房地产业务员培训大纲.docx

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房地产业务员培训大纲

基础篇

第一章房地产基础知识

1、什么是房地产？

答：

一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。

2、什么叫房地产业？

答：

是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。

3、什么叫房地产交易？

答：

城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。

其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

4、什么是房地产市场？

答：

房地产市场分狭义和广义的两类：

a、狭义：

狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。

也就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通过流通实现其价值。

b、广义：

广义的房地产市场，出让（或批租），转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

5、什么是建筑法规？

其主要内容有那些？

有何作用？

答：

建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规范性文件。

其主要内容有：

a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线”。

b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。

c、防火和三废处理的要求。

d、基地主要道路最小宽度的限定，包括消防道路。

e、最高建筑密度和最少绿化设施的系数定额。

f、红线上建筑基础处理的规定；建筑设计方案和施工图的修改要求，以及在红线外建筑施工和堆料允许范围规定。

建筑法规是在各地基本建设执行中必须遵循的依据，以保证建筑质量、保障安全，具有良好卫生环境和市容。

6、什么叫建设用地？

答：

建设用地主要是指非农业用地，包括国家建设用地和村镇建设用地。

7、什么是生地？

答：

待开发的国有土地叫生地。

这类土地主要是指离城镇较远、无市政基础建设、未开发利用的土地。

8、什么是毛地？

答：

已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。

这类土地主要是指地上原有建筑物，附属设施将被改建的土地。

9、什么是熟地？

答：

已完成市政基础建设的国有土地叫熟地。

这类土地主要是指完成七通一平的土地。

10、什么叫“三通一平”？

答：

三通一平指：

水通、电通、路通、场地平整。

11、什么叫“七通一平”？

答：

七通一平是指通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。

12、什么是低多层建筑物？

答：

低层建筑物指高度小于10米的建筑物，低层居住一般为一层至二层建筑物，多层建筑指高度大于10米，小于等于24米的建筑物，多层居住一般为四层至八层的建筑体。

13、什么是高层、超高层建筑？

答：

指高度大于24米的建筑，高层建筑为八层以上（包含八层）的建筑物，超过二十四层的为超高层建筑。

14、什么叫容积率？

是指建筑物地面以上各层建筑面积之总和与建筑面积之比。

15、什么是裙房？

答：

指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层，低层建筑，裙层的高度不超过24米，超过24米按高层建筑处理。

16、什么是房地产登记？

答：

房地产登记指土地使用权和房屋所有权登记，以及由土地使用权和房屋所有权的其他房地产权利登记。

17、房屋产权登记的作用是什么？

答：

房屋产权登记的作用是通过产权的审查和确认，核发所有权等手段。

保证公民房屋及其附属物的所有权得到法律上的认可，从而使得合法权益受到法律上的保护。

18、房屋产权登记包括哪几类？

答：

房屋产权登记根据建设部房屋产权产籍管理法的规定，分为总登记、转移变更登记、他项权利登记三类。

19、什么是土地使用证？

答：

是政府发给土地使用者的凭证，具有法律效力，受国家法律保护。

土地使用权证记载的内容包括：

使用人姓名（法人和自然人）、土地坐落、面积、范围、用途、等级、土地平面图等。

对土地建筑物面积权属等也加以记载。

20、什么是房地产初始登记？

答：

房地产初始登记包括土地初始登记和房屋初始登记，又称土地总登记，即在一定时间内对辖区内的全部土地，或者全总农村土地，或者全部城镇土地进行普遍登记，现将以出让或划拨方式取得的土地使用权登记也列入初始登记范围。

房屋新建竣工后的登记为房屋的初始登记。

21、什么是商品房？

答：

商品房是指则房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物，是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房，和其它建筑物，不属于商品房范围。

22、商品房的公用建筑面积由哪几部分组成？

答：

公用建筑面积由以下两部分组成：

a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

b、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

23、商品房的套内面积有哪几部分组成？

答：

套内建筑面积由以下三部分组成：

a、套（单元）内的使用面积

b、套内墙体面积

c、阳台建筑面积

24、《商品房买卖契约》包括哪些内容？

答：

《商品房买卖契约》的内容要点如下：

a、买卖双方的名称、地址；

b、房屋的面积朝向

c、土地使用年限；

d、房屋的用途；

e、房屋的实际价格；

f、付款方式；

g、交房日期；

h、违约的责任；

i、纠纷处理的办法；

25、什么是契税？

答：

契税系房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征变的一次性税收。

契税除与其客厅税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。

26、何谓业主？

答：

业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。

27、什么是房屋承重结构？

答：

房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体系。

28、什么是房地产抵押贷款？

答“抵押贷款”是银行要求借款人提供一定实物作抵押，并以此实物作为贷款的物质保证所进行的贷款方式。

所谓房地产抵押贷款，是指购（建）房者的所购买的或建造的房地产作为抵押品而由金融机构提供给购房者的贷款，这是以抵押合同为依据的一种对借货双方都有利的抵押贷款形式。

29、什么是空置率？

答：

空置率是指可流通空置量占全部流通存量的比例。

自然空置率（国际惯例），即适度空置率，一般认为在4—5%警戒空置率（国际惯例），即超过警戒变成严重，一般认为在10%。

30、我国房地产市场的结构模式？

答：

一级市场具有垄断经营性质。

房地产呈纵向流通，即由国家以土地所有人的身份，把土地的使用权投入市场运行。

表现为政府与经营者，使用者之间的交易行为。

二级市场具有经营性质。

房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平均转移。

表现为经营者与消费者之间的交易行为。

三级市场具有消费市场。

表现为使用者之间的交易行为。

31、房地产市场交易的主体？

答：

供给方向市场投放房地产商品的一方，亦称卖方。

需求方从市场取得商品店的一方，亦称买方。

是指房地产商品的购买者和承（批）租者。

融资方用资金投入保证房地产市场交易成功性的一方。

它主要包括银行、国家、政府、社会（企事业单位、社会团体和个人）

32、房地产的特性有那些？

答：

（一）产品的特性：

a、不可移动性

b、就地户外生产

c、长期使用性

d、不标准化商品

e、投资金额庞大

（二）市场的特性：

a、区城性诉求

b、交易金额大

c、购房次数不高

d、市场供给与需求的调整力薄弱

33、什么是房地产转让？

答：

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：

a、以房地产投资、入股的

b、以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的

c、因房地产权利人合并房地产权属随之转移的

d、以房地产抵偿债务的

e、以产权调换方式安置被拆迁人房屋的

f、按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的

g、法律、法规规定的其他情形

34、房地产开发企业申领商品房预（销）售许可证应符合那些条件？

答：

a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

b、持有建设工程规划许可证；

c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；

d、已确定工程进度和竣工日期；

e、已与在本市注册登记的银行签定了预售款监管协议；

f、已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。

销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证，向境外销售商品房的，除符合前款规定条件，还应当持有准予外销的批准文件。

35、什么是房地产抵押？

答：

房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。

36、商品房现售需符合什么条件？

答：

现售商品房销售除了应具备预售的条件外，还应当持有商品房竣工合格证。

37、商品房预（销）售应当具备哪些资格证书？

答：

a、商品房预（销）售许可证

b、土地使用权证

c、建设用地规划许可证

d、建设工程规划许可证

e、开发单位营业执照

38、什么是住宅的三维空间？

答：

住宅的三维空间是指住宅的宽度、长度、高度，在建筑学上分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。

39、什么是框架结构住宅？

答：

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化的施工，效率较高，工程质量较好。

40、房屋的基本造价包括哪些？

答：

房屋的基本造价是指房屋的建造成本，包含以下七个方面：

a、地价包括土地出让金、征地拆迁费及拆迁安置补偿费；

b、勘察设计前期工程费；

c、住宅建设、安装工程费；

d、住宅小区基础设施建筑费

e、住宅小区非经营性配套公共建筑的建设费；

f、管理费；

g、贷款利息；

41、各类商品房的土地出让年限？

答：

居住使用70年，工业使用50年，教、科、文、卫、体用地50年，商用40年，其他用地50年。

42、物业管理单位申报物业管理公共性服务收费须提供那些材料？

答：

a、工商行政管理部门核准登记注册的营业执照副本；

b、物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书副本；

c、物业管理委托合同复印件；

d、物业管理收费书面申请，包括物业所在位置、建筑面积、公共设备设施情况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备、公共服务详细内容、申报收费项目及标准等；

e、等级收费申报表和公共服务费构成的详细计算及分析说明；

f、已入住物业应提供业主（住户）代表或业主委员会对收费标准的意见和物业管理单位年度收支明细帐。

43、在办理项目审查阶段，销售商品房单位预先将下列那些资料报送市场交易处？

答：

a、项目批文复印件；

b、《国有土地使用证》复印件（须和原件核对）；

c、《商品房销售许可证》复印件（须和原件核对）；

d、《建设工程规划许可证》（正本）复印件（须和原件核对）；

e、《建设工程竣工验收合格证书》复印件（须和原件核对）；

f、《房屋产权登记备案证明》和实测建筑面积、商品房销售窗口表复印件（须和原件核对）；

g、规划总平面图复印件（须和原件核对）；

h、户籍门牌确认资料；

i、《企业法人营业执照》复印件（须和原件核对）；

j、法定代表人身份证明；

k、涉及委托的，还必须提供《授权委托书》；

l、其他审理需要的必要资料

44、什么是建蔽率:

是指建筑物垂直阴影的占地面积与建筑基地面积之比.

45、配套的内容包括那些:

是指保证单栋和群体建筑发挥其功能,满足人居生活所需要的配套工程.主要内容有:

道路,雨污水排水,自来水,煤气,电力,消防,电讯,邮政,有线电视,人防工程,及绿化等其他公建配套内容。

法规篇

江苏省房地产交易管理办法

第一章总则

第一条为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。

第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。

市、县（市）人民政府房产管理部门，土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。

工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。

第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。

市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。

第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。

市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。

对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。

收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。

房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。

    第八条省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程序，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。

第二章房地产转让

第九条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式主要是指：

（一）房地产交换；

（二）以房地产抵债；（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的。

    第十条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。

法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。

    第十一条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。

    第十二条现售商品房的，应当符合下列条件：

（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；（六）拆迁安置方案已经落实；（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；（八）物业管理方案已经落实。

    房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。

    第十三条预售商品房的，应当符合下列条件：

（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（五）落实了市政公用和公共设施的配套计划。

    房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第

（一）项至第（五）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。

房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答复。

同意预售的，应当核发商品房预售许可证，不同意预售的，应当说明理由。

未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。

房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。

    第十四条商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。

商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内，持预售合同向房地产所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。

    第十五条商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。

房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。

    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。

按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。

 第十六条房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。

对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。

商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。

    第十七条商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。

当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：

（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；

（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。

    当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。

预购人退房的，适用前款第

（一）项规定。

预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。

实际交付面积是指有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。

    第十八条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

    第十九条 房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。

第三章房地产抵押

   第二十条  房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。

合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。

以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。

但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。

    第二十一条  下列房地产不得抵押：

（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（二）权属不明或者有争议的；（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；（四）依法被查封的；（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的：

（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；（七）已依法公告列入拆迁范围的；（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

    第二十二条  房地产抵押，应当按照下列程序办理：

（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；

（二）当事人在合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的，应当按照所存价值补偿承租人。

当事人另有约定的，从其约定。

不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。

房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。

    第二十三条  以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。

已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。

在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

在建工程在债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。

    第二十四条  以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：

（一）抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存；

（二）商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同；（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。

    第二十五条  抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。

抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。

抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

    第二十六条  房地产抵押需要价格评估的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。

    第二十七条  抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。

第四章房屋租赁

  第二十八条  房屋租赁，是指房屋