房屋建筑质量保证保险方案顺德区房地产商会.docx
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房屋建筑质量保证保险方案顺德区房地产商会
顺德区房屋建筑工程质量保证保险方案（初稿）
一、背景资料
随着我区的经济发展，房地产业日益蓬勃，发展商的融资渠道进一步放宽，由于各房屋建筑、楼盘的股东构成和出资比例不同，故现时建筑开发商为了方便管理，均根据各工程项目的实际情况，就工程项目成立具有独立法人资格的股份有限公司，该公司只为单一工程项目而设立，当工程项目完工并完成销售后，一般交予物业管理公司进行日常管理，此时该公司基本已完成了其使命。
随着房地产业的发展，这种情况将越来越多，越来越普遍。
现时已有部分开发商向工商管理部门和区建设局提出注销申请，但鉴于国家颁布的《建筑法》和其他相关法律法规对房屋建筑实际质量保修制度，区相关管理部门均不批准上述公司的注销申请，例如：
1、《建筑法》第六十二条规定：
“建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。
具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
”
2、《建筑法》第八十条规定：
“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。
”
3、《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：
“建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。
质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
”
4、《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：
“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
”
按现时司法制度的规定，建筑开发商、施工单位、监理、设计者之间对建筑的质量保修责任负有连带法律责任关系，当发生质量保修方面的法律纠纷时，一般是先由建筑开发商对受害者进行赔偿或对受损标的进行修复，再向该质量问题的直接责任方者进行追偿。
故此房地产发展商对房屋建筑物负有全程的质量保修义务和责任，按现时的设计标准，民用房屋建筑的设计年限为70年，商业和工业用房屋建筑的设计年限为50年（房屋建筑的产权证列明为准），则上述房地产发展商必须等工程项目的设计年限界满后方可允许注销，这明显不符合房地产业的发展需求。
我国现时的法律法规并没有对建筑开发商申请注销作明确的规定，各地的管理部门均根据当地实情进行监管，顺德区建设局长期以来探讨和研究了多个方案，其中包括通过商业保险转嫁建筑开发商的保修责任的方案，并认为该方案是目前为止最有效的管理方案，建筑开发商在提出注销申请时，必须向管理部门提供其向保险公司（以下简称“保险人”）投保房屋建筑质量保险的保险单和保险发票，方予批准。
建筑开发商注销后，其对房屋建筑的质量保修责任由保险人承担，当发生质量保修范围内的事故时，由保险人依法给予经济补偿。
另一方面，我区房屋建筑工程质量保证保险的出台，亦可为所有建筑开发商有效转嫁经营风险，促进房地产业发展起了有力的推动作用。
除申请注销的建筑开发商必须强制投保外，其余开发商可自愿投保。
为此，我支公司和顺德区建设局、区房地产行业协会等单位多次沟通，了解保险需求，收集相关的资料、数据，在原总公司下发的《建筑工程质量保险条款》的基础上作修订和补充，制订了本方案。
本方案仅为我支公司根据所掌握和了解的情况所拟订承保方案初搞，以省公司最终批复为准。
二、保险需求
鉴于经多次和区建设局和房地产协会的沟通，明确了本保险的需求如下：
1、要求保险人按照《建筑工程质量管理条例》第四十条中第
（一）小点中规定的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程承保保修责任，其余项目不作硬性要求，保险人可自行设计扩展承保，并合理厘定费率标准；
2、由建筑开发商根据其开发的工程项目分别投保，当申请注销时，其名下由区建设局审批的所有工程项目必须全部投保本保险，每个工程项目由单独保单承保；
3、本保险的保险期限自保险合同生效日零时起，至建筑工程的房产权证上注明的使用年限到期日24时止。
三、保险条款设计
我支公司根据上述各点，在总公司原下发的《建筑工程质量保险条款》的基础上作了部分修订，详见后附《佛山市顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款》。
四、费率标准
我支公司初步拟按房屋建筑类型（分商品房建筑、工业建筑、市政公共工程建筑三大类）设计费率标准，并按工程项目的获奖级别、承建商的资质档次、工程项目的保险金额档次等设定优惠系数，详见下表：
标准费率表
工程项目类型
基准费率（‰）
商品房建筑
6
工业建筑
5
市政公共工程建筑
4
优惠系数表
优惠项目
档次
优惠系数（%）
工程获奖
国家级
10
省级
6
地区级
3
承建商资质
2类企业或以上
5
保险金额
3000万元以上5000万元以下
5
5000万元以上
8
保险费计算：
保险费＝工程项目造价（剔除建筑物的土地使用权转让价）×基准费率×（1－优惠系数1）×（1－优惠系数2）×……×（1－优惠系数N）
五、承保实务操作
1、开发商投保时，应提供工程项目的政府部门审批文件、工程招投标文件、工程项目造价证明、工程竣工验收合格证明、工程获得证书、承建商资质证明等相关资料，并填具投保单交保险人。
开发商应提供真实的资料，履行如实告知义务；
2、保险人收到开发商提交的承保资料后，派员或委托第三方到工程项目实地作风险评估，如工程项目在投保时已发生工程质量保修范围内事故或存在风险隐患，保险人有权要求投保人先予修复和解除风险隐患并经验收合格后方予承保。
对存在重大事故隐患的，保险人将呈报区建设局，并有权拒绝承保；
3、保险人审核投保资料无误后，出具保险单交予投保人；投保人在收到保险单后，应在10个工作日内一次性全额缴纳保险费；保险人在收到保险费后出具保险费发票，保险合同正式生效；如投保人未按约定交纳保险费，则发生保险责任范围内的事故时，保险人有权拒绝赔偿或按所交纳保险费的比例赔偿。
4、关于被保险人的确定标准：
本保险的保险人为工程项目的所有权人，对于所有权分属多人拥有的工程项目，其被保险人为业主委员会或政府认可的所有权人代表。
5、保险单、保险费发票由投保人交予被保险人存档，以备办理索赔之用。
六、理赔实务操作
1、当发生保险责任范围内的事故时，被保险人应采取措施进行施救，避免损失进一步扩大，并于获知出险后24小时内向保险人报案（报案电话：
0757-95518）；
2、保险人接报案后，即派员到出险现场查勘、拍照，被保险人应予以配合并提供协助；
3、被保险人在办理索赔时，应提供如下单证：
（1）正本保险单、保险费发票及复印件；
（2）事故原因证明；
（3）损失清单、索赔报告、出险通知书；
（4）维修工程预算；
（5）保险人要求的其他索赔单证。
4、保险人收到索赔单证后，进行责任审核和定损并办理赔付手续；
5、如事故是因第三方（如设计单位、监理、承建商等）的责任引致的，被保险人收到赔款后，应出具“权益转让书”给保险人，并协助保险人向第三方追偿。
七、附加交叉责任条款
为了满足投保人的保险需求，可以经投保人在填具投保单把指定的设计者、工程监理、承建商等列为并列投保人，并按条款约定交纳了保险费，则发生保险事故索赔时，保险人不再在投保人之间相互追偿。
具体条款如下：
兹经双方同意，鉴于投保人已缴付附加的保险费，本保险保障将适用于投保人中列明的每一个投保人/被保险人，如同本公司对每一个投保人/被保险人签发独立的保险单，但保险人的累计赔偿责任不得超过保险单中列明的保险金额。
保险费率：
3‰/投保人。
附加条款保险费＝保险金额×增加投保人的数量×3‰
以上方案妥否？
请批示。
附件：
《顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款》
中国人民财产保险股份有限公司
顺德支公司
2008年4月24日
附件：
中国人民财产保险股份有限公司
顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款
总则
第一条本保险合同由保险条款、保险单、保险凭证、批单及投保单组成。
凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式。
第二条凡获得国家或当地建设主管部门资质认可的建筑开发商均可作为本保险合同的投保人，就其所开发的已竣工并经政府部门验收合格的商品房建筑工程、工业建筑工程和市政公共建筑工程（以下简称建筑物）投保本保险。
第三条对上述建筑物具有所有权的自然人、法人或其他组织为本保险合同的被保险人。
保险责任
第四条本保险合同中载明的、由投保人开发的建筑物，按规定的建设程序竣工验收合格后，在正常使用条件下，因潜在缺陷在保险期间内发生下列质量事故造成建筑物的损坏，经被保险人向保险人提出索赔申请，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿修理、加固或重置的费用：
（一）整体或局部倒塌；
（二）地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；
（三）主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。
正常使用：
指按照建筑物的原设计条件使用，包括但不限于：
（1）不改变建筑物主体结构；
（2）不改变使用用途；（3）不超过设计荷载。
潜在缺陷：
指在竣工验收合格后，保险人在承保前风险评估检查时未能发现的引起建筑物损坏的缺陷，包括勘察缺陷、设计缺陷、施工缺陷和建筑材料缺陷。
主体结构部位：
指建筑物的基础、墙体、柱、梁、楼盖、屋盖等。
修理、加固费用：
包括材料费、人工费、专家费、残骸清理费等必要、合理的费用。
责任免除
第五条下列原因造成建筑物的损坏，保险人不负责赔偿：
（一）投保人、被保险人的故意行为；
（二）战争、敌对行动、军事行动、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、恐怖活动；
（三）行政行为或司法行为；
（四）被保险人使用不当或改动结构、设备位置和原防水措施；
（五）核辐射、核裂变、核聚变、核污染及其他放射性污染；
（六）雷电、暴风、台风、龙卷风、暴雨、洪水、雪灾、海啸、地震、崖崩、滑坡、泥石流、地面塌陷等自然灾害；
（七）火灾、爆炸；
（八）外界物体碰撞、空中运行物体坠落；
（九）建筑物附近施工影响。
第六条对于下列各项，保险人不负责赔偿：
（一）在对建筑物进行修复过程中发生的功能改变或性能提高所产生的额外费用；
（二）人身伤亡；
（三）被保险人在入住后添置的包括装修在内的任何财产的损失；
（四）任何性质的间接损失；
（五）本保险合同载明的免赔额。
第七条其他不属于保险责任范围内的一切损失和费用，保险人也不负责赔偿。
保险合同成立、生效和保险期间
第八条凡符合本保险合同第二条约定的投保人，于工程竣工并经验收合格后投保本保险，保险人同意承保，本保险合同成立。
第九条保险期间为自保险合同生效之日零时起，至建筑物的房产权证上注明的使用年限到期日24小时止。
保险金额、保险费和免赔额
第十条保险金额指建筑物的实际工程造价，不包括建筑物的土地使用权转让价。
第十一条保险合同成立时，保险人依据建筑物的实际工程造价计收保险费。
第十二条本保险的每次事故免赔额为人民币50000元或核定损失金额的10%，以高者为准。
投保人、被保险人义务
第十三条投保人应履行如实告知义务，如实回答保险人就投保建筑物及投保人的有关情况提出的询问，并如实填写投保单。
投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务的，或者因过失未履行如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除保险合同，保险合同自保险人的解约通知书到达投保人时解除。
投保人故意不履行如实告知义务的，保险人对于保险合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿责任，并不退还保险费。
投保人因过失未履行如实告知义务，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于保险合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿责任，但可退还保险费。
第十四条投保人在投保时，应向保险人提供竣工验收合格证书，工程施工承包单位出具的工程质量保修书、建筑物使用说明书等资料。
若投保人无法或不提供前述文件，保险人有权解除本保险合同。
第十五条投保人应在保险合同生效后十天内一次性交清预付保险费。
投保人未按本条规定缴付保险费，保险人有权拒绝赔偿或按所交保险费的比例赔偿。
第十六条投保人应严格遵守有关建筑工程质量的法律、法规以及国家及政府有关部门制定的其他相关法律、法规及规定，加强管理，采取合理的预防措施，尽力避免或减少工程质量事故的发生；被保险人应严格按照建筑物使用说明书的要求使用建筑物。
保险人可以对投保人、被保险人遵守前款约定的情况进行检查，向投保人、被保险人提出消除不安全因素和隐患的书面建议，投保人、被保险人应该认真付诸实施。
投保人、被保险人未遵守上述约定而导致保险事故的，保险人不承担赔偿责任；投保人、被保险人未遵守上述约定而导致损失扩大的，保险人对扩大部分的损失不承担赔偿责任。
第十七条在保险期间内，如建筑物发生转让的，转让人和受让人应及时书面通知保险人，经保险人在保险凭证上进行批注后，该受让人成为被保险人，享有被保险人在本保险合同下的相应权益。
第十八条在保险期间内，如建筑物的用途及其他可能导致建筑物危险程度增加的重要事项变更，被保险人应及时书面通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。
保险人要求解除保险合同的，保险人按照保险责任开始之日起至合同解除之日止和保险期间的日比例计收保险费后，退还剩余部分保险费。
被保险人未履行上述通知义务，因建筑物危险程度增加而导致保险事故发生的，保险人不承担赔偿责任。
第十九条发生本保险责任范围内的事故，被保险人应该：
（一）尽力采取必要、合理的措施，防止或减少损失，否则，对因此扩大的损失，保险人不承担赔偿责任；
（二）立即通知保险人，并书面说明事故发生的原因、经过和损失情况；对因未及时通知导致保险人无法对事故原因进行合理查勘的，保险人不承担赔偿责任；对因未及时通知导致保险人无法核实损失情况的，保险人对无法核实部分不承担赔偿责任；
（三）保护事故现场，允许并且协助保险人进行事故调查；对于拒绝或者妨碍保险人进行事故调查导致无法认定事故原因或核实损失情况的，保险人不承担赔偿责任。
第二十条被保险人向保险人请求赔偿时，应提交保险单或保险凭证、索赔申请、损失清单、房产所有权证明文件、建筑工程质量保修书，以及保险人合理要求的有效的、作为请求赔偿依据的其他证明材料。
被保险人未履行前款约定的单证提供义务，导致保险人无法核实损失情况的，保险人对无法核实部分不承担赔偿责任。
第二十一条被保险人在请求赔偿时应当如实向保险人说明和本保险合同保险责任有关的其他保险合同的情况。
对未如实说明导致保险人多支付保险金的，保险人有权向被保险人追回多支付的部分。
第二十二条发生保险责任范围内的损失，应由投保人之外的有关责任方负责赔偿的，被保险人应行使或保留向该责任方请求赔偿的权利。
保险事故发生后，保险人未履行赔偿义务之前，被保险人放弃对该责任方请求赔偿的权利的，保险人不承担赔偿责任。
在保险人向该责任方行使代位请求赔偿权利时，被保险人应当向保险人提供必要的文件和其所知道的有关情况。
由于被保险人的过错致使保险人不能行使代位请求赔偿的权利的，保险人相应扣减赔偿金额。
赔偿处理
第二十三条被保险人和保险人之间就建筑物的损坏是否由于保险责任范围内的质量事故所致，或就损坏的建筑物是否需要加固或重建存在争议时，应以双方共同认可的建筑工程质量检测鉴定机构的检测鉴定结果为准。
如检测鉴定结果认定建筑物损坏全部或部分属于本保险合同约定的保险责任范围，保险人承担全部或相应部分的检测鉴定费用；如检测鉴定结果认定建筑物损坏不属于本保险合同约定的保险责任范围，保险人不承担检测鉴定费用。
第二十四条建筑物发生保险责任范围内的质量事故，需要进行修理或加固的，保险人在保险单列明的保险金额范围内根据实际发生的修理或加固费用扣除每次事故免赔额进行赔偿。
在保险期间内，保险人的赔偿金额不论对于一次事故还是对于多次事故累计均以保险单列明的保险金额为限。
建筑物发生保险责任范围内的质量事故，需要重建的，保险人在保险单列明的保险金额范围内根据实际重建费用扣除每次事故免赔额进行赔偿。
保险人将赔款支付给被保险人后，保险合同终止。
在保险期间内，保险人所承担的赔偿金额累计不超过总保险金额。
第二十五条被保险人对建筑物进行修理或加固必须得到保险人的书面认可。
否则，保险人不承担赔偿责任。
第二十六条保险事故发生时，如果存在保障相同的保险，保险人按照本保险合同的相应保险金额和所有有关保险合同的相应保险金额或责任限额总和的比例承担赔偿责任。
其他保险人应承担的赔偿金额，本保险人不负责垫付。
第二十七条保险人收到被保险人的赔偿请求后，应当及时作出核定，并将核定结果通知被保险人；对属于保险责任的，在和被保险人达成有关赔偿金额的协议后十日内，履行赔偿义务。
第二十八条被保险人对保险人请求赔偿的权利，自其知道保险事故发生之日起二年不行使而消灭。
争议处理
第二十九条因履行本保险合同发生的争议，由当事人协商解决。
协商不成的，提交保险合同载明的仲裁机构仲裁；保险合同未载明仲裁机构或者争议发生后未达成仲裁协议的，可向人民法院起诉。
第三十条本保险合同的争议处理适用中华人民共和国法律。
其他事项
第三十一条按本条款规定，保险人需要解除保险合同的，投保人应当向保险人支付相当于保险费10%的手续费，保险人应当退还剩余部分的保险费。
第三十二条本保险合同成立后，未经被保险人书面同意，投保人不得解除本保险合同；经全体被保险人书面同意，投保人方可解除保险合同。
保险责任开始后，投保人要求解除保险合同的，自通知保险人之日起，保险合同解除，保险人按照规定的短期费率计算收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，并退还剩余部分保险费。
短期费率＝保险单费率×（保险合同生效年数/保险期限年数）
注：
保险期间不足一年的部分，按一年计算。
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