成本法及市场法案例.doc
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成本法及市场法案例
本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。
总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。
估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。
（一）估价对象
本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。
总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。
估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。
估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。
其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。
土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。
附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。
1.房地产权利状况
估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。
证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-XX]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-XX]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第XX号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第XX号]。
委估房地产产权清晰，无纠纷。
2.委估物业概况
估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2071年8月29日。
土地开发程度达到“七通一平”：
通水（上水、下水）、电、天然气、热力、通讯、道路和场地平整。
估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。
建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。
普通水、电、暖配置。
布局结构：
14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。
16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。
委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。
小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。
建筑物装修情况：
外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。
楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：
瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。
（二）价值定义
本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。
本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。
现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅用途条件下的公开市场价格；建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。
（三）估价方法
根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。
1.市场比较法原理
市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
市场比较法估算房地产价值的计算公式为：
委托评估房地产的评估价格
=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数
×区位因素修正系数×个别因素修正系数
2.重置成本法原理
（1）运用重置成本法求取建筑物的价格
1）收集有关重置全价计算的资料
主要包括现行概算定额及费用定额、前期及其它费用计算标准、现场勘察资料等。
2）重置全价的计算
房屋建筑物的重置全价由建安工程造价、前期及其它费用、开发利润、建设期贷款利息四部分组成，其中：
①建安工程造价的确定
为了准确、合理的确定建筑物的建安造价，评估人员依据北京市建筑工程概算定额和材料预算价格进行调整，并按现行标准取费，从而计算出工程的建安造价。
②工程建设前期及其它费用的取费标准及依据
前期及其它费用是建设单位按规定应向当地政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用。
本工程依据《北京市建设工程费用》计取，主要由表1所列各项费用组成：
表1
序号
费用名称
计费基础
1
勘察设计费
建安工程造价
2
建筑工程设计费
建安工程造价
3
工程标底编制费
建安工程造价
4
工程保险费
建安工程造价
5
合同预算审查费
建安工程造价
6
合同签证费
建安工程造价
7
城市建设工程许可证费
建安工程造价
8
工程建设监理费
建安工程造价
9
建设工程质量监督费
建安工程造价
10
建设单位管理费
建安工程造价
③资金成本：
计算资金成本的时间以项目自筹划至建设完毕正常时间为准，假设前期费用在期初一次性投入，建筑安装费用在工程期限内均匀投入，利率取评估基准日同期银行贷款利率。
④开发利润：
参照同行业开发利润率，结合实际情况确定。
⑤重置全价的计算：
重置全价的计算程序见下表：
表2
序号
名称
费率
计算公式
一
建安工程造价
根据现行定额资料计算
二
前期及其他费用
前期及其他费率
（一）×前期及其他费率
三
贷款利息
贷款利率
前期费用一次性投入，建安费用等在建设期均匀投入
四
开发利润
利润率
[
（一）+
（二）]×利润率
五
重置全价
（一）+
（二）+（三）+（四）
3）成新率的确定：
在评估过程中通过对建筑物的现场勘察，综合考虑构成建筑物的基本因素即内在质量和次要因素即外观质量，调查竣工以来维修保养状况、查看各主体结构和内外装修现状基础上对委估对象进行现场勘察打分，确定完好分值率；结合使用年限法，确定理论成新率，最终采用加权平均法求取综合成新率。
综合成新率=理论成新率×40%+完好分值率×60%
4）评估值的计算
评估值＝重置全价×综合成新率
（2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格
北京市人民政府于1993年7月6日下发了《北京市出让国有土地使用权基准地价表》（京政发[1993]34号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。
基准地价修正法的基本公式为：
委估土地单位面积评估价格=出让金基数×容积率修正系数×使用年限修正系数＋基础设施建设配套费×容积率＋土地开发及其他费用
（四）估价过程
1.用市场法求取14#、15#楼的房地产价格
（1）选取比较实例
根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。
委估对象与参照物的因素比较详见表3：
表3
比较因素
估价对象
实例A
XX园
实例B
XX嘉园
实例C
XX苑
交易均价（元/平方米）
6,200
6,300
5,900
交易情况
正常
正常
正常
交易期日
2001.12
2001.12
2001.12
2001.12
区
域
因
素
地理位置
XX
XX
XX
XX
基础设施状况
较好
较好
好
较好
公共设施状况
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
环境质量
好
较好
较好
稍好
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
场地条件
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
个
别
因
素
成新度
全新
全新
全新
九成新
装修程度
厨、卫间精装，其余初装
厨、卫间精装，其余初装
厨、卫间精装，其余初装
厨、卫间精装，其余初装
户型
合理
较合理
合理
合理
楼层
多层
高层
高层
高层
工程质量
优
优
优
优
使用功能
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
物业管理措施
较完备
较完备
完备
较完备
结构类型
框架
框架
框架
框架
（2）因素修正
1）交易情况修正
由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为100，则A、B、C三案例修正系数分别为：
100、100、100。
2）交易期日修正
评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为100，确定A、B、C三案例分别为：
100、100、100。
3）区域因素修正
估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。
可比房地产区域因素修正计算见表4：
表4
物业名称
权重
估价对象
实例A
XX园
实例B
XX嘉园
实例C
XX苑
区域条件分值
1.0
100
98.5
101.5
94
其中
所处地理位置
0.3
100
100
105
90
基础设施保证度
0.2
100
100
105
100
公共设施保证度
0.2
100
100
105
100
环境质量
0.15
100
90
90
80
交通便捷度
0.15
100
100
100
100
4）个别因素修正
个别因素修正主要考
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