黑龙江房地产估价师《案例与分析》房屋征收估价的相关规定考试题.docx
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2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：
房屋征收估价的相关规定考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。
A．行业平均收益率
B．资金成本
C．项目风险
D．资金成本和项目风险
2、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。
A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布
B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分
C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定
D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分
3、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】
A：
85．45万元
B：
87．16万元
C：
88．50万元
D：
88．90万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±__%。
A．5
B．10
C．15
D．20
5、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A．1994年7月5
B．1993年7月5日
C．1994年8月15日
D．1993年6月1日
6、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。
若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：
5362
B：
5347
C：
5532
D：
5563
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。
A：
0．91
B：
0．92
C：
1．09
D：
1．10
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
9、房地产估价可以认为是__。
A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证
C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
10、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。
A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件
C．拆迁计划和拆迁方案
D．拆迁补偿安置协议
11、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
12、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。
最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。
A：
A市城市土地行政主管部门
B：
A市城市建设行政主管部门
C：
A市城市房产行政主管部门
D：
A市城乡规划行政主管部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
13、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。
A．某一事物
B．某房地产
C．某一事物与其他事物
D．各种事物
14、经济适用房的土地采用__方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
15、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
16、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。
A：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格
B：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格
C：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格
D：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：
支柱
B：
主要
C：
次要
D：
一般
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为__。
A．-1.07%
B．-0.98%
C．-1.14%
D．-1.04%
19、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
A．10
B．14
C．16
D．18
20、地租=市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是提出的。
A：
亚当·斯密
B：
威廉·配第
C：
大卫·李嘉图
D：
马尔萨斯
E：
工业用地的监测点评估价格
21、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
22、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
23、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
24、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
25、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。
贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．政府规范性文件
2、勘察设计的委托应遵守如下规定。
A：
委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：
工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：
工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：
委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：
委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方
3、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
4、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。
A：
潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场
B：
潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场
C：
潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D：
潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
E：
借款合同
5、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
6、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A：
1000
B：
3000
C：
5000
D：
10000
E：
执行层的组织协调
7、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。
A：
商品住房
B：
限价商品住房
C：
经济适用住房
D：
廉租住房
E：
执行层的组织协调
8、协调是建设监理能否成功的关键。
其中外部的协调包括。
A：
项目系统各种需求关系的协调
B：
项目系统内部关系的协调
C：
项目系统组织关系的协调
D：
与业主有合同关系的设计单位的协调
E：
与业主没有合同关系的社会团体的协调
9、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
10、工业建筑设计的评价指标不包括__。
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
11、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A：
大型商场
B：
旅游设施
C：
部队营房
D：
高速公路
E：
高尔夫球场
12、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。
A．拆迁范围；拆迁方向
B．拆迁范围；拆迁期限
C．拆迁地址；拆迁方向
D．拆迁地址；拆迁期限
13、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以解决。
A：
市、县规划行政主管部门
B：
市规划行政主管部门
C：
县规划行政主管部门
D：
市、县规划行政主管部门和房地产管理部门
E：
执行层的组织协调
14、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A．农用地改为非农建设用地
B．在写字楼旁新建大型游乐场
C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E．常常遭受洪水威胁
15、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。
二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
A．建设部
B．市级房地产行政主管部门
C．省级房地产行政主管部门
D．地方房地产行政主管部门
16、资本化率是（）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
17、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。
A：
对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B：
城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：
分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：
房地产估价人员可以假定估价时点
E：
对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
18、不属于土地取得成本构成的项目有。
A：
可行性研究费用
B：
拆迁安置补偿费用
C：
土地使用权出让金
D：
基础设施配套费用
E：
勘察设计工程费
19、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。
A：
长期趋势
B：
季节波动
C：
不规则波动
D：
循环波动
E：
执行层的组织协调
20、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：
当地工商行政主管部门
B：
当地计划行政主管部门授权机构
C：
当地计划行政主管部门
D：
当地建设行政主管部门授权机
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