房地产估价的市场比较法研究.docx
《房地产估价的市场比较法研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价的市场比较法研究.docx（110页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产估价的市场比较法研究
房地产估价的市场比较法研究
专业:
结构工程
硕士生:
王秋丽
指导教师:
孟周济高工
摘要
市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中
能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最
直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。
我国《房地产估价规范》规
定:
在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。
本文从理论
上对房地产价格的影响因素，房地产估价的内容、原则及特点，市场比较法的应
用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国应用过程中存
在的主要问题和难点:
可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，
交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学
性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较
法估价的途径。
本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用，在现有房地产估
价理论的基础上，结合模糊理论的最新研究成果，建立了市场比较法的模糊数学
模型:
在修正区域因素和个别因素过程中，采用德尔菲调查法确定价格影响因素
指标，在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属函数，在确定权重时引
入了层次分析法和模糊上下因素法，在选择可比实例过程中引入了贴近度，在确
定最终价格时引入了指数平滑法。
最后针对我国估价案例库匾乏的现状提出了引
入计算机的建议，就改进算法的研究结果进行了总结，并指出市场比较法是一门
与计算机密切相关的方法，应该加大计算机在市场比较法中的应用。
关键词:
市场比较法德尔菲调查法模糊上下因素法贴近度层次分析法指数
平滑法
西安建筑科技大学硕士学位论文
StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheReal
EstateAPPraisal
SPecialty:
StruetureEngineer
Name:
节厄ngQiuli
InstrUctor:
MengZhouji
ABSTRACT
ThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest，
themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofreal
estate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarket
comParisonaPProachareeasytounderstand:
ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthe
situationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatif
conditionsPennitted，it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluateboth
landandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthe
characteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditions
ofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandthe
problems，thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtively
andincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcory
moleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness，
whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15
urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestimatemodelsandtheProcessof
seientificallyusingthemarketcomP硕sonapProaches.Thisartielemaiulydiscussed
theaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseofthe
realestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresultsoffuzzytheory，thefuzzy
mathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15established:
IntheP代‘ess
ofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetor’Whendeterminingthefactor，
whiehinflueneethePriee，theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeers
are，theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortantthefactor15，
theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle，the
similaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost，theindexmethod15used.
FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry，
西安建筑科技大学硕士学位论文
somesuggestionsaregiven，theresearchresultsareeoneluded，andPointoutthe
marketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter，50itshouldenlarge
theusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.
Keywords:
marketcomParisonaPProach，DelPhi，fuzzyfactormethod，similarity
degree，analytiehierarehyProeess（AHP），indexsmoothmethod
西安建筑科技大学硕士学位论文
目录
绪论.”””””””””.“““””““”””““..”“”“”””..“““”“”“”””“”..””“二”.““““”””””..”..“.1
第1章房地产价格与房地产估价.”.”””:
.”””””“””“.”.”””.”..“””””..”.”..““”””“.5
1.1房地产的概念与特点..............................·······················································……5
1.2房地产价格......................................................................................··......·······……5
1.2.1房地产价格的形成....................................·...·········································……5
1.2.2房地产价格的分类.....................................··，·········································……5
1.2.3房地产价格的影响因素...................······················································……6
1.3房地产估价...............................................................................................·.....……6
1.3.1房地产估价的定义........................................··..·····································……6
1.3.2房地产估价的特点........................................·········································……6
1.3.3房地产估价的注意事项..................·..····················································……7
第2章房地产主要估价方法及其相关联系..…””“..…”……””二””..”..””..”.””“.….8
2.1房地产主要估价方法................................·····················································……8
2.1.1市场比较法......................................................................····....···············……8
2.1.2收益还原法..............................................................................·············……10
2.1.3成本法..............................................................……，...............................……n
2.1.4假设开发法............................……，...........................................·····..······……12
2.2房地产的价值标准及四种估价方法的相互联系.......................................……12
第3章市场比较法研究的必要性.”””..”””“”二”“““”“..””.““”“..””.””””“.”..“.…14
3.1市场比较法的综述................................................·······································……14
3.2传统市场比较法的缺陷..................................·············································……14
33市场比较法中新思路的引入.......................................................................……17
第4章市场比较法建模的工程数学理论…””“”“””“”““”..””““”““““““..”“””.19
4.1模糊数学基本概念.........................................................······························……19
4.1.1模糊集的表示法..............................................................·····················……19
4.1.2模糊集的运算............................................................................··············……19
4.2隶属函数的确定.............................................................·.....··.·····················……19
4.3最大隶属原则和择近原则...........................................................................……21
4.3.1最大隶属原则...........................................................................············……21
4.3.2阀值原则...............................................................................................……22
西安建筑科技大学硕士学位论文
4.3.3择近原则...............................................................................................……22
4.4聚类分析.......................................................................................................……24
4.5权重的确定方法...........................................................................................……26
4.6指数平滑法...................................................................................................……31
第5章市场比较法模糊数学估价模型.””“..”“““.””.”“”..””””““””””“”:
.“”””.32
5.1概述...............................................................................................................……32
5.2基于快速递减加权式比较法的数学模型...................................................……32
5.3基于快速递减加权式比较法的估价程序...................................................……35
5.3.1概述.......................................................................................................……35
5.3.2选取房地产主要特征影响因素...........................................................……35
5.3.3确定主要特征影响因素权重...............................................................……37
5.3.4确定主要特征影响因素隶属函数值...................................................……42
5.3.5修正交易情况和交易日期...................................................................……43
5.3.6模糊聚类分析.......................................................................................……45
5.3.7选择最佳可比实例...............................................................................……46
5.3.8求取比准价格......……，..........................................................................……46
5.4应用实例.......................................................................................................……47
第6章市场比较法模糊数学估价系统.““”””“””.””.““”.””.”“““..“““””“.”.”..”.52
6.1概述....................................................……，....................................................……52
6.2模糊数学估价流程图...................................……，.........................................……52
6.2.1因素指标隶属函数值的确定...............................................................……53
6.2.2案例库的建立.......................................................................................……54
6.2.3模糊聚类...............................................................................................……55
6.2.4模糊数学估价.......................................................................................……56
第7章结论.“”“”..”””““”””.”.”””“.…””“.“.”””““二”””.“..…””…“..”.”二“.”.”.“.“.58
7.1结论...............................................................................................................……58
7.1.1本文的研究结论..........................................................................……‘..……58
7.1.2本模型的局限性分析...........................................................................……59
7.2展望...............................................................................................................……59
参考文献.“““二””“.““”“”“”””””“.”””“..”””““””””““”“””..“”““”””””“”..”””..“”.60
致谢.“.””““”””””“.”””““””..“““”””“”””””““”””“““”“”““““””““”””““”..”.62
附录.”.“”””““““””.””.””.”“..”””““”..””“:
.””””..””””““.””””“..”””””“””””.63
西安建筑科技大学硕士学位论文
绪论
1房地产估价方法研究的目的和意义
房地产业是国民经济产业构成中的重要组成部分，具有其基础性、先导性的
地位和特点，它的发展必然对国民经济增长发挥巨大的促进作用，同时对扩大投
资需求和消费需求发挥着重大作用。
房地产市场是房地产业的核心内容，保持市
场平衡、稳定、较快发展，并与国民经济发展相适应是一条基本原则。
国家“十
一五”规划中对房地产市场的总体要求是:
调整住房供应结构，重点发展普通商
品房和经济适用房，严格控制高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强房
地产一、二级市场和租赁市场的调控。
显然，稳定房价是核心内容。
房地产价格是房地产市场的指示器，房地产估价是控制房价的重要手段。
随
着土地使用权制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地产开发应运而生，房
地产估价也由国外资本主义发达国家传入我国.十几年来，房地产估价已成为房
地产市场中不可缺少的一项专业性、技术性工作。
它在房地产买卖、租赁、抵押、
典当、保险、损害赔偿、税收、征收、征用、纠纷调处、管理、有关司法鉴定及
企业兼并重组等环节广泛应用，与房地产开发、投资、经营、管理、市场等方面
密切相关。
我国从1993年开始建立了房地产估价师制度。
目前已注册的估价师2万多人，
于1999年颁发了《房地产估价规范》（GB/T50291一1999），它标志着我国房地产估
价有了国家统一的执业标准。
房地产估价，毫无疑问应当做到客观公正、科学合
理。
而要做到客观公正、科学合理，就必须遵循房地产价格形成的客观规律。
房
地产价格的形成有其客观性，并不以个人的主观意志的改变而转移，因此，房地
产估价也就必须遵循一定的原则，并采用适当的估价方法将待估房地产的客观价
值反映出来。
所谓估价原则，是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价
工作顺利、有效地展开，并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。
这些原则
是人们在房地产估价的实践中反复摸索、总结出来的，具有普遍的指导意义。
《房
地产估价规范》中，对房地产估价方法推荐了市场比较法、收益还原法、成本法、
假设开发法，并且对多种方法都给出了数学公式、应用条件、注意事项。
市场比
较法的理论依据主要是替代原理，成本法的理论依据是劳动价值论，收益还原法
的依据是收益价值论，而房地产价格形成的供求理论是采用任何方法，确定任何
商品价格都必须考虑的重要因素。
由于市场比较法是以替代原理为理论依据，符
合当事人的现实经济行为，又以市场上实际的
升级会员 