周口市房产测量实施细则.doc

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周口市房产测量实施细则

周口市人民政府办公室关于转发周口市房产测量实施细则的通知

周政办[2011]34号

各县（市、区）人民政府，开发区、东新区管委会，黄泛区农场，周口监狱，市政府有关部门：

市住房和城乡建设局《周口市房产测量实施细则》已经市政府同意，现转发给你们，请参照执行。

二○一一年五月五日

周口市房产测量实施细则

1.范围

本标准规定了周口市房产测量计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。

本标准适用于周口市房地产开发与销售、房屋产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。

2.规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

—GB/T17986-2000房产测量规范

—GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范

—GB/T7929-19951:

5001:

10001:

2000地形图图式

—CJJ8-99城市测量规范

—建住房〔2002〕74号文

3.术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1房产测绘名词

3.1.1房屋面积测绘

房屋各层水平投影面积的测量与计算。

包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

房屋建筑面积测绘计算分（幢）栋进行。

3.1.2房屋的建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。

3.1.3房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

3.1.4房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

3.1.5房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

3.1.6房屋的专有建筑面积

建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。

3.1.7房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

3.1.8房屋建筑施工图面积测算

依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。

用于建设工程设计与报建参考。

3.1.9房屋建筑面积预售测绘

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批及销售。

3.1.10房屋建筑面积竣工测绘

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

3.1.11房屋建筑面积现状测绘

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房屋产权登记等。

3.1.12房屋建筑面积变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

3.1.13房屋建筑面积分割测绘

依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

3.2建筑术语

3.2.1裙楼、塔楼

高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。

3.2.2层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

3.2.3楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

3.2.4自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

3.2.5标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

3.2.6夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

3.2.7架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

3.2.8结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

3.2.9设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

3.2.10避难层

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

3.2.11屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

3.2.12地下室

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

3.2.13半地下室

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

3.2.14走廊

建筑物内设置的水平交通空间。

3.2.15过道

套内使用的水平交通空间。

3.2.16挑廊

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

3.2.17檐廊

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

3.2.18回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

3.2.19架空通廊

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

3.2.20门斗

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

3.2.21门廊

位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。

3.2.22雨篷

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

3.2.23阳台

建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

3.2.24露台

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

3.2.25凸窗

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。

3.2.26落地窗

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

3.2.27围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

3.2.28围护性幕墙

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

3.2.29装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

3.2.30眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

3.2.31勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

3.2.32变形缝

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

3.2.33永久性顶盖

结构牢固，可供永久使用的顶盖。

3.2.34骑楼

楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

3.2.35门厅

建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

3.2.36大堂

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

3.2.37楼（电）梯间

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

3.2.38前室

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

3.2.39台阶

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

3.2.40管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

3.2.41烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

3.2.42核心筒

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

3.2.43中庭

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

3.2.44桥

与室外相连的有跨度的架空构筑物。

3.2.45花池

建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。

3.2.46天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

3.2.47公共（消防）通道

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

3.2.48公共开放空间

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

3.2.49构筑物

亦称“准建筑物”或“指定建筑物”。

一般指人们不直接在其内进行生产和生活活动的场所。

如烟囱、水塔、水井、桥梁、隧道、水坝等。

4.总则

4.1房屋建筑面积测绘的目的

房屋建筑面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

4.2房屋建筑面积测绘的内容

房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

4.3房屋建筑面积测绘的类型

房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。

4.4房屋建筑面积测绘的成果

房屋建筑面积测绘的成果主要包括：

房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应包括建设工程竣工测量报告。

5.房屋数据采集

5.1一般规定

5.1.1房屋边长数据来源

房屋边长有两种不同的取得方式：

一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。

5.1.2房屋边长数据的图上采集

5.1.2.1从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。

校核不符时，应返回建设单位进行修正。

5.1.2.2已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本标准5.1.5.3条规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。

5.1.2.3房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

5.1.3房屋边长的实地测量

5.1.3.1实地测量房屋边长采用的设备一般包括：

经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。

5.1.3.2当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离