首届业主大会相关程序.doc

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首届业主大会相关程序

一、成立条件※筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担※

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

2、物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。

二、建设单位报送文件资料

物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）交付使用共用设施设备的证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）其他有关的文件资料。

街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足，并在7个工作日内书面回复申请人。

如建设单位未能完整提供

（二）、（三）项资料的，街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内，向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取，核查成立业主大会条件是否满足，并书面回复申请人。

三、街道办事处（乡镇人民政府）组织成立首次业主大会筹备组

 符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到筹备申请六十日内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。

1、筹备组成员组成：

由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。

＊筹备组人数应当为五至十一（十五）人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

＊筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

（二）组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。

（三）征集期截止后，聘请业主自治活动辅导专家组织报名参加筹备组的业主进行培训，同时公示筹备组报名名单，公示期不少于7日。

（四）报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。

（资格审查：

参照省条例第21条）

（五）组织筹备组成员讨论推选，根据推选意见，指定人员担任筹备组组长。

（六）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组组成、筹备组组长和业主成员的姓名和联系方式，公示期不少于7日。

筹备组自公告之日起成立。

筹备组工作原则如下：

（一）筹备组中业主成员人数应为单数

（二）筹备组做出的决定，应经半数以上的成员同意；成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权；

（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；

（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式等信息应在小区公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。

筹备组组长履行以下职责：

（一）召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

（三）根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；

（四）对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见；

（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

筹备组组长不履行前款规定职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可书面报请街道办事处另行确定筹备组组长，街道办事处应当在接到申请7日内给出书面指导意见。

2、筹备组职责

首次业主大会筹备组履行下列职责：

⑴确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

⑵拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

⑷提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

⑸依法确定首次业主大会会议表决规则；

⑹召开首次业主大会会议的其他准备工作。

3、对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

（一）拟议小区是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；

（二）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；

（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此制作小区表决权构成清单。

确认业主身份，并确定业主表决权数；

（四）草拟业主小组划分草案；

（五）将上述一至四项所列内容送达全体业主，并做好签收和登记工作。

无法当面送达的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达；

（六）将上述一至四项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。

公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。

业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；

（七）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；

（八）依据前款所列的业主委员会委员候选人产生办法公开征集并产生业主委员会委员候选人；

（九）确定并公示首次业主大会会议的召开方式，表决议案及表决稿发送和回收的起止时间，公示期不少于15日。

四、筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

※业主大会会议分为定期会议和临时会议。

※业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

1、业主大会

＊召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

＊业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

首次业主大会会议表决议案应包括：

表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员、确定业主小组划分方案和推选产生业主代表。

筹备组应当做好业主大会的会议记录。

业主大会文件、资料、记录应当在首次业主委员会会议后7日内，移交给首届业主委员会。

2、业主委员会

⑴业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

⑵业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

⑶业主委员会选举由五至十一人过半数的单数即为委员，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主可以委托他人参加业主大会会议行使表决权。

业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

表决票已送达，业主在回收截止期内未进行表决的，计为“弃权”。

首次业主大会会议的表决，“弃权”票不能计入已表决的多数票。

筹备组应当自首次业主大会会议表决通过管理规约、议事规则及业主委员会委员选举之日起3日内，在小区内显著位置公告表决结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。

公告时间不少于7日。

筹备组应当将已通过表决的管理规约、议事规则及业主委员会委员名单送达全体业主。

首次业主大会会议会期届满，但与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，筹备组可以告知全体业主延长投票时间，催收表决票和选票，但延长时间自投票截止日期起不宜超过60日。

筹备组应当在业主委员会委员选举完成后3日内，召开首次业主委员会会议，按议事规则规定或由委员推选产生业主委员会主任和副主任。

筹备组应当将相关资料及时移交给业主委员会。

⑸业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：

㈠、业主委员会备案申请书；

㈡、业主委员会委员名单；

㈢、业主大会议事规则和管理规约；

㈣、业主大会会议记录；（由筹备组组长签发的业主大会会议记录，以及业主委员会选举情况的报告）

㈤、其他应当提供的材料。

街道办事处在收齐以上资料5个工作日内出具书面备案证明，或给出不予备案的书面意见，并在备案后7日内将备案材料抄送区物业行政主管部门及所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。

业主委员会凭备案证明，向当地公安机关申请刻制业主委员会印章。

首届业主大会上，管理规约、业主大会议事规则通过表决，但业主委员会委员选举未完成或当选委员未达到预定人数的，可将已成立的业主大会的资料送街道办事处报备，由已通过选举的业主委员会委员按议事规则的程序，依法补选委员，完成业主委员会的选举，再持相应材料向物业所在地街道办事处备案。

筹备组未在规定时间完成筹备工作的，应当在物业管理区域内显著位置公布筹备过程和相关情况，自公布之日起自动解散。

⑹依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

＊业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

＊业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

＊业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

3、议事规则、管理规约

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

4、业主大会和业主委员会经费

⑴业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

⑵经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。

业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

⑤业主大会、业主委员会积极配合相关部门工作

⑴业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

⑵在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

⑶住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居（村）民委员会。

五、物业管理委员会

不具备成立业主大会条件，或者具备成立