合同无效后的常见问题.doc

合同无效后的常见问题.doc

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合同无效后的常见问题

合同的无效,指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价,当事人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。

我国《合同法》第56条规定：

“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

”这里所说的没有法律约束力，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。

但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。

我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定：

即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果，不仅在理论界争议颇多，在司法实践中也同样难以达成一致。

因此，对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。

我们将通过八类常见合同发生无效后的法律后果进行探讨与研究。

一、建筑施工类合同

《合同法》规定合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。

建设工程施工合同特殊之处在于，建设工程的施工过程就是承包人将劳务及建筑材料物化到建设工程的过程，故在合同无效的情况下，无法适用恢复原状原则，只能折价补偿。

对于建设工程合同无效后的处理，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二、第三条根据建设工程是否验收分别作出了规定，即建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合同，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。

1.合同订立后尚未履行

当事人双方客观上不能履行或按约定不予履行，合同被确认无效后，可按照缔约过失原则处理。

一方在订立合同过程中，故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，双方均有过错的，按照过错大小承担相应的责任。

2.合同已开始履行，但尚未完工

如已完成部分工程质量合格，发包方应该按照完成的比例参照合同约定的价款折价支付工程款。

如已完成部分工程质量低劣，无法补救，已完成部分应拆除，承包方无权要求支付工程款。

已完成部分质量不合格但经修复后可满足质量要求的，由承包人承担修复费用，发包人向承包人支付已完成工程部分的工程款。

3.如何判断建设施工企业是否超越资质施工

我国对建筑企业实行资质管理，建筑企业根据已取得的资质等级可以再不同范围内承揽建设工程。

根据《建筑业企业资质管理规定》，建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。

其中取得施工总承包资质的企业，可以承接施工总承包工程。

施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。

取得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。

专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业；取得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。

4.合同无效后，工程价款怎样解决

建设工程施工合同被认定为无效后，工程款是否给付，如何给付，主要取决于建设工程质量是否合格：

（一）建设工程施工合同被确认无效后，如果建设工程质量合格的，可以参照合同约定结算工程款。

这里的建设工程质量合格包括两种情况：

一是建设工程经竣工验收合格;二是建设工程经竣工验收不合格，但经过承包人修复后，再验收合格。

总之，只要建设工程经过验收合格，即使确认合同无效，当事人任何一方可以依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定要求按照合同约定结算工程折价补偿款。

承包人可以要求发包人按中国人民银行同期贷款利率支付欠付工程款利息。

发包人不得以合同无效为由要求扣除工程折价补偿款中所含利润。

（二）对质量不合格又不能修复的工程可以不支付工程价款。

根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，如果建设工程施工的建设工程施工合同无效，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

当然，如果发包人对质量不合格也存在过错的，由双方按过错程度来承担责任。

5.承包人非法转包、违法分包所得利益应予收缴

根据《建设工程质量管理条例》、《建筑法》以及《合同法》均有相应规定，承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。

禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。

禁止分包单位将其承包的工程再分包。

建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

为了贯彻实施上述法律，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，凡是承包人非法转包、违法分包建设工程的建设工程施工合同，一律无效。

而且还要追究法律责任，人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。

6.违法分包合同、转包合同的实际施工人主张欠付工程价款的，诉讼主体如何确定

实际施工人以违法分包人、转包人为被告要求支付工程款的，法院不依职权追加发包人为共同被告；实际施工人以发包人为被告要求支付工程价款的，法院应当追加违法分包人或转包人作为共同被告参加诉讼，发包人在其欠付违法分包人或转包人工程款范围内承担连带责任。

发包人以其未欠付工程价款为由提出抗辩的，应当对此承担举证责任。

7.建设工程合同约定总包管理费、保函费等费用由实际施工人负担的，在建设工程合同无效情况下，上述费用是否还可以比照无效合同条款处理

在目前建筑业内，建设方和施工方为减轻自身负担，通常在合同中明确约定将自身应负担的保函费转嫁给实际施工人。

而一旦建设工程合同归于无效，双方往往因上述费用的负担发生争议。

司法审判中，法院一般认为，根据《《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合同无效情况下，仅建设工程款可比照合同处理，对于双方约定的总包管理费、保函手续费等由实际施工人最终负担的条款亦应无效，不能类比工程款的规定类推适用，只能根据合同法的无效规定处理。

二、租赁合同

依据《合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干额问题的解释》第二、第三及第十五条的规定，

（1）未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。

（2）违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。

（3）被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

（4）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

（5）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

（7）租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

（8）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

1.租赁合同无效，占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：

（1）房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；

（2）当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；（3）对于合同无效双方各自过错程度。

2.租赁合同无效，当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。

如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用；又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有；对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。

3.租赁合同无效，出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼

租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。

因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。

人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

4.租赁合同无效，转租合同是否有效？

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。

出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

5.租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。

如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

6.法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理

当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

7.房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理

房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

8.房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。

简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

三、房屋买卖合同

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。

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