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房地产金融毕业论文

一、房地产金融概述

（一）房地产金融概念

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。

与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。

政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。

广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

1.房产金融

房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。

严格地说它不同于住房金融。

住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。

除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

2.地产金融

地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。

具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。

市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。

农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。

两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。

（二）房地产金融的作用

房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。

房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。

房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

1.房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障

首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。

这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。

另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。

解决这个时间差，就需要金融支持。

其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。

房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。

　　再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。

　　金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。

它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。

特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。

在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。

　　金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。

根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。

　　金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。

金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。

　2.房地产金融支持居民住房消费能力的提高

　　长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。

我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。

发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。

因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。

　　从制度层面看，我国房地产市场的真正发展基本上是从1998年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。

国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力。

　　从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。

居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。

而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。

而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。

从金融体系看，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。

福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。

福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。

商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。

两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融[1]。

二、我国房地产金融存在的主要风险

自1998年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。

但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。

（一）银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大

表12001～2011全国房地产银行贷款

数据来源:

中国统计年鉴。

当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。

如表1所示，在2001～2011年这10多年中，我国房地我国房地产银行贷款处于持续增长的状态，贷款金额从2001年的1692.2亿元上升到了2011的13056.8亿元。

即使是在危机影响较重的2008～2011这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。

（二）利用海外资本市场拓展房企发展资金

由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。

根据亿房网统计，从2008年6月到2010年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。

在2012年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。

2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。

而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元。

房地产业务收入方面，2011年在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。

除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

（三）资产负债率偏高

当前，不少房地产企业资产负债率偏高，以致房地产企业承受着极大财务风险隐患。

我国房地产企业大多以银行贷款为主要融资渠道，筹资渠道单一。

据有关材料的报告，在2003-2004年香港前五大上市公司负债率基本维持30％至40％之间，而我国房地产公司的资产负债率在75％左右，甚至80%以上，几乎是香港前五大上市公司的两倍可见，我国的房地产企业自有资金比例偏低，资产负债率很高增大了企业财务风险。

当金融危机出现时，一方面银行提高贷款的门槛，另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。

这样就会加剧房地产企业资金断裂的风险。

在资本结构不合理情况下，房地产开发企业往往抵御市场风险的能力很差。

根据wind资讯显示，沪深两市共128家房地产上市公司，2011年房地产企业行业资产负债率约为65.42%，2012年房地产行业资产负债率约为70.56%，2011年比2010年行业资产负债率整体上升超过五个百分点。

如图所示，2012年扣除两家ST公司，最高的资产负债率达到95%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%。

据统计，2012年房地产企业银行贷款额度高达12540.48亿元，由此可见房地产企业占用贷款数额巨大，资产负债率过高，房地产企业面临巨大的财务风险。

表22011年~2012年沪深两市共128家房地产上市公司资产负债情况

资产负债率（%）

最高资产负债率（%）

企业银行贷款额度（亿元）

2011年度

65.42%

88.92%

10093.56

2012年度

70.56%

95%

12540.48

（四）监管机制不合理

与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态，市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。

目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速发展的房地产金融市场仍是相对滞后的。

监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。

此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度发展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。

三、我国房地产金融风险产生的主要原因

（一）融资渠道单一

我国金融法律对银行、保险、证券、信托等四大金融机构的管理仍然是传统分业经营管理的模式,在管理手段、管理政策制度等各个方面都不能适应当前房地产市场的发展需求,虽然我国目前对金融机构的分业管理能够有效防止金融危机发生,但是也削减了金融行业系统性风险,造成了我国房地产市场上看起来存在多种融资渠道,但是由于政策、法律、环境等客观原因的限制而使得房地产企业在进行多元化融资时候的难度非常大,只能高度依赖银行融资来获取资金,封闭了房地产企业多元化融资的道路。

下面将分析融资渠道单一问题：

1.对银行贷款融资过度依赖

房地产业作为资金密集型行业,在目前我国存在的多种融资渠道中,银行贷款融资是房地产企业融资中成本最小,风险最低的一种方式,而其他融资方式对房地产企业来说成本更高,会影响到房地产企业的利益。

所以我国房地产企业要进行融资必定会选择最优化的银行贷款融资渠道。

但是对于银行来说,承担了我国大部分房地产企业的贷款,我国目前缺乏有效的风险分担机制,这就造成银行主要承受房地产融资风险,一旦出现风险那么我国银行将承担巨大的损失。

2.房地产预售风险大

对房地产企业来说通过预售获得融资是较好的一种融资方式,风险较小。

但是房地产预售要受到多方面的影响,在房地产市场发展前景较好的情况下,大部分投资者会看好房地产产业,并且愿意投资房地产企业,因为好的房地产前景对投资者来说只要付出部分的资金或者预付款就有可能在未来享受到房地产的增值收益。

而对于房地产企业来说,通过预售部分房地产可以筹集到项目开发建设需要的部分资金,这是一种比较好的融资渠道。

但是由于受到多方面原因的影响,房地产企业在进行项目开发中,会出现资金链断裂的情况,这就会对投资者带来损失。

我国对房地产预售融资在法律法规建设上的缺陷,也给部分房地产企业带来机会,他们利用制度缺陷用以非法获取财富,缺失投资者的信任气这就造成目前我国房地产预售融资受到很大影响。

3.直接融资难度较大

在我国,目前房地产企业除了通过银行贷款进行间接融资外,还主要通过上市的方式直接融资来获得资金支持,但是包括上市融资在内的很多融资方式在我国受到的限制还较大,造成房地产企业通过其他融资方式获得资金难度较大。

比如上市融资,对房地产企业的实力、资格等要求较高,要求房地产企业在国内能够达到连续三年赢利,净资产收益率每年不低于10%等气并且在房地产企业上市时还需要受到多方面的审查,门槛较高,我国大多数中小型房地产企业很难达到上市融资的要求。

这样就封闭了我国房地产企业上市融资的道路。

再比如债券融资,其融资成本较低,附加限制少,也是房地产企业融资的一个非常好的选择。

但是目前我国房地产企业债券融资也受到很大的限制。

比如我国《公司法》中规定,只有股份有限公司、国有独资公司或者其他两个以上国有投资主体投资设立的公司才能够发行公司债券,再加上国家的宏观调控等,使得我国房地产企业债券融资困难重重。

其他融资方式也与上市融资、债券融资等面临着一样的问题,都闭塞了房地产企业多元化融资的道路。

（二）商业银行自身存在信贷管理问题

1.市场竞争不规范，导致房地产信贷问题隐患存在

其一，各大银行的房地产金融产品具有同质性，市场营销手段单一；其二，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，贷款项目缺乏可行性分析和评估，以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制。

这种竞争方式埋下风险隐患，并可能最终导致银行业务产生真正的损失。

2.信息不对称，导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险

贷款前调查和审查中，房地产企业为了顺利获得银行信贷支持，故意隐瞒项目或歪曲企业项目的相关真实信息，这种贷款前的双方信息不对称导致银行在贷款决策时做出逆向选择；贷款管理中，由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金，从而故意隐瞒企业财务信息，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险，最终演变为商业银行的房地产企业信贷问题。

3.商业银行对房地产企业的贷款申请不严而产生问题

一是简单的将公司类信贷业务和个人金融业务的风险特征混淆，不能有针对性的把握审查重点；二是有关人员对宏观政策，行业政策和信贷政策等了解不深，不能很好的把握房地产企业信贷的发展方向和节奏；三是经办人员业务素质不高，对资料的真实性审核不严，在项目的自由资金投入，项目手续的完备性，企业信用状况等方面审查把关不紧，形成信贷风险。

4.贷款管理不善造成的问题

贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行及时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款，使银行贷款产生风险或损失。

（三）个人住房消费信贷潜在违约问题较大

目前，商业银行普遍把个人购房贷款看成优质资产而不遗余力的大力发展。

而我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行严格的调查和监控，未来的房价波动和利率变化也使拖欠还款的危机存在。

此外，“假按揭”等恶意套现行为明显存在。

所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行带来极大的风险。

其次，银行用以支持长期的个人住房贷款的资金多来源于储蓄存款，“短存长贷”的期限不匹配问题较严重，给银行带来流行性风险；再次，局部地区的贷款炒房活动也直接影响银行贷款安全，一旦楼市波动或其他主客观原因导致投机失败，银行将面临很大信用风险[2-4]。

（四）房地产企业自身存在各种问题

1.忽视房地产开发预算及成本管理

全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。

房地产开发企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节，其成本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。

而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门，有些房地产企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能部们进行全过程成本核算的重要作用，致使财务部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目的。

许多地产公司在开展成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有的将成本局限的定义为工程造价成本，由工程概预算等相关部门负责，有些公司是由财务部门兼顾成本管理，可见，这些地产公司从组织架构上难以支撑项目全面成本的管理需求。

另外，成本过程管理不清晰。

地产公司成本管理的流程是：

目标成本-责任成本-动态成本-调整成本。

许多地产公司在成本管理的开始，根本没有动态成本、目标成本概念，当然就更别说形成这样的成本管理流程体系了。

缺乏有综合能力的成本管理人员。

成本管理岗位是房地产企业随着精细化管理，逐渐分离出来的新型管理岗位。

既然是全成本管理，就要求这个岗位人员要具备一定的综合能力，要懂得工程造价、设计、营销管理、财务等方面知识。

而目前这样的人才在地产公司还比较稀缺，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。

很多房地产企业内部控制制度不健全，企业内部责权利不分，没有健全的财务决策、控制、风险预警、激励与财务监督机制，平时容易出现以情办事、家长式管理，造成资金使用效率低下，资金的完整性、安全性无法得到保证，从而导致财务风险的发生。

此外，很多房地产企业不会或不习惯采用定量财务决策，常常会遇到决策者所获得的信息不能完整或真实的反映企业所处的外部和内部环境，在决策中得出的结论大相径庭，这时就要依靠主观判断，由于受决策人员知识水平的限制，由此而导致的决策失误经常发生。

只要有财务活动，就必然存在着财务风险，现实工作中，许多企业的财务管理人员及企业经营者风险防范意识不强，对财务风险缺乏足够了解，不能从根本上把握风险的本质，认为只要管好用好资金，就不会产生财务风险。

在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产业的发展趋势、市场定位问题很难把握，自然而然，造成他们对财务活动中资金的投资、筹集、运用等各环节的控制更是难上加难。

在这种情况下，企业的财务风险无形中被放大了。

2.销售风险

盲目开发高档楼宇，日益造成供求失衡，房地产开发商面对销售风险，直接关系到房产信贷的风险状况。

房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。

同一块土地，高价房与低价房的成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼房比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。

国家统计局发布的报告显示，截止2012年12月末，全国商品房空置面积达1.09亿平方米，同比增长10.8%。

其中商品住宅面积6006万平方米，增长4.5%。

无视日益饱和的高档房市场，无视资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾而盲目开发，房产商们将面临严重的销售问题，这也直接危及我国金融机构的房地产贷款质量。

（五）房地产市场价格问题

由于房价不稳，加剧了市场风险。

货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在我国又是最重要的抵押物品。

抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。

如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提高银行的净资产和利润水平。

我国近年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投资品，但一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产炒作。

个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制作假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。

从2007年到2011年全国平均房价（表1）可以明显看出，除2007到2008年房价有所下降以外，平均房价一直处于攀升状态，尤其2008年到2009年由3800元升至4681元，升幅达23%。

房价在上涨过程中存在这样一个链条：

地价上涨>开发成本增加>房价上涨>预期房价上涨>开发商增加投资>地价上涨，由此形成一个上涨的价格循环怪圈，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行贷款带来损失。

表32007年~2011年全国平均房价统计表（单位：

元）

年份

2007

2008

2009

2010

2011

平均房价

3864

3800

4681

5032

5357

数据来源：