巢湖孙村湿地生态恢复工程下朱村.docx
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巢湖孙村湿地生态恢复工程下朱村
巢湖市孙村湿地生态恢复工程（下朱村）
房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
根据巢湖市总体规划要求，适应城市建设的需要，推进工程项目的顺利进行，经有关部门批准，对巢湖市孙村湿地生态恢复工程（下朱村）范围红线内的房屋、构筑物及附属物等实施征收。
同时为了维护被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，确保房屋征收的公开、公平和公正，结合下朱村区域内的实际情况，特制订本方案。
一、征收项目名称
巢湖市孙村湿地生态恢复工程。
二、项目基本概况
本次房屋征收涉及卧牛山街道山口村委会下朱村，东起龟山以西，南至巢湖北岸，西至平道口以东，北至淮南复线以南（具体征收范围以该项目的房屋征收范围红线图为准）。
（一）房屋征收：
滨湖旅游观光大道以南区域
A地块（一期东）：
东至龟山，西至撇洪沟，南至巢湖边，北至旅游观光大道；共涉及76户、约9100㎡；
B地块（一期西）：
东至撇洪沟，西至停车场，南至巢湖边，北至旅游观光大道；共涉及87户、约8400㎡；
（二）房屋模拟征收：
滨湖旅游观光大道以北区域
C地块（二期）：
东至龟山，西至撇洪沟，南至旅游观光大道边，北至淮南铁路；共涉及43户、约5700㎡；在群众自愿基础上实施房屋模拟征收。
三、房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位
（一）房屋征收主体：
巢湖市人民政府
（二）房屋征收部门：
巢湖市房屋征收办公室
（三）房屋征收实施单位：
巢湖市卧牛山街道办事处
四、签约期限（即签订房屋征收补偿协议的期限）
暂定自2013年11月8日至2014年1月30日（具体以市政府发布的房屋征收决定和书面批复为准）。
五、产权调换房屋的位置、套型及其面积
（一）产权调换房屋（安置点）位置
产权调换房屋（安置点）位置位于滨湖景城东区二、三期或滨湖景城西区
1、滨湖景城东区二、三期：
位于健康西路以北、体育大道以西、双桥河以东、龟山路（延伸）以南。
2、滨湖景城西区：
位于旅游观光大道以北、龟山隧道口以东、双桥河以西、龟山路（延伸）以南。
（二）安置住宅房户型及套内建筑面积（滨湖景城东区三期）
A户型：
（约65m2）、B户型：
（约75m2）、C户型：
（约85m2）、
D户型：
（约95m2）、E户型：
（约105m2）、F户型：
（约115m2）。
六、征收（持证和图有）住宅房屋套内建筑面积的相关规定
（一）对征收单体非共产权、无共有共用的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的97.5﹪，公摊系数为2.5﹪。
（二）对征收多层，存在共有共用、非单体的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的95﹪，公摊系数为5﹪。
（三）对计入公摊建筑面积的2.5﹪和5﹪部分不再给予补偿；
（四）对计算一半面积的室外楼梯、无柱走廊、门斗等不计入套内建筑面积，按被征收房屋评估基准价结合成新等修正系数给予货币补偿。
七、对房屋的认定和补偿
（一）持合法有效证件（即持证）的房屋对持合法有效证件的房屋按巢湖市人民政府《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的通知》（巢政[2012]115号）和《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则〉的通知》（巢政[2012]119号）以及《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准〉的通知》（巢政[2012]121号）等规定给予补偿安置。
（二）未登记房屋的认定和补偿
根据该区域的房屋实际，对未办理合法有效证件的房屋，按如下规定办理：
1、对2001年版地形图上有记载（即图有）的房屋，在规定时间内签订房屋补偿协议并腾空房屋拆除的，可给予补偿安置。
2、对2001年版地形图上没有记载（即图无）且未登记的房屋，由市规划局牵头组织市国土、房产、住建、街道办事处等部门联合认定为合法建筑的，给予补偿安置；认定为未超过批准期限的临时建筑的，按照重置价结合成新给予补偿；认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
3、对不予认证的房屋（2005年6月10日前建造），按照下列标准给予补偿：
砖混结构400-550元/㎡，砖木结构300-400元/㎡，大砖房200-350元/㎡，简易结构180-280元/㎡，彩钢瓦房120-180元/㎡。
4、对已下达违法建筑通知书的建筑和认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，被征收人在规定的拆除期限内自行拆除的，可给予不超过150元/㎡的拆除工时补助费；逾期未自行拆除的，由市规划部门按照《中华人民共和国城乡规划法》等规定予以强制拆除，不予补助。
2001年版地形图和本区域内的违法建筑名单由市规划局加盖公章后提供给卧牛山街道办事处和市认证办，各相关单位应严格把关，以保障房屋征收的公平公正。
（三）持有集体土地证件，持续并正在从事“经营”活动的房屋，一律按住宅认证，另计一次搬家费；并可按照“一层一进”原则结合“经营”房屋的建筑面积给予200元/㎡的经营补助。
（四）未经规划、国土部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿：
1、将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋；
2、将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；
3、将生产、办公、仓储互改用途的房屋。
八、被征收住宅房、产权调换房屋（安置房）评估价格等
具体以协商选定的房地产评估机构出具的评估报告为准，见附件1和附件2。
九、住宅房屋的补偿安置
被征收人可以选择产权调换方式，也可以选择货币补偿方式。
（一）选择产权调换的
1、按照套内建筑面积“征一补一、互补差价”。
2、同等套内建筑面积部分：
（产权调换房屋单价-被征收住宅房屋单价）×套内建筑面积。
3、应安置的房屋建筑面积=被征收房屋的套内建筑面积×（1+选定的安置房的实际公摊系数）。
住宅面积较小且属于唯一住房选择最小面积安置房户型的，执行《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定。
其中对唯一住房且房屋建筑面积小于50㎡（特别是套内建筑面积小于20㎡）的户在签订《房屋征收补偿协议》前，由市大建办（认证办）牵头，组织市审计局、国土资源局、规划局、住建局（征收办）等相关单位予以书面确认。
必要时以农委、供电、供水等相关部门出具的相关证明以及（报纸或网上的）公示结果为参考依据。
4、增购面积及结算价格：
（1）增购面积：
被征收人应根据被征收房屋的套内建筑面积，结合征收部门提供的安置房源进行选房，在户型面积不一致的情况下，应选择最邻近面积的房屋套型（不得跳上档或跨上档）进行安置，可增加（或减少）建筑面积选房，但增购的建筑面积每户（含回迁2套及以上安置的）合计不得超过15㎡。
对回迁2套及其以上安置房的，其应选择与被征收房屋（合计建筑面积）邻近的安置房户型面积（之和）进行安置。
（2）增购面积结算价格
回迁一套住宅的：
①被征收房屋建筑面积在20㎡之内的，原则上予以货币化补偿，需出具唯一住房证明等相关手续后方可予以安置;
②被征收房屋建筑面积在20-35㎡之内的，安置面积补足至50㎡之内的按建安成本价计算;超出50㎡至安置点最小户型的面积差部分，按安置优惠价计算。
③被征收房屋建筑面积在35㎡以外的，执行巢湖市相关规定。
回迁两套住宅的：
①合计增购在15㎡之内的，按建安成本价（1600元/㎡）结算；
②合计增购在15㎡之外的，若被征收人在规定期限内签约并腾空让房的，按安置优惠价结算，在规定期限外签约的，按安置市场价结算。
5、关于成新、朝向系数的规定
被征收住宅房屋成新系数表
建筑年代
10年内
11～20年
21～30年
31年以上
成新系数
1.00
0.95
0.90
0.85
住宅房屋朝向因素修正系数表
主要房间朝向
北
西
东
朝南
修正系数
96%
98%
99%
100%
（二）选择货币补偿的选择货币补偿方式作为唯一补偿方式的，严格执行《房地产价格估价规范》（朝向、成新）等规定。
货币补偿金额按照货币补偿基准价结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，出具分户评估报告结算。
十、其他补偿
（一）搬迁费补偿
住宅房屋：
500元/次（选择产权调换的补偿两次）。
（2）临时安置费（房租）补偿
实行产权调换的，被征收人原则上实行自行过渡，过渡期限自领取《交房验收单》之日起开始计算，其中住宅房屋的过渡期限为18个月。
1、住宅房屋：
在过渡期限内，根据被征收房屋的合法建筑面积按6元/月·㎡标准支付；并另外支付装饰装修3个月房租；
被征收唯一住宅房屋建筑面积不足60m2的，其临时安置费（即房租）按60m2计算；其他形式不足60m2的，据实计算房租。
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费；
（3）逾期未安置：
自逾期之月起，不满12个月（含12个月）的，按照规定标准的50％增付临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100％增付临时安置费。
（四）非住宅房的规定
非住宅包括生产、经营、办公、仓储等性质的房屋，其搬迁费、临时安置费（房租）、停产停业损失费等按照巢湖市的相关标准执行。
（5）附属物及附属设施、装饰装修等补偿
征收房屋附属的披厦、畜禽棚舍、室外厕所等按照简易房（看护棚等）或简易搭盖的补偿标准给予相应的货币化补偿，不予安置。
附属物及附属设施、装饰装修等补偿按照《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准〉的通知》（巢政[2012]121号）和《关于印发〈巢湖市城市规划区土地及房屋征收青苗和地上附属物补偿费标准〉的通知》（巢政办[2012]153号）执行（见附件4）。
11、优惠和奖励措施
（一）对持证和图有部分
1、优惠措施
被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门、征收实施单位签订《房屋征收补偿协议》并在约定的时间内腾空被征收房屋，交给房屋征收实施单位拆除的，享受以下优惠：
滨湖景城东区二、三期：
（1）安置房结算下调优惠
为充分维护被征收人的合法权益，改善居住条件，共享城市发展成果，决定将滨湖景城三期安置房结算价格由评估基准价（即市场价）进行下调，确定安置价。
（2）安置房价格再折算优惠（价格待定）
在规定的签约期限内，签订房屋征收补偿协议并腾空房屋搬迁让房的，安置房价格再享受打折优惠,确定安置优惠价（即被征收房屋等面积在滨湖景城三期的安置房结算价）。
滨湖景城西区：
（价格待定，具体以评估报告为准）
2、奖励措施
被征收人在规定的签约期限内，签订《房屋征收补偿协议》并按约搬迁让房的，对经认定属合法有效或的房屋面积，按其建筑面积给予不超过150元/平方米的奖励。
（2）物业管理费优惠
自安置房交付使用之日起，小区物业管理费：
第一年，按正常标准优惠70%；第二年，按正常标准优惠30%；之后按小区有关规定执行。
12、其他事宜
（一）企事业单位及经营等非住宅房屋按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和住建部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房[2011]77号）等相关规定并结合其建筑面积（非套内建筑面积）办理房屋征收相关手续。
（二）房屋征收实施单位在委托的权限范围内开展房屋征收实施工作；房屋征收实施单位及其工作人员对违反巢湖市《房屋征收“十个禁止”工作纪律》和《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》及其《实施细则》的，将依法依规处理。
（三）房屋征收实施单位在征收过程中应区分情况严格分户，一律执行《安徽省高级人民法院关于处理农村土地纠纷案件的指导意见》和《合肥市公安局户口管理规范（暂行）》等规定。
（四）被征收人应服从城市整体规划建设需要，积极配合办理房屋征收及其搬迁手续，被征收人在腾空房屋时，要保证房屋门窗等结构完整，如有毁损，将在补偿款中扣除。
（五）征收出租（出借）的房屋，对其使用人不予安置补偿，由房屋所有权人自行处理好租赁关系。
（六）对在规定期限内双方未签订房屋征收补偿协议或虽签订房屋征收补偿协议但未按约定时间将房屋腾空并搬迁让房拆除的，不再享受各项优惠政策。
十三、本征收补偿方案及未尽事宜由巢湖市房屋征收办公室负责解释。
附件1：
整体预评估报告（摘录）
附件2：
安置房屋安置价格
附件3：
附属物及室内装饰装修补偿（巢政[2012]121号摘录）
二○一三年九月三十日
附件1：
整体预评估报告（摘录）
房屋征收补偿及安置房价格计算方法
被征收房屋单价=基准价×成新系数×朝向系数+楼层价差
安置房屋单价=基准价×朝向系数+楼层价差
被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表
单位：
元/平方米
类别
等级
基准价
砖混结构
2
待评估
3
待评估
砖木结构
1
待评估
2
待评估
简易结构
1
待评估
2
待评估
注：
基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、
层高符合标准的房屋价格。
附件2：
安置房屋价格表
滨湖景城东区安置房屋基准价汇总表
单位：
元/平方米
类别
等级
安置房基准价
建安成本
钢混凝土结构
1（高层）
待评估
1600
注：
基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高符合标准的房屋价格。
滨湖景城东区三期安置房屋价格表
单位：
元/㎡
楼层
十四层
十八层
二十一层
二十四层
二十七层
1
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
3
+15
+15
+15
+15
+15
4
+15
+15
+15
+15
+15
5
+30
+15
+15
+15
+15
6
+30
+30
+15
+15
+15
7
+45
+30
+30
+30
+15
8
+60
+45
+30
+30
+30
9
+75
+60
+45
+45
+30
10
+90
+75
+60
+45
+30
11
+75
+90
+60
+60
+45
12
+60
+90
+75
+60
+45
13
+45
+75
+75
+75
+60
14
0
+60
+90
+75
+60
15
+45
+90
+90
+75
16
+30
+75
+90
+75
17
+15
+60
+75
+90
18
0
+45
+60
+90
19
+30
+45
+75
20
+15
+30
+75
21
0
+30
+60
22
+15
+60
23
+15
+45
24
0
+45
25
+30
26
+15
27
0
滨湖景城三期户型建筑面积、套内建筑面积等数据表（仅供参考）
单位：
平方米
套型
编号
户型
套内
面积
建筑
面积
公摊
面积
公摊
系数
套型一标准层
65㎡+105㎡
（套内）
A
二室二厅一卫
65.25
82.41
17.16
0.26
E-1
三室二厅二卫
105.27
132.96
27.69
0.26
套型二标准层75㎡+115㎡
（套内）
B-1
二室二厅一卫
75.36
95.8
20.44
0.27
F-1
四室二厅二卫
115.67
146.7
31.3
0.27
F-2
四室二厅二卫
115.4
146.7
31.3
0.27
套型三标准层75㎡+105㎡
（套内）
B-2
二室二厅一卫
75.35
96.67
21.32
0.28
E-2
三室二厅二卫
105.77
135.68
29.91
0.28
E-3
三室二厅二卫
103.89
133.27
29.38
0.28
套型四标准层75㎡+85㎡
（套内）
B-3
二室二厅一卫
75.42
99.5
24.08
0.32
C-1
三室二厅一卫
85.43
112.7
27.27
0.32
C-2
三室二厅一卫
84.62
111.64
27.02
0.32
套型五标准层85㎡+95㎡
（套内）
C-3
三室二厅一卫
87.39
112.38
24.99
0.29
D-1
三室二厅一卫
94.58
121.63
27.05
0.29
D-2
三室二厅一卫
94.12
121.03
26.91
0.29
套型六标准层85㎡+95㎡
（套内）
C-4
三室二厅一卫
88.49
110.66
22.17
0.25
D-3
三室二厅一卫
94.55
118.24
23.69
0.25
D-4
三室二厅一卫
94.55
118.24
23.69
0.25
（本表相关面积数据仅供参考，具体以施工图纸和房产部门核实面积为准）
滨湖景城东区二期户型建筑面积、套内建筑面积等数据表（待定）
滨湖景城西区安置房价格表（待定）
滨湖景城西区户型建筑面积、套内建筑面积等数据表（待定）
附件3：
附属物及室内装饰装修补偿（巢政[2012]121号摘录）
1、附属物及附属设施补偿标准
名称
补偿标准
单位
备注
有线电视
110
元/户
宽带
160
元/户
固定电话
168
元/户
移机费
空调
窗式
100
元/台
拆装费
分体式
160
元/台
柜式
200
元/台
热水器
太阳能
300
元/台
拆装费
电能
100
元/台
燃气
80
元/台
室外
地坪
水泥（厚25cm以上）
45
元/M2
水泥（厚10cm-25cm）
30
元/M2
水泥（厚10cm以下）
15
元/M2
砖石
10
元/M2
室外
围墙
土、篱笆
10
元/M2
砖
50
元/M2
石（干砌）
90
元/M3
按立方计算
石（浆砌）
120
元/M3
铸铁
75
元/M2
栏杆
木制、砖
40
元/M2
不计算建筑面积部分的围护
钢（铁）制
80
元/M2
不锈钢
120
元/M2
雨棚
自制
40
元/M2
定制、浇筑
80
元/M2
防盗
门窗
防盗门
高档（单开）
600
元/扇
钢筋、钢管
160
元/M2
防盗窗
钢制
30
元/M2
不锈钢
50
元/M2
厨卫
设施
单灶
150
元/个
双灶
300
元/个
灶台
50
元/M2
抽油烟机
50
元/台
生产性用灶
180
元/个
面盆、水池
60
元/个
座便器
100
元/个
蹲便器
50
元/个
浴缸
200
元/个
整体厨柜
500
元/套
拆装费
整体浴室
100
元/套
水井
砖砌井（深井）
1200
元/口
压水井
300
元/口
涵管
砖石井（浅井）
按砖、石围墙标准补偿
化粪池
20M2以下
450
元/个
20M2以上
800
元/个
简易
搭盖
石棉瓦墙顶
50
元/M2
简易厕所、
畜圈、禽舍
砖墙石棉瓦顶
100
元/M2
砖墙瓦顶
150
元/M2
室外晾衣架
100
元/M
长度
花台
20
元/M2
2、装饰装修补偿标准
名称
补偿
标准
单位
备注
吊顶
纤维板、扣板、胶板条
15
元/M2
石膏板（含龙骨）
20
元/M2
塑料扣板（含龙骨）
30
元/M2
铝合金扣板（含龙骨）
60
元/M2
墙面
墙纸、墙布
20
元/M2
瓷砖、面砖、墙面砖
30
元/M2
三合板、胶合板
20
元/M2
内饰隔断（实木、塑钢、铝合金）
80
元/M2
壁柜式组合家具
200
元/M2
地面
油漆
10
元/M2
水磨石（普通、彩色）
30
元/M2
地板砖
50
元/M2
复合地板
60
元/M2
实木地板
120
元/M2
花岗岩、大理石
90
元/M2
其他
包装木门
150
元/套
门套
包装木窗
100
元/套
窗套
3、各类树木移植费补偿标准
名称
补偿金额
备注
一般树木胸径
（指乔木主干离地表面1.3m处的直径）
3-5cm
5元/棵
1、树木密度超过每亩1000棵，移植费按面积补偿：
胸径Ф≤1厘米，2000元/亩；1＜Ф≤3厘米，4000元/亩；3＜Ф≤5厘米，6000元/亩；Ф＞5厘米，8000元/亩。
2、草本花卉按15元/㎡补偿；
3、果树按果树规格和合理栽植棵树补偿，合理栽植棵树为75棵/亩，超过即按75棵/亩补偿。
5-10cm
10元/棵
10-15cm
20元/棵
15-20cm
30元/棵
20-30cm
40元/棵
30cm以上
50元/棵
果树
地径
（距地面0.1m处
量取）
≤2cm
10元/棵
2-5cm
20元/棵
5-10cm
45元/棵
10-15cm
70元/棵
15-20cm
100元/棵
20cm以上
150元/棵
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