学校物业中心年度管理的工作思路与计划.docx

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学校物业中心年度管理的工作思路与计划

学校物业服务中心

年度管理工作思路与计划

校园物业中心以“服务师生、美化环境为宗旨、强化管理为手段、节约成本为目的”，勇于实践与创新，制定新的管理制度，探索新的管理模式，以校园财产及各项设施、设备能够保值、增值为己任。

为配合后勤处的管理工作，现提出20XX年度的我们的工作思路与计划：

一、目前校园管理存在的一些问题：

在实际管理中，有几个管理问题比较突出，需加强实际工作经验的积累、总结，制定切实有效的管理方案：

1、服务项目分散

各条线业务切块不明确、责任不清，造成多头管理，出现问题时互相扯皮、推诿，学生意见比较大。

2、校园难以实行规范化、专业化管理

在师生最需要提供服务的节假日时期，无法统一安排人员值班。

〈师生在此期间可能出现紧急事务：

如水、电突遇故障等〉

3、宿舍财产问题：

一方面，个别学生对宿舍财产不太爱护，致使破坏严重；另一方面，每个学年会对各系所在的学生宿舍进行调整，因而人员流动较大，造成各宿舍财产流动较大；最后，每年毕业生都会或多或少的带离本属于宿舍的财物。

中心在历年暑期进行财产清查时发现大量贵重物品严重损毁、丢失，如：

门窗、衣柜、电话机。

此外，宿舍财产也无人报修。

因此，急需建立起一套行之有效的宿舍财产管理体制，确保学校宿舍楼公共财产的安全。

4、教学楼课桌椅问题：

由于各系对中心移交的桌椅管理不到位，而中心对移交给各系之后，只是对桌、椅进行大体上的控制，具体的处理细节还需各系配合，致使教学楼中的课桌椅搬动频繁，流失严重，而导致中心每学期对教学楼课桌、椅重复配齐也无济于事，极大浪费后勤处的人力、物力、财力。

而教学楼财产也无人报修，时间一长，都是以报废情况上报。

因此，急需有一个适当的管理手段，解决教学楼课桌、椅问题，确保教学楼公共财产。

5、报修、维修问题：

特别是水电维修，在师生的日常生活中，常把有关水与电的问题报给中心维修，由于中心与水电组已明确分工，致使维修不及时，引起师生极大不良反映。

6、水电设施、设备的维护、保养问题：

由于目前的管理模式没有制定一个长远的水电设施、设备的维修、养护计划，造成有些供水、供电设施、设备、消防加压泵老化、损坏，特别是7#、8#、13#、14#供电线路比较混乱，部分线路已经老化，存在某些安全隐患；而下水管道、排污管道也已超过了使用年限，锈迹斑斑，部分管道已经破裂〈已经无法修复〉涌出脏臭的污水，也造成下水管道经常堵塞，严重影响了学生正常生活，学生反映强烈，给学校正常教学秩序的运行带来不便。

急切要求对这些水电设施、设备实行规范化，专业化的管理，保障师生正常的学习、生活。

二、针对以上问题中心将采取的建议措施：

1、实行综合管理，将水电、土、木、铁等零星维修进行经费切块，由物业中心统一管理，并做好零星维修承诺制，如达到目标管理，节余经费余额采取提奖办法。

2、保洁人员、水电工、管理人员等人员实行集中管理、在岗培训，提高专业技术能力，统一安排做好节假日值班工作，做到为广大师生服务。

3、学生宿舍楼由专人管理，增设生活辅导员。

〈具体职责内容见附表5〉

4、教学楼课桌、椅由专人管理，增设教学楼管理员。

〈具体职责内容见附表6〉

5、对于水电设施、设备这一项目，中心将制定一套水电设施、设备的养护计划，重点对一些重要的供水、供电设施进行保养，对发电机房、配电房、水泵、消防中转站等进行检查，如检查不合格，将限期整改直至合格。

对7#、8#等老宿舍楼房的供电线路进行重新设计，并逐步进行整改；对下水管道，排污管道进行整改，从而达到预期管理目标。

三、管理内容：

1、对原有工作内容的管理：

〈1〉、报修、维修。

A、木部：

对校园内教学楼、师生宿舍楼内配套的衣柜、桌椅等，各部门、各系办公室配套的桌椅、门窗的零星维修。

B、土部：

对教学楼、师生宿舍楼楼板损坏，渗水等进行零星维修，如果损坏严重须经报修登记后转报后勤管理处处理。

C、铁部：

有关门锁、铝合窗锁扣等的零星维修。

〈2〉、校园环境卫生保洁〈含下水道的疏通、值周工作安排、各系文明卫生责任区分配、部分勤工俭学岗位的安排、督促、检查等〉。

〈3〉、教学楼、学生宿舍楼财产管理。

2、新增管理内容：

〈1〉、供水、供电的管理。

〈2〉、增设生活辅导员，加强对学生宿舍楼的管理。

〈3〉、增设教学楼管理员，加强对教学楼课桌、椅的管理。

四、管理目标：

物业中心将按照以上采取的有效措施及时解决投诉问题，实现服务承诺，努力达到管理的总体目标和具体目标。

1、总体目标：

〈1〉、制定零星维修管理措施、服务承诺，不断提高服务质量，做到：

零星维修及时率达95%以上，急修率达100%，完好率达98%，中心每月组织一次检查，并做好学生回访记录。

〈2〉、加强保洁队伍建设，建立长效保洁机制、评比标准，实行日检、周检、月综合的管理办法。

实现环境卫生、楼内走廊、楼梯扶手等干净、整洁，共用厕所无异味，垃圾日产日清。

〈3〉、物业经费实行切块包干责任制：

中心按照经费情况认真做好用工人数和各项经费使用计划，节余经费按比例提奖的管理办法。

〈4〉、加强水、电设施、设备日常的维护、保养工作，使机房发电机、消防加压泵处于“一级战备”状态。

2、具体目标：

〈1〉、项目零星维修管理：

〈A〉、中心建立专职维修人员，确保维修人员在规定时间内到达目的地进行维修服务。

〈B〉、维修时间安排：

报修时间：

上午：

9：

00—13：

00下午：

3：

00—6：

00

维修时间：

11：

00—21：

00

在上述规定时间内维修人员必须在岗值班，作好维修准备工作。

〈C〉、维修时限的检验：

根据维修预定的时间，准时到达目的地，维修视工艺而且定：

水电：

一般损坏立即维修完工，特殊工艺需更换材料的24小时内完工。

木部：

一般损坏立即维修完工，特殊工艺需要更换材料的24小时内完工。

土部：

楼板、墙壁渗水涉及建筑施工相关项目的在1周内完工。

铁部：

更换门锁4小时内完工，一般损坏8小时内完工。

〈2〉保洁工作：

〈A〉、保洁时间安排：

7：

00—18：

30全天候保洁，雨过天晴后保洁员及时清扫路面积水。

〈B〉、保洁要求：

校内环境卫生、楼内走廊、楼梯、洗手间清扫。

每天二次

拖抹楼内走廊、走廊平台、梯级、梯梯扶手。

每周二次

收集清理垃圾桶内垃圾到垃圾场。

每天二次

清洗楼内消防箱、电表箱、消防安全指示灯等。

每周一次

清扫玻璃墙、楼内高厅、天花板。

每月一次

〈3〉、校园公共设施、设备管理：

〈A〉、建立共用设施、设备档案，掌握水电、配套家具、课桌椅的分布及使用情况。

〈B〉、对水电、课桌椅、宿舍财产等定期组织检查，做好记录，需要维修的及时维修，大、中修或更新改造项目及时向有关部门报告。

〈C〉、每学年对水电机房等有关水电设施、设备的检查、维修、养护；对教室、学生宿舍配套课桌椅、家具进行普查，及时了解使用情况，若发现人为损坏或丢失，追究使用者赔偿责任。

〈D〉、做好配套宿舍及教学楼课桌椅的报废和增补计划，每学年末组织一次检查。

〈E〉、根据学校招生和教室调整情况，及时向后勤管理处提出计划，保障学生的正常使用。

〈4〉、水电设施、设备管理：

〈A〉、发电机房每天进行卫生保养，三次检查、登记，每月进行二次试运行。

〈B〉、消防加压中转站每周进行维护、保养工作，每月进行二次试运行，一次阀门上油松动保养。

〈C〉、抽水泵房每日进行卫生保养，水泵每月进行二次检查、保养。

五、中心管理的规章制度：

为保障校园物业管理目标的实现，中心已制定了一整套较为完备的规章制度，其《校园物业中心管理制度〈试行〉》对管理员、维修员、保洁员、有明确而具体的规定。

鉴于实际工作需要，我们拟议新增水电工职责〈见附表6〉、生活辅导员职责〈见附表3〉、教学楼楼管理员职责〈见附表4〉、信息、仓管员职责〈见附表5〉

六、中心人员配置：

根据20XX年工作需要须配置以下人员：

〈一〉、中心组织结构示意图：

物业中心

主任

管理员A

生活辅导员

信息、仓管员

管理员B

各保洁员

供水、电及各维修管理

值周、各系卫生区、勤工助学岗位管理

教学楼管理员

〈二〉物业中心人员主要事务：

1、物业中心主任一人：

主持日常工作及相应的管理事务。

〈职责见附表1〉

2、管理人员二人：

A管理员负责：

校园卫生保洁、划分各系卫生区、值周安排、部分勤工助学岗位按排等相关事宜；B管理员负责：

维修、财产管理、人员考核、评比等事宜。

〈职责见附表2〉

3、生活辅导员三人：

负责本责任区宿舍财产管理，维护日常生活秩序。

〈职责见附表3〉

4、教学楼管理员两人：

加强本楼课桌、椅管理，维护日常秩序。

〈职责见附表4〉

5、信息、仓管员：

主要负责收集有关信息、做好文书档案处理工作。

〈职责见附表5〉

6、水电工三人；负责校园水、电设施、设备的正常运行。

〈职责见附表6〉

7、综合维修工一人：

负责校园土部、木部、铁部等维修。

〈职责见附表7〉

8、保洁人员12人：

负责校园卫生保洁工作。

〈职责见附表8〉

〈三〉、中心人员具体工作岗位：

1、物业中心主任：

校园物业中心办公室

2、管理员〈A、B〉：

校园物业中心办公室

3、生活辅导员〈A、B、C〉：

A：

负责7#、8#B：

负责13#、14#C：

负责校园新生公寓楼

4、教学楼管理员〈A、B〉：

A：

负责教学楼B：

负责科学楼、4#

5、水电工〈A、B、C〉：

由中心统一调度，处理水、电事宜

6、综合维修工：

由中心统一调度，处理木部、铁部、部分土部事宜

7、保洁人员岗位〈十二个岗位〉：

〈1〉、一号岗：

图书馆，包括楼梯、走道、洗手间等。

〈2〉、二号岗：

科学楼1—4层，包括楼梯、走道、洗手间、平台、下台阶。

〈3〉、三号岗：

科学楼5—8层，包括楼梯、走道、洗手间等。

〈4〉、四号岗：

教学楼东侧1—8层，包括楼梯、走道、洗手间等。

〈5〉、五号岗：

教学楼南侧1—8层，包括楼梯、走道、洗手间等。

〈6〉、六号岗：

校门口至15—21#楼道路及16#公共洗手间。

〈7〉、七号岗：

科学楼北面主干道10—12#周围卫生、旧篮球场卫生。

〈8〉、八号岗：

北大门主干道，北门公园道路，球类馆周边，新球场主席台洗手间。

〈9〉、九号岗：

校清运垃圾。

〈10〉、十号岗：

4#、6#公共洗水间；7#、8#、楼梯、走道洗水间。

〈11〉、十一号岗：

13#、14#卫生，包括楼梯、走道、洗手间卫生。

〈12〉、十二号岗：

新生公寓楼卫生，包括走道、楼梯、周边卫生。

7、经费测算（参考）：

序号

项目

测算

金额

备注

1

中心编外人员工资

保洁员：

12人*600元*12月=86400元

财产管理人员：

2人*600元*12月=14400元

生活辅导员：

3人*1000元*12月=36000元

信息、仓管员：

1人*900元*12月=10800元

综合维修员：

1人*1500元*12月=18000元

水电工：

3人*1500元*12月=54000元

计：

219600元

2

疏通管道、清理下水道、化粪池

参照上一年

共计：

10000元

3

垃圾外运

参照上一年

共计：

45000元

4

学生宿舍楼、教室等公共场所垃圾袋

参照上一年

共计：

17000元

5

清洁工具、劳保费

参照上一年

共计：

20000元

6

水电零星维修材料费

参照上一年

共计：

20000元

木部零星维修材料费

参照上一年

共计：

50000元

土、铁等零星维修材料费

参照上一年

共计：

60000元

8

办公费

参照上一年

共计：

3000元

9

学生免费水、电：

1、水费：

3吨水*2356人*2.1元*10个月=148428元；

2