物业服务企业多种经营服务整体方案新.docx

物业服务企业多种经营服务整体方案新.docx

《物业服务企业多种经营服务整体方案新.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务企业多种经营服务整体方案新.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业服务企业多种经营服务整体方案新

物业服务企业多种经营服务方案

长期以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业，一直被笼罩在亏损的阴影之中。

因此，公司要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。

当前，公司就面临着亏损的尴尬境地。

因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我公司继续发展壮大的首要任务。

物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。

**物业要想成为具有巨大经营潜力的公司，必须盘活业主的需求资源。

经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。

实际上，业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。

1.开展家政服务。

许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。

问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：

家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。

因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。

2.代办业务：

为业主开办代售飞机、车船

票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。

现在人们的生活，讲究凡事图方便，而

我公司开展上述业务，就很好地迎合了

业主，既满足了他们的需要，又得到了

中介服务费，同时还融洽了业主与物业

管理公司的关系。

    3.开办电梯、园区等广告业务。

许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。

我公司可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

 4、开办房屋租售业务。

房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。

我公司可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。

5.家居装修装饰行业（拎包入住）。

随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。

物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家装公司或与家装公司合作两种方式进行经营。

其实，我公司开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营项目。

衣着方面：

包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

饮食方面：

如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

购物方面：

包括日用百货供应和副食供应。

金融方面：

进行水、电、暖等方面的代收代缴工作。

    无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式。

一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；

①衣着方面：

包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：

如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：

提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：

可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

 ⑤娱乐方面：

如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

 ⑥购物方面：

包括日用百货供应和副食供应。

 ⑦金融方面：

引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介服务方面：

如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

⑨广告业务方面：

可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营服务的要求

基本要求是高效、优质。

具体有以下四方面要求：

①效用。

这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。

这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。

这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。

这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合服务的方式

综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

  （l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。

它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。

它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。

这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

（2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。

  （3）无偿性服务

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。

物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。

1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。

这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。

不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。

例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。

2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。

其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。

如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。

富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。

他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。

另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服 务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。

这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。

当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。

三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：

商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；

生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；

文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；

医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；

商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；

房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；

家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；

金融类——与有关部门合作开办银行分理处；

环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则. 

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目

1．家居装修装饰行业。

 随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。

物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。

 2．立体化停车场建设。

随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。

 3．开发社区商业。

 有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。

因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。

4．发展环保产业。

 环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。

在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。

以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。

同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

 5．组建区域性物流配送中心。

 物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

 6．为社区提供信息服务。

 在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？

 7．走国际化道路，开展社区旅游服务。

 社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。

物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。

同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.

物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：

1. 开展各项娱乐活动业务。

如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。

由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。

假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。

2. 开办电梯、房顶等广告业务。

许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。

物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。

物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。

据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。

假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。

4. 开办房屋中介业务。

房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。

假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。

这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。

5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。

现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全。

假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。

 对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营，其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考：

其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只提供了服务和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。

假如物业管理公司想吃“独食”，或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方。

其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务，不涉及业主的利益，不占用业主的场地，开展起来效益应该更好。

尽管如此，物业管理公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐

多种经营新思路-社区居家养老服务

据有关资料，居家养老服务是一种以盈利为目的的物业管理服务，其特点是以有偿服务、自愿选择、精神关怀为目的，替儿女尽孝替社会家庭分忧。

其主要是由物业公司通过在开发商已配套的设施、设备、场地的基础上，通过对已有硬件的改造和完善，通过物业服务公司组建的专职社区养老服务队伍和全员性助老服务，调动并整合社区内外所有可用于为老龄人服务的力量和资源，使老年人在子女不在身边又不出社区、不脱离熟悉的生活环境的情况下，就能享有类似于专业化养老机构的服务。

结合这一概念，居家养老的物业管理内容应完全有别于传统意义上的公共物业管理，实际是个性化的物业服务，是针对特殊人群的特别服务，其服务内容应包含几个方面：

　　一、家政服务类。

一般包括：

陪聊服务工、做饭小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、居室开荒保洁、家私清洁保养、入户特约维修、家政保姆服务、物品搬运等。

　　二、代购代办类。

通常包括：

搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年证件拍摄服务、鲜花预订、免费代订出租车、代购家庭生活用品、保健预约、保险代理、体检预约、社区医生预约、就医挂号、接送预订。

　　三、家庭绿化类。

可以包括：

苗木代购、栽种；草坪代购、栽种；家庭绿化养护；小院绿化施工；绿化病虫害防治；树木修剪整形；小院绿地杂草、垃圾清理；废旧物品回收。

　　四、便民服务类。

主要包括：

自行车打气、维修；电动车充电维修；钥匙托管；水、电、燃气卡代管代交服务；物品送家服务；书信、电子邮件代写代发、复印服务；送菜送饭上门。

　　物业企业在运作居家养老型物业的管理时，应当既注重其盈利性，但更重要的是要注重居家养老者的“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”需求，其运作的方式和途径一定从这一需求出发，充分围绕养老者的需要做文章，采取有针对性的服务方法，形成有特色的养老型物业管理服务方法和途径。

总结：

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，2018-2020年，商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2016年全国185亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米，按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

同时2020-2025年社区增值服务市场规模将达1.8万亿，“双万亿”市场叠加，物业企业未来发展前景广阔。