罗马家园认购书纠纷案.doc

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罗马家园认购书纠纷案

原告：

广东珠江投资有限公司

被告：

陈某

【案情】

2005年7月10日，陈某与广东珠江投资有限公司签订《楼宇认购书》，确认其准备购买位于海珠区南洲路罗马家园凯撒庭A座某单位，并支付了1万元定金。

当时，该套91平方米多的房子优惠价为45万多元，每平方米还不到5000元。

《楼宇认购书》还注明，陈某认购的该单位还没有取得预售许可证。

在预售许可证办出之后，陈某应在7日内付清首期房款并签署正式的《商品房买卖合同》。

由于该楼盘至今没有取得商品房预售许可证，2006年６月６日，“罗马家园”的开发商广东珠江投资有限公司在广州市海珠区人民法院提起诉讼,请求确认这份《楼宇认购书》无效。

【原告观点和主张】

在这份《楼宇认购书》签订时，双方就已清楚知道凯撒庭没有取得预售证，此后，该项目受地铁三号线影响，至起诉之日，仍未取得预售许可证。

由于国家有关法律规定商品房没有取得预售合同，不能进行预售，因此，这份《楼宇认购书》应属无效。

【被告律师代理意见】

广东格林律师事务所张旭锋律师和杨金娜律师依法接受陈某的委托，担任其诉讼代理人。

在法庭审理中，张旭锋律师发表如下代理意见：

一、原告所引用的法律依据无法支持其诉讼请求。

原告提供《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》这3个法律依据,认为《楼宇认购书》应该认定为无效。

但是,原告忽略了一个重要的事实,《楼宇认购书》（商品房认购书）并非《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，不能用买卖合同的生效条件作为判断商品房认购书的生效要件，不应该要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。

这3个法律和规章所规制的是《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》,而并非《楼宇认购书》（商品房认购书）。

对于《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》的生效的确要引用上述法律和规章作为判断的依据,但是,如果使用上述规定来认定《楼宇认购书》（商品房认购书）的效力显然是错误的。

无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同，或者在起诉之前开发商取得预售许可证与否，均不影响商品房认购书的效力。

如果双方只是签订商品房认购书，并不实际支付购房款，不会因没有取得预售许可证导致预约合同即认购书无效。

二、《楼宇认购书》是独立的预约合同。

商品房认购书（《楼宇认购书》）是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的，对双方交易房屋有关事宜的初步确认的文书。

购房者与房地产开发商签订的《楼宇认购书》，是在双方订立《商品房预售合同》之前订立的，其性质是独立于《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》等本约合同之外的预约合同，根据《合同法》的规定，是独立有效的无名合同.

就《楼宇认购书》的法律性质简而言之，是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购方以外的第三人，认购方则保证将在双方确定的期间内，在认购书已初步约定的条款的基础上，与开发商就买房事项进行商谈。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》，商品房买卖合同认购书（订购书或者意向书）应当在开发商办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。

当出现纠纷后，应该依据订购协议中做出的约定及《合同法》来调整解决。

三、我国现行法律和行政法规并没有否认开发商在未取得预售许可证之前与购房者签订的《楼宇认购书》的法律效力。

既然《楼宇认购书》是一种合同,其就应该受到《合同法》的规制.根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。

而《楼宇认购书》并不违反我国现行的任何法律或者行政法规的强制性规定,因此,就不应该被认定为无效.恰恰相反,对于《楼宇认购书》的法律效力,基于《合同法》的相关法理,《楼宇认购书》作为合同的一种,只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益,该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。

而且,被告主张《楼宇认购书》有效是有明确的法律依据的.《广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见（粤高法发[２００１]４１号）》指出：

（由于）《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效，（所以）法院在审理房地产开发经营合同纠纷案件中，在认定合同效力问题上要充分注意立法的重要变化，增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效。

这个规定是在该《指导意见》相当于总则部分做出的,对我们广东省法院系统审理所有认定房地产开发经营合同效力的案件都是具有指导意义的,应该遵照执行。

该《指导意见》第22条规定:

商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如该认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法的，应当认定有效。

这一规定是在该《指导意见》中相当于分则的部分做出的,针对认购书的法律效力问题有针对性地作出的,对于本案有最为直接的指导意义。

四.本案当事人签订的《楼宇认购书》属于预约，而非本约,是合法有效的.

根据本案双方当事人签订的《楼宇认购书》的文句，不仅可以明确判断本协议的性质属于预约合同，而且还提及未来（即取得预售许可证以后7日之内）另外签订本约的意向。

该认购书是当事人双方意思表示一致的结果，而且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。

根据我国《合同法》的规定,遵照《省高院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条的规定，本案《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，并且约定是预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同的认购合同,其法律效力不容置疑。

《楼宇认购书》并不以原告在起诉以前取得商品房预售许可证为有效条件。

因此，尽管本案的原告在起诉的时候没有取得预售许可证，该《楼宇认购书》仍然是有效且受应法律保护的。

综合上述代理意见，张律师认为,本案的《楼宇认购书》合法有效,原告的诉讼请求缺少事实根据和法律依据,建议法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。

【审理和判决】

2006年7月,广州市海珠区人民法院公开开庭审理了此案,众多认购人和社会各界人士旁听了案件的审理。

广州市海珠区人民法院对此案做出了判决。

法院认定这份《楼宇认购书》属于预约合同的性质，而不是商品房的预售合同。

广州市海珠区人民法院判决书指出，原告与被告签订的《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，双方在《楼宇认购书》中明确了凯撒庭未出预售证，并承诺在预售证出后７天内交纳首期房款并签署《商品房买卖合同》，被告为此支付了10000元定金，由此可见，双方签订的《楼宇认购书》实际上是被告以定金担保将来与原告订立正式的《商品房预售合同》。

因为现在我国法律法规没有关于此类预约合同订立的禁止性规定，这份合同的订立也不符合合同无效的相关规定，故原告要求确认《楼宇认购书》无效，没有法律依据，法院不予采纳。

为此，法院驳回了原告的诉讼请求。

该案一审判决后，被告不服提出上诉，广州市中级人民法院经过二审判决驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

广东格林律师事务所张旭锋律师表示，广州市海珠区法院的这一判决至少明确了三点：

《认购书》首先是合同，其次是预约合同，再次是以定金做担保的预约合同。

这就不容易给开发商钻法律空子的机会，也对购房者维权起到示范作用。

该案的判决依照诉争双方所提供的证据和法律依据作出,是完全公正的,应该予以肯定。

【社会影响】

据有关方面了解，该案是广东省法院依法判决《认购书》是预约合同，应受法律保护的第一案，可以说在广东房地产诉讼中尚属首例。

该案的意义不仅仅维护了罗马家园认购人的合法权益，它对于规范房地产市场及维护交易的稳定性都很有益处，该案对规范本市房地产市场影响深远。

因此该案被《广州日报》、《南方都市报》、广州人民广播电台为此作了专题报道，众多认购人和群众打电话给张旭锋律师表示声援、支持，社会反响强烈。

广东格林律师事务所专业房地产律师

广州房地产律师网首席律师张旭锋

2007年3月15日