房地产税制改革个税抵扣分析报告.docx

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房地产税制改革个税抵扣分析报告

2018年房地产税制改革个税抵扣分析报告

2018年9月

目录

一、个税减税，房产税补给5

1、个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39%6

2、个税占比地方政府税收约12%，2015年全国只有2%的人缴个税7

二、测算住房贷款利息抵扣个税的影响8

1、国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多8

2、按固定比例抵扣，税前扣除10

（1）当按揭利息可抵扣比率为20%，个税抵扣幅度占比月还款7%~15%，占比月工资4%~7%10

（2）当按揭利息可抵扣比率为25%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%11

（3）当按揭利息可抵扣比率为30%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%12

（4）住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减效果13

3、按固定抵扣额，税前扣除14

（1）当按揭利息可抵扣额为每月2000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%14

（2）当按揭利息可抵扣额为每月2500元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%15

（3）当按揭利息可抵扣额为每月3000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%16

4、敏感性分析发现，影响个税抵扣效果的变量依次为贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度）16

（1）敏感性分析1：

按揭利息可抵扣比例VS贷款期限17

（2）敏感性分析2：

按揭利息可抵扣比例VS贷款额度占比工资17

三、房产税是最佳地方政府的税收补给18

1、测算房产税的征收能否对冲住房利息抵扣个税的减少18

2、房产税与住房利息抵扣个税的拟合优度很高20

个人所得税法草案修改方案于8月31日出台，内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

此次税改许住房、教育、医疗等领域相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。

参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。

且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。

我们的模型采取国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，数据表明：

①对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）；②通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：

贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

通过模型，我们还研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题：

①税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见，且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公。

②会加剧区域的财富分配差异，因为经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠。

③住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，因为住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本促使一些可租可购的群体转向购房。

④当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。

从我们的模型来看，因为一线城市的高首付比例，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。

在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：

广州、上海、深圳、北京。

一、个税减税，房产税补给

个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，随后8月31日修改方案出台：

内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

首先将个税起征点提高至每月5000元（每年6万元），是兼顾效率与公平的选择。

考虑到去年全国居民人均可支配收入为25974元，这样的提高幅度是符合切实情况的。

其次住房、教育、医疗等领域支出往往占据了普通中国人收入中的“大头”，允许这些相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。

其实美国、英国、日本三个国家都有对居民住房贷款实施过抵税优惠措施，总结其政府目标：

（1）提高住房自有率；

（2）降低居民还贷压力，提高居民消费能力。

1、个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39%

个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。

统计显示，2017年我国个人所得税收入为11966亿元，占全部税收比重超过8%，目前其增速从2013年以来一直保持两位数增长，2017年为18.6%。

目前一线城市的个税合计占比能达到39%，其中上海占比最大，能达到14%，北京占比13%紧随其后，其次深圳和广州分别占比7%、4%。

2、个税占比地方政府税收约12%，2015年全国只有2%的人缴个税

从地方政府对个税的依赖度来看，分为两种情况：

一种是一线城市的个税占比整个地方的税收（不考虑中央分享），2017年深圳个税占比地方最高为14%，其次北京和上海个税分别占比13%、11%，广州个税占比最小为9%；另一种考虑中央分享以及税收返还后，2016年广州个税占比地方税收最高位16%，其次是北京和深圳分别占比13%、12%，上海个税占比最小为11%。

2011年的个税起征点由2000元提到3500元时，我国纳税人数由约8400万人减至约2400万人，2015年两会期间财政部财政科学研究所前所长贾康表示，中国只有2800万人缴个税，也即全国只有2%的人缴个税。

二、测算住房贷款利息抵扣个税的影响

1、国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多

参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。

而美国视群体收入不同，实施抵押贷款利息与税收抵免并行的政策。

而且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。

因此我们的模型只考虑了主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响。

尽管目前具体的政策细节尚未透露，也未明确住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内，还是额外扣除。

但鉴于目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金中个人负担部分在起征点计算前是先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。

鉴于一线城市的个税占比高达39%，因此我们对一线城市的住房贷款利息抵扣个税做了动态模型测算，且对个税抵扣有影响的三个变量还做了敏感性分析。

影响住房贷款利息抵扣个税的主要三个变量为：

①贷款期限；②贷款额度占比工资；③按揭利息可抵扣比例（或者固定额）。

以下是我们模型中的固定参数，而且我们估计只有首套房（或唯一自住房）房贷利息才能享受抵扣。

除了个税起征点上调外，本次税法修正中对现行的3%到45%的7级累进税率的级距进行了调整，扩大了3%、10%和20%三档低税率的级距，相应缩小25%税率的级距，而30%、35%、45%三档高税率级距不变。

这样的修改对中低收入的工薪阶层起到了很大的减负作用，总的来说朝着个税改革“增低、扩中、调高”的总原则迈进。

我们基于100万、300万、500万三档的贷款额度，假设贷款期限为30年，依据各城市的首套房按揭利率，可以倒推出来等额本息下的月还款额：

1）基于假设月贷款额度占比月工资50%（通常贷款额度都不会超过工资的一半），可以倒推出工资额；2）再依据按揭利息可抵扣比例（抵扣额），能算出首年月均按揭利息可抵扣部分。

接下来，就能测算出个税改革前后，个税抵扣的减少比例：

①月工资=月还款/贷款额度占比工资

②变化前个税征收基数=扣除五险一金后的工资-3500元

③变化后个税征收基数=扣除五险一金后的工资-按揭利息可抵扣部分-60000

④个税抵扣占比月还款=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月还款

⑤个税抵扣占比月工资=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月工资

2、按固定比例抵扣，税前扣除

数据表明：

当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。

（1）当按揭利息可抵扣比率为20%，个税抵扣幅度占比月还款7%~15%，占比月工资4%~7%

因为各城市的首套房按揭利率不同，所以各城市的月还款部分有差异，进而导致可抵扣的利息部分不一样：

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5010~5902元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳30198~32374元，个税抵扣幅度占比月还款为15%，个税抵扣幅度占比月工资为7%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳39222~41287元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

（注：

实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

（2）当按揭利息可抵扣比率为25%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5141~6169元，个税抵扣幅度占比月还款为8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳31595~34078元，个税抵扣幅度占比月还款为15%~16%，个税抵扣幅度占比月工资为8%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳42713~45294元，个税抵扣幅度占比月还款为12%~13%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

（注：

实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

（3）当按揭利息可抵扣比率为30%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5211~6436元，个税抵扣幅度占比月还款为8%~9%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳32991~35680元，个税抵扣幅度占比月还款为16%，个税抵扣幅度占比月工资为