江苏省高级人民法院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述模板.docx

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江苏省高级人民法院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述模板

“房屋买卖协议纠纷案件疑难问题法律适用”研讨会综述

　　11月26日至27日,省法院民一庭在常州召开了苏南片“房屋买卖协议纠纷案件疑难问题”研讨会,并举行了第四期“民一庭法官论坛”。

苏州、无锡、常州、镇江四市中院民一庭庭长及部分审判骨干,常州少数基层法院民一庭责任人,省法院民一庭责任人和审判长参与了会议。

会议关键围绕各地在审理房屋买卖案件中碰到三大类问题及近二十个具体问题展开了讨论。

现将会议讨论和论坛活动情况作为最新民事审判动态综述以下,供全省法院民一庭系统参考。

一、商品房买卖协议纠纷案件疑难问题法律适用

　　与会代表就适用《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下简称《解释》）过程中碰到部分问题进行了探讨。

　　1、相关预约不能转化为本约责任负担

　　预约与本约,是协议法理论对协议一个分类。

预约效力,意在约束当事人签订本约,即商品房买卖协议。

不过因可归责于一方当事人原因,造成本约不能有效成立,违约方应该向守约方负担什么样责任？

责任范围又怎样？

　　对此问题,会议代表取得了一定共识:

第一,区分一项协议是预约还是本约,应该探求当事人真意,方法上应该坚持协议文义解释。

除了依据《解释》第五条要求将预约认定为本约外,对于“名为预约实为本约”情形应该严格掌握。

第二,假如预约中约定了定金罚则,因可归责于一方当事人事由造成本约不能有效成立,应该适用定金罚则;假如预约中没有约定定金罚则,则违约方应该赔偿守约方所遭受实际损失。

　　但在实际损失之外,是否应该赔偿推行本约产生可得利益,存在见解上分歧。

一个意见认为,当事人违反预约协议造成没有签订商品房买卖协议,只负担缔约过失责任。

另一个意见认为,即使预约形式多样,但当事人预期利益却不一样。

对于一份内容比较全方面预约协议,因为当事人（关键是买受人）对此已经有很多预期利益,因开发商违约,致使其利益无法实现,这种情况假如仅适用定金罚则,对维护市场诚信体制是不利,所以还应该赔偿预期利益（可得利益）,即在定金罚则或实际损失范围之外,再参考房屋差价或违约方所赢利润确定买受人损失数额。

　　2、相关“暂定价”纠纷处理

　　实务当中,双方当事人往往在预约中约定了“暂定价”,而其后在签订本约时,出卖人往往又“提升”了房屋价款,买受人因不能接收而致使商品房买卖协议（本约）不能成立,此时,能否追究出卖人违约责任？

　　与会代表在这个问题上认识尚较一致,即出卖人于此情形下并不负担违约责任。

大家认为,这个问题实质在于,预约中“暂定价”条款对双方当事人是否含有约束力。

而该条款对双方当事人是否含有约束力,又包含到对预约性质与效力了解与判定。

预约既然是当事人约定未来签订一定契约（本约）契约,那么其债务内容即是未来要签订本约,房屋价款及房屋交付等内容应该留作未来签订本约时给予确定,该“暂定价”条款仅是作为双方当事人在签订本约时确定价格条款一个参考。

只要“预约”还是预约,则预约中“暂定价”条款对当事人就不应该含有约束力,就不能要求当事人即应根据该条款实际付款交房。

真正对当事人含有约束力价格条款尚须当事人另行约定,买受人因不能接收出卖人这一相关价格内容意思表示造成本约不能成立,自属契约签订过程中非常正常事情——当事人虽心怀诚意主动地进行缔约活动,但并不能肯定造成契约就能够有效地成立,这是交易中常识,即便有预约担保,也是如此。

　　另外一个见解与之殊途同归。

这种见解认为,预约中“暂定价”是相对于本约中核定价而言,对于“暂定价”,双方当事人都是能够调整,协议推行（付款交房）最终还是按核定价来计算。

所以,出卖人违反“暂定价”条款,未能按之将房屋出售于买受人,并不对买受人负担违约责任。

　　与会代表还认为,为了规范房地产市场交易秩序,保护买受人正当权益,对于符合《解释》第五条要求情形,即使名为“暂定价”,也不可单方变更。

另外,对于预约协议中价格用语,尚需具体问题具体分析,不可简单套用上述“暂定价”条款而一概而论。

　　3、相关确定处罚性赔偿责任原因

　　《解释》第八条、第九条针对五种欺诈和违约程度突出情形要求了处罚性赔偿责任。

即除了返还已付购房款及利息,赔偿实际损失外,买受人于特定情形下能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任。

因为房屋价值巨大,为了避免双方当事人之间利益显著失衡,《解释》又将具体处罚幅度交给处理具体案件法官掌握。

　　《解释》确定处罚性赔偿包含法官自由裁量权行使,即使难以统一具体尺度,但能够确定部分参考原因。

与会代表认为,仅仅考量出卖人（开发商）主观恶性程度是不够。

因为既然能够适用处罚性赔偿责任,本身即已说明了出卖人“主观恶性”极为严重,再分其轻重而定其责任,已没有实际意义;再者,在依法应该负担民事责任前提下,责任人“主观恶性”怎样,通常并不影响责任轻重程度——对责任轻重含有决定性影响,是损害后果。

所以,在确定处罚性赔偿责任时,还应该考虑以下多个原因:

出卖人有没有减责或者免责事由,包含法律上和道德上事由;出卖人因欺诈性交易赢利情况;买受人受损情况;双方当事人经济情况;等等。

　　与会代表还认为,因为处罚性赔偿责任确定包含法官自由裁量权,为了维护司法权威和裁判公信力,假如一审裁判没有重大利益失衡,二审法院通常不宜改判。

　　4、相关面积误差问题法律适用

　　依据《解释》第十四条要求,出卖人交付使用房屋面积与商品房买卖协议约定面积不符时,处理标准有二:

首先交由当事人意思自决,表现为“协议有约定,根据约定处理”;其次,在当事人意思未能自决情况下,即在“协议没有约定或者约定不明确”情况下,才依据《解释》要求处理。

实践中,当事人在协议中往往约定有“多退少补、按实结算”等类似条款,这是否属于“协议有约定,根据约定处理”情形？

假如属于这种情形,当面积误差过大以至显著不合理时,是否仍然简单套用“当事人另有约定除外”规则？

　　《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）第十七条第二款要求:

当事人双方虽在预售协议中约定以实际交付面积为准,但实际交付面积大于或者小于预售协议约定面积超出百分之三,预购人有权退房。

预购人退房,适用前款第

（一）项要求。

预购人不退房,大于或者小于部分不超出百分之三,根据预售协议约定价格多退少补;大于部分超出百分之三,产权归预购人全部,并能够不支付该部分房价款,小于部分超出百分之三,预售人应该向预购人双倍返还该部分房价款。

　　与会代表认为,第一,省人大常委会颁布地方性法规是全省各级人民法院处理民事案件依据。

《条例》第十七条第二款要求充足表现了保护群众利益,维护市场诚信理念,含有江苏特色;而且,该要求是对当事人推行协议行为规制,是对当事人权利义务关系调整,并不包含协议本身效力。

在这一点上,《条例》与《解释》并不矛盾。

所以,对约定“按实结算”而引发面积纠纷,应该适用《条例》要求。

第二,假如双方当事人在预售协议中明确约定了面积误差具体百分比及对应处理方法,则应该尊重当事人意思自治,依据协议约定进行裁判。

　　5、相关违约金数额调整

　　商品房买卖协议中往往约定了违约金条款,当一方当事人违约时,守约方会以之为据追究其违约责任,而违约方通常会以“其并没有违约、不应该负担违约责任”为由进行抗辩。

当此种抗辩不能成立时,违约方又会提出其原来抗辩中包含了“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,而请求人民法院给予降低（这种情况往往发生在二审中）;或者人民法院发觉约定违约金确实过高,能否依据违约方这种抗辩,推论其包含了“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,从而主动地降低违约金数额？

　　与会代表大多认为,当事人“其并没有违约、不应该负担违约责任”抗辩主张与其“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,在性质、意义上并不相同:

前者为一个抗辩,意在推卸责任;后者实为一项诉讼请求,意在减轻责任。

再者,二者逻辑前提也不相同:

前者以其不存在归责事由（无违约行为）为前提;后者以其认可存在归责事由（有违约行为）、所以应该负担责任为前提,只是在以前提下,请求减轻其责任。

所以,不存在前者包容后者可能,更不存在着后者包容前者可能。

然而,基于诉讼经济考虑,在当事人仅提出“其并没有违约、不应该负担违约责任”抗辩主张时,法官应该立刻地给予问询说明。

其结果有二:

（1）假如法官行使了释明权,当事人又作出了“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,则法官应该依据对事实审查结果,以当事人是否违约为据,而决定是采信其减责诉讼请求还是免责抗辩主张;假如当事人仍没有作出“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,则应该认为当事人放弃了其违约金降低请求权而只有免责抗辩主张,法官应该依据其是否违约事实而决定是否采纳该抗辩主张;若不采纳该抗辩主张即追究其违约责任话,则法官不得主动地降低违约金数额。

（2）假如法官没有行使释明权,当事人也没有作出“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示,则只能认为当事人仅有“其并没有违约、不应该负担违约责任”抗辩主张,而不能认定其中包含了“约定违约金过高、请求给予降低”意思表示。

　　与会代表还认为,即使当事人在一审中没有提出请求降低违约金意思表示,但在上诉请求和理由中提出这种意思表示,人民法院在二审中仍然能够作出合适调整。

　　6、相关拖延或不能办理不动产权属证书责任

　　《解释》第十八条和第十九条要求,因为出卖人原因,造成买受人在一定时限之内未能取得房屋权属证书或者一定时限以后无法办理房屋全部权登记,买受人能够请求出卖人负担诸如支付违约金、赔偿损失等违约责任。

但适用《解释》碰到问题在于,买受人行使这一请求权时,是否应该对“出卖人原因”负担举证责任？

　　多数意见认为,买受人行使这一请求权法律基础当然在于《解释》这两条要求;但其也需要事实基础,那就是出卖人违约行为（即所谓“出卖人原因”）、买受人损害（即在一定时限之内或者以后不能办到房屋全部权证或者进行全部权登记）以及二者之间需含有引发与被引发因果关系。

只有同时含有这两个基础,买受人请求权才能成立。

依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求:

预售商品房购置人应该自商品房交付使用之日起９０日内,办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续;现售商品房购置人应该自销售协议签署之日起９０日内,办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续。

房地产开发企业应该帮助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续,并提供必需证实文件。

可见,推行商品房买卖协议过程中,全部权证办理与取得是由买受人负担义务。

出卖人负担仅仅是法定帮助义务。

所以,买受人若行使《解释》给予请求权,就应该对“出卖人原因”负担举证责任,即证实到相关部门申请办理房屋全部权登记,因为开发商未尽帮助义务造成未能办成。

　　另一个意见认为,该举证责任关键在出卖人一方,买受人不需要举证,其只要陈说一下,前往办理全部权登记手续而没有办下来即可。

　　7、相关土地使用权证使用年限缩水问题

　　《城市房地产管理法》等法律法规要求了各类用地最高年限。

住宅商品房出卖人向买受人移转交付土地使用权,其使用期限常常短于七十年。

这关键有两种原因,其一是因为房地产开发建设占用了一定时间,这属于正常形态,通常不会引发纠纷。

另一个情形是出卖人经出让取得土地使用权后变更了土地用途,或者从她人处经转让取得土地使用权,土地性质本不属于住宅用地,故造成土地使用权年限是四十年或者五十年。

在后一个情形中,出卖人是否应向买受人负担违约责任？

如负担,又该怎样负担？

　　一个意见认为,出卖人是否应该负担违约责任,首先要看其在签订买卖协议时,是否尽到了通知义务即告诉买受人土地使用权年限情况。

假如其已经尽到了通知义务,买受人仍然愿意购置,能够认定买卖协议是据实签订,应该认为出卖人并没有违反协议约定及隶属义务,所以不负担违约责任。

假如出卖人没有尽到通知义务,且出卖人向买受人移转交付土地使用权年限不符正当律要求住宅用地使用年限,就组成违约,应该负担违约责任。

在违约责任负担方法上,能够责令出卖人退还多收取土地成本,或者责令其将土地使用权年限给予续展、补足,也能够由其支付费用而由买受人办理续展手续。

　　另一个意见认为,依据《土地管理法》相关要求,这种纠纷属于土地使用权权属争议,不属于人民法院受理民事案件范围,依法应该由相关人民政府处理。

　　二、私房买卖协议纠纷案件疑难问题法律适用

　　1、怎样了解、适用“未依法登记领取权属证书房地产不得转让”法律要求？

　　《城市房地产管理法》第三十七条第六项要求:

未依法登记领取权属证书房地产不得转让。

对于违反这一要求而进行房地产转让协议效力问题,实践中掌握得并不一致。

有认为转让行为有效,其理由在于,这条要求是基于行政管理目而要求,在理论上属于取缔要求,并不能否认转让协议效力。

有认为转让行为无效,其理由在于,既然法律是这么要求,就应该严格遵守。

与会代表认为,这个问题急需统一裁量标准,并认为转让未依法登记领取权属证书房地产,转让协议效力不能一概认定为无效。

依据《协议法》第五十一条要求,这种转让行为属于无权处分,其效力也应该是待定:

假如出卖人以后办理了权属登记手续,即其以后取得了处分权,则转让行为效力由待定状态转为有效状态;若出卖人以后无法取得处分权,则转让行为效力才从待定状态转为无效状态。

　　与会代表还认为,适用该要求时,具体可分三种情形处理。

第一,基于生效裁判而取得场所,因这种取得方法是法定主义取得方法,公开作出、宣告生效裁判客观上已经起到了公告作用。

所以,自裁判生效之日起,取得人已经取得了房屋全部权,虽未依法登记领取权属证书立即房屋又出售给她人,不管是处分行为还是负担行为（买卖协议）效力都不会受到影响,都应该是有效。

基于这种转让行为,即使需要补办相关登记手续,但买受人对房屋所享受权利已毋庸置疑。

第二,因继承或建造而取得房屋,应进行物权公告,即依法登记领取权属证书,在此之前不能谓取得人已取得了全部权,故其将房屋又出卖于她人,实为无权处分行为,买卖协议效力应该是待定,尚需依据以后情况最终确定其是有效还是无效。

但有见解认为,这种情形与出卖她人之物不一样,假如取得人提供充足证据其是实际上权利人,能够认定转让协议有效,并判决出卖人必需先将房屋登记于自己名下,再过户登记于买受人名下。

第三,经过审查,若出卖人能够依法登记领取权属证书但有意拖延办理,能够认为出卖人嗣后（即买卖协议签订后）是能够取得处分权,所以买卖协议效力应该由待定状态转为有效,对出卖人无效主张不予支持。

　　2、相关不动产登记公信力制度保护范围

　　不动产登记含有权利正确性推定作用和社会公信力。

不动产登记簿上登记不动产权利情况推定为实际权利情况,即使是登记权利情况于实际权利情况不一致,法律仍保护善意第三人对登记簿所公告权利情况信赖。

善意第三人能够取得对应不动产权利。

但在买受人取得不动产权利之前,第三人主张对该房屋享受全部权,并主张该买卖协议无效,假如审查结果认为第三人确为真正全部权人,怎样保护买受人？

该房屋买卖协议能否继续推行？

　　一个意见认为,不动产物权公信标准是指任何人因为相信登记记载权利而与权利人从事了移转该权利交易,该项交易应该受到保护。

从法律要求来看,房屋既然登记在出卖人名下,那么她就有处分权,所以买卖协议是有效;从价值导一直看,既然要保护交易安全,就应该继续推行协议。

至于实际权利人,可经过向出卖人主张返还不妥得利方法得到救助。

　　另一个意见认为,不动产登记公信力制度要求在出卖人与买受人之间已经完成了物权转移。

也就是说,在出卖人与买受人之间还未完成物权转移时,若经审查发觉,原来出卖人并非真正权利人,就无权处分该房屋,转让协议效力待定。

既然真正物权人主张权利,说明其对出卖人处分行为持否认态度,是不追认,该买卖协议为无效协议,所以也无继续推行可能与必需。

至于买受人保护问题,能够经过追究出卖人缔约过失责任、责令其赔偿买受人信赖利益损失给予处理。

　　3、相关“一房两卖”纠纷中确定房屋产权归属标准

　　“一物二卖”问题,是一个在实践中常常会发生问题。

“一房两卖”问题,即是其中一例。

与会代表认为,只要不动产权利登记在出卖人名下,不管其出卖了几次,多个买卖协议都是有效。

若出卖人与后一买受人恶意串通,损害前一买受人利益,则后一买卖协议应该确定为无效协议,由前一买受人取得房屋全部权;若出卖人后一出卖行为含有撤销权行使条件,则前一买受人也能够行使债权人撤销权,以保全其得以向出卖人主张房屋交付请求权。

　　在数个买卖协议都有效前提下,出卖人“一房两卖”甚至多卖,若数个买受人均未办理产权过户登记手续,当其都要求实际推行协议、交付房屋时,怎样处理？

依据什么标正确定房屋产权归属？

　　一个意见认为,应该结合一定事实原因或者一定社会政策来判定:

假如数个买受人中,已经有些人占有了该房屋并进行了装修添附,那么能够决定由占有买受人取得房屋全部权。

这是经济效益标准表现。

假如买受人都没有实际占有房屋,那么应由第一个签订买卖协议买受人取得全部权。

这是老实信用标准表现。

　　另一个意见认为,到底由谁取得房屋全部权,应该由出卖人决定,即由出卖人选择向谁交付。

这是意思自由标准要求与表现,而且出卖人作出这一选择,是以其将向其她未被选择买受人负担违约责任为代价,所以,对出卖人这一选择,没有理由不予尊重。

这一标准,能够概括为出卖人自由选择交付标准。

　　4、相关处理夫妻共有房屋买卖纠纷价值取向

　　夫妻怎样行使财产权利,不仅关系到夫妻本人利益,而且关系到与夫妻发生种种民事交往第三人利益。

夫妻一方与她人签订买卖协议出卖共有房产,另一方却主张买卖协议无效,在保护夫妻另一方与交易相对人正当权益之间,民事法官应该怎样取舍？

这确是审判实践中一个难题。

　　最高人民法院《相关适用〈中国婚姻法〉若干问题解释

（一）》第十七条第二项要求:

夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做关键处理决定,夫妻双方应该平等协商,取得一致意见。

她人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示,另一方不得以不一样意或不知道为由对抗善意第三人。

但适用该要求时,谁应该对该“理由”负担举证责任？

　　与会代表一致认为,对该“理由”举证责任,应该由买受人来负担,因为该“理由”是组成其善意信赖客观基础,而买受人既然应该对其善意信赖负担举证责任,当然应该对其据以信赖客观基础即该“理由”负担举证责任,只有如此才能证实其信赖是善意,这么才能够取得保护。

这一点与夫妻之间约定财产制对外效力证实责任不一样。

司法解释对后者采取是有利于保护第三人做法,即夫或妻若想以夫妻之间相关财产约定来对抗第三人,举证责任在夫妻一方,其必需能够证实该第三人明确、清楚地知道夫妻之间约定,才能够对抗第三人。

所以,在因夫妻一方出卖共有房屋而引发纠纷中,要注意保护夫妻关系中另一方正当权益,预防片面强调保护交易安全而忽略保护夫或妻对共同共有房屋权利,尤其是假如夫妻只有一套住房,且为必需生活资料,在认定房屋买卖协议效力时,必需从严掌握。

　　三、农村房屋买卖协议纠纷案件疑难问题法律适用

　　在目前经济生活中,农村村民出卖农村房屋现象较为普遍。

另外,因为征地拆迁造成地价上涨,出卖房屋一段时间后,出卖人反悔情况也比较多。

在目前审判实践中,农村村民把房屋出卖给本集体经济组织以外其她人,买卖协议是否有效？

认定无效后怎样处理？

是全省各地面临共性问题。

一个意见认为,因为农村房屋买卖包含宅基地转让,对于买受人不符合申请建房条件买卖协议,应该认定协议无效,但驳回出卖方要求返还诉讼请求。

理由在于,把房屋和宅基地分开考虑。

房屋作为私有财产,出卖人有权处分,买受人对房屋经过交换享受权利。

不过,出卖人对宅基地仅享受使用权,不得进行处分。

出卖人在出卖房屋行为能够认定为对宅基地使用权放弃。

买受人不符正当定条件,不能取得宅基地使用权,故买受人只对房屋价值享受权利,但不享受对宅基地权利。

至于买受人是否属于非法用地,对其用地行为怎样处理,由相关行政机关和村里去处理。

另一个意见认为,通常应该认定买卖房屋有效。

理由在于,从法律要求看,《土地管理法》第六十二条仅要求,农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予同意。

这一条要求目在于严禁村民多占宅基地,以免农村土地过多地被用于宅基地,从而保持耕地数量不至于降低。

该要求不是严禁或限制村民转让其宅基地。

从政策要求看,农村村民不需要宅基地,要把宅基地还给土地全部权人。

所以,在具体案件处理中,应该采取尊重全部权人意见方法,到乡镇村镇用地办公室和村里征求意见。

若她们没有异议,则认定协议有效。

与会代表一致认为,农村房屋买卖案件面广量大,而且包含对法律法规正确适用和对保护土地政策正确了解,还需要深入加强研究,并加强与土地管理部门沟通,以取得法律效果与社会效果有机统一。