定金性质的案例.doc

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合同无效，定金是否双倍返还

  发表日期：

2008年6月25日  出处：

沿江法庭  作者：

林顺英    【编辑录入：

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案情：

2007年底，原告张某通过某中介公司介绍，与中介公司及被告葛某三方共同签订了《房屋买卖中介协议》，约定葛某将其父母所有的房屋一套以13万元转让张某，中介公按房款的1%收取中介服务费。

协议签订当日，原告张某支付给被告葛某定金10000元，同时支付给中介公司居间服务费1300元。

嗣后，因葛某出转房屋未得其父母允许，致使合同无法履行。

为此，原告诉至法院要求被告双倍返还定金。

分歧：

本案在审理中有两种意见：

第一种意见，原、被告仅与中介公司之间签订房屋买卖中介协议，双方并没有签订书面的房屋买卖合同，不具备法律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，所以该合同是无效的；即使在《房屋买卖中介协议》中，双方就房屋买卖形成合意，合同成立，被告非房屋所有权人，私自出卖他人房屋系无权处分，该合同也因无权处分而无效。

因此，因房屋买卖合同无效，故定金合同作为从合同亦无效，本案应驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为，原、被告之间进行房地产转让，依据有关规定，应当签订书面合同，并依法办理相关手续后，才能进行房产交易。

但在原告交纳定金后，双方应当按照约定签订正式有效的书面合同。

被告未能与原告签订合法有效的房屋买卖合同，即构成缔约违约，根据定金罚则，被告应当双倍返还定金，故原告的诉讼请求应得到支持。

评析：

本案的焦点是：

1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效成立。

当事人意思表示一致合同即告成立。

本案原、被告在中介公司的斡旋下，与被告就房屋买卖合同的主要条款达成一致，并就合同的主要条款在《中介协议》中予以了载明，我国合同法第十一条对于书面形式合同的要求为“可以有形地表现所载内容的形式”，虽然在《中介协议》中包含了居间合同的内容，但同时，也清楚的表明了原、被告双方买卖房屋的必要条款，故而不能以协议的名称的错位而否定双方就房屋买卖合同而形成了合意。

因此，双方买卖合同成立。

但，成立的合同未必是有效的合同。

当事人的意思表示一致仅是合同生效的条件之一，一份有效的合同在内容和形式上，还应符合法律规定。

我国合同法第九条规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

当事人依法可以委托代理人订立合同”。

本案中，被告出让他人的不动产，未经所有权人的委托（尽管该所有权人为被告的父母），事后，也未得所有权的追认，属无权处分，因此，被告并不具备签订该房屋买卖合同的主体资格。

尽管我国物权法对不动产善意取得制度予以肯定，但是因原告在签订《中介协议》时即已知晓被告并非该房屋所有权证书上载明的所有权人，故原告作为受让人并不具备受让该不动产时是善意这一条件，综上，原、被告间的房屋买卖合同成立但未生效。

2、原告预先交付1万元定金的性质。

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。

我国《担保法》第89条规定：

“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“定金罚则”。

根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。

证约定金，是指为证明合同成立而交付的定金。

立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。

如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。

成约定金，是指以定金的交付为合同成立的要件，即定金交付，合同才成立；若不交付定金则合同不能成立。

违约定金，是指当交付定金一方不履行合同约定的，另一方可以没收定金；反之，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

解约定金，是以定金作为保留合同解除权的条件，即交付定金的人可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人也可以双倍返还定金来解除合同。

本案中，原、被告就房屋买卖形成合意后，为保证未来能够签订形式和内容均符合法律规定的合同，原告即交付被告1万元定金，很明显，这1万元定金应为立约定金。

被告收受定金后，应当向提供经所有权人追认的委托书或其他有权处分证明，按照约定与原告签订合法有效的房屋买卖合同，但被告未能提供上述证明，致使合同不能生效，由此可以认定被告构成缔约违约。

根据《解释》第115条规定，被告应当双倍返还定金。

一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。

但这主要是对证约定金合同而言的，对于立约定金则不然。

因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。

所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。

本案的1万元定金属于立约定金，且原告已实际交付，定金合同成立并生效。

作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。

所以，本案第一种意见“主合同无效则定金合同也无效”的主张不能得到支持的。

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