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开发区评价讲义

安徽省开发区土地集约利用评价成果更新

培训讲义

安徽省土地勘测规划院

2011年12月

目录

一、评价成果更新总则1

（一）工作目标1

（二）评价对象1

（三）工作任务1

（四）工作依据和标准2

（五）技术路线2

（六）调查工作底图3

二、土地利用状况更新调查3

（一）准备工作4

（二）外业调查5

（三）数据处理10

（四）调查阶段性成果12

三、开发区土地集约利用程度评价14

（一）评价指标及其指标现状值计算14

（二）确定评价指标理想值18

（三）确定权重值18

（四）指标标准化处理20

（五）计算土地利用集约度分值21

四、开发区土地集约利用潜力测算23

（一）扩展潜力测算23

（二）结构潜力测算23

（三）强度潜力测算24

（四）管理潜力测算25

（五）尚可供地年数测算25

五、成果提交及要求26

（一）成果提交内容26

（二）成果报告要求27

（三）成果图件要求29

附录A外业调查记录表33

附录B开发区土地利用状况分类及定义35

B.1开发区土地利用状况分类Ⅰ及定义35

B.2开发区土地利用状况分类Ⅱ及定义39

B.3开发区闲置土地分类及定义41

B.4开发区高新技术产业用地分类及定义41

附录C开发区土地利用状况调查程序与数据处理43

附录D开发区土地集约利用评价指标定义47

D.1一般要求47

D.2土地利用状况指标定义47

D.3用地效益指标定义48

D.4管理绩效指标定义49

附录E开发区土地集约利用程度评价工作用表51

附录F开发区土地集约利用潜力测算工作用表63

一、评价成果更新总则

（一）工作目标

对依法审批的国家级和省级各类开发区，统一更新或修订开发区土地集约利用评价成果。

（二）评价对象

经国务院或安徽省人民政府依法审批的开发区界线范围内的全部土地。

对于经国土资源部审核公告的开发区四至范围没有调整的，按原四至范围进行评价；对于经国务院或省人民政府批准扩区或升级的开发区，凡是四至范围有所调整的，按开发区新批准后的界线范围进行评价；对于2009年以后新批准设立的开发区，按省人民政府依法审批的开发区界限范围进行评价。

（三）工作任务

1、国家级开发区成果更新工作。

国家级开发区包括国家级高新技术产业开发区、国家级经济技术开发区和国家级出口加工区，按照新规程和本讲义中相关内容，以2011年12月31日为评价时点，全面进行更新。

2、省级开发区成果更新工作。

省级开发区包括省级经济开发区、省级高新技术产业园区和省级特色工业园区，按照新规程和本讲义中相关内容，以2011年12月31日为评价时点，全面进行更新。

（四）工作依据和标准

1、《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》（国土资电发〔2008〕145号）

2、《国土资源部关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》（国土资电发〔2011〕143号）

3、《转发国土资源部办公厅关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》（皖国土资函〔2011〕1961号）

4、《开发区土地集约利用评价规程（TD/T1029-2010）》；

5、《开发区土地集约利用评价数据库标准（TD/T1030-2010）》；

6、《安徽省开发区土地集约利用评价成果更新培训讲义》；

7、GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准；

8、GB/T4754-2002国民经济行业分类注释；

9、《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）。

（五）技术路线

评价实施总体技术路线如下：

①开展用地状况调查，建立数据库；②确定评价指标、计算其现状值；③确定评价指标权重；④确定评价指标理想值；⑤进行指标标准化处理；⑥计算土地利用集约度分值；⑦测算土地集约利用潜力及推算尚可供地年数；⑧编制相关成果。

图1开发区土地集约利用评价工作流程图

（六）调查工作底图

调查工作底图采用1:

500至1:

2000比例尺的地籍图。

二、土地利用状况调查

土地利用状况调查包括基本信息调查、用地状况调查、用地效益调查、管理绩效调查、典型工业企业调查等内容。

（一）准备工作

准备工作主要包括“一图四表”。

即调查底图；开发区基本信息调查表、开发区用地审批及调整情况调查表、典型工业企业调查表、外业调查记录表。

1、调查底图

以1:

500至1:

2000比例尺的地籍图为调查底图，对照国土资源部开发区审核公告的开发区四至范围（或经安徽省人民政府依法审批的开发区界线范围），在调查底图上勾划确定出此次土地利用状况更新调查的边界线。

2、开发区基本信息调查表

包括开发区依法审批的土地总面积、开发区主导产业、开发区固定资产投资总额、开发区工业（物流）企业总收入等项。

详见《规程》附录E.1。

3、开发区用地审批及调整情况调查表

包括开发区历次扩区及调整情况调查等项。

详见《规程》附录E.2。

4、典型工业企业调查表

包括典型企业的基本情况、企业投入产出情况、企业用地情况、企业建设情况等项。

详见《规程》附录E.14。

5、外业调查记录表

以字段“图斑编号”为主索引；包括土地利用状况、建筑工程状况、规划情况、用地效益、闲置情况、土地有偿使用及招拍挂情况等项。

详见讲义附录A。

（二）外业调查

1、基本信息调查

将开发区基本情况调查表中的开发区名称、级别、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、批准土地总面积等调查结果和调查底图中的宗地和地块图上量算面积经统计汇总后一并填入到《规程》附录表E.1（1-8项）。

调查表中增加了“开发区主导产业”一项，可根据开发区实际情况填写。

开发区工业（物流）企业固定资产投资总额和开发区工业（物流）企业总收入分别按照“外业调查记录表”中“用地效益”列的“累计固定资产投资”和“总收入”列，以宗地为调查单元进行补充调查，针对高新技术产业同时统计出其“总收入”。

“土地开发率”按照其含义，应从表E3中的相关数据计算而来。

表E.2上的历次扩区范围线及调整的面积分别要在底图和表中表示。

2、土地利用状况调查

（1）按建设状况调查

①调查对象

以评价范围内宗地为调查对象，要求在调查工作底图上以宗地为单位，按调查的先后顺序进行编号。

②土地建设情况调查

按照《规程》附录表B.1“开发区土地利用状况分类表（Ⅰ）”执行，查清开发区每一宗地的土地利用类型，将最末一级的地类代码填入“外业调查记录表”的“用地类型Ⅰ”列；根据调查底图中的图上量算面积并核对地籍资料，确认每一宗土地的图斑面积，并将所有图斑及相关属性填入到“外业调查记录表”中，并在调查底图上注记最末一级的地类代码。

③建筑基底面积和建筑面积调查

对于土地利用类型属于已建成城镇建设用地（A）的，还应根据有关城建资料，查清每一宗土地的建筑物基底面积和建筑面积；对属于已建成城镇建设用地中的“工矿仓储用地”，需调查工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的面积，并将调查结果填入“外业调查记录表”的“建筑面积”、“建筑基底面积”及“建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地总面积”列。

（2）按土地供应状况调查

①调查对象

以评价范围内宗地、地块为调查对象，其中已供应的国有建设用地以宗地为调查单元，尚可供应土地以地块为调查单元。

要求在调查底图上宗地、地块均需按调查的先后顺序编号。

②土地供应方式调查

按照《规程》附录表B.2“开发区土地利用状况分类表（

）”执行，查清开发区每一宗地的土地利用类型，将最末一级的地类代码填入“外业调查记录表”的“用地类型II”列，并在调查底图上注记最末一级的地类代码。

③有偿使用土地调查

对于有偿使用土地D2，按照《规程》附录表E.8与E.9要求，还应查清每一宗土地的有偿使用方式、有偿使用是否到期、及到期后的处置情况（已处置、未处置），数据相应填入到“外业调查记录表”的“有偿使用状况”类的“有偿使用是否到期”列，对于有偿使用已到期的土地，查明有偿使用起始时间、到期时间、处置时间以及处置面积等,并将调查结果填入表E.9。

（3）闲置土地调查

按照《规程》附录表E.5执行，查清开发区每一宗闲置土地闲置类型，并将调查结果填入“外业调查记录表”中“闲置情况”的“闲置代码”列；同时按照《规程》中的附录表E.11要求，查清每一宗闲置土地认定为闲置土地时间、应收回的时间与处置情况（已处置、未处置），并将调查结果填入表E.11。

（4）高新技术产业调查

此项调查只针对高新技术开发区。

①调查对象

以评价范围内的各高新技术企业单位宗地为调查对象，要求在调查工作底图上以宗地为单位，按照调查先后顺序依次编号。

②高新技术产业调查

按《规程》附录表E.6“开发区高新技术产业用地统计表”中的一类高新技术产业用地（H1）和二类高新技术产业用地（H2）的分类，对照附录B.4“开发区高新技术产业用地分类”以及开发区相关规划，查清开发区内每一高新产业用地类型，将二级地类代码填入“外业调查记录表”中“高新情况”的“高新类别”列，并在调查底图上注记地类代码、名称、四至，并注明二类高新技术企业（H2）对应的土地面积折算比例。

初步形成高新技术产业分布图。

③宗地面积分摊

对H2类高新技术产业用地，要根据高新技术企业与非高新技术企业或非产业用途混合建筑面积分摊折算高新技术企业宗地面积，分摊公式为：

H2类高新技术产业用地面积=（高新技术企业建筑面积×该混合宗地总占地面积）÷高新技术企业与非高新技术企业或非产业用途混合总建筑面积。

将经分摊过的每一宗土地面积填入到“外业调查记录表”的“图斑面积”列。

3、典型企业调查

（1）调查对象

1、结合开发区的定位和发展方向，优先在主导产业类型，按总收入或总产值前三名企业进行选取；一般不得少于10家，评价范围企业不足10家应全部选取；而且选取的企业注册和生产均应在评价范围内。

（2）调查单元

以评价范围内的每一家典型企业单位为调查单元。

（3）调查内容

按《规程》中开发区典型企业情况调查表E.14进行逐个企业调查，主要针对评价范围内典型工业企业的基本情况、投入、产出、用地状况、建设情况等开展调查，其中，典型企业地址应详细到门牌号。

工业建设项目包括农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业等30个二级类，名称和代码参照《国民经济行业分类注释》（GB/T4754-2002）C制造业填写。

（4）调查程序

①在评价范围内，选择符合要求的典型企业；统计各企业内的宗地工业总产值和总收入，按高低排序选择出符合评价数量的典型企业。

②对照《规程》附录E的表E.14；调查每一家典型工业企业的各项内容，并将调查数据填入到该表。

其中“总建筑面积”、“建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的总面积”数据直接从外业调查记录表上获取，容积率与建筑系数根据“总建筑面积”、“建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的总面积”与“图斑面积”求取相应结果。

③将选择的典型企业在调查底图上标识出来，初步形成典型企业分布图。

5、调查注意事项

（1）经济数据处理

对出现开发区边界切割宗地情况，数据遵循比例分配原则进行数据剥离，若宗地在开发区评价范围内的用地比例在3/4以上，可将企业的经济和建筑数据全部计入，并在数据库中予以备注。

（2）用地数据处理

工作底图若采用地籍图，首先要补充地块已供地但未办理地籍手续的地块。

结合规划、供地等相关资料补充和修正地块属性，对于无法确认和缺失的数据实地调查补充确认。

其中针对一个企业对应多块的状况，可能存在有些地块数据缺失，应进行检查，核对，补充，避免用地数重复计算或缺失数据。

一般，道路、公园绿地、市政设施等用地存在部分先于供地手续建设的情况，需要在地籍图基础上进行补充。

（三）数据处理

1、基本信息调查相关数据处理

对“外业调查记录表”上，根据用地类型Ⅰ中统计A2（工矿仓储用地）的“工业企业总收入”与“固定资产投资额”分别进行求和，将求和所得结果填入到附录E的表E.1（11－13项）；

2、土地建设状况调查相关数据处理

对“外业调查记录表”以字段“用地类型Ⅰ”为关键字段，按“升序”进行排序；在排序后的“外业调查记录表”上对每一种用地类型的图斑面积分别进行求和，将所得求和面积填入到附录E的表E.3的“面积”列；并对已建成城镇建设用地（A）的每一宗土地的建筑面积、建筑基底总面积，以及已建成城镇建设用地中工矿仓储用地（A2）的建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的面积分别进行求和，所得求和面积填到附录E的表E.7的“面积”列。

3、土地供应状况调查相关数据处理

对“外业调查记录表”以字段“用地类型Ⅱ”为关键字段按“升序”进行排序；在排序后的“外业调查记录表”上对每一种用地类型的图斑面积分别进行求和，将所得求和面积填入到附录E的表E.4的“面积”列。

在排序后的“外业调查记录表”上，将类型为“有偿使用土地”中的“已到期土地”的相关属性数据填入到附录E中的表E.9，并对表E.9首先按“已处置土地”、“尚未处置土地”分别进行面积汇总，汇总结果填到附录E的表E.8的“面积”列。

然后对照“土地招拍挂情况”和“有偿使用情况”将相关属性数据按照供应时间（按年份）进行统计汇总填入附录E中的表E.12。

在排序后的“外业调查记录表”上，将类型为“已供应的国有建设用地”再以“供地时间”按“升序”进行排序；选择并统计出供地时间为2009年至2011年的年均已供应国有建设用地面积与其中的年均已供应工矿仓储用地面积，以及2007年至2011年五年中年均供应土地和供应工矿仓储用地最大值，统计结果填入到附录F的表F1。

4、闲置土地调查相关数据处理

在排序后的“外业调查记录表”上，将类型为“闲置土地”的相关属性数据填入到附录E的表E.5，并对表E.11按“已处置闲置土地”、“尚未处置闲置土地”分别进行面积汇总，汇总结果填到附录E的表E.10的“面积”列。

5、高新技术产业调查相关数据处理

对“外业调查记录表”以字段“高新情况”为主关键字段，按“升序”进行排序；在排序后的“外业调查记录表”上对每一种用地类型的图斑面积进行求和，将所得求和面积填入到附录E中的表E.6。

6、建立土地利用数据库

国家级、省级开发区更新调查工作完成后，应当建立土地利用数据库。

（四）调查阶段性成果

根据土地利用状况外业更新调查的相关图件和表格，经过相应的数据处理后，应形成如下阶段性成果。

1、调查图件

以开发区1:

500—1:

2000的工作底图为基础，形成同时标记有按土地建设状况、土地供应状况、闲置土地、高新技术产业四种分类方式的地类代码和典型企业的调查阶段性成果图。

2、调查表格

①调查表：

表E1—开发区基本信息调查表、表E2—开发区用地审批及调整情况调查表、表E14—典型企业调查表、附录A—外业调查记录表。

②调查统计表：

表E3—开发区土地利用状况统计表（I）——按建设状况划分、表E4—开发区土地利用状况统计表（II）——按供应状况划分、E.5—开发区闲置土地统计表、表E.6—开发区高新技术产业用地统计表、表E.7—开发区建筑工程状况统计表、表E.8—开发区有偿使用且已到期土地处置情况统计表、表E.9—开发区有偿使用土地到期及处置情况调查表、表E.10—开发区闲置土地处置情况统计表、表E.11—开发区闲置土地处置情况调查表、表E.12—开发区土地供应市场化情况统计表、E.13—开发区土地供应情况统计表、F1—开发区土地集约利用扩展潜力测算表。

三、开发区土地集约利用程度评价

（一）评价指标及其指标现状值计算

1、评价指标体系

开发区土地集约利用程度评价从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。

程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次。

对高新技术产业区和经济技术开发区分别采用两套评价体系，详见《规程》表1，评价指标定义见《规程》附录D。

表1开发区土地集约利用程度评价指标体系

目标

子目标

指标

经济技术开发区、保税区、出口加工区、边境经济合作区、其他类型的国家级开发区、省级经济开发区、省级特色工业园区

高新技术产业开发区、

省级高新技术产业园区

土地利用

状况（A）

土地利用程度（A1）

土地供应率（A11）

土地供应率（A11）

土地建成率（A12）

土地建成率（A12）

用地结构状况（A2）

工业用地率（A21）

工业用地率（A21）

—

高新技术产业用地率（A22）

土地利用强度（A3）

综合容积率（A31）

综合容积率（A31）

建筑密度（A32）

建筑密度（A32）

工业用地综合容积率（A33）

工业用地综合容积率（A33）

工业用地建筑系数（A34）

工业用地建筑系数（A34）

用地效益（B）

产业用地投入产出效益（B1）

工业用地固定资产投入强度（B11）

工业用地固定资产投入强度（B11）

工业用地产出强度（B12）

工业用地产出强度（B12）

—

高新技术产业用地产出强度（B13）

管理绩效（C）

土地利用监管绩效（C1）

到期项目用地处置率（C11）

到期项目用地处置率（C11）

闲置土地处置率（C12）

闲置土地处置率（C12）

土地供应市场化程度（C2）

土地有偿使用实现率（C21）

土地有偿使用实现率（C21）

土地招拍挂实现率（C22）

土地招拍挂实现率（C22）

2、指标计算方法

（1）土地供应率（A11）。

是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比，单位为%。

反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。

单位为%。

计算公式为：

（1）

（2）土地建成率（A12）。

是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比，单位为%。

计算公式为：

（2）

（3）工业用地率（A21）。

是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。

计算公式为：

（3）

（4）高新技术产业用地率（A22）。

是指已建成城镇建设用地范围内的高新技术产业用地面积之和与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。

计算公式为：

（4）

（5）综合容积率（A31）。

是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，无量纲。

计算公式为：

（5）

（6）建筑密度（A32）。

是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值，单位为%。

计算公式为：

（6）

（7）工业用地综合容积率（A33）。

是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比，无量纲。

计算公式为：

（7）

（8）工业用地建筑系数（A34）。

是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比，单位为%。

计算公式为：

（8）

（9）工业用地固定资产投入强度（B11）。

是指已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业累计固定资产投资总额与工矿仓储用地面积之比，单位为万元/公顷。

计算公式为：

（9）

（10）工业用地产出强度（B12）。

是指已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业总收入与工矿仓储用地面积之比，单位为万元/公顷。

计算公式为：

（10）

（11）高薪技术产业用地产出强度（B13）。

是指已建成城镇建设用地范围内的高新技术产业总收入与高新技术产业用地面积之比，单位为万元/公顷。

计算公式为：

（11）

（12）到期项目用地处置率（C11）。

是指截至评价时点累计有偿使用且已到期并已处置的土地面积与累计有偿使用且已到期土地面积之比，单位为%。

计算公式为：

（12）

（13）闲置土地处置率（C12）。

是指截至评价时点累计已处置的闲置土地总面积与累计闲置土地总面积之比，单位为%。

计算公式为：

（13）

（14）土地有偿使用实现率（C21）。

是指在累计应有偿使用土地中，累计实际有偿使用土地所占面积比例，单位为%。

应有偿使用土地按照当地相关规定确认。

（14）

（15）土地招拍挂实现率（C22）。

是指在累计应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地中，累计实际通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地所占面积比例，单位为%。

商服性用地应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的起始时间宜为2002年7月1日；工业用地应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的起始时间宜为2007年11月1日。

（15）

3、注意事项

除工业用地固定资产投入强度取历年累计值，招拍挂率取2002年7月1日至评价时点值外，其他各指标的取值均截至到评价时点。

在管理绩效目标下的有关指标现状值计算中，若评价时点累计有偿使用且已到期土地面积、累计闲置土地面积，累计应有偿使用土地面积或累计应通过招拍挂方式出让的土地面积为0时，有关指标现状值直接赋值为100%。

现状值的计算结果填到附录E的表E.17或E.18相应的“现状值”列。

（二）确定评价指标理想值

在上一轮的全省开发区土地集约利用评价工作中，按照全省统一口径，各开发区之间能进行横向比较，安徽省国土资源厅统一确定了《安徽省开发区市与县评价指标参考理想值》。

此次全省开发区土地集约利用评价更新工作仍将综合考虑全省开发区的发展现状、用地状况、经济社会情况等因素，统一修正并确定评价指标理想值，届时省国土资源厅将以文件形式下发修正后的全省统一的理想值。

（三）确定权重值

权重反映重要性程度，此处目标、子目标和指标的权重，即是反映它们对开发区土地集约利用影响的程度。

权重确定的方法通常采用特尔斐法即专家打分法。

评价目标、子目标、指标的权重值应在0~1之间，各目标权重值之和、同一目标下的各子目标权重值之和、同一子目标下的各指标权重值之和都应为1。

其工作步骤如下：

1、设计权重调查表

表2开发区土地集约利用程度评价指标权重表

目标

权重区间

权重值

子目标

权重区间

权重值

指标

权重值

土地利用状况

0.45～0.50

土地利用程度

0.25～0.30

土地开发率

土地供应率

土地建成率

用地结构状况

0.24～0.31

工业用地率

高新技术产业用地率

土地利用强度

0.41～0.48

综合容积率

建筑密度

工业用地综合容积率

工业用地建筑密度

用地效益

0.28～0.35

工业用地投入产出效益

1.00～1.00

工业用地固定资产投入强度

工业用地产出强度

高新技术产业用地产出强度

管理绩效

0.19～0.23

土地利用监管绩效

0.47～0.53

到期项目用地处置率

闲置土地处置率

土地供应市场化程度

0.47～0.53

土地有偿使用实现率

土地招拍挂实现率

2、确定咨询专家

专家可由当地政府、国土管理部门和开发区的行政和技术领导，以及相关科研院校的专家教授等担任，参与打分的专家应熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况，专家人数在10～40人。

3、计算权重值及其标准差

（16）

（17）

式中：

——专家意见的平均数，也即第i个目标、子目标或指标的权重；

——专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分；

n——专家总数；

S——标准差，反映专家意见的离散