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房地产变现价格估价报告

估价项目名称：

邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房的房地产市场变现价格进行评估

估价委托人：

中江县人民法院

房地产估价机构：

四川明阳房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：

罗斌（注册证号：

5120070086）

刘志强（注册证号：

5119960028）

估价作业日期：

2018年03月09日～2018年03月21日

估价报告编号：

四川明阳司评（2018）（法估）第002号

四川明阳房地产土地评估有限公司

MIYORealEstateAppraisalCo.,Ltd

致估价委托人函

中江县人民法院：

受您院提供的（2017）中江法技委字第117号司法评估委托书的委托，并根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《中华人民共和国民事诉讼法》和《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法》的规定，秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，我公司派出注册房地产估价师罗斌、刘志强对邱蓉、钟秋所有的，位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房的房地产市场变现价格进行评估。

估价对象：

位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房，底框结构，大约2003年建成，委托方提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德阳市房权证河东区字第0108896号”，还提供了估价对象的《房屋共有权证》复印件，证号为“德阳市房河东区共字第007135号”，建筑面积为54.76㎡，设计用途为营业用房；委托方也提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德国用（2007）第B54504-69512号”，分摊土地使用权面积为15.31㎡，为出让的商业Ⅲ类地，土地使用权终止日期为2040年11月14日；本次评估为估价对象的房地产价值。

估价目的：

为法院办理案件提供参考依据而评估标的物的市场价值和即时变现价值。

价值时点：

二0一八年一月十九日。

估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，选用收益法进行计算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，在满足本报告假设和限制条件及使用报告说明的基础上，确定估价对象在估价时点可能实现的公开市场价值为人民币捌拾陆万壹仟肆佰元整（￥861,400.00元），单价15730元/㎡。

估价人员根据以上计算出的收益价格，再综合考虑市场因素、环境因素、物理因素等对估价对象价格的影响，考虑到估价对象所处位置、周围环境、人流量大小以及价值量大等影响变现能力的市场因素，故确定即时变现价格调整系数为-10%，最后确定估价对象的及时变现参考价格为人民币柒拾柒万伍仟叁佰元整（￥775,300.00元），单价约为14158元/㎡。

上述结论摘自“四川明阳司评（2018）（法估）第001号”《房地产估价报告》，应用时应认真阅读本估价报告书全文。

我们非常感谢贵公司提供机会让我们撰写该份估价报告，如有任何问题，请在十五日内与我们联系。

此致！

四川明阳房地产土地评估有限公司

法定代表人：

刘志强

二0一八年二月六日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《中华人民共和国民事诉讼法》、《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法》以及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899）进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、我们已于2018年03月09日下午在委托方的参与下，对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料（包括结构、装修材料等）进行评估；我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任；我们参加实地查看的人员有注册房地产估价师罗斌。

6、没有人对本变现价格估价报告提供了重要专业帮助。

7、参与本房地产变现价格估价报告的专职注册房地产估价师具备相关专业知识和相应的房地产市场分析能力。

8、本估价报告中依据的委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责；因资料失实造成估价结果有误的，四川明阳房地产土地评估有限公司和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容未经四川明阳房地产土地评估有限公司和估价人员同意，不得发表于任何公开媒体上，也不得向委托方及报告审查部门以外的单位和个人提供，凡因此而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

本报告的解释权为四川明阳房地产土地评估有限公司所有。

10、参与本次估价的中国注册房地产估价师：

姓名

注册证号（签章）

签名

签名日期

罗斌

5120070086

刘志强

5119960028

估价的假设和限制条件及使用报告说明

（一）估价的假设和限制条件：

1、一般假设

（1）本估价报告所依据的中江县人民法院提供的有关资料，包括法律文件，如司法鉴定委托书、委托鉴定附表、邱蓉、钟秋的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《国有土地使用证》等复印件，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责。

（2）本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并能够按法定用途持续有效使用为假设前提。

（3）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（4）估价对象为所在项目的一部分，本次估价以估价对象可合理享有配套设施（水、电、停车位等）的使用权益为假设前提。

（5）本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及邱蓉、钟秋未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。

（6）估价结果为估价对象在2018年03月09日的即时变现价格。

即时变现价格是在公开市场价值基础上，再考虑估价对象短期强制处分（即时变现）能力作相应调整得到的价格。

其公开市场价值为在估价基准日时的下列交易条件下最可能实现的价格：

①交易双方是自愿地进行交易的；

②交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；

③交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；

④交易双方掌握必要的市场信息；

⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑥不存在特殊买者的附加出价。

（7）本报告估价结果中，未扣除该案执行过程中产生的所有费用，也未扣除估价对象办证、转让过户所应产生的所有费用。

（8）委托方提供了估价对象的建筑面积测绘报告，该报告的测绘结果与提供的《房屋所有权证》登记的建筑面积一致。

（9）估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

2、未定事项假设 

（1）估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，估价对象大约2003年建成，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

（2）根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

 （3）背离事实假设 

本次估价不存背离事实的假设。

（4）不相一致假设 

委托方提供估价对象的《房屋所有权证》登记的房屋坐落为德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号营业用房，经估价委托人、原告方代表和被告方代表陪同估价人员现场指界确认，估价对象位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房，本次估价不存在不相一致假设。

（5）依据不足假设

本估价报告所依据的中江县人民法院提供的有关资料，包括法律文件，如《房屋所有权证》《房屋共有权证》《国有土地使用证》等复印件，由于估价委托人未提供原件供估价人员核查，本次估价假设估价委托人提供的复印件与原件一致。

（二）使用报告说明：

1、本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象价格的影响；

2、估价基准日后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价格产生明显影响时，不能直接使用本估价结论；

3、估价对象的房地产市场状况在申请执行期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用者注意。

4、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。

报告使用者使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托评估。

5、委托方应按照本次估价的估价目的使用本报告，不可用于其他用途。

6、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效。

7、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外

8、本公司保留除评估结果外，因打印、校核失误个别文字勘误纠正的权利。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：

中江县人民法院

地址：

中江县御河路82号

二、房地产估价机构

估价机构：

四川明阳房地产土地评估有限公司

法定代表人：

刘志强

地址：

中江县城区北街北盛小区综合楼三楼

房地产估价资格等级：

贰级

证书编号：

川建房估备字[2018]0085号

证书有效期：

2018年02月26日至2021年02月26日

联系人：

罗斌

联系电话：

（0838）2207676

营业执照注册号：

915106007175436436

营业执照有效期限：

长期

三、估价对象

（一）估价对象评估范围

估价对象位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房，东西朝向，大约2003年建成，委托方提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德阳市房权证河东区字第0108896号”，还提供了估价对象的《房屋共有权证》复印件，证号为“德阳市房河东区共字第007135号”，建筑面积为54.76㎡，设计用途为营业用房；委托方也提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德国用（2007）第B54504-69512号”，分摊土地使用权面积为15.31㎡，为出让的商业Ⅲ类地，土地使用权终止日期为2040年11月14日；本次评估为估价对象的房地产价值。

（二）估价对象权益状况

（1）房产登记状况

估价对象建筑物在德阳市房地产管理处（现德阳市住房保障和房屋管理局）进行了权属登记，登记情况如下：

房屋所有权证号

德阳市房权证河东区字第0108896号

房屋所有权人

邱蓉、钟秋

共有情况

共同共有

房屋坐落

德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）

房屋总层数

6

所在层数

1

建筑面积（㎡）

54.76

规划用途

营业用房

房屋结构

混合

登记时间

2007年03月30日

（2）土地登记状况

估价对象土地在德阳市国土资源局进行权属登记，登记情况如下：

土地使用权证号

德国用（2007）第B54504-69512号

土地使用权人

邱蓉、钟秋

地类（用途）

商业Ⅲ类地

座落

德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）

使用权类型

出让

终止日期

2040年11月14日

使用权面积（㎡）

15.31

发证日期

2007年05月05日

（3）他项权利状况

委托方提供了估价对象的《他项权利证书》，估价对象在中江县农村信用合作联合社进行他项权利登记，登记情况如下：

他项权利证号

德房他证河东字第D0017710号

房屋所有权人

邱蓉、钟秋

他项权利种类

抵押

坐落

德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街256号）

债权数额

800,000.00元

登记日期

2013年04月15日

（三）估价对象实体状况

（1）建筑物状况

估价对象所在建筑为六层底框结构，估价对象位于该建筑的1楼5号，东西朝向，估价对象建筑面积为54.76㎡，大约2003年建成。

根据估价对象实际情况和估价人员了解的情况，在价值时点时，估价对象已有的房屋装修和设备配置情况如下：

外墙：

淡黄色外墙面砖饰面；

窗：

铝合金窗；

门：

卷帘门，全玻地弹门；

地面：

仿花岗石地砖；

墙面、顶棚：

墙面贴墙布，顶棚刷乳胶漆；

强电：

分户配电箱，开关、插座和灯座等均安装完成；

管道：

天然气管道、分户水表和给排水管道均安装到位；

（2）土地状况

位置：

根据估价人员现场查看，估价对象所在宗地位于德阳市河东区宝山街西侧，分摊土地使用权面积为15.31㎡。

地形、地貌：

该宗地形状较规则，对地块利用无不良影响。

地势平坦，无明显的坡度，易于施工。

从总体看，地基地质条件适于建筑。

开发程度：

至价值时点，该宗地外达到“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内达到“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路及场地平整）。

（四）区位状况分析

（1）位置：

估价对象坐落于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街256号），东临宝山街，南靠人民渠白马管理站，西接旌阳区信用社，所用土地位于德阳市城市规划区商业Ⅲ类地基准地价定级范围内。

（2）交通：

估价对象区域内临靠宝山街，宝山街是德阳市河东区玉泉片区的一条主要的生活型干道，区域内有21路、22路、30路公交车通行。

区域内道路通达度及交通便捷度较高。

（3）环境：

估价对象地处德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街256号），周边有较多的商业和住宅小区如元友佳苑、宝山公寓、万兴新居、黄河畔岛等，又毗邻德阳市玉泉综合市场、丰联超市等，区域规划主要以住宅、商业为主，商业网点较多，人流量较大，所在区域内无固定污染源，没有的明显粉尘和噪音污染，环境较好。

（4）配套设施：

估价对象所在区域为成熟商业住宅区，各类基本生活设施完备，公共配套设施齐全，市政基础设施完善。

四、估价目的

为法院办理案件提供参考依据而评估标的物的市场价值和即时变现价值。

五、价值时点

二0一八年三月九日。

六、价值定义

本报告估价结果是反映估价房地产的即时变现价格，根据公开市场价值原则所确定的房地产价值为基础，考虑快速变现等因素的影响得到的即时变现价格，未考虑未来市场变化风险和房屋租赁、抵押、查封等因素对其价值的影响。

七、估价依据

1、国家法律法规；

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

3、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；

4、四川省人民政府及有关部门的政策性文件；

5、《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法》

6、技术标准：

《房地产估价规范》[国标GB/T50291-2015]

《城镇土地估价规程》[国标GB/T18508-2001]

《房地产估价基本术语标准》[GB/T50899]

7、委托方提供的相关资料：

《房屋所有权证》复印件

《房屋共有权证》复印件

《国有土地使用证》复印件

中江县人民法院司法评估委托书

中江县人民法院委托评估书附表

8、估价人员掌握的有关资料以及实地查看所获取的资料。

八、估价原则：

（一）估价行为原则：

独立、客观、公正、科学。

（二）估价指导原则：

合法原则：

房地产估价应以估价对象的合法权益为前提条件。

最高最佳使用原则：

法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

估价时点原则：

估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格。

替代原则：

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

谨慎原则：

估价中应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。

有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

本次估价的技术思路和方法为：

估价对象的实际用途为营业用房，根据市场调查，与估价对象处于同一供需圈、用途相同、并且在价值时点近期交易的类似房地产不多，不适合采用市场法进行评估；但估价对象属于收益性房地产，好了解估价对象周边同类营业用房的租金情况，非常适合选取收益法进行估价；经综合分析，考虑到估价对象的实际情况为独立的营业用房，收益法能充分反映其价值状况，决定采用收益法为估价方法，再结合估价人员的经验和影响估价对象价格的市场、环境、物理等因素，综合评定后确定估价对象合理的市场价格。

选用的估价方法简介：

收益法：

收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其还原成价值时点的现值的一种方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，选用收益法进行计算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，在满足本报告假设和限制条件及使用报告说明的基础上，确定估价对象在估价时点可能实现的公开市场价值为人民币捌拾陆万壹仟肆佰元整（￥861,400.00元），单价15730元/㎡。

估价人员根据以上计算出的收益价格，再综合考虑市场因素、环境因素、物理因素等对估价对象价格的影响，考虑到估价对象所处位置、周围环境、人流量大小以及价值量大等影响变现能力的市场因素，故确定即时变现价格调整系数为-10%，最后确定估价对象的及时变现参考价格为人民币柒拾柒万伍仟叁佰元整（￥775,300.00元），单价约为14158元/㎡。

十一、估价人员

参与本次估价的中国注册房地产估价师：

姓名

注册证号（签章）

签名

签名日期

罗斌

5120070086

刘志强

5119960028

十二、估价作业日期

2018年03月09日～2018年03月21日。

十三、估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上为壹年，即2018年03月21日～2019年03月20日；但在市场状况变化很大或受不可抗力的影响时，估价报告应用的有效期应作相应调整。

估价对象变现能力分析

变现能力是指假定在估价基准日时，在没有过多损失的条件下，将估价对象快速转换为现金的可能性。

变现能力分析应当包括房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价基准日拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

（1）通用性分析：

估价对象为最常见的、最普通的独立的单间营业用房，通用性强。

（2）独立使用性分析：

估价对象位于“德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）”内，为独立的单间营业用房，可单独使用，独立使用性不受限制。

（3）可分割转让性分析：

估价对象为独立的单间营业用房，在物理上、经济上不可分离开来使用，不可分割转让。

（4）由于估价对象具有良好的通用性和独立使用性，并且为最常见的、最普通的独立的营业用房，估价对象的位置较好，人流量较大，商业较繁荣，因此估价人员结合估价对象周边相同类型的商业用房的销售情况以及整体招租情况，因此，注册房地产估价师认为估价对象变现能力较好、变现所需时间较短，假定在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格与评估的市场价值之间差异在10%左右。

附件

一、中江县人民法院司法鉴定委托书

二、中江县人民法院委托评估书附表

三、估价对象《房屋所有权证》复印件

四、估价对象《房屋共有权证》复印件

五、估价对象《国有土地使用证》复印件

六、估价对象《房屋他项权证》复印件

七、估价对象《房屋测绘报告里》复印件

八、估价对象坐落位置图

九、估价对象现实状况照片

十、注册房地产估价师资格证书复印件

十一、估价机构资质证书复印件

十二、估价机构营业执照复印件

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

（一）估价对象评估范围

估价对象位于德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）营业用房，东西朝向，大约2003年建成，委托方提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德阳市房权证河东区字第0108896号”，还提供了估价对象的《房屋共有权证》复印件，证号为“德阳市房河东区共字第007135号”，建筑面积为54.76㎡，设计用途为营业用房；委托方也提供了估价对象的《房屋所有权证》复印件，证号为“德国用（2007）第B54504-69512号”，分摊土地使用权面积为15.31㎡，为出让的商业Ⅲ类地，土地使用权终止日期为2040年11月14日；本次评估为估价对象的房地产价值。

（二）估价对象权益状况

（1）房产登记状况

估价对象建筑物在德阳市房地产管理处（现德阳市住房保障和房屋管理局）进行了权属登记，登记情况如下：

房屋所有权证号

德阳市房权证河东区字第0108896号

房屋所有权人

邱蓉、钟秋

共有情况

共同共有

房屋坐落

德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）

房屋总层数

6

所在层数

1

建筑面积（㎡）

54.76

规划用途

营业用房

房屋结构

混合

登记时间

2007年03月30日

（2）土地登记状况

估价对象土地在德阳市国土资源局进行权属登记，登记情况如下：

土地使用权证号

德国用（2007）第B54504-69512号

土地使用权人

邱蓉、钟秋

地类（用途）

商业Ⅲ类地

座落

德阳市河东区宝山街西侧R幢1-5号（现宝山街256号）

使用权类型

出让

终止日期

2040年11月14日

使用权面积（㎡）

15.31

发证日期

2007年05月05日

（3）他项权利状况

委托方提供了估价对象的《他项权利证书》，估价对象在中江县农村信用合作联合社进行他项权利登记，登记情况如下：

他项权利证号

德房他证河东字第D0017710号

房屋所有权人

邱蓉、钟秋

他项权利种类

抵押

坐落

德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街256号）

债权数额

800,000.00元

登记日期

2013年04月15日

（三）估价对象实体状况

（1）建筑物状况

估价对象所在建筑为六层底框结构，估价对象位于该建筑的1楼5号，东西朝向，估价对象建筑面积为54.76㎡，大约2003年建成。

根据估价对象实际情况和估价人员了解的情况，在价值时点时，估价对象已有的房屋装修和设备配置情况如下：

外墙：

淡黄色外墙面砖饰面；

窗：

铝合金窗；

门：

卷帘门，全玻地弹门；

地面：

仿花岗石地砖；

墙面、顶棚：

墙面贴墙布，顶棚刷乳胶漆；

强电：

分户配电箱，开关、插座和灯座等均安装完成；

管道：

天然气管道、分户水表和给排水管道均安装到位；