地产设计管理工作标准景观设计.docx
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地产设计管理工作标准景观设计
****景观设计施工过程管理
一、前言
在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习其他公司的操作模式。
去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。
下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对****进行研究，由于了解深度有限，不尽之处望批评指正。
二、****地产概况及企业文化
1、****概况
****企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
****于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，迄今为止，****已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等，目前****业务已经扩展到25个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
****认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是****获得成功的基石。
公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
2、****的宗旨：
建筑无限生活
对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间
对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益
对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台
对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象
3、“建筑无限生活”的三个层面
建筑你的生活，从懂得你的生活开始。
****注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。
建造一个有深度的住宅，是****追求的目标。
****通过工作信息反馈、客户交流、经验总结等手段，对住宅的功能、性能进行分析，反映在****的“住宅标准”中，建造更有深度的住宅。
****致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。
****关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。
****的产品不仅仅是好用的、好看的、高质量的，也应该是舒适的、活跃的直至文明的。
4、****的愿景：
成为中国房地产行业持续领跑者
三、****景观设计流程指引
1.目的
为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。
2.适用范围
适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。
3.术语和定义
3.1.景观工程：
指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。
3.2.景观家具：
用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。
3.3.景观零星部品：
指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。
4.职责
4.1设计部景观设计师：
4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。
4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。
4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。
4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。
4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。
4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。
4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。
4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。
4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。
4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。
4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。
4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。
4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。
4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。
4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。
4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。
4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。
4.2设计部建筑设计师：
4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。
4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。
4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。
4.3市场营销部：
4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。
4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。
4.4物业公司：
4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。
4.5成本部：
4.5.1.提供《项目成本估算书》。
4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。
4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。
4.6.项目经理部：
4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。
4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。
4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。
4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。
4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。
4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。
4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。
4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。
4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。
4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。
4.6.11.负责组织景观工程的验收。
4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。
4.7.工程采购部
4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。
4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。
4.8.公司总经理层：
4.8.1.审批景观设计任务书。
4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。
4.8.3.审批景观方案设计。
4.8.4.审批景观实施方案设计。
5．工作程序
5.1.设计资料收集
5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。
5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。
5.2.《景观方案设计任务书》编制
5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：
a）项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。
b）总体设计方向及风格描述。
c）设计范围：
对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。
d）确定景观设计内容：
指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：
景观方案设计图纸目录框架。
e）设计深度：
对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。
f）设计阶段中双方交流的时间安排。
5.3.设计单位选择
5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。
5.4.景观方案设计阶段
5.4.1.设计输入：
a）《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》
b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。
c）宗地地形实景照片、规划模型照片。
5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。
5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。
5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。
5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。
5.5.景观实施方案设计阶段
5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。
5.5.2.设计输入：
a）汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。
b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。
5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。
5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。
5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。
5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。
5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。
5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。
5.6.景观施工图设计单位的选择
5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。
5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！
5.6.3.确定施工图设计公司。
5.7.景观施工图设计阶段
5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。
5.7.2.设计输入：
a）编制《景观施工图设计合同》
b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。
5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。
5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。
5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。
5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。
5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。
5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。
5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。
5.8.景观施工单位选择阶段
5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。
5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。
要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。
项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。
5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。
5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。
5.9.景观施工阶段
5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。
5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。
项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。
5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。
定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。
5.10.竣工验收阶段
5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。
5.11.景观家具的购买流程
5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。
5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。
5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。
5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。
5.12.设计变更
5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。
6.支持性文件
6.1.《景观设计任务书》
四、景观设计程序流程图
五、景观设计施工过程管理
1、设计
2、合约
景观工程目标成本编制作业指引
1．适用范围
适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施工各阶段的目标成本确定工作。
《目标成本管理规定》要点
A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。
B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。
C.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。
D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。
E.
（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过30%；；；；；
（二）规划方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过15%；；
（三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%；
2．园林景观成本构成
室外土方工程
指室外和园林种植土的土石方工程（含滤水层等）
园林环境工程费
指室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程
园林土建工程
包括硬质铺装、道路、景墙（挡土墙）、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等项目
绿化工程
包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护
<建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%>
围墙工程
指小区围墙基础、结构及装饰部分
景观水电
指室外景观照明、景观给排水、绿化喷灌等
物业及交通设施
指物业标识、门牌号码、信报箱、车位划线、车挡及保安亭等
室外零星设施
指上述园林环境工程未包含的一些零星设施
配套设施费
游泳池
指小区内游泳池建设费用
网球场
指小区内网球场建设费用
垃圾站
指小区内垃圾站建设费用
物业管理用房
指单独建设的物业管理用房或移交给物业单位之前对其装修、装饰的费用
其他配套用房
指单独建设的其它配套用房费用
3．项目目标成本表编制
3.1项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本，用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。
3.2项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。
3.3初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。
3.4施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本控制目标。
3.5景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行测算编制。
4．确定目标成本应遵循的基本原则
4.1标杆瞄准在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价
格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。
4.2满足顾客需求
a）在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
b）在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。
4.3竞争策略要求
a）在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。
b）在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。
4.4倒逼成本
4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。
4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。
4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。
a）方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总目标成本×8%）。
用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方
案设计，直到方案设计优化满足此要求。
b）景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。
用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。
c）景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。
用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。
d）测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。
5.制定景观目标成本参考数据
标准
定位
投资水平
（元/㎡）
产品分级
普通标准
A
100-200
通常见于政府修建的经济房与农民集资房，其景观绿化水平
档次极低，相比于较低成本购房带来的实惠，置业者对景观并无太高要求。
B
200-300
售价不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活动场地和
小孩娱乐场地，有适当的绿化和休憩的地方。
中档标准
A
300-450
在大多数地理位置并不优越，市场定位中等的楼盘，尤其是
以开发周期短、土地资源有限，作为盈利策略的开发商，无论在设计上、施工上，其景观成本投入通常定位于这个标准。
B
450-550
景观档次较高的、受业界认可好评的，其投资成本都提高了
一个标准，而且其更加重视前期规划设计，主要表现在其投资成本上在设计上的投入相对有较大幅度的提高。
高档标准
A
550-700
多运用于高端楼盘，有效的提高业内知名度。
此标准楼盘景
观的突出特点是其景观绿化植物、土方的成本相对投入惊人，都通过高密度、多种类的植物配置手法，甚至大量运用盆栽植物、热带植物结合造坡，充分的迎合了市场对软景的偏好，满足高端置业者的需求，其成本造价在市场上远高于其他楼盘。
B
700-1000
C
1200
多用于楼盘展示面的投入、以及少量定位尖端的楼盘。
注：
以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。
本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。
6.景观投资原则：
基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议：
1.2.尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产品的知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。
4.为控制整体投资，应合理分配。
根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。
8．景观工程结算管理作业指引
8.1《工程结算管理规定》摘录
（1）结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。
甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性，并提交分公司工程部经理签字确认。
分公司工程部对结算资料审核完成后，填写《工程结算资料交接单》，将结算资料移交分公司成本部。
（2）委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。
（3）工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的5%或结算金额超过200万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准
8.2结算书由三部分组成：
（一）工程结算审批表（审批表格）
（二）详细结算书及审核情况（报送结算、审核结算及相关符合结算条件的资料、签证及依据等）
（三）工程竣工资料（验收报告、招标文件、合同、材料合格证明等等）
下面以两份示例说明：
一份完整的工程结算清单（成都景观）
1、工程结算审批表（封面，报集团公司）
2、结算汇总表内容包括：
A、建筑工程
B、装饰（硬质铺装）
C、绿化工程
D、景观水、电工程
结算造价：
220.058万元（其中合同价229.4852万元，减少造价9.4272万元）
会签栏：
施工单位（经办人、项目经理、盖公章）
建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章）
2.1、现场签证相关资料
2.1.1现场签证单审批表（签证内容及增加造价金额，由项目部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批，结算单据）《附：
预算计价表》
2.1.
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