：
该项目体现的主题思想是将和谐人文居住地的领头羊形象，通过项目名称、项目建筑物或构筑物诠释和展示出来。
2、主要设计风格：
根据购买人群朴实、善良的特点，本项目的设计风格可以借鉴采用简约、质朴的设计风格。
3、设计特点：
简单、自然地生活空间，能让人身心舒畅，感到宁静、安逸和闲适。
4、产品类型：
多层住宅区、高层住宅区。
5、该项目将成为隆回的大型开发项目，项目建成后将营造出方大桂花城综合大社区的概念，因此，各项公共配套设施将采用适当超前的配置原则。
3.3.2规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，项目所在区域通过适当的规划，可以以分区的方式将上述各项设计思路予以落实。
2、容积率如发生变化，可以调整不同分区的容积率指标，分别对多层住宅区、高层住宅区的容积率分开计算，使之满足整体容积率的指标要求。
对产品设计概念，产品类型和特征会有影响，但仍属于可控范围。
3、周边治安环境良好，无噪声环境，无化学污染，空气质量良好，无危险源。
故周边自然环境和人文环境对产品设计无影响。
4、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑：
项目外围周边道路已经成型，设计时需要考虑项目内规划道路与城市道路进行衔接。
其他供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电等须考虑接入点。
3.4产品设计建议
通过对多层住宅与高层住宅的分区设置，可以满足不同的消费者不同的需求，同时也能体现出住宅区不同的居住档次。
不管是多层住宅还是高层住宅，都有良好的私密性和很好的居住环境，同时设计了大型中心广场，再结合若干小景小筑，供市民休憩和观赏。
3.5项目实施进度
在目前可行性研究阶段，只能是将项目实施时期各个阶段的各个工作环节大体进行统一规划、综合平衡，作出预期安排，并根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表。
在编制进度计划表时，规划、设计按照总体计划考虑，具体项目施工按照三个阶段进行计划考虑。
工程阶段
建设内容
工期时间
面积（单位：
㎡）
一期工程
住宅
2010.05—2013.06
111309
3.6营销方案
3.6.1对销售市场的预测
经过对目前的市场调查，，隆回现有已开发的上档次的住宅屈指可数。
所以本项目开发建设后，将掀起隆回购房的新热潮。
3.6.2项目经营方案
多层、高层住宅全部对外销售。
各类广场属于公共建筑，免费对市民开放。
住宅销售对象除对本地市场外，还可以同时对周边地区进行推广销售。
本地市场营销方式包括项目本地的大型户外广告画和DM宣传单页、沙盘展示、户外促销活动等。
对外营销方式包括地区性的平面媒体投放广告和在交通线路重要地段的大型户外招牌广告等。
3.6.3销售计划
销售周期：
根据开发房屋的进度，达到预售许可条件时即开始销售。
回款计划：
各期开盘预售50%，项目封顶预售30%，项目竣工交房销售完毕。
3.7机构设置
3.7.1企业组织
根据房地产市场管理办法，必须在本地成立独立的法人公司（项目公司）；
根据本案的特点，公司主要部门设置如下：
项目部（开发部、工程部）：
负责项目报建手续，组织设计、施工，把握项目质量、工期、安全的控制；
销售部：
针对不同的客户群体确定销售模式，组织各项广告宣传和销售活动；
财政部：
开发资金的组织和销售款项的管理；
行政部：
做好公司的后勤保障工作。
企业组织形式：
公司决策层、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。
3.7.2人力资源需求
主要是管理与经营人员、工程技术人员的确定。
总经理、副经理各一名。
项目部：
总工1名、技术人员2名、报建（资料）1名、现场（招标、合同）2名。
销售部：
销售人员3名。
财务部：
会计1名，出纳1名。
行政部：
部员2名。
各部门人员配备根据项目进度适度调整。
3.8节能方案
3.8.1设计依据
1.1国家及省有关节能设计的规定、规范、方针政策。
1.2初步设计各专业提供的有关节能设计基础资料。
3.8.2设计原则
贯彻国家有关节能方针政策，执行有关节能设计规定，努力降低能源消耗，重视能源的合理利用，尽量优先考虑附近的现有的能源供应措施。
3.8.3节能综述
本地区属冬冷夏热气候地带,根据《民用建筑热工设计规范》要求和湖南省居住建筑节能设计标准进行节能设计。
综合楼墙体采用外墙内保温（挤塑聚苯板），厚度55,屋面采用80厚挤塑聚苯板保温材料，外面采用60厚挤塑聚苯板保温材料，外窗选用平开铝合金窗框，5+9+5厚中空玻璃，外窗的气密性1-6层不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的3级，7层及以上不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的4级。
具体做法：
外墙采用：
面砖（不计入）+水泥砂浆（20mm）+粘土空心砖砌块（200mm）+挤塑聚苯板（55mm）+石灰水泥砂浆（20mm），做法详03J122第C1－C8页；屋面采用：
屋面板（不计入）+挤塑聚苯板（80mm）（外保温）+防水卷材（不计入）+1:
2.5防水水泥砂浆找平（20mm）+钢筋混凝土板（120mm）+石灰水泥砂浆（20mm）；接触室外空气楼板采用：
水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（55mm）+钢筋混凝土（120mm）+水泥砂浆（20mm）。
1、在建筑屋面、外墙、楼板等部分采取合理的保温隔热措施，充分考虑自然采光和通风，节约能源。
2、用水、用电均采用IC卡式计量。
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