晒湖新村三号居民楼业主方项目管理规划.docx

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晒湖新村三号居民楼业主方项目管理规划

摘要

理论，从业主方对项目管理的要求出发，研究了工程项目管理的历史发展历程，从而得出作为项目业主对项目管理除了与建筑施工企业具有相同的共性以外，有着它的特殊性，因此着重分析项目业主对项目进度计划的制定、项目进度的管理、项目质量的管理、项目成本的管理所要做的工作。

关键词：

项目管理进度控制

ABSTRACT

Usingtheprojectmanagementelementarytheory,wasemployedthehost'ssidetoembarktotheprojectmanagementrequest,hasstudiedtheengineeringprojectmanagementhistoricaldevelopmentcourse,thusobtainedastheprojectownerbesideshasthesamegeneralcharactertotheprojectmanagementwiththeconstructionconstructionenterprise,hasitsparticularity,thereforeanalyzedtheprojectowneremphaticallytheworkwhichtotheprojectprogressplanformulation,theprojectprogressmanagement,theprojectqualitymanagement,theitemcostadministrationcenterhadtodo.　

Keyword:

Projectmanagement;Presentsituation

绪论

项目管理是指在项目活动中应用各种知识、技能、工具以及技术使项目的活动达到项目的要求。

项目管理过程通过初始、计划、执行、控制和收尾来完成。

在通常情况下，项目是由一个团队来共同完成，团队中的人员的主要工作有以下内容:

完成工程上对范围、时间、成本、风险及质量的任务要求，以满足和超过项目干系人的需求和渴期。

为了完成一个既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，经有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定的有限资源的一种系统管理方法。

1工程概况

1.1项目描述

1.1.1建设单位

十堰郧强房地产开发公司

1.1.2建设地点

十堰市花果

1.1.3建筑面积

1950.24M²

1.1.4占地面积

335.16M²

1.1.5砌体结构

六层

1.1.6建筑等级

三级，设计使用年限50年，建筑高度20.50M

1.2项目建设质量,工期,成本等方面的目标管理规划

1.2.1项目质量目标

加油站建设必须认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。

为保证加油站投产后安全运营和生产创造基本条件。

必须实事求是,保证质量以及以对人民的生命财产负责的态度严格管理实时监控确保工程质量的优良。

1.2.2项目工期目标

严格按照合同订立的工期进行,在确保工程质量的前提下尽可能缩短工期以达到工程效益的最大化。

1.2.3项目成本目标

工程成本管理作为工程项目当中的一个重要管理目标,以最少的投入获得最大的效益是投资的总目标,对工程各个阶段各个细节的成本控制是减少成本投入的关键,因此要严格把好成本控制这一关。

1.2.4项目现场管理目标

文明施工,安全施工,无人员伤亡,无意外灾害,无重大机械事故等都是现场管理的目标.严格按照国家相关规定及制度规范是很有必要的,同时也需要广大施工建设者共同努力,争创示范文明工地。

1.3项目组织结构

1.3.1项目经理

项目经理代表企业法人统一领导本工程施工全过程，从施工进度、任务、质量、安全、文明、材料、机械、劳动力、资金等方面进行全面管理。

项目经理对公司及项目部负责。

1.3.2项目副经理

协助项目经理做好现场的全面管理工作。

认真执行各项管理制度和质量控制程序，对生产施工实施动态管理，保证工程质量，并且协调下属职能部门的配合管理工作。

1.3.3技术负责人

主要负责现场施工技术、制定施工方案、编制作业指导书、组织有关人员进行图纸交底工作，处理并解决现场技术问题，做好工程变更工作，做好技术攻关工作等。

大力推广采用新材料、新工艺、提高工程质量。

1.3.4后勤部

主要负责后勤线的管理工作。

协调下属职能部门的配合管理工作，负责设备调度、资金控制、行政保卫、食宿、医疗保健等工作，并监督职能部门具体实施。

1.3.5施工员

职责是强化质量第一，在贯彻生产进度的同时贯彻质量标准，管理工序质量及检查操作质量，控制材料计量与组织施工三检工作。

1.3.6资料员

主要负责施工现场的工程技术资料、试件制作试验及工程申报资料工作。

1.3.7材料员

主要负责材料的采购和保管工作，并配合质量员把好原材料进场质量检查关，配合施工员做好原材料现场堆放或仓库存放。

1.3.8预算员

负责本工程的工料成本分析，做好总体预算及分期预算工作，结合进度安排计划计算出阶段性材料用量，并做好每月的工程量报表，工程竣工后做好工程决算工作。

1.3.9财务

由会计员和出纳员组成，负责本工程的资金控制工作，并做好各级账目，做好工资发放及工程结算等工作。

1.3.10质检员

要严格按照图纸、规范、工艺操作规程检验工程质量，判定工程是否合格，不合格及时向主任工程师反映以确定返工，重新验收，对因错、漏检造成的质量问题负责，监督施工过程中质量控制情况。

1.3.11安全员

要经常性的进行施工现场的安全生产、文明施工情况的检查，配合技术部门协调处理施工生产中的矛盾，及时解决安全隐患，制止违章指挥、作业现象；加强施工现场用电、防火管理，加强施工现场安全保卫工作。

按照安全生产保证体系要求，严格执行国家有关安全法规、标准和操作规程及企业制定的规章制度。

1.4部门工作职责

1.4.1规划设计部主要工作职责

全面负责晒湖新村规划、方案设计、扩初设计、施工图设计等组织与管理工作。

·负责项目可行性研究、各阶段设计的报批报审工作；

·负责编制设计任务书，控制设计标准；

·负责制订晒湖新村分年度基建计划，及时办理年度计划报批手续；

·负责组织设计审查、设计交底；

·负责设计变更手续；

·负责设计进度计划管理与控制；

·负责与设计、勘察等技术服务单位联系，会商解决与工程相关的技术问题；

·参加分部验收及竣工验收、竣工备案等工作；

·协助工程部处理工程中的技术问题；

·协助招投标与合同管理部处理材料、设备招标中的技术工作；

·负责各种规划设计资料的建档、归档、移交工作；

·指挥部交办的其它工作。

1.3.2招投标与合同管理部主要工作职责

全面负责工程项目规划、勘察、设计、施工、监理、材料供应、设备供应等的招标及合同管理工作。

·负责招标信息发布，招标文件编写，办理招投标代理委托手续等；

·负责组织资格预审，协助招投标代理公司组织招投标工作；

·负责合同策划、起草，组织合同谈判，形成合同文件；

·负责合同分析，合同风险管理，提出预防风险的对策；

·负责合同执行情况的过程跟踪及项目的投资分析与控制；

·负责组织标底或预算的编制；

·负责合同执行情况的总结；

·负责合同文档资料的建档、归档、移交工作；

·参加工程变更签证的审核工作；

·协助施工技术管理等工作；

·协助竣工验收，单位工程竣工备案等工作；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.3建筑工程部主要工作职责

全面负责房屋建筑工程计划的实施，工程进度、质量、投资控制，现场安全文明施工的组织管理及协调。

·负责对施工单位、监理单位的管理，参加监理、施工单位现场协调会；

·负责工程质量、进度、预决算的审核，工程月报、工程量计量、工程变更签证等的审核，工程保修阶段技术签证；

·组织竣工验收，单位工程竣工备案，参与各单位工程的分部验收、竣工预验收；

·负责申办各种建设的报批手续、申领各种许可证，负责办理水、电、绿化、环保和拆迁等手续；

·负责工程项目建设过程中的规费减免手续；

·参与图纸会审，与规划设计部共同组织设计交底；

·协助做好勘察、设计、施工招标及甲供材料、设备等招标工作；

·负责房建工程项目技术资料的建档、归档、移交工作；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.4室外工程部主要工作职责

全面负责室外工程如道路、管网、景观园林、运动场地等工程计划的实施，工程进度、质量、投资控制，现场的安全文明施工的组织管理及协调。

·负责场区施工场地准备工作；

·负责校区建设总图控制，场区所有工程的施测定位；

·负责对施工单位、监理单位的管理，组织监理、施工单位现场协调会；

·负责工程质量、进度、预决算的审核，工程月报、工程量计量、工程变更签证等的审核，工程保修阶段技术签证；

·组织竣工验收，单位工程竣工备案，参与各单位工程的分部验收、竣工预验收；

·协助做好勘察、设计、施工招标及甲供材料、设备等招标工作；

·负责屋外工程项目技术资料的建档、归档、移交工作；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.5采供部主要工作职责

全面负责物资供应渠道，市场行情的调研考查，向指挥部及时、准确提供物资供应的方案及有关信息，并保质保量完成采购任务。

·负责甲供主要建筑材料的市场调研和供应方案的提出；

·负责仪器设备、办公设施、家具等招标后的采供；

·负责物资采购、材料设备的验收，收、发料的协调工作；

·协助组织材料设备的招投标工作；

·负责组织对材料设备供应商的考察；

·负责材料、设备款支付的审核工作，按财务制度办理手续；

·负责组织技术人员、监理人员及使用单位对到货材料的质量、数量进行验收，健全质保手续，核对、检测甲供物资的批次、数量，及时补齐损耗材料；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.6财务部主要工作职责

全面负责财务管理、核算、工程费用支付和控制工作。

·负责财务制度的建立和执行，负责财务和财务负责人的印章的保管和使用；

·根据工程完成情况按程序报批预付工程款额度；

·按规定支付工程款项；

·协助规划设计部制定年度基建计划和编制基建年度投资计划；

·协助规划设计部及时办理年度计划的报批手续；

·协助总指挥按工程进度调度资金，确保工程进度不受影响；

·参与工程决算和固定资产的移交工作；

·编制月季财务报表，年度财务结算以及统计报表；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.7审计部主要工作职责

全面负责工程建设项目的全过程跟踪审计工作。

·负责审计制度的建立和审计过程的控制和管理；

·负责自行招标标底或预算的审计；

·负责对工程结算进行审计，重点加强对工程变更的审计；

·负责项目决算及分年度财务决算进行审计；

·负责委托社会审计工作，并实施管理、协调、监督；

·参加工程勘察、设计、施工、监理及材料、设备采购等的招标工作；

·参加工程勘察、设计、施工、监理及材料、设备采购合同的拟定、合同谈判、合同策划工作；

·参加工程变更签证等的审核；

·参加竣工验收工作；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.8保卫部主要工作职责

全面负责施工现场的治安保卫、施工安全管理及项目建设外部安全环境的协调工作。

·负责场区内治安保卫、安全消防等安全制度的建立、管理；

·负责场区内交通管理，保证施工道路的畅通；

·负责施工单位的治安与安全文明施工管理；

·负责协调施工队之间以及地方间有关治安及安全管理方面的关系；

·指挥部交办的其它工作。

1.4.9办公室主要工作职责

全面负责指挥部日常事务的安排、协调，对外接待、联络，项目信息管理，后勤服务保障工作。

·负责指挥部日常行政事务的安排与协调工作，指挥部会议的组织工作；

·负责对校内外人员的接待、联络工作；

·负责指挥部信息管理工作，包括校内、校外文件资料收发、归档工作，会议记录的归档工作，项目建设资料的归档工作；

·负责南湖校区建设信息的宣传和发布，项目进展简报的编制工作，南湖校区建设网站的管理工作；

·负责指挥部后勤服务保障工作，包括车辆管理、文印报务、指挥部固定资产保管等工作；

·负责指挥部工作计划、工作总结的草拟工作；

·负责对指挥部人员、临时聘用人员的考勤管理、工资或补助发放等工作；

·负责指挥部印章管理；

·协助保卫部做好安全保卫工作。

2工总体部署

2.1期工程建设目标

总工期为8个月（2012年7月1日——2013年3月31日）

·施工准备15天（2012年7月1日——2012年7月15日）

·土方工程30天（2012年7月15日——2012年8月15日）

·主体工程120天（2012年8月15日——2012年12月15日）

·道路工程30天（2012年12月15日——2013年1月15日）

·给排水系统30天（2013年1月15日——2013年2月15日）

·供电系统15天（2013年2月15日——2013年3月1日）

·景观及绿化工程30天（2013年3月1日|——2013年3月31日）

2.2工程实施要点

2.2.1.房屋建筑工程

为使工程完成后业主进入新小区生活，同时工程基础设施建设任务繁重，所以在工程安排上，除保证业主的生活条件所需的、超市、服务用房外，同时安排相应的体育活动场所建设，包括篮球球场、网球场的建设等。

2.2.2道路工程

考虑到后续工程施工时需要利用这些道路，为缩短工期，同时降低工程投资，上述道路工程直接按市政设计标准修建。

因施工期间路面荷载比正常使用时大的多，容易造成路面破坏，因此修建时，行车道应按设计做好路基，上面做一层粗沥青面层，正式交付使用前再按设计完成面层施工。

道路下敷设的管线及相应排水设施同时完成。

2.2.3给排水系统

·小区按规模大，每天用水量多，产生的污水约量大，生活用水和消防用水给水管道与市政给水管道直接相连。

因此，从环保、经济性及建立生态校园的目标考虑，在小区内建立污水处理厂，污水处理后达到中水标准，作为绿化用水、人工湖补给水、冲厕用水等。

·排水管道按规划实行雨污分流，分别设置雨水排水管道和污水排水管道。

·按照环保要求，污水处理设施必须与工程实行“三同时”制度，即同时设计、同时施工、同时投入使用，所以污水处理厂必须在工程建设完成的同时投入使用。

2.2.4供电系统

·拟建的2个10KV的开闭所，所需的管线宜与道路并行施工。

·弱电工程包括综合布线、小区广播、有线电视、电话通讯等多个系统。

弱电线路的主干线布置在道路的西侧、北侧，采用穿复合玻璃钢管和电缆井相结合的方式。

弱电的管线与道路一起施工建设。

2.2.5网络系统

·建设目标：

建设一个快速便捷的信息资源的数据交换平台，使之成为一个以人为本的信息服务体系。

使之间建立高速信息传输网络，楼内交换速率为100M。

·建设思路：

利用物业资金建设小区网络基础设施，学这种方式可保证小区网的持续发展，有利于减少小区网络维护人员和长期的投资。

·络建成后的网络设备管理由社会投资的物业公司负责，主要任务是对网络的管线、路由器、交换机进行敷设、配置、维护、修理、更新。

小区用户信息管理由附近营业厅负责，包括网络用户开户、收费、地址改动等。

2.2.6采暖工程

采用城市热网系统供热，住房用蒸汽管网接入，小区内设两个热交换站，供热水及冬季采暖。

暖汽管沟与道路并行建设。

2.2.7煤气工程

业主厨房卫生间等采用城市煤气供应系统的煤气作为燃料，所需管道与道路一起施工建设。

2.2.8景观及绿化工程

·道路两旁的绿化在道路施工结束后，春季组织绿化。

施工单位按照施工地点分片包干保护；

·不受建筑物施工干扰的绿化场地的绿化，在秋冬季提前做好场地施工，订购树木等工作，春季组织绿化；

·建筑物周围的树木和花草采用反季节种植，加强浇水养护，保证成活率。

2.3项目三期管理

2.3.1项目前期的管理

这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、施工图的优化以及承包商的选择。

具体内容包括了以下几方面：

·项目策划：

进行项目可行性研究报告，对项目方案进行初步确定，确定项目的质量、进度、投资等目标。

·设计管理：

编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。

·手续办理：

办理或协助业主办理工程手续，包括规划用地许可证、计划委员会批文、规划手续、协助业主签订设计合同、供水手续、供电手续、消防手续、规划许可证、工程招标手续、协助业主签订施工合同、监督手续、施工许可证等。

·确定项目实际计划：

编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实施用款计划，并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批。

·外部关系协调：

包括与相关政府部门以及周边环境等进行关系协调。

·审核施工图预算、进行现场管理等工作。

在项目前期的管理中，手续办理与价值分析为主要工作，在我国建设行业目前存在较大的问题就是资金的浪费，工程项目投资可节省额的70%发生在项目决策和设计阶段，通过项目管理方的工作，能较好的达到节省投资的目的。

2.3.2项目中期的管理

这一阶段项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划与审核、以及竣工验收。

·现场目标控制质量目标控制：

对承包商、材料供应商的工作进行管理，对工程的质量情况进行检查，对工程的验收进行监督，组织工程竣工验收，对不符合合同质量标准的行为进行纠正，确保质量目标的实现。

进度目标控制：

审批承包商的总进度及分段进度计划，对形象进度与实际进度进行对比，要求承包商做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析。

投资目标控制：

进行成本核算，准确反映工程的实际造价，充分利用价值原理，提出可合理降低工程造价的建议。

按照合同约定，对承包商提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免拨付不合理费用或超拨工程款。

安全目标控制：

监督承包商的安全管理体系正常运行。

·承包商的管理：

审查承包商组织机构的人员相关资格，检查其管理体系的健全性。

审查分包单位的资质和业绩，并审查总包单位与分包单位的分包合同。

·设备、材料供应商的管理：

项目管理方首先编制初步的设备采购进度计划，确定主要设备的采购周期，安排落实进度里程碑。

然后将采购进度计划与施工进度计划衔接起来，协调设计、采购、施工进度计划之间发生的矛盾。

以“同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务比结算、同等结算比信誉”，优化选择供应商，协助业主签订供应商合同。

对于大额材料，以招标询价的方式确定。

·设计管理：

对复杂工程要求设计单位派驻现场设计代表，并对设计代表的工作进行监督管理；在工程图纸确定以后，对业主、承包商、设计单位提出的图纸变更均进行技术、投资上的审查，确定设计变更的合理。

·合同管理：

加强索赔管理，提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。

预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔；一旦承包商提出工程索赔，及时按合同进行处理；对于承包商的违约，协助业主编制索赔协议书，向承包商提出索赔。

当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理时，项目管理应提供充分的事实材料作证。

·手续办理：

在项目施工过程中，与自来水公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起草相关供水、供电、供热、排污等相关手续。

·项目内部及周边关系协调：

协调项目内部各单位的关系，并负责协调与周边、政府主管部门的关系。

重要协调事项应事先向业主报告。

2.3.3项目后期管理

·组织单位工程竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。

·项目管理根据项目管理竣工交接指导书、及聊城城建档案馆规定与物业管理部门进行竣工交接。

·参加工程结算，为结算提供详细的依据，对结算结果进行审核。

·整理工程档案材料，向档案馆进行移交。

·在工程保修期间，组织项目后评估。

·组织定期回访，处理入住后居民提出的问题。

3项目资源管理规划

3.1资源管理规划

该项目的资源管理规划主要包括以下几方面

3.2人力资源管理

主要采用人力资源动态管理方式，对施工现场的劳动力进行跟踪平衡、进行劳动力补充与减员，向企业劳动管理部门提交申请计划。

向进入施工现场的作业班组下达施工任务书，进行考核并兑现费用支付和奖惩。

3.3现场材料管理

包括材料的现场验收，储存与保管，领发，使用监督及周转材料的现场管理

3.4机械设备管理

主要任务：

正确选择施工机械；保证在生产领域中处于良好状态；减少闲置、损坏；提高使用效率及产出水平

3.5技术管理

·技术基础工作的管理：

包括实行技术管理制度，技术岗位责任制，执行技术标准与技术规程

·技术管理的基本工作：

包括图纸会审，施工组织设计，技术交底，技术措施及计划，技术核定，技术检查

·技术开发管理：

包括技术培训，技术革新，技术改造等

·技术经济分析与评价

4项目进度计划及控制

晒湖新村三号居民楼建设项目规模大、工期紧、建筑质量要求高、配套基础设施复杂，此外与基础设施建设要求的外部协调工作量大繁杂。

为保证各期工程按期完成、业主按时入住，必须精心组织，各项工作要统一安排、综合部署；妥当处理局部与整体、当前与长远以及各个局部之间的关系，以确保南湖校区工程在质量、投资、进度三大目标上的有机统一，利用网络计划技术及计算机信息系统，科学制定项目总进度计划及各单位工程的进度计划，在总控制网络的调节下，有序组织项目的实施，切实保证

工期目标的实现。

4.1项目进度计划编制的依据：

·南湖校区工程总体建设目标及各期建设目标：

8个月（2012年7月1日——2013年3月31日）

·建筑安装工程的工期定额采用：

建设部编《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年版）；

·计划工期按定额工期的75%考虑。

在进行总进度计划计算时，单位工程的施工工期按计划工期考虑计划工期包括土建、设备安装以及装饰装潢的施工工期。

4.2进度控制

为保证工期目标的实现，必须利用管理、经济、技术等方面的措施，强化进度控制。

进度控制目标要层层分解，责任要到人，进度控制的主体是指挥部各部门、监理单位、设计单位、施工单位等所有项目的参与人。

4.2.1进度控制程序

·项目指挥部编制项目总进度计划，设计、施工、材料设备供应等均应服从项目总进度计划的要求，所有单位或单独组织实施的设计、施工等都要编制相应的网络进度计划图；

·建设单位及总监理工程师负责审批承包单位报送的施工总进度计划；

·监理工程师审批承包单位编制的年、季、月度施工进度计划；

·专业监理工程师对进度计划实施情况检查、分析；

·当实际进度符合计划进度时，应要求承包单位编制下一期进度计划；专业监理工程师应检查进度计划的实施，并记录实际进度及其相关情况，当发现实际进度滞后于计划进度时，应签发通知单指令承包单位采取纠偏措施并监督实施。

当实际进度滞后于计划进度一周以上时应及时报总监，由建设单位、总监商定采取进一步措施。

·专业监理工程师应依据施工合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策，经总监理工程师审定后报送建设单位。

施工进度计划的实施是一个动态控制过程，工作可按图4-2所示流程实施进度控制。

4.2.2进度控制的措施

·项目进度计划是保证项目有序开展的重要工具，为保证总目标的实现，要以质量、安全为第一，以进度为核心。

以总进度网络为依据，按进展阶段的不同，分解为多个层次，再按各层次分解为不同的进度分目标，建立起一个以分解进度目标为手段、以进度控制为目的的进度控