签订商铺买卖合同的四大注意事项.docx

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签订商铺买卖合同的四大注意事项

签订商铺买卖合同的四大注意事项　　

　　中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。

目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。

与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。

　　有这样一个案例：

一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。

签合同时，双方未约定市场性质。

　　搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。

该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。

该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地--继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本;而出售铺位，又难免贬值。

从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。

以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：

　　一要注意公用分摊面积。

一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。

对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

　　要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。

只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

　　二要注意返租承诺。

返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。

从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。

以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。

林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。

双方约定：

林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。

然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

　　除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。

此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

　　三要注意贷款风险。

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。

一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。

另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。

当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

四要注意内、外销商铺未并轨。

本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。

　商铺买卖业主要注意四大的问题

　　1、客户的购买能力。

首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。

　　2、付款方式。

购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买，目前最高可以贷5成，年限最高为10年;最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险。

　　3、首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长;因为商业用房大部分款项较大，所以变动也较大，所蕴藏的风险也相应较大，因此要尽量缩短首付款和尾款的间隔时间。

4、支付订金后的违约责任及违约罚则。

支付订金之后的违约情况时有发生，所以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则。

如何选择商铺？

　　如何选择商铺?

业者建议算清回报率。

　　投资商铺怎么赚钱

　　目前武汉商铺年回报率一般在5%至8%之间，而近几年随着商业地产逐渐受热捧，商铺增值幅度也非常快。

　　陈女士2005年在武昌民院路一楼盘购买了临街商铺，当时每平方米接近3000元，而现在该地段二手商铺均价已达8000元以上。

“铺子一直租给一个烟酒店，每月租金4000多元。

”

　　不过并非所有商铺都能靠出租赚钱。

胡女士在武昌一楼盘底商有一套30平方米商铺，每月租金1500元，月供却有2300元。

“最近准备转出去。

”

　　商铺虽多，好铺难寻

　　“虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。

但赚钱的好铺确实难找。

”亿房研究员王磊表示，现在的商业地产，尤其是大品牌项目，大多只租不售。

像光谷步行街、汉口北批发城等大体量项目，都保持较高的商铺自有比率。

“少售多租能保持商业地产项目整体的档次，便于规划管理，整体宣传也容易操作。

”思锐代理营销负责人汪喜清表示，都卖出去了，有可能这边卖服装隔壁卖餐饮，效果不好。

　　赚钱的旺铺越来越少，小型商业地产和楼盘配套商铺好买，回报率又不一定高。

吴女士2007年买入了解放大道沿线一18平方米商铺，单价25000元。

“许诺年回报率8%，实际只有3%。

”张先生也于去年底购得京汉大道沿线一商铺，因招商不理想，今年开发商已将估算回报率由7%调至4%。

　　好买的不赚钱，赚钱的不好买，这几乎成了商铺投资者共同的烦恼。

　　大多租金回报率不足6%

　　商铺投资租金回报率是：

（月租金×12个月）÷商铺总价。

业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。

“商铺的银行基准利率在6%左右。

如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。

”有业者指出，目前武汉商铺大部分租金回报率达不到6%。

　　“以前开发商推商铺，承诺年回报率都在8%-10%左右。

现在已经很少有开发商敢承诺这么搞了。

”投资商铺多年的李先生告诉记者，目前商铺投资最大的利好就是市场较火。

“很多商业地产项目从开盘到，均价翻一倍的都有。

”王磊则认为，正是市场火热，使得商铺投资看似稳赚，尤其是由住宅转向商铺的热钱，仍将在较长时期内刺激商铺增值。

不过这并不代表商铺可以随便买，算清回报率才能巩固收益。

购买商铺注意事项

2011-05-16来源：

万城地产网浏览758次

核心提示：

对于许多投资者来说，商铺投资还是比较陌生的，特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题，下面就上述问题给予大家一点建议和解答。

商铺以其税费稳定、资金流快、回报高、增值空间大等优点，一直受到广大投资客的亲睐，上海是中国商业物业交易最活跃的地区，最近一段时间，根据上海合富置业商业部的成交资料分析，上海商铺成交量逐渐放大，呈现一片繁荣景象，其中以小物业成交为主（成交价格在800万以下），买房主要以投资为主。

对于许多投资者来说，商铺投资还是比较陌生的，特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题，下面就上述问题给予大家一点建议和解答。

在购买商铺前，应该注意以下几个问题：

1、房屋权属情况

应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。

2、相邻权问题

应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。

3、贷款风险

商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。

而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

4、对开发商、销售商审核

审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。

签订商铺买卖合同应注意：

5、房屋用途

在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。

6、公用分摊面积

选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。

同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。

7、包租承诺

许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。

另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

8、物业管理

许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。

因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。

9、注意商铺的交房条件

商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。

在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。

提示：

无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括：

登记费：

每套300元，申请人（买卖任何一方）缴纳;

合同印花税：

买卖双方各按房价的0.05%缴纳;

交易手续费：

按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳;

契税：

按房价的3%，买方缴纳;

营业税及附加：

买卖差额的5.55%，卖方缴纳;

土地增值税：

买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）;

个人所得税：

净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。

新的计算公式为：

土地增值税=（房产交易合同价格-扣除项目总额）×规定税率-（扣除项目总额×规定百分比）。

其中，扣除项目为：

原购房发票金额+营业税+印花税+原购房契税+加计5%金额（即原购房发票金额×5%×居住满年数）;规定税率依旧采用四级超率累进税率;规定百分比与规定税率同比变化：

当规定税率取30%，规定百分比为0;当取40%时，为5%;当取50%时，为15%;当取60%时，为35%。

注明:

土地增值税详细说明如下:

（出售价格-购入原价-购入时缴纳的契税-购入时的交易手续费-印花税-营业税及附加-其他合理费用）×适用税率-（购入原价+购入时的契税+购入时的交易手续费+印花税+营业税及附加+其他合理费用）×速算扣除系数

适用税率:

计算土地增值税应纳税额的法定比例。

土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目100%的部分税率为40%;增值额超过扣除项目100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

速算扣除系数:

（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

土地增值税的适用税率及速算扣除系数表格如

备注:

外籍人士进行上述交易须公证,公证费如下:

50万--500万（0.25%+250）/2

500--1000万（0.2%+2250）/2

1000万以上（0.15%+2250）/2

土地增值税实行四级超率累进税率，具体规定是：

级数应纳所得税额税率速算扣除比例

1增值额不超过扣除项目金额50%的部分30%0%

2增值额超过扣除项目金额50%至100%的部分40%5%

3增值额超过扣除项目金额100%至200%的部分50%15%

4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%

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