强烈推荐吉安市城南专业市场地块项目可研报告分析报告.docx

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强烈推荐吉安市城南专业市场地块项目可研报告分析报告

第一部分•吉安整体环境分析

一、城市概况

二、吉安城市规划

第二部分•吉安市场调查与分析

一、调查目的

二、调查方式

三、吉安市建材市场调查与分析

四、吉安建材市场现状研判

五、经营户问卷调查分析

六、吉安市场现状综合评价

第三部分项目资源分析

一、项目概况

二、项目环境分析

三、项目研判（SWOT分析）

四、综合评估

第四部分项目定位分析

一、定位依据

二、定位原则

三、主题定位分析

四、项目功能定位

五、业态定位

六、档次定位分析

七、规划定位分析

八、辐射定位分析

【第五部分•项目运作思路】

一、运营模式

二、招商模式

三、推广思路

四、经营理念

第六部分•项目开发总体评估

一、项目具有一定的可操作性

二、项目具有良好的综合效益

三、项目具有良好的成长空间

【结语】

第一部分·吉安整体环境分析

一、城市概况

（1）城市简介

吉安位于江西省中部，是江西下辖的11个地级市之一。

吉安古称庐陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改称吉安，沿用至今。

吉安市现辖2区10县1市，新干县、峡江县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、泰和县、万安县、遂川县、井冈山市、吉州区、青原区、国家井冈山经济技术开发区。

自秦朝置郡以来，吉安以其悠久的人文历史、良好的生态环境、丰富的自然资源和独特的区域位置，被世人誉为“风水宝地、革命圣地、旅游胜地、投资福地、发展高地”。

（2）自然条件

吉安全市总面积25271平方公里。

以山地、丘陵为主，山地占全市面积51%，平原与岗地约23%，山地与丘陵约23%，水面约4%。

吉安东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春地区的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。

市政府驻地吉州距省会南昌公里里程为219公里，距北京铁路里程为1805.6公里。

吉安属亚热带季风气候，全年平均降水量为1500至1600毫米毫米左右，冬季常受南下冷空气影响，但气温很少低于摄氏零度。

吉安境内河流众多，以赣江为中轴，有28条大小支流汇入，水量充盈。

（3）交通区位

吉安位于江西省中西部，赣江中游，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地势极为险要。

境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市,此外还有赣粤高速,井冈山机场,在江西省地理上占有特殊位置。

（4）城市风景

吉安，是彰显江南风韵的绿色家园。

全市森林覆盖率86%，水质和空气质量均保持在国家一类标准以上。

有6个国家级、8个省级自然保护区和森林公园，三度入选“中国特色魅力城市100强”，2007年荣获中国人居环境范例奖。

吉安有良好的区位优势，北与长江三角洲对接，东与闽江三角洲毗邻，南与华南经济圈呼应，是属于经济发展的“黄金走廊”。

（5）经济建设

吉安现已形成电子、食品、药品、纺织、电力、机械等支柱产业。

国家井冈山经济技术开发区、国家出口加工区、国家电子信息科技创新基地、国家风能产业基地、国家加工贸易产业基地、国家台商承接基地及泰和工业园等3个省级重点工业园成为吉安经济的强大引擎。

2010年，吉安全年完成生产总值665亿元，增长14%；财政总收入88.62亿元，增长37.7%，地方财政收入57亿元，增长43.5%；规模工业增加值250.43亿元，增长27.3%，主营业务收入突破千亿元大关，工业经济效益综合指数提高51.9个百分点；社会消费品零售总额202亿元，增长18%；外贸出口突破10亿美元，增长125.4%。

县域经济加快发展，8个县（区）财政总收入过5亿元，安福、泰和县过8亿元，吉安县突破10亿元，全市进入提速发展的快车道。

二、吉安城市规划

（1）城镇发展目标

目前逐步建立起以中心城区为核心、县城为支柱、小城镇为基础的大中小城市协调发展，等级规模协调、职能分工明确、空间布局合理的开放式、网络型的城镇体系，促进全市城乡社会、经济、环境的协调与可持续发展。

（2）空间结构规划

以空间布局规划为纽带，实施城镇化战略意图，增强城镇化与工业化的互动机制。

以产业空间布局为基础组织城镇空间结构，以城镇空间规划引导经济要素的合理配置和经济运行环境的全面改善。

构筑“三心”（中心城区、泰和、井冈山）和“一带”（京九沿线城镇发展带）点轴聚合发展总体空间格局，整体形成“一核带双极、主轴贯南北、次轴振两翼”的“蝶形”城镇主体架构。

（3）交通网络规划

铁路以京九铁路为“一纵”，以泰井铁路及其东西延伸线——吉（安）衡（阳）、吉（安）南（丰）铁路为“一横”和分文铁路为支线，构筑以京九铁路为主骨架、“一纵一横一支线”的网络布局，确立赣中南铁路枢纽地位。

完成京九铁路既有线路电气化改造。

公路方面，以南北向的大（庆）广（州）高速、樟（树）吉（安）高速公路和东西向的泉（州）南（宁）高速、泰（和）井（冈山）高速和吉（安）东（馆）高速公路形成“两纵三横”高速公路骨架，建设中心城区环城高速公路，成为全省高速公路的重要枢纽。

（4）城市人口规模

吉安是一个以汉民族为主，多民族杂居的地方。

据统计显示，2008年末，吉安全市总人口数量470万人；2010年吉安市中心城区人口为53万人，预计到2020年吉安市中心城区人口达73万人。

此外，吉安拥有近32个少数民族，共约1.5万人，主要为畲、回、壮、满、苗、瑶、蒙古、侗、土家、朝鲜、高山、独龙、京、黎、白、布依、水、土、达斡尔、羌、藏、仡佬族等，其中以畲族居多。

（5） 城市发展方向

综合考虑到吉安市中心城区三大片区联动和紧凑发展的基本要求，规划期内可选择的城市发展方向有：

河西片区向南发展至新村、宋家、神岗山；向西发展至路口、庙背、普塘、罗家坊；向北发展至曲沙。

河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江。

河南片区向西发展至罗家、塖上、对门、店下；适当向南发展至社前、连山、梨塘。

另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。

（6）城南新区建设

城南新区位于市中心城区的中部，与河西、河东、敦厚三大片区紧密相连。

规划范围东起后河中游、西至天华山、南起安泰路、北至后河西支流，规划总面积9.84平方公里。

城南新区的性质为吉安市的行政中心，生态花园式的现代化新城区。

城南新区的核心区规划布局为“一圈、三轴、四中心”结构。

“一圈”指的是由后河水系形成的绿色生态圈，整个核心区处于后河的围绕之中。

规划结合后河水系的综合改造，贯通水系，扩大两侧绿化面积，形成环城绿带，改善城市生态环境和城市景观。

“三轴”是指井冈山大道（二期）、吉州大道、迎宾大道三条城市发展轴。

其中井冈山大道为城市生活性景观大道，吉州大道和迎宾大道为城市交通性景观干道。

“四中心”意味着这里将成为行政、体育、文化广电、商务中心。

城南新区建设如火如荼地展开，体育馆、文化艺术中心、图书馆等设施一一建设完成，新行政中心、商务中心、文化中心、市场专业区将在城南新区蓬勃建成。

城南新区建设情况：

吉安市行政中心效果图吉安市科技馆与少年馆

吉安市文化艺术中心吉安市体育馆

（7）城市规划分析

吉安伴随新一轮的规划发展，城市的全面升级、城市交通的全面建成，将吉安的城市的辐射能力大大提升，随着吉安城市化的不断进行，城市人口的不断递增，城市商贸业也将进行新一轮的改革。

从城市发展方向分析，吉安市城南新区是重点，是“十二五”计划的主攻方向。

吉安市城南新区的建设，意味着吉安市的行政中心、商务中心、文体中心在不久的将来都将进入城南时代。

城南的未来是有目共睹的，伴随着城市南建的进行，城市商贸业的更新换代也是新城建设相辅相成的。

第二部分·吉安市场调查与分析

一、调查目的

1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解吉安市专业市场（重点是建材市场）供需空间和发展趋势，确定目标客户群及其对项目的价值品质取向。

以合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为适合吉安需要及可持续发展的产品。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。

二、调查方式

本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：

（1）为依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；

（2）考察走访吉安市区目前经营中的大型市场，特别是目前正在经营的五金机电市场，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；

（3）在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对市场的经营特点进行重点调查。

三、吉安市建材市场调查与分析

（1）吉安市建材市场分布图

（2）吉安贸易广场

物业名称

吉安贸易广场

经营类别

批零兼售（批发为主）

物业地址

吉安火车站附近，青原大道与坪田路交汇处

经营范围

家居建材、五金机电、副食品、小商品、服饰等。

经营方式

散户自营

市场规模

占地面积达890亩，总投资达5.3亿元人民币，总建筑面积58万平方米，建有商铺3062套，住宅2784套，现有综合性商业街市十条，另有大型室内批发市场。

现在有经营业主近2000户，仓储4万多平米。

商铺结构

两层结构，一楼经营区，二楼为居住或仓储空间

经营档次

中低档次

辐射范围

吉安城区、吉安下属县

进货渠道

厂家直销（浙江、广东等地）

商铺租金

约20——28元平方米·月

项目点评

吉安贸易广场是香港豪德集团于1996年在革命老区进行开发性扶贫而建设的一个商贸广场社区。

吉安贸易广场经过15年左右的经营，目前已成为全市最大的商贸物流中心，全省乃至京九线上最有影响的大型批发市场之一。

市场包涵行业较多，综合批发市场形态，有食品批发、服装批发、建材批发、饮食等，建材类市场没有严格规划，介入有饮食、美容、电动车销售等。

建材类市场现有商户约160余户，以管材类、陶瓷、铝合金门窗类为主，档次较低、经营零散、没有仓储建设，没有形成全面建材家装市场。

（3）三江家居城

物业名称

三江家居城

经营类别

批零兼售（零售为主）

物业地址

井冈山大道与凤凰洲路交汇处

经营范围

家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金

经营方式

散户自营

商铺结构

一层建材商铺，层高5米

市场规模

独立围合的家居市场，一楼主要以建筑材料区为主，二楼家具区，建筑材料店铺大约有140家。

经营档次

中低档次

辐射范围

吉安城区为主

商铺租金

一层建筑装饰材料区租金20元平米·月——32元平米·月

项目点评

三江家居城是集中低档家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金等装饰材料综合性市场，市场内规划较为混乱，建材区域没有严格的分区，市场内人气相对较淡，经营状况相对较为不佳。

（4）中山路建材街

物业名称

中山路建材街

经营类别

零售业为主

物业地址

吉州区中山路

经营范围

板材、照明灯具、墙纸、卫浴、陶瓷、五金等

经营方式

散户自营

市场规模

商铺沿街区分布，约有250家店铺

经营档次

中高档次，有兔宝宝、立邦漆、华润等中高档次品牌

辐射范围

吉安市城区

商铺租金

38元平米·月——70元平米·月

项目点评

中山路建材街位于吉安中心城区，是吉安历史最久的建材区，该片区呈带状沿街分布，经营户自发形成，吉安家居建材消费首选地。

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