常见商品房买卖纠纷的法律分析与对策-万科颜雪明.doc

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常见商品房买卖纠纷的法律分析与对策

颜雪明

万科集团　首席律师

北京大学法学院　兼职导师

中国房地产业协会法律专业委员会　副主任　

深圳市房地产业协会法律专业委员会　主任

广州仲裁委员会、深圳仲裁委员会　仲裁员

2011.9.24　深圳

一、商品房交付纠纷

二、商品房质量纠纷

三、商品房面积纠纷

四、车位纠纷

五、宏观调控下容易出现的纠纷

1、交付的法律意义

2、交付条件与交付标准

3、竣工验收合格的标志

4、交付通知的法律意义及风险预防

5、买受人拒绝收房的合理理由

6、交付中应注意的事项

1、交付的法律意义

1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权利，也是它的义务。

2）卖方通过交付履行了合同的主要义务，同时也转移了风险与责任。

商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条二款　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3）房屋交付之前，买方只享有合同上的权利，没有任何意义上的物权。

收房是其由买受人变成业主的基本条件。

区分所有权纠纷司法解释第一条二款　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

4）无正当理由拒绝受领，是违约行为。

2、交付的条件与交付标准

案例：

某商品房交付时，买受人甲在验房时提出，厨卫水龙头的品牌与宣传资料不符，因此而拒收房屋，要求开发商更换后才收房。

其维权理由是否成立？

法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？

从这个案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义。

买受人发现的问题是客观存在，但如果允许他因此而拒收，势必大大加重卖方的责任，有违双方订约的真实意思，不利于合同的公平履行。

问题的关键就在于，这两个不同的法律概念，不容混淆。

交付条件，是法定的商品房交付使用所应具备的基本条件。

1）竣工验收合格。

《城市房地产管理法》第27条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》第17条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《城市房地产开发经营管理条例》第31条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

3）基础生活设施应当具备交付使用条件。

《商品房销售管理办法》第7条商品现房销售应当具备的条件：

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。

不满足任何一项，商品房即不具备交付条件，不能交付使用。

交付标准，是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态

包括：

装饰装修的档次、做法；设备部品的品牌、质量、规格、功能等。

通常在合同附件中约定。

不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改、差价赔偿。

但一般不影响买方合同目的实现，故不存在买方单方解除合同的权利；是否涉及延迟交付的责任，应依合同约定。

合同无约定的，如果不影响正常居住，则不应当成为拒收的理由。

以不符合约定而拒收，是交付中最常见的纠纷，实质上属于交付标准的纠纷，即使查证属实，也只是部品品牌不符合约定的违约责任，完全可以通过更换、赔偿来解决，既不影响房屋的交付使用，也不应支持买方以拒收来维权。

3、竣工验收合格以何为标志

案例：

某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。

开发商解释：

本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。

买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。

开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。

买受人甲的观点是否正确？

１）传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。

《城市房地产法开发经营管理条例》（1998.7.20）第17条二款　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《建设工程质量管理条例》（2000.1.30）第16条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

……建设工程经验收合格的，方可交付使用。

２）《竣工验收备案表》不是验收合格的标志

《建设工程质量管理条例》第49条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。

政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。

建设行政主管部门对竣工验收的监督：

《建设工程质量管理条例》第49条第二款　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

３）商品房买卖合同中应避免约定以备案表为验收合格证明

深圳市官版合同第十条　[交付的文件]

出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：

（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；

（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；

（三）《房地产（住宅）质量保证书》；

（四）《房地产（住宅）使用说明书》；

（五）《收楼意见书》；

（六）《业主临时公约》；

（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；

（八）。

上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。

开发企业可以通过补充协议将

（二）修改为“竣工验收合格的证明文件”。

4、交付通知的法律意义及风险预防

案例：

某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。

开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。

但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。

教训：

未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。

１）交付通知是不是必须的？

Ａ.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件

商品房买卖合同纠纷司法解释第11条　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

深圳市官方合同范本第9条　出卖人向买受人交付前，应发出《交付通知书》，《交付通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。

B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。

C.这种规定与约定是不正确的。

因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。

2）避免交付通知疏漏的方法

Ａ．从根本上避免风险的方法：

合同约定“未收到交付通知书的，以合同约定的最后交付期限为交付时间，以房屋所在地为交付地点。

”

Ｂ．通知地址以合同记载为准；通知行为要能证明（发函公证、特快专递回执），特快专递物品内容栏中写明“××花园×栋×号交付通知书”。

Ｃ．集中交付后，清理未来的客户，逐人再通知，留存再次通知的证据。

Ｄ．对虽然到场，但拒不办理收房手续的，要请其填写《意见表》，以证明其确曾到场，不收房另有原因。

Ｅ．确实联系不上的客户，必要时可以在当地主要媒体上以公告通知。

5、买受人拒绝收房的正当理由——

根据法律规定与现实合理性，个人认为只有下列情形可以作为拒收的正当理由：

1）房屋未经竣工验收合格；

2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；

4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；

5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；

6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。

只要房屋符合交付条件，买受人没有理由拒收

现实生活中，如果存在较明显的质量缺陷、不符合交付标准、存在不利的环境因素等情形，法官通常会从生活经验出发，认定不符合交付条件，支持买受人拒收。

这种做法助长了买受人动辄拒收、以此维权的现象。

买受人拒收既无法律依据，也无助于争议的解决。

1）《房地产开发经营管理条例》第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

2）是否严重影响正常居住使用，证明的责任在买受人。

如果他不收房，就无法取证。

3）至于一般的质量保修问题，更不影响收房。

观感不是质量标准。

4）及时收房，并不影响维修与索赔。

5）及时收房才能享有业主的权利，并且承担业主义务。

6、交付中应注意的事项

１）修改官版合同中的不合理条款；

２）交付前模拟验房，发现与消灭观感瑕疵；

３）对拒收的客户，避免争论，请其说明理由，并写在验房意见表上；

４）不随意承诺，不轻意按客户要求签字；

５）对携带摄像机、录音机取证的客户，避免作表态性回应；

６）对客户提出的意见与要求，当场无法确定的，事后及时研究、回应，必要时以书面形式，请客户签收；

７）筛选问题客户，有针对性地保全必要证据，准备将来与客户对簿公堂；

８）避免搭车收费，给客户拒收提供口实；

９）有条件的交付现场应安装监视器并录像，以利于安全保障。

二、质量纠纷

结合实务，主要谈以下问题：

1、关于客户验收的权利。

2、三个层面的质量问题：

主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用、保修。

3、保修产生的赔偿责任及保修期应否顺延。

1、如何看待客户验收的权利？

深圳官版合同第九条　买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。

——买受人的“验收”与建设单位组织的竣工验收是何关系？

买受人拒绝“验收”，能否推翻竣工验收合格的结论？

鉴于验收的法定含义，买受人收房时，有对其房屋“查看”或者“查验”的权利，但这并不具有验收的效力。

查验的目的是检查是否符合合同中关于房屋交付标准的约定，而不是评价商品房是否合格。

买受人查验的意见只是单方面的主观感受，不能作为房屋质量状况的判定依据。

2、质量问题之第一层次：

房屋主体结构质量不合格

1998年《房地产开发经营管理条例》第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

2001年《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

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