第五章房地产评估.docx
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第五章房地产评估
第五章房地产评估
第四节市场法
第二节市场法在房地产评估中的应用
（四）进行因素修正
区域因素修正
1.内容：
交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：
直接比较修正法
1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；
2）确定各具体区域因素的权重；
3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；
4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：
区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）
=100/交易实例区域因素得分
个别因素修正
1.内容：
土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：
直接比较和打分法
个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分
=100/交易实例个别因素得分
容积率修正
1.原因：
容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：
容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数
交易日期修正
1.原因：
交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；
根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正
交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数
=（1+评估时定基价格变动指数）/（1+参照物交易时价格变动指数）
3.运用环比价格指数修正
环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机
=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积
例：
某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
例1：
某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
4.运用价格变动分析法修正
当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100
简单算术平均法
将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值
pi-第i个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格）
n-参照物房地产的个数
例8：
对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
元/平方米
加权平均法
判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：
在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
四、市场法的评估案例
评估对象房地产：
滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境
占用土地的基本情况
评估对象房屋的基本情况
评估要求：
评估该房地产2005年4月1日的市场价值
评估方法：
因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：
参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：
100/90；
参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：
100/95；
参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：
100/100。
2.进行交易日期修正：
经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：
115/100、105/100、103/100。
3.进行区域因素修正
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：
100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正
参照物A、B、C个别因素修正系数分别为：
100/99.6、100/100.2、100/101.4。
5.计算3个参照物的比准价值
通过可比性分析，对参照物A、B、C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
元/平方米
6.确定评估结果
房地产单价：
6760元/平方米
房地产总价：
1400ⅹ6760=9464000元
第五节成本法
一、基本思路
1.含义：
求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：
房地产评估价值=重新购建价格－损耗
3.具体应用：
新开发土地估价新建房地产估值旧房地产估值
二、适用对象和条件
1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：
既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；
有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；
单纯建筑物的估价；
市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法
新开发土地：
征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：
通水、通路、通电和平整地面
七通一平：
通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面
评估公式：
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润
（一）土地取得成本：
土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
1.征用农村集体用地：
征地费用
土地补偿费安置补助费青苗补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费
2.取得城镇国有土地
出让方式——土地出让金和拆迁安置费
拆迁安置费包括拆迁房屋及构筑物的补偿费用及拆迁安置补助费，应该根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定。
3.通过市场购买的土地
购买土地的价款和应由买方缴纳的税费等。
（二）土地开发成本
1.基础设施配套费：
对土地进行“三通一平”或“七通一平”的费用。
2.公共事业建设配套费用：
学校、图书馆、公园、邮电、绿地、幼儿园等设施的费用。
3.小区基础设施配套费：
小区内绿化、环卫、照明等小区开发配套费用。
（三）投资利息
1.含义：
投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
资金包括投资者的自有资金和借入资金；
投资利息并不是开发过程中由于借入资金而发生的实际利息，而是一项机会成本，只要是购买开发土地所占用的资金包括借入资金和自有资金都应该计算资金的时间价值。
2.计息基础：
土地取得成本和土地开发成本，有管理费用的话还要包括管理费用。
3.计息期：
土地取得成本——整个开发建设期
土地开发成本和管理费用
在开发动工前投入——整个开发期建设期
在开发期均匀投入——一般为开发建设期的一半
（四）各项销售税费：
销售费用、营业税、城建税、土地使用税、土地增值税、教育费附加以及应由卖方负担的交易手续费、印花税等费用。
（五）开发利润：
正常情况下，房地产开发商所能获得的平均利润。
开发商通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平进行计算。
例10：
评估对象土地基本数据资料如下：
评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。
土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。
土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。
评估要求：
计算评估对象土地开发后的市场价值。
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润
（1）计算土地取得成本
土地取得成本=500×230=115000（元）
（2）计算土地开发成本
土地开发成本=500×246=123000（元）
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：
土地取得费利息
土地开发费利息
总投资利息
（4）计算开发利润
开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）
（5）计算营业税及附加
营业税=【（土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润）/（1—营业税税率）】ⅹ营业税税率=
城市维护建设税=15444ⅹ7%=1081元
教育费附加=15444ⅹ3%=463元
营业税及附加会计=15444+1081+463=16988元
（6）计算销售费用
（7）计算土地价值
土地价格
土地单价
元/平方米
（8）评估结论：
经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。
四、新建房地产评估的成本法
新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑损耗，新建房地产评估价值就等于其重置成本。
基本公式：
新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
（一）土地取得成本：
征地和房屋拆迁安置补偿费、土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费及税金等。
（二）开发成本：
进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。
1.勘察设计和前期工程费：
房地产开发规划和可行性研究的费用，场地临时用水、电、路和场地平整费，测量、勘察、设计等专业费用。
2.基础设施建设费：
由开发商承担的供水、电、气、排水、排污、道路、通信、绿化、环卫、照明等建设费用。
3.房屋建筑安装工程费：
完成建筑物的建筑、安装、装饰及建筑物不可分离的设备等工程，按相应定额计算出的合理工程造价。
4.公共配套设施建设费：
自行车棚、信报箱等非经营性用房建设费用
锅炉房、变电室、煤气调压站等附属工程费用
文化站、门诊部、中小学等文教卫系统用房的建设费用
粮店、菜店、超市等经营性用房的建设费用由经营者负担，不计入房地产价格。
5.开发过程中的税费及其他间接费用：
开发过程中需缴纳的各种税费及其他间接费用，如营业税、土地使用税等。
（三）管理费用
1.内容：
房地产开发商在开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。
2.计算方法：
按土地取得成本和开发成本的一定百分比来计算。
（四）投资利息：
投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
1.资金包括土地取得成本、开发成本和管理费用各项支出；
2.投资者的自有资金和借入资金都应计算投资利息；
3.投资利息按照额定的工期、平均投入资金及适当的利息率估算。
（五）销售税费
1.按照售价乘以一定比率来测算。
2.内容：
销售费用：
广告宣传费、销售代理费等
销售税金及附加：
营业税、城建税、教育费附加等
其他销售税费：
由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等
（六）开发利润：
房地产投资应获得的正常利润。
1.计算基数=土地取得成本+开发成本
直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）
2.计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
3.计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
4.计算基数=开发完成后的房地产售价
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产售价
五、旧房地产评估的成本法
对于旧房地产现实价值的评估应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
基本公式：
旧房地产评估价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧房地产贬值
单纯的旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-旧建筑物贬值
（一）估计重新购建价格
重新购建价格：
假设在评估基准日重新取得或重新开发建造全新状态的房地产所需的一切必要合理的费用、税金和应得的利润之和。
1.土地重新购建价格的计算
市场法、收益法、成本法
基准地价修正法、假设开发法
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法：
以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。
单位面积法、单位体积法
比较单位举例：
停车场的每个车位、旅馆的每个房间或床位、保龄球馆的每个球道等。
例11：
待估的某幢房屋的建筑面积200平方米，类似的另一房屋的单位建筑面积重建成本为2000元/平方米。
待估房屋与类似房屋的差异如下：
待估房屋门、窗尚未装修，而类似房屋为木门、铝合金门窗，该项差异为－40元/平方米；待估房屋层高3.3米，而类似房屋层高3.0米，该项差异为+5%。
确定待估房屋的重新购建价格。
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法
待估房屋单位建筑面积的重新购建价格
=（2000－40）×（1+5%）=2058（元/平方米）
待估房屋的重新购建价格=2058×200=411600（元）
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法
例12：
某建筑物的体积为300立方米，该类建筑物结构和用途的建筑物的单位体积造价为200元/立方米，则该建筑物的重新购建价格可估计为
300×200=60000（元）
（2）分部分项法：
以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物的重新购建价格。
应结合各构件或工程的特点使用计量单位；
不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。
（3）工料测算法：
先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格。
主要用于具有历史价值的建筑物估价；
优点：
翔实；缺点：
费时费力，需有其他专家如工程建筑师的参与。
（4）指数调整法：
运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的现行价值来求取建筑物的重新购建价格。
主要用于检验其他方法的测算结果。
基本公式：
重新购建价格=账面原值×价格指数（定基价格指数或环比价格指数）
例13：
待估建筑物的账面建造成本为2000元/平方米，建筑物建成时的价格指数为1.0，评估基准日的价格指数为1.5，则待估建筑物的重新购建价格为
2000×（1.5/1.0）=3000（元/平方米）
（二）估计贬值
建筑物的贬值是指建筑物的价值减损。
原因：
物理化学因素（使用、自然老化、自然灾害等）
——有形损耗：
实体性贬值
社会经济因素（技术革新、建筑工艺改进或观念的变化等）使得建筑物陈旧落后、设计风格落后
——无形损耗：
功能性或经济性贬值
建筑物的贬值是指估价上的贬值而非会计上的折旧。
1.建筑物实体性贬值的计算
原因：
自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏。
（1）直线折旧法：
假设建筑物的价值损耗是均匀的，每年的贬值额相等。
建筑物贬值=年贬值额×实际已使用年限
年贬值额=（重新购建价格－净残值）/耐用年限
或年贬值额=重新购建价格×（1－残值率）/耐用年限
耐用年限=实际已使用年限+剩余使用年限
建筑物实体性贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+剩余使用年限）
注：
a.区分建筑物的自然寿命和经济寿命，经济寿命短于其自然寿命，具体根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断；
注：
b.求取建筑物贬值应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。
建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物贬值；
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际已使用年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物贬值。
（2）观察法（打分法）：
评估人员借助建筑物实体性成新率的评分标准，进行对照打分，得出建筑物的实体性成新率，再通过实体性成新率来计算实体性贬值率的评估方法。
实体性贬值率=1－实体性成新率
建筑物实体性成新率=（Gⅹ结构部分合计得分+Sⅹ装修部分合计得分+Bⅹ设计部分合计得分）/100ⅹ100%
G：
结构部分的评分修正系数S：
装修部分的评分修正系数
B：
设备部分的评分修正系数G+S+B=1
例14：
某钢筋混泥土结构的建筑物，经评估人员现场打分，结构部分得分为90分，装修部分得分为80分，设备部分得分为70分。
修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13。
确定该建筑物的实体性成新率。
建筑物的实体性成新率=（0.75×90+0.12×80+0.13×70）÷100×100%=86.2%
2.建筑物功能性贬值的计算
1）建筑物功能性贬值指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新以及技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值损失。
2）举例：
建筑式样过时、内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现在人们认为的必要设施、设备等。
3）房地产功能性贬值常见情形：
建筑物用途与使用强度不合理。
对于建筑物用途和使用强度与土地最佳用途和使用强度的差异所造成的贬值一般作为建筑物的功能性贬值。
建筑物的设计及结构上的缺陷。
建筑物的装修及其设备与其总体功能不协调，造成建筑物的无效投入或浪费。
3.建筑物经济性贬值的计算
1）建筑物经济性贬值指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
2）具体表现：
建筑物利用率下降，如商业用房空置率增加、工业用房大量闲置等，导致建筑物的收益下降。
3）基本公式：
建筑物经济性贬值
式中：
为第i年建筑物年收益损失额r为折现率
n为建筑物经济性贬值的年限
例15：
估价对象为某工业厂房，位于某市建成区内，土地总面积2000平方米，建筑面积5000平方米。
土地使用权性质为出让，建筑物于2000年6月底建成，钢筋混泥土结构。
试评估该房地产2008年6月30日的价值。
（1）选择估价方法。
估价对象为工业厂房，很少出现买卖情况，也无直接稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。
（2）计算土地使用权的重置价格。
采用基准地价修正系数法估算土地使用权的价格。
待估厂房所占土地基准地价为600元/平方米。
经容积率、土地使用年限等修正，待估厂房所占土地使用权单价为650元/平方米，则
土地使用权的重置价格=650×2000=1300000（元）
（3）计算建筑物的重新购建价格。
采用工料测量法确定该厂房的重新购建价格为6000000元。
（4）确定工业厂房的成新率。
借助于建筑物成新率的评分标准对待估厂房进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率为70%。
（5）确定工业厂房的评估值。
工业厂房的评估值=（1300000+6000000）×70%=5110000（元）
第三节收益法
一、收益法评估房地产的基本思路
1.含义：
预测估价对象的未来收益，然后转换为价值求取估价对象的客观合理价值。
2.本质：
以房地产的预期收益能力为导向。
3.理论基础：
预期收益原则
4.收益性房地产的价值就是未来预期净收益的现值之和。
未来净收益的大小——净收益
未来获得净收益的可靠性即风险大小——折现率
获得净收益期限的长短——收益期限
二、收益法评估房地产的适用对象及条件
1.适用对象：
有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、用于出租的标准厂房和仓库、农地等。
2.适用条件：
房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
三、基本步骤
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；
2.预测估价对象的未来收益（如净收益）；
3.求取报酬率或资本化率；
4.选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
四、基本参数的估算
（一）净收益的估算
1.净收益：
归属于房地产的除去各种费用后的收益，要采用客观净收益，不能用实际的净收益。
2.净收益的主要形式：
潜在毛收入：
假定房地产在充分利用，无空置情况下的收入。
有效毛收入：
由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等造成的收入损失后的收入。
净运营收益（简称净收益）：
由有效毛收入扣除维持房地产正常使用或营业所必须支出的运营费用后得到的归属于房地产的收入。
税前现金流量：
从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
3.基于租赁收入测算净收益
基本公式（重点掌握）：
净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费
适用于估价出租的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库、土地等。
4.基于营业收入测算净收益
基本公式：
净收益=销售收入－销售成本－销售费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－经营利润
（二）折现率的估算（投资报酬率的估算）
1.三种折现率之间的数量关系
综合折现率=（土地折现率*土地价值+建筑物折现率*建筑物价值）/（土地价值+建筑物价值）
2.估算方法
（1）净收益与售价比率法
收集市场上若干近期交易的与被估房地产相同或相似的房地产的正常净收益、交易价格等资料，再用交易实例实际净收益与市场价格的比率求出一组折现率。
采用加权平均或简单算术平均法最终确定折现率。
（2）安全利率加风险调整值法
选择市场上无风险的投资收益率如1年期国债利率作为安全利率，再根据待估房地产的社会环境、变现难易程度、投资风险程度等确定一个风险调整值，两者相加得到折现率。
（3）投资收益率排序插入法
收集各种投资收益资料，再把各项投资按收益率的大小排队。
评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将其插入其中，然后确定折现率的大小。
（三）收益期限的估算
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